余杭農(nóng)村合作銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施暫行辦法

1、余杭農(nóng)村合作銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)施暫行辦法第一章總 則第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)余杭農(nóng)村合作銀行(以下簡稱本行)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和浙江省農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款管理指導(dǎo)意見(浙信聯(lián)辦2007360號)，結(jié)合本行實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法所指房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款。第三條 根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體用途，房地產(chǎn)開發(fā)貸款分為住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、綜合用房開發(fā)貸款和其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款。第四條 辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)堅(jiān)持審慎原則，重點(diǎn)防范過度擴(kuò)張、資金不繼，封閉不嚴(yán)、資金挪用，銷售不暢、項(xiàng)目失敗

2、等風(fēng)險(xiǎn)。第五條在受理客戶貸款申請后，應(yīng)及時(shí)通過中國人民銀行信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人的信用狀況進(jìn)行查詢；貸款申請批準(zhǔn)后，應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載客戶的基本信息、借款金額、貸款期限以及違約情況等。第二章貸款對象與條件第六條貸款對象。經(jīng)國家有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門注冊登記，并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照且經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)兩年以上，具備行業(yè)主管部門核發(fā)的三級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，有品牌優(yōu)勢，投融資能力較強(qiáng)的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第七條 申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的借款人和項(xiàng)目須符合以下條件：(一)在本行開立結(jié)算賬戶，并在本行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)；(二)持有已經(jīng)年審合格的貸款卡；(三)具有健

3、全的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和嚴(yán)格的經(jīng)營管理制度，主要經(jīng)營管理人員素質(zhì)良好。(四)企業(yè)信用和財(cái)務(wù)狀況良好，確有償還貸款本息的能力；(五)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張適度，土地取得規(guī)范，項(xiàng)目土地款已全部付清，貸款項(xiàng)目的國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證四證(以下簡稱項(xiàng)目四證)齊全；已開始銷(預(yù))售的項(xiàng)目，還應(yīng)持有合法、有效的銷(預(yù))售許可證；(六)項(xiàng)目資本金(所有者權(quán)益)比例應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的35%，并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目資本金是指在項(xiàng)目總投資中，房地產(chǎn)開發(fā)商出資認(rèn)繳的、不能以任何方式抽回、不承擔(dān)任何利息和債務(wù)的自有資金；(七)項(xiàng)目含地價(jià)在內(nèi)的綜合開發(fā)成本相對較低

4、，銷售價(jià)格、地段及市場定位、品質(zhì)、交通配套等條件符合市場需求，競爭優(yōu)勢明顯，銷售前景看好；(八)貸款項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，并能夠有效地滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的需求，有良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益預(yù)期；(九)貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。工程預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；(十)貸款擔(dān)保合法、有效、足值，并符合中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國物權(quán)法和本行有關(guān)規(guī)定；(十一)工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)。第三章 貸款期限、利率和額度第八條貸款期限。用于住房開發(fā)的，最長不超過三年；用于商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的，最長不超過五年。第九條貸款利

5、率。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率應(yīng)按本行利率定價(jià)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十條貸款額度。房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度最高不得超過開發(fā)項(xiàng)目投資總額的65%。第四章 貸款申請與受理第十一條借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，必須填寫書面申請，并提供下列資料：(一)借款人營業(yè)執(zhí)照；(二)借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；(三)資質(zhì)證書副本和資信證明材料；(四)經(jīng)有權(quán)部門或會計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的近二年財(cái)務(wù)報(bào)表，最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表；(五)貸款項(xiàng)目開發(fā)方案或可行性報(bào)告；(六)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)文件、工程設(shè)計(jì)和批準(zhǔn)文件；(七)貸款項(xiàng)目四證，已開始銷(預(yù))售的項(xiàng)目，還需提供合法、有效的銷(預(yù))售許可證；(八)企業(yè)董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于同意借款和抵(質(zhì))押

6、、擔(dān)保的決議和授權(quán)書；(九)項(xiàng)目資本金來源證明材料；(十)采取擔(dān)保貸款方式的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提供保證人、抵押物有關(guān)資料；以房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)提供抵(質(zhì))押財(cái)產(chǎn)的資產(chǎn)評估報(bào)告書、鑒定書、保險(xiǎn)單和抵(質(zhì))押物清單、權(quán)屬證明、抵(質(zhì))押人同意抵(質(zhì))押的決議書；(十一)保證人的資信證明材料；(十二)項(xiàng)目監(jiān)理單位資質(zhì)證明；(十三)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)提供聯(lián)合開發(fā)合同、協(xié)議；(十四)本行要求提供的其他證明文件和材料。第十二條 受理崗人員根據(jù)申請人提交的申請資料，按受理制的相關(guān)要求進(jìn)行審查并決定是否受理。第五章 貸款調(diào)查與審查第十三條 調(diào)查崗人員根據(jù)受理意見及借款人提供的有關(guān)資料，及時(shí)開展貸前調(diào)查。貸前調(diào)

