計算題資產(chǎn)評估

1、四、計算題（本大題共5小題，共45分）1.被評估設(shè)備購建于1986年，賬面價值100000元，1991年對該設(shè)備進行技術(shù)改造，追加技改投資50000元，1996年對該設(shè)備進行評估，根據(jù)評估人員的調(diào)查分析得到以下數(shù)據(jù)：1）從1986年至1996年每年的設(shè)備價格上升率為10%2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支1000元；3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%,規(guī)模效益指數(shù)為，所得稅稅率為33%4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達到設(shè)計要求。根據(jù)上述條件估測設(shè)備的重置成本、有形損耗率、功能性貶值額、經(jīng)濟性貶值

2、率及被評估設(shè)備的評估值。1、解：（12分）投資日期（年）原始投資額（元）價格變動系數(shù)（1元終值系數(shù)）現(xiàn)行成本（元）投資年限加權(quán)更新成本（元）1986100000259400102594000199150000805005402500合計3399002996500加權(quán)更新成本=2996500（元）（3分）加權(quán)投資年限=2996500+339900=（年）（1分）成新率=5+（5+X50%）X100%=53%有形損耗率=1-成新率=1-53%=47%（1分）功能性損耗=被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額X年金現(xiàn)值系數(shù)=1000X12X（1-33%）X（P/A,10%,5）=8040X=憶30479（

3、元）（2分）經(jīng)濟性貶值率：根據(jù)題目已知開工率為100%,所以經(jīng)濟性貶值率為0。（1分）被評估設(shè)備的評估價值=重置成本-有形損耗-功能性損耗=339900-339900X47%30479=149668（元）（2分）2 .有一宗七通一平待開發(fā)建筑用地，面積為1,000平方米，使用期限為50年，容積率為5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期2年，建筑費用3500元/平方米，專業(yè)費用為建筑費用的10%建筑費用和專業(yè)費用在整個建設(shè)期內(nèi)均勻投入，寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計為2元/平方米日，管理費用為年租金的2%維修費用為建筑費用的%保險費用為建筑費用的稅金為年租金的貸款利率為6%房地產(chǎn)綜合還原利率為7%開

4、發(fā)商要求的利潤率為地價和開發(fā)成本（建筑費用和專業(yè)費用）之和的20%試評估該宗地地價。（以萬元為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）2、（12分）答案要點：采用成本法（1）年總收入=2X365X1,000X5=3,650,000（元）（1分）（2）年總費用=3,650,000X2%+3,500X5,000X%+%）+3,650,000X%=1,009,250（元）（2分）年純收益=3,650,000-1,009,250=2,640,750（元）（1分）（4）房地產(chǎn)總價=2,640,750/7%X1-（1+7%）-（50-2）=36,258,750（元）（1分）（5）建筑費及專業(yè)費用=3,500X（1+1

5、0%）X5,000=19,250,000（元）（1分）（6）利息=地價X（1+6%）2-1+19,250,000X（1+6%）-1=地價+1,155,000（1分）（7）開發(fā)商利潤=（地價+19,250,000）X20%地價+3,850,000（1分）（8）地價=房地產(chǎn)總價-建筑費用-專業(yè)費用-利息-利潤地價=36,258,750-19,250,地價-1,155,地價-3,850,000地價=9,069,016（元）（2分）（允許有計算誤差）3 .有一項新產(chǎn)品設(shè)計及工藝技術(shù)，已經(jīng)使用3年，證明該技術(shù)可靠，產(chǎn)品比同類產(chǎn)品性能優(yōu)越。經(jīng)過了解，同類產(chǎn)品平均價格為150元/件。目前該產(chǎn)品年銷售量為2萬

6、件，產(chǎn)品售價為180元/件。經(jīng)過分析，產(chǎn)品壽命開可以維持8年，但是競爭者將會介入。由于該企業(yè)已經(jīng)較為穩(wěn)固地占領(lǐng)了市場，競爭者估計將來采取擴大市場范圍的市場策略，預(yù)計該企業(yè)將來會維持目前的市場占有率，但是價格將會呈下降趨勢。產(chǎn)品價格預(yù)計為：今后13年維持現(xiàn)行價格；45年降低為170元/件；68年降低為160元/件；估計成本變化不大，故而不考慮其變化（折現(xiàn)率為12%所得稅率為15%）。請根據(jù)上述條件計算該項技術(shù)的評估值。3、（6分）答案要點：評估值=30X20,000X（1-15%）/（1+12%）1+30X20,000X（1-15%）/（1+12%）2+30X20,000X（1-15%）/（1+

