地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)表填報(bào)20120118

1、地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)篇之納稅申報(bào)表的填報(bào)李利威房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性，國(guó)家專為其出臺(tái)了特殊的行業(yè)企業(yè)所得稅政策，但遺憾是作為承裝所得稅政策落地的容器企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表卻一直未能為該行業(yè)量身打造，固定程式的申報(bào)表和個(gè)性張揚(yáng)的地產(chǎn)稅政之間諸多撞擊，導(dǎo)致眾多地產(chǎn)會(huì)計(jì)忘表興嘆、無(wú)從下手。筆者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的納稅申報(bào)進(jìn)行了總結(jié)，希望對(duì)廣大地產(chǎn)財(cái)務(wù)朋友在申報(bào)表填報(bào)實(shí)操上有所裨益。一、填報(bào)總體思路地產(chǎn)行業(yè)納稅申報(bào)貌似復(fù)雜，但事實(shí)上只要實(shí)務(wù)操作中把握填報(bào)原則、理清填報(bào)思路，即可化繁為簡(jiǎn)。該填報(bào)思路可以概括為二十二個(gè)字：“預(yù)繳兩步調(diào)、匯繳三步調(diào)。未完工年度調(diào)整，完工年度轉(zhuǎn)回?！爆F(xiàn)將具體實(shí)操詳述如下：二、填報(bào)

2、詳述（一）未完工年度1、預(yù)繳申報(bào)（調(diào)增預(yù)計(jì)毛利，調(diào)減預(yù)交稅金）根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局<關(guān)于發(fā)布中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表>等報(bào)表的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第64號(hào)）的規(guī)定，從今年第1季度開始，納稅人的季度申報(bào)將辭舊迎新。與以前舊表相比，該表未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，主要是將國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于填報(bào)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表有關(guān)問題的通知 （國(guó)稅函2008635號(hào)）等文件的規(guī)定具化為申報(bào)表的行次，整體顯得更緊扣政策，科學(xué)合理。但美中不足之處，新表依然未考慮地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)性化問題，因此，季度申報(bào)表的填表工作依然需要變通處理。項(xiàng)目未完工年度填報(bào)總結(jié)1一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)

3、繳2營(yíng)業(yè)收入直接取數(shù)。該行取數(shù)于季度財(cái)務(wù)報(bào)表中營(yíng)業(yè)收入，未完工年度為0。3營(yíng)業(yè)成本直接取數(shù)。該行取數(shù)于季度財(cái)務(wù)報(bào)表中營(yíng)業(yè)成本，未完工年度為0。4利潤(rùn)總額分析填報(bào)。該行填報(bào)“會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅”。其中“利潤(rùn)總額”取數(shù)于季度財(cái)務(wù)報(bào)表中“利潤(rùn)總額”；“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅”取數(shù)于本季度“應(yīng)交稅金預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅金預(yù)繳土地增值稅”科目借方發(fā)生額來(lái)填報(bào)。備注：在未完工年度，地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款未滿足會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件，僅在往來(lái)科目掛賬，地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值稅沒有收入配比，不計(jì)入會(huì)計(jì)損益，故預(yù)繳稅金未

4、在會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額扣除。因此，該行中應(yīng)將預(yù)繳稅金扣除。該預(yù)交稅金的扣除也可以在第5行進(jìn)行調(diào)整，即第5行填報(bào)“未完工收入乘以預(yù)計(jì)毛利率銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅”。5加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額分析填報(bào)。該行填“未完工收入乘以預(yù)計(jì)毛利率”。其中未完工收入取數(shù)于本季度“預(yù)收賬款-預(yù)收房款”科目貸方發(fā)生額（不包括預(yù)收定金、誠(chéng)意金等）。6減：不征稅收入地產(chǎn)行業(yè)基本不存在7 免稅收入分析填報(bào)。如有股息紅利，填報(bào)本季度“投資收益股息紅利”貸方發(fā)生額。8 彌補(bǔ)以前年度虧損分析填報(bào)。該行填報(bào)“以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)本年季度預(yù)繳時(shí)已累計(jì)補(bǔ)虧額”，“以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)”取數(shù)于上一年匯繳申報(bào)表