7、查應(yīng)堅(jiān)持雙人調(diào)查原則。(一） 對借款人的調(diào)查要點(diǎn)1、借款人基本情況(1)借款人名稱、性質(zhì)、成立時(shí)間、地址、注冊資本、主營業(yè)務(wù)；(2)是否具有借款人資格；(3)注冊資本中各股東出資金額、出資形式、出資比例；(4)目前注冊資本是否已經(jīng)到位，注冊資本尚未到位(或尚未完全到位)的原因；是否有到位的具體時(shí)間安排和可靠的資金來源保證，各股東投入的貨幣資金是否存在驗(yàn)資后股東抽回的情況；2、借款人與本行的關(guān)系(1)本行介入該項(xiàng)目的背景情況；(2)是否有其他銀行與我行競爭該項(xiàng)目，是否有可能與本行共同做該項(xiàng)目，其他銀行的審批進(jìn)度；(3)借款人是否在本行開立結(jié)算賬戶，我行對企業(yè)自有資金收入和支出是否可以做到逐筆監(jiān)控

8、；(4)本行是否對借款人已發(fā)放過貸款，貸款發(fā)放金額、時(shí)間、審批單位、貸款用途；(5)本行與借款人股東、股東所屬企業(yè)集團(tuán)及其主要關(guān)聯(lián)公司是否發(fā)生過信貸關(guān)系。(二)對項(xiàng)目貸款的調(diào)查要點(diǎn)1、合法性調(diào)查。(1)借款人從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售等項(xiàng)目；(2)開發(fā)資質(zhì)的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級證明是否真實(shí)有效，是否按要求經(jīng)有權(quán)部門辦理了年檢；(3)借款行為的合法性。調(diào)查企業(yè)董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)關(guān)于同意借款的決議或授權(quán)書是否合法有效；(4)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告或方案是否經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)；(5)調(diào)查土地出讓合同的真實(shí)性、合法性，項(xiàng)目所在地

9、土地出讓金是否按時(shí)繳納，項(xiàng)目的國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證是否齊全有效；已開始銷(預(yù))售的，是否持有合法、有效的銷(預(yù))售許可證；(6)貸款用途的合法性。應(yīng)調(diào)查貸款項(xiàng)目開發(fā)是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)和政策；(7)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的合同或協(xié)議的合法性。聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的合同或協(xié)議規(guī)定的合作各方權(quán)益歸屬是否清晰，有無不利于本行貸款償還的條款；(8)貸款擔(dān)保的合法性。應(yīng)調(diào)查抵(質(zhì))押人同意抵(質(zhì))押的決議書，保證人同意保證的意見書及其董事會同意擔(dān)保的決議或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)授權(quán)書是否真實(shí)合法有效；調(diào)查為借款人提供的貸款擔(dān)保是否符合中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國物權(quán)

10、法及其他相關(guān)規(guī)定。2、安全性調(diào)查。(1)根據(jù)借款人提供的經(jīng)有權(quán)部門或會計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的財(cái)務(wù)報(bào)表，對借款人的經(jīng)營能力、盈利能力和償債能力進(jìn)行調(diào)查分析；(2)調(diào)查借款人在其他金融機(jī)構(gòu)的借款余額、還本付息情況；(3)調(diào)查項(xiàng)目資本金來源、比例和到位情況。對同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查項(xiàng)目資本金是否由貸款或其他債務(wù)形成；(4)調(diào)查除項(xiàng)目資本金和貸款外的其他資金來源及落實(shí)情況；(5)調(diào)查貸款擔(dān)保安全性。采取抵(質(zhì))押貸款方式的，應(yīng)調(diào)查抵(質(zhì))押物的變現(xiàn)能力；以土地及在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)調(diào)查是否存在未繳納土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)和施工單位墊資等應(yīng)付款項(xiàng)，是否在抵押物價(jià)值中予以扣除；

11、(6)調(diào)查建設(shè)工程和抵押物的保險(xiǎn)情況。已開工的項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查借款人是否辦理在建工程保險(xiǎn)；采取抵押擔(dān)保方式的，如借款人已辦理抵押物保險(xiǎn)，應(yīng)調(diào)查借款人提供保險(xiǎn)單的真實(shí)性；(7)調(diào)查建筑施工單位和監(jiān)理單位的落實(shí)情況。應(yīng)調(diào)查工程施工單位和監(jiān)理單位的資質(zhì)等級、業(yè)績和信譽(yù)情況；委托監(jiān)理協(xié)議內(nèi)容是否合理、完善。3、效益性調(diào)查。(1)調(diào)查項(xiàng)目所處位置、市場定位、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格、物業(yè)管理、周邊環(huán)境等情況，比較周邊同類物業(yè)銷售價(jià)格、租售比率，分析項(xiàng)目優(yōu)勢、劣勢，預(yù)測項(xiàng)目市場前景；(2)調(diào)查項(xiàng)目的銷售策略是否符合市場需求，達(dá)到預(yù)期效果；(3)對已開始銷(預(yù))售或開始招租的項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查其銷(預(yù))售或招租情況，分析市