7、12%）3+20X20,000X（1-15%）/（1+12%）4+20X20,000X（1-15%）/（1+12%）5+10X20,000X（1-15%）/（1+12%）6+10X20,000X（1-15%）/（1+12%）7+10X20,000X（1-15%）/（1+12%）8=萬元（6分）稅后超額凈收益=*（1-33%）=（萬元）（可選）4 .甲企業(yè)以一項專有技術(shù)向乙企業(yè)投資，該專有技術(shù)的重置成本為80萬元。乙企業(yè)投入資產(chǎn)600萬元，利用該項技術(shù)生產(chǎn)出A產(chǎn)品，尚需追加技術(shù)改造及培訓(xùn)費等費用50萬元。按歷史資料分析，甲企業(yè)無形資產(chǎn)利潤率為500%乙企業(yè)原資產(chǎn)利潤率為15%,試評估無形資產(chǎn)投資

8、的利潤分成率。解1 、計算甲乙企業(yè)的約當(dāng)投資量：甲企業(yè)的約當(dāng)投資量=80X（1+500%>=480（萬元）（2分）乙企業(yè)的約當(dāng)投資量=（600+50）X（1+15%=（萬元）（2分）2 、計算無形資產(chǎn)投資的利潤分成率=480/（480+）=%（2分）5、某企業(yè)擁有其他企業(yè)非上市普通股票20萬元股，持有期間每年的股票收益為12溢右。根據(jù)調(diào)查了解，股票發(fā)行單位每年以凈利潤的60喊放股利，其他40姍于追加投資。對該企業(yè)發(fā)展趨勢分析表明，其凈資產(chǎn)利潤率將保持在16%勺水平，無風(fēng)險報酬率為10%風(fēng)險報酬率為4%試確定該股票的評估值。5、（9分）解：D1=20X12%=（萬元）（3分）g=40%K1

9、6%=%（3分）評估值=X（1+%/（14%=（萬元）（3分）1.被評估設(shè)備購建于1996年，賬面價值100000元，2001年對該設(shè)備進行技術(shù)改造，追加技改投資50000元，2006年對該設(shè)備進行評估，根據(jù)評估人員的調(diào)查分析得到以下數(shù)據(jù)：1）從1996年至2006年每年的設(shè)備價格上升率為10%2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支1000元；3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%規(guī)模效益指數(shù)為，所得稅稅率為33%4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達到設(shè)計要求。根據(jù)上述條件估測設(shè)備的重置成本、有形損耗率、功

10、能性貶值額、經(jīng)濟性貶值率及被評估設(shè)備的評估值。1、（10分）元，年，%,2、 2.假定某市政府將于2000年2月1日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4,土地使用權(quán)七十年，某開發(fā)商欲購此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為兩年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/nf,專業(yè)費為建筑成本的6%開發(fā)商的目標利潤為15%有關(guān)稅費為樓價的5%折現(xiàn)率為10%工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內(nèi)售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。建筑費=,土地價=.3,3、 待估企業(yè)預(yù)計未來3年的預(yù)期收益額為150萬元、160萬元、180萬元。假定本金化率為

11、12%根據(jù)企業(yè)實際情況推斷：（1）從第4年起，企業(yè)的年預(yù)期收益額將維持在180萬元；（2）從第4年起，企業(yè)的年預(yù)期收益額將在第3年的基礎(chǔ)上以2%）勺年增長率增長。試估測待估企業(yè)的整體價值。3、（10分）解：采用分段法來進行評估。（1）前3年企業(yè)價值，=150X（P/F,12%1）+160X（P/F,12%,2）+180X（P/F,12%3）=（萬元）（2分）則企業(yè)價值為=+180X（P/F,12%3）+12%=（萬元）（3分）（2）今后企業(yè)的收益將以2%）勺年增長率增長，則企業(yè)價值為：=+180X（1+2%）（P/F,12%3）+（12%2%=萬元（5分）4.某企業(yè)擁有M公司非上市普通股，面值

12、共90萬元，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%據(jù)調(diào)查了解，M公司每年以稅后凈利潤的80喉放股利，另20涮于擴大再生產(chǎn)。公司發(fā)展?jié)摿艽?，預(yù)計股本利潤率將保持在15%勺水平。假設(shè)折現(xiàn)率為12%試運用紅利增長模型來評估該企業(yè)擁有的股票價格。4、（5分）解：D1=90X10%=9萬元（1分）g=20%X15%=3%（1分）評估值=9（1+3%/（12%-3%=103（萬元）（3分）5.某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)全套技術(shù)，經(jīng)過搜集和初步測算已經(jīng)下列資料：（1）、該企業(yè)與購買方共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計能力分別為700萬箱和300萬箱；（2）、該制藥生產(chǎn)技術(shù)是從國外引進，賬面價格為400萬元

