業(yè)主斷供開發(fā)商處理方案

1、業(yè)主斷供開發(fā)商處理方案、基本案情業(yè)主張芙蓉在匯景灣二期以按揭方式購買兩套房產，一套440，總房款約960萬元，目前尚欠工商銀行貸款約 550萬元；一套 143 ，總房款約177萬元，目前尚欠工商銀行貸款約 110萬元。 張芙蓉兩套房均斷供，工商銀行已扣取中豪公司的保證金。 且現(xiàn)在工 商銀行已向金水區(qū)法院起訴，要求張芙蓉提前還款，且由中豪公司承 擔保證責任。同時，張芙蓉的兩套房產已被漯河的法院查封， 查封金額約600 萬元。二、案情分析1、中豪公司與張芙蓉之間的法律關系第一，商品名買賣合同關系，根據雙方簽訂的商品房買賣合同， 因業(yè)主斷供，導致中豪公司承擔保證責任的，中豪公司有權解除合同。第二，中

2、豪公司為張芙蓉購房貸款提供階段性保證， 由于張芙蓉 所購房屋至今未辦理房產證，按銀行貸款合同和擔保法、擔保法 司法解釋之規(guī)定，中豪公司有義務承擔連帶保證責任。第三，中豪公司承擔保證責任后，對張芙蓉的追償權。此時，中 豪公司對張芙蓉的債權屬于普通債權。2、中豪公司與工商銀行之間的法律關系保證關系，中豪公司作為保證人為張芙蓉對工商銀行的債務承擔連帶責任保證3、張芙蓉與工商銀行之間的法律關系第一，債權債務關系第二、抵押合同關系三、處理方案方案一：1、工商銀行起訴，中豪公司應訴，承擔連帶保證責任，代張芙 蓉支付貸款和利息。2、中豪公司承擔了連帶保證責任后，以張芙蓉為被告向法院提 起訴訟，追償代為支付款

3、項，并解除房屋買賣合同。方案分析：優(yōu)點：前期中豪公司基本無投入。缺點：在訴訟中，銀行會申請法院查封中豪公司賬戶中約 960+177=1137萬元的資金。同時，保證責任無法規(guī)避，最終中豪公 司將承擔保證責任，且承擔保證責任后對張芙蓉的追償權轉為普通債 權，現(xiàn)在張芙蓉已處于資不抵債狀況，該部分債權難以追回的可能性 較咼。方案二：1、在工商銀行的起訴中，與工商銀行、張芙蓉達成和解，解除 商品房買賣合同、抵押合同、擔保合同，中豪公司將所有購房款歸還張芙蓉。2、達成和解協(xié)議同時，需溝通漯河法院，替換查封物，解除對訟爭房屋的查封，改為對房款的查封。方案分析：優(yōu)點：該方案是幾套方案中最快的解決方案。 最終中

4、豪公司能收 回房產，且該房產仍可以作為一手房進行買賣。缺點：前期投入較高，前期中豪公司需將張芙蓉的合同約定房款 一次性予以付清（960+177=1137萬元）。訟爭房屋面積大總價高， 銷售難度大，且可能存在貶值風險。而且，張芙蓉如果有其他債務，還可能會被再次查封，從而導致 中豪仍然無法實現(xiàn)債權。方案三：1、與工商銀行協(xié)商，購買對張芙蓉的債權。2、以債權人身份起訴張芙蓉。優(yōu)點：前期投入沒有方案二高，約需 550+110=660萬元，且可 與工商銀行協(xié)商該費用分期支付。前期的投入回收有保障，銀行債權 有抵押權，可就抵押物優(yōu)先受償。缺點：前期資金投入。?為何無效？金融債券轉讓的強制性效力性規(guī)范是什么？違背管理性規(guī)范還是效力性規(guī)范？建議對按揭客戶統(tǒng)一梳理，加快辦理產權登記及