常熟成本分析

1、成本收益測算本項目建筑面積商鋪酒店式公寓建筑面積（平方米）2000012000總計建筑面積：32000一、成本費用測算1、 土地樓面價：4500元/平方米 土地總價14400萬元（地價含基本配套相關(guān)費用）。2、前期工程費： 50元/（含規(guī)劃設(shè)計費、地質(zhì)勘探費、臨時接水接電費等），總計160萬元。3、基礎(chǔ)設(shè)施費：130元/（含永久水、永久電、室外道路環(huán)境工程等），總計416萬元。4、建筑安裝工程費：總計4400萬元（含土建裝修、給排水消防、暖通、電弱點、室外等造價費用）商鋪：單價1000元/，總計2000萬。酒店式公寓：單價2000元/，總計2400萬。5、管理費用：以上14項之和3%19376

2、萬元3581.3萬元6、銷售費用：總計1158萬元項目計算依據(jù)總價（萬元）廣告宣傳及廣告代理費銷售收入1%386銷售代理費銷售收入1.5%579其他銷售費用銷售收入0.5%1937、間接費用：總計44萬元項目計算依據(jù)單價（元/平方米）商鋪 酒店式公寓總價（元）質(zhì)檢費建筑安裝費11.01.844000審標(biāo)費建筑安裝費11.0 2.044000監(jiān)理費建筑安裝費88.016.03520008、流轉(zhuǎn)稅：按銷售收入6%2316萬元 9、不可預(yù)見費以上14項之和3%581.3萬元10、財務(wù)費用按銀行貸款7的利率來計算，暫貸資金5000萬，2年所產(chǎn)生的利息為5000萬72700萬元成本合計:24756.6萬

3、元成本單價7736.5元/平方米二、銷售收入測算商鋪均價16000元/，銷售收入32000萬元酒店式公寓均價5500元/，銷售收入6600萬元銷售收入合計38600萬元三、項目收益收益銷售收入成本合計13843.4萬元每平方米收益4326元/平方米注：（此收益不包括戶外廣告收益、商業(yè)經(jīng)營收益、場地租賃收益、地下車庫經(jīng)營收益等費用）。四、項目不確定性分析本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實現(xiàn)。1. 盈利能力分析投資利潤率利潤總額/投資總額55.9與略高于銀行貸款利率的社

4、會平均利潤率，以及房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)的比較，該項目的利潤率都高出不少。故項目是可行的。2. 盈虧平衡分析假定本項目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)本項目所有物業(yè)銷售率達(dá)到64.1時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率小于等于70時，項目風(fēng)險較低。本項目盈虧平衡點的銷售率為64.1，可見其風(fēng)險程度較低。3. 敏感性分析影響本項目財務(wù)效益的主要不確定性因素為開發(fā)成本、售價水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營期的長短。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對投資利潤率的評價指標(biāo)，分別計算

5、售價上下波動5、10和建安工程費上下波動10、20時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)影響。具體情況見下表：（1）建筑安裝工程費用變動對項目利潤率的影響項目指標(biāo)基準(zhǔn)方案建安工程費變動20101020投資利潤率55.962.159.253.350.2投資利潤率升降幅度11.15.9-4.7-10.2此表反映的是建筑安裝費對項目收益率的影響。建筑安裝費用是項目的一個較大的不確定因素。從表中我們看出建安工程費與收益率之間的關(guān)系，建筑安裝費用與物業(yè)的檔次及質(zhì)量有著直接的關(guān)系，檔次質(zhì)量的提升勢必造成售價的提升，也會影響到項目的收益率。而目前市場上建筑材料成本變化很快，我們必須注意這方面的控制。（2）項目整體售價變動對項目

6、利潤率的影響項目指標(biāo)基準(zhǔn)方案項目整體售價變動105510投資利潤率55.942.349.262.669.1投資利潤率升降幅度-24.3-12.012.023.6上表反映的是商鋪及酒店式公寓整體售價變動對收益率的影響。與前表相比較，我們看到整體售價變動對收益率的影響大于建安工程費變動所產(chǎn)生的影響。所以價格的制定及控制對本案的操作是否成功非常關(guān)鍵，合理的售價和有力的銷控措施將極大的保障本項目的收益。（3）酒店式公寓售價變動對項目利潤率的影響項目指標(biāo)基準(zhǔn)方案酒店式公寓售價變動105510投資利潤率55.953.654.857.158.2投資利潤率升降幅度-4.1-2.02.14.1上表反映出酒店式公寓價格的變動對項目的影響。我們看到雖然酒店式公寓價格的變動對項目的利潤有所影響，但影響的幅度不是很大，這是因為酒店式公寓的整體售價及總量不及商鋪。但我們不能因為酒店式公寓收益率的高低而忽視它的重要性，因為酒店式公寓的建設(shè)是對整個項目檔次的一種提升，將直接影響商鋪的銷售。（4） 商鋪售價變動對項目利潤率的影響項目指標(biāo)基準(zhǔn)方案商鋪售價變動105510投資利潤率55.944.750.361.966.9投資利潤率升降幅度-20.0-10.010.7019.7上表直接反映了商鋪價格變動對項目收益率的影響。從表中我們可以看出，商鋪部分