13、，已經(jīng)使用3年，尚可使用9年，3年來的通貨膨脹率為10%（3）、該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓對于該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響，由于市場競爭加劇，產(chǎn)品價格下降，在以后的9年中減少的銷售收入按折現(xiàn)值計算為80萬元，增加開發(fā)費以保住市場的追加成本按照現(xiàn)值計算為20萬元。請你計算：該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額評估值。附：相關(guān)系數(shù)期數(shù)I=10%復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)I=12%復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)I=6%年金現(xiàn)值系數(shù)1-2-3-6383940答案要點：(1)、重置成本凈值=400X(1+10%)X9/(3+9)=330萬元(2分)(2)、確定重置成本的分攤率=300/(300+700)X100%=30%(3分)

14、(3)、確定機會成本，增加開發(fā)費20萬元，減少了的銷售收入按折現(xiàn)值計算為80萬，故而80+20=100萬元；(2分)(4)、因此該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額評估值=330X30%+100=199萬元1、某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地面積為300平方米，建筑面積為240平方米，月租金為3000元，假設(shè)土地還原率為8%建筑物的還原利率為10%建筑物評估時的剩余使用年限為25年，假定另外用市場法求的土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，年總費用為8000元，用建筑物殘余法評估該住宅。1、要求：(1)計算年總純收益；(2)計算歸屬土地的年純收益；(3)計算歸屬建筑物的年純收益；(4)計算建筑物價格。年總收益

15、=3000*12-8000=28000,歸屬土地的年純收益=300*1000*8%=24000歸屬建筑物的年純收益=28000-24000=4000建筑物折舊率=1/25=4%建筑物價格=4000/(10%+4%=2、某企業(yè)將某項資產(chǎn)與國外企業(yè)合資，要求對該資產(chǎn)進行評估。具體資料如下：該資產(chǎn)賬面原值270萬元，凈值108萬元，按財務(wù)制度規(guī)定，該資產(chǎn)折舊年限為30年，已計提折舊20年。經(jīng)調(diào)查分析確定：按現(xiàn)在市場材料價格和工資費用水平，新建造相同構(gòu)造的資產(chǎn)的全部費用支出為480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用時間為57600小時，實際累計利用時間50400小時。經(jīng)專業(yè)

16、人員勘察計算，該資產(chǎn)還能使用8年。又知該資產(chǎn)由于設(shè)計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產(chǎn)相比較，每年多支出營運成本3萬元(該企業(yè)所得稅率為33%假定折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述資料采用成本法對該資產(chǎn)進行評估。2、根據(jù)題目已知，重置成本=480萬元(1)計算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間X100%/截止評估日資產(chǎn)累計名義利用時間=50400/57600X100%=%(2)確定成新率：實際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率=20X%=總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限=+8=成新率=8/(+8)=%被評估資產(chǎn)有形損耗=(重置成本)X實際已使用年限/總使

17、用年限=480X%)=480X=(3)確定功能性貶值：8年(10%)年金現(xiàn)值系數(shù)為被評估資產(chǎn)功能性損耗=被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年稅后超支額X剩余使用年限的年金現(xiàn)值系數(shù)=(1-所得稅)X被評估資產(chǎn)生產(chǎn)成本的年超支額X剩余使用年限的年金現(xiàn)值系數(shù)=(1-33%)X3X=X=(4)由此可以確定評估值：評估值=480=480X%=(萬元)該資產(chǎn)評估值為萬元。3、某企業(yè)欲轉(zhuǎn)讓一項產(chǎn)品生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)收集和初步測算，已知如下資料：一是該企業(yè)與購買企業(yè)共同享用該項生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計生產(chǎn)能力分別為1000萬件和600萬件；二是該技術(shù)賬面價值300萬元，已使用2年，尚可使用8年，2年來累計通貨膨脹率為12%三是該技術(shù)轉(zhuǎn)

18、出會對該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有較大影響：由于市場競爭加劇，產(chǎn)品價格會有所降低，在以后8年中減少的銷售收入按現(xiàn)值計算為60萬元。同時，為保住市場，需增加開發(fā)費用以提高產(chǎn)品質(zhì)量，投入的追加成本按現(xiàn)值計算為25萬元。試評估該生產(chǎn)技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費額。3、(1)無形資產(chǎn)重置成本凈值300X(1+12%X8+(2+8)=336X=(萬元)(2)因轉(zhuǎn)讓方與購買方共同使用該項無形資產(chǎn)，故轉(zhuǎn)讓成本分攤率為：600+(1000+600)=%(3)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的機會成本60+25=85(萬元)(4)確定該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額為：X%+85=(萬元)4、某企業(yè)擁有非上市普通股，面值共30萬元，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于面值的10%據(jù)調(diào)查了解，股票發(fā)行單位每年以凈利潤的70滋放股利，30涮于擴大再生產(chǎn)。公司發(fā)展?jié)摿艽螅A(yù)計股本利潤率將保持在15%勺水平。假設(shè)折現(xiàn)率為10%試運用紅利增長模型評估該企業(yè)擁有的股票價格。4、解