5、附表四企業(yè)所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表第七行。備注：如為第一季度，上年匯繳申報(bào)尚未進(jìn)行，實(shí)務(wù)中有個(gè)別省份允許填報(bào)上年會(huì)計(jì)虧損額。9實(shí)際利潤(rùn)額(4行+5行-6行-7行-8行)計(jì)算填報(bào)。 10稅率(25%)25%11應(yīng)納所得稅額計(jì)算填報(bào)。第11行=第9行×第10行，且第11行0。12減：減免所得稅額地產(chǎn)行業(yè)基本不存在。13減：實(shí)際已預(yù)繳所得稅額直接取數(shù)。取數(shù)于上期季度申報(bào)表第15行第2列，即累計(jì)預(yù)繳所得稅額。14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳(征)所得稅額地產(chǎn)行業(yè)不填報(bào)15應(yīng)補(bǔ)(退)所得稅額(11行-12行-13行-14行)計(jì)算填報(bào)。第15行=11行-12行-13行-14行，且第15行0時(shí)，填0，“本期金額”

6、列不填。16減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額分析填報(bào)。取數(shù)于“上年匯繳申報(bào)表主表第40行（負(fù)數(shù)）并且未辦理退稅金額本年度預(yù)繳時(shí)已累計(jì)抵減金額?！?7本期實(shí)際應(yīng)補(bǔ)(退)所得稅額計(jì)算填報(bào)。第17行=15行-16行，且第17行0時(shí)，填0，“本期金額”列不填。2、年度匯算清繳（調(diào)增預(yù)計(jì)毛利、調(diào)減預(yù)交稅金、調(diào)整三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)）地產(chǎn)行業(yè)在匯算清繳時(shí)，有三處不同于一般行業(yè)的申報(bào)表特殊處理，分別為：毛利調(diào)整；預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅及附加和預(yù)繳土增稅調(diào)整；業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)的扣除。因此，地產(chǎn)行業(yè)除了需遵循一般行業(yè)的申報(bào)表填報(bào)規(guī)則，還需進(jìn)行三步獨(dú)特調(diào)整?，F(xiàn)分述如下：第一步：預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整地產(chǎn)企業(yè)在未完工年度收到的預(yù)售款

7、，會(huì)計(jì)處理為：借： 銀行存款貸：預(yù)收賬款 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）的規(guī)定，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。該預(yù)計(jì)毛利額填報(bào)于納稅申報(bào)表附表三第52行“五、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第3列進(jìn)行納稅調(diào)增。第二步：預(yù)繳稅金的調(diào)整地產(chǎn)企業(yè)在未完工年度預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加和預(yù)繳的土地增值稅，會(huì)計(jì)處理為：借：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）貸：銀行存款也有個(gè)別企業(yè)會(huì)計(jì)處理為：借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用等 貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅（預(yù)交）借：應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增

8、值稅（預(yù)交） 貸：銀行存款上述預(yù)交稅金未進(jìn)入會(huì)計(jì)損益科目核算，但企業(yè)所得稅前允許扣除，因此，該預(yù)交稅金應(yīng)做納稅調(diào)減處理。在具體申報(bào)表填報(bào)上，有以下幾種處理方式，在地方稅務(wù)局未做明確的省份，納稅人可以自行選擇一種適合的方式。a、北京模式調(diào)減在附表三第19行進(jìn)行，即填入附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。b、天津模式調(diào)減在附表三第52行進(jìn)行，即將“房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加”，填入中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A類)附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行第3列“調(diào)增金額”。c、大連

9、模式調(diào)減在主表第3行“營(yíng)業(yè)稅金及附加”中進(jìn)行，即直接將預(yù)交的稅金（營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅）填入該行。第三步：三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)調(diào)整新31號(hào)文較之老31號(hào)文最重要的理念變化為，新31號(hào)文摒棄了預(yù)售收入的概念，規(guī)定凡是通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此在未完工年度，由于地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)收入，其發(fā)生的三項(xiàng)費(fèi)用允許稅前扣除。但由于現(xiàn)有的納稅申報(bào)表不支持，需要地產(chǎn)企業(yè)做變通處理。現(xiàn)有幾種變通模式：a、北京模式企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄和附表一(1)收入明細(xì)表第4行“銷