12、場風(fēng)險(xiǎn)；(4)對項(xiàng)目的成本、收益、現(xiàn)金流量、還本付息能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)行測算；(5)測算項(xiàng)目貸款帶來的存款、中間業(yè)務(wù)等附帶效益；第十四條 貸時(shí)審查。(一)初步審查。貸款支行(含總行營業(yè)部，下同)審查崗人員在項(xiàng)目調(diào)查的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人報(bào)送的經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和有關(guān)批文，以及提出的借款意向等，審查項(xiàng)目的貸款條件、項(xiàng)目的必要性和可行性，形成審查報(bào)告，報(bào)支行貸審小組審批，審批同意后報(bào)總行信貸管理部。(二)可行性審查?？傂行刨J管理部根據(jù)支行調(diào)查報(bào)告和審查報(bào)告以及支行審貸小組審批意見，經(jīng)有權(quán)單位批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以及提交的相關(guān)批準(zhǔn)文件，進(jìn)行審查評估，報(bào)總行審貸小組審議。(三)房地產(chǎn)項(xiàng)目

13、貸款應(yīng)重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：1、審查土地出讓是否真實(shí)、合法，項(xiàng)目土地出讓金是否按時(shí)繳納，項(xiàng)目“四證”是否齊全有效；2、審查項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性報(bào)告或方案批準(zhǔn)手續(xù)是否齊備；3、審查貸款項(xiàng)目是否符合國家房地產(chǎn)業(yè)政策和地方有關(guān)法規(guī)、政策；4、審查貸款項(xiàng)目的合規(guī)情況，包括土地使用性質(zhì)是否與項(xiàng)目規(guī)劃相匹配，城市規(guī)劃是否存在對項(xiàng)目的制約等；5、項(xiàng)目總投資的資金來源審查。房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資來源一般包括借款人自有資金投入、股東借款、銀行貸款、工程承包商(即建筑商)的工程墊款、項(xiàng)目期房預(yù)售房款的再投入等。(1)審查項(xiàng)目總投資與各項(xiàng)資金來源合計(jì)是否相吻合，是否存在本行貸款投入以后，項(xiàng)目總投資還存在資金缺口；(2)審查項(xiàng)目前

14、期資金是否已到位，主要包括審查借款人的自有資金是否符合按照人民銀行對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的自有資金比例應(yīng)達(dá)到預(yù)算總投資的35%以上的規(guī)定。在測算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金時(shí)，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的界定問題，防止開發(fā)商任意擴(kuò)大自有資金范圍，掩蓋項(xiàng)目資金缺口。第六章 貸款審批與發(fā)放第十五條經(jīng)審查同意發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)按項(xiàng)目貸款審批程序進(jìn)行審批，并及時(shí)答復(fù)借款人。第十六條在貸款發(fā)放前，借款人應(yīng)辦理有效的建筑工程保險(xiǎn)，保險(xiǎn)合同中要明確本行為保險(xiǎn)第一受益人；采取抵押擔(dān)保方式的，借款人投保的金額不得低于抵押金額，保險(xiǎn)期限至少長于貸款期半年。貸款前已經(jīng)投保的，應(yīng)變更保險(xiǎn)合同的每一受益人為本行。第十七條

15、經(jīng)審批同意發(fā)放的貸款，應(yīng)及時(shí)完成借款合同簽訂與貸款發(fā)放工作。簽訂借款合同，應(yīng)實(shí)行借款人、擔(dān)保人(或財(cái)產(chǎn)共有人)、信貸員、審查員“四見面”。抵質(zhì)押貸款還應(yīng)辦理相應(yīng)的抵質(zhì)押登記手續(xù)。第十八條 在貸款審批額度內(nèi)，借款人逐筆申請項(xiàng)目用款，貸款支行應(yīng)按照工程進(jìn)度，逐筆核貸、逐筆審批、逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)。第七章其他規(guī)定第十九條不得向規(guī)模擴(kuò)張過快、土地取得不規(guī)范、資金鏈緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款；不得向經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得跨地區(qū)使用；房地產(chǎn)開發(fā)貸款不得用于專門繳納土地出讓金。

16、第二十一條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)貸款的擔(dān)保，確保擔(dān)保的真實(shí)、合法、有效。房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目對應(yīng)的土地使用權(quán)或在建工程抵押；不得發(fā)放以空置3年以上的商品房作為抵押財(cái)產(chǎn)的貸款；以土地及在建工程設(shè)定抵押權(quán)的，在對抵押物價(jià)值評估時(shí)，應(yīng)在資產(chǎn)價(jià)值中扣除未繳納的土地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)和施工單位墊資等應(yīng)付款項(xiàng)。在建工程作抵押只能以已建成的工程部分設(shè)定抵押權(quán)，且抵押率不得超過50%；第二十二條 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取封閉運(yùn)行模式。貸款支行要監(jiān)控貸款資金流向，嚴(yán)格控制貸款資金用途，確保貸款資金用于項(xiàng)目建設(shè)。銷售回籠款按銷售額的一定比例同步償還貸款本息或進(jìn)入借款人在本行開立的指定封閉賬戶，其余銷售款在項(xiàng)目未完工前，必須用于項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用。第二十四條貸款發(fā)放以后，貸款支行要經(jīng)常檢查貸款是否按合同規(guī)定用途使