10、售貨物”欄及附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。b、沈陽(yáng)模式對(duì)符合條件的預(yù)售收入暫填入年報(bào)附表一（1）第十六行“其他視同銷售收入”行，實(shí)現(xiàn)計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)；同時(shí)對(duì)應(yīng)的成本暫填入年報(bào)附表二（1）第十五行“其他視同銷售成本”行。c、青島模式當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計(jì)稅毛利率計(jì)算得到的預(yù)計(jì)利潤(rùn)填入附表三第52行第3列。會(huì)計(jì)確認(rèn)的預(yù)售款作為計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣宣費(fèi)填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項(xiàng)計(jì)算扣除金額”。d、大連模式“銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入”計(jì)入年度納稅申報(bào)表附表八廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)跨年度納稅調(diào)整表第4行“本年計(jì)算

11、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)扣除限額的銷售（營(yíng)業(yè)）收入”。（二）完工年度1、季度預(yù)繳（調(diào)減預(yù)計(jì)毛利、調(diào)增預(yù)交稅金）項(xiàng)目完工年度填報(bào)總結(jié)1一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳2營(yíng)業(yè)收入直接取數(shù)。該行取數(shù)于季度財(cái)務(wù)報(bào)表中營(yíng)業(yè)收入。3營(yíng)業(yè)成本直接取數(shù)。該行取數(shù)于季度財(cái)務(wù)報(bào)表中營(yíng)業(yè)成本。4利潤(rùn)總額分析填報(bào)。如本季度結(jié)轉(zhuǎn)收入，則該行填報(bào)“會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額+未完工年度調(diào)減的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅”。其中“利潤(rùn)總額”取數(shù)于季度財(cái)務(wù)報(bào)表中“利潤(rùn)總額”；“未完工年度銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅”取數(shù)于上年匯繳申報(bào)表中預(yù)繳稅金的調(diào)減數(shù)，以北京為例，取數(shù)于未完工年度附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第1

12、9行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”中調(diào)整的預(yù)繳稅金。備注：在完工年度，地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售房款滿足會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件，預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅均計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，在會(huì)計(jì)損益中體現(xiàn)。由于未完工年度該預(yù)繳稅金已經(jīng)扣除，因此，完工年度，需將曾經(jīng)調(diào)減的轉(zhuǎn)回，以避免重復(fù)扣除。如未完工年度，預(yù)交稅金的扣除是在第5行調(diào)整，則轉(zhuǎn)回也應(yīng)在第5行進(jìn)行。5加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額分析填報(bào)。如本季度已完工，該行扣減“未完工年度調(diào)增處理的預(yù)計(jì)毛利額”。其中“未完工年度調(diào)增處理的預(yù)計(jì)毛利額”取數(shù)于未完工年度匯繳申報(bào)表附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第3列“調(diào)增金額”。6減：不征

13、稅收入地產(chǎn)行業(yè)基本不存在7 免稅收入如有股息紅利，填報(bào)本季度“投資收益股息紅利”貸方發(fā)生額。8 彌補(bǔ)以前年度虧損分析填報(bào)。該行填報(bào)“以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)本年季度預(yù)繳時(shí)已累計(jì)補(bǔ)虧額”，“以前年度未彌補(bǔ)虧損數(shù)”取數(shù)于上一年匯繳申報(bào)表附表四企業(yè)所得稅彌補(bǔ)虧損明細(xì)表第七行。備注：如為第一季度，上年匯繳申報(bào)尚未進(jìn)行，實(shí)務(wù)中有個(gè)別省份允許填報(bào)上年會(huì)計(jì)虧損額。9實(shí)際利潤(rùn)額(4行+5行-6行-7行-8行)計(jì)算填報(bào)。 10稅率(25%)25%11應(yīng)納所得稅額計(jì)算填報(bào)。第11行=第9行×第10行，且第11行0。12減：減免所得稅額地產(chǎn)行業(yè)基本不存在。13減：實(shí)際已預(yù)繳所得稅額直接取數(shù)。取數(shù)于上期季度申報(bào)

14、表第15行第2列，即累計(jì)預(yù)繳所得稅額。14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳(征)所得稅額地產(chǎn)行業(yè)不填報(bào)15應(yīng)補(bǔ)(退)所得稅額(11行-12行-13行-14行)計(jì)算填報(bào)。第15行=11行-12行-13行-14行，且第15行0時(shí)，填0，“本期金額”列不填。16減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額分析填報(bào)。取數(shù)于上年匯繳申報(bào)表主表第40行（負(fù)數(shù)）并且未辦理退稅金額預(yù)繳申報(bào)累計(jì)已經(jīng)扣減金額。17本期實(shí)際應(yīng)補(bǔ)(退)所得稅額計(jì)算填報(bào)。第17行=15行-16行，且第17行0時(shí)，填0，“本期金額”列不填。2、匯算清繳（調(diào)減預(yù)計(jì)毛利、調(diào)增預(yù)交稅金、調(diào)整三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)）在完工年度，會(huì)計(jì)上將預(yù)收房款確認(rèn)為收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。在企業(yè)

15、所得稅上，企業(yè)應(yīng)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。地產(chǎn)行業(yè)依然可以通過三步調(diào)整完成其個(gè)性申報(bào)，該三步實(shí)質(zhì)均為未完工年度調(diào)整數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)回。第一步：預(yù)計(jì)毛利額的調(diào)整在完工年度，企業(yè)會(huì)計(jì)處理：借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：存貨 在企業(yè)所得稅納稅申報(bào)上，企業(yè)應(yīng)將以前年度調(diào)增的預(yù)計(jì)毛利額轉(zhuǎn)回，即將未完工年度在附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第3列填報(bào)的“調(diào)增金額”，作為“調(diào)減金額”填報(bào)在附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入計(jì)算的預(yù)計(jì)利潤(rùn)”第4列。第二步

16、：預(yù)繳稅金的調(diào)整 在完工年度，企業(yè)對(duì)預(yù)交稅金的會(huì)計(jì)處理為： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金或者為：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用/遞延所得稅資產(chǎn)在完工年度，上述預(yù)交稅金已計(jì)入會(huì)計(jì)損益科目核算，由于為完工年度，該預(yù)交稅金已經(jīng)在所得稅前扣除，因此，應(yīng)對(duì)該預(yù)交稅金應(yīng)做納稅調(diào)增處理，以避免重復(fù)扣除。在具體申報(bào)表填報(bào)上，有以下幾種處理方式：a、北京模式調(diào)增在附表三第19行進(jìn)行，即將未完工年度結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅，作為本年“調(diào)增金額”填入附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第3列。b、天津模式調(diào)增在附表三第52行進(jìn)行。即將“開發(fā)產(chǎn)品完工

17、后當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入×適用計(jì)稅毛利率-當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加”，填入中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表(A類)附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第52行第4列“調(diào)減金額”。3、大連模式調(diào)增在主表第3行“營(yíng)業(yè)稅金及附加”中進(jìn)行，即將當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品繳納的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅從該行中扣減。第三步：三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)的調(diào)整因?yàn)槲赐旯つ甓鹊念A(yù)售收入已經(jīng)作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)，而完工年度會(huì)計(jì)上均已將確認(rèn)收入，為了避免重復(fù)將收入作為三項(xiàng)費(fèi)用扣除基數(shù)，需要將未完工年度進(jìn)行的調(diào)整在本年度轉(zhuǎn)回。a、北京模式在未完工年度，企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，年度匯算清繳申報(bào)時(shí)填報(bào)在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄和附表一(1)收入明細(xì)表第4行“銷售貨物”欄及附表三納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表第19行“其他”欄第4列“調(diào)減金額”。完工年度，上述金額全部轉(zhuǎn)回，即在企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）第1行“營(yíng)業(yè)收入”欄扣除，附表一(1)收入明細(xì)表第4行“銷售貨物