二手房交易全流程和涉及的法律文件

1、二手房交易全流程和涉及的法律文件！2012-12-01 13:33標簽：中介買賣合同二手房交易合同1、賣方準備出售房屋，通過網(wǎng)站刊登出售廣告+二手房實體門店上門登記的方法共用，將出售房屋的消息發(fā)布出去！ 發(fā)布出去以后，會接受無數(shù)來自不同中介的電話，帶客戶看房！ 可能涉及的法律文件1：賣方和中介簽署房屋出售委托協(xié)議（在大多數(shù)交易中，該文件基本很少簽署過。由于賣家目前不承擔中介費用，所以實踐上很少簽或者根本不簽。） 可能涉及的法律文件2：獨家委托售房協(xié)議。任何一個中介，都愿意或者說想盡辦法跟房主簽訂這個獨家委托售房協(xié)議，顧名思義，只委托一家中介代為出售，別的中介不能插

2、手（哪怕別的中介帶的客戶出價更高），出售期為幾個月，出售價格不低于多少萬。我認為，這個協(xié)議很可怕，不知道為什么居然還一直有房主愿意和中介簽。完全把自己限制住了，不想委托這個中介賣了，興許還要賠中介幾萬的！ 2、同步進行：買方準備買房，通過上各大房產(chǎn)網(wǎng)站搜尋自己感興趣的房源+二手房中介門店去尋找房源。 可能涉及的法律文件1：購房委托協(xié)議，但實踐中該協(xié)議基本不會簽署，被居間合同所替代！3、中介帶看房屋。中介按照買方的需求，提供符合買方要求的房源信息，實地看房！ 可能涉及的法律文件：1、房屋帶看單類似的文件，需要看房的人簽署，目的是-防止跳單。跳單就是找別中介成交、私下

3、成交，反正里面的內(nèi)容寫得挺嚇唬人！威懾，威懾一下！ 4、簽署定金合同或直接簽訂買賣合同：如果買方看完后，對房子比較滿意，會提出跟房主面談，雙方把價格和具體步驟約定清楚！ 可能涉及的法律文件1：如果買賣雙方對合同大部分條款基本談攏，就可以簽訂定金協(xié)議，大概約定XX購買XX位于XX的房子，房產(chǎn)證編號XX，房價XX，買方支付XX給賣方作為購房定金，雙方約定在XX日內(nèi)簽訂正式買賣合同。（當然，要填上雙方的身份證號碼） 昨天有個網(wǎng)友向我咨詢，中介帶他送定金給賣方，并簽了定金收條，收條寫的簡直簡單得無法想象！就約定了位置和價款，還有一句，如果買方違約，定金不退！ 聽

4、完他的定金收條，我很無語，這就是中介的水平？還是故意的？買房的保障在哪里？請問，如果買方違約，定金不退，什么算買方違約的情形？在哪里約定了？那屬于賣方違約的情形又是神馬？還有，為什么沒有約定簽售正式買賣合同的期限？這不就是一個狗屁定金收條嗎？這個收條，除了讓買方掏出去幾萬元錢，我沒看出一點效果和意義！我沒有覺得這樣的收條有保護買方的權利的效果！如果我要是賣方，我不想賣了，又不想雙倍返還定金，我就去拖。因為，合同沒約定什么時候簽買賣合同。賣家說，咱們2012年12月21日冬至日那天再簽買賣合同吧，請問作為買方，你傻眼不？賣方也沒違約呀，因為你連日期都沒約定，你憑什么說人家賣方違約呢？你連說人家違

5、約的法律依據(jù)都木有！  就沖這樣低劣的定金收條的水平，該中介促成簽訂的買賣合同我可以認定，更是一個漏洞百出的合同！這種合同，會讓買方上賊船，吃大虧；這位網(wǎng)友，你就坐等去吃大虧吧！ 肯定涉及的法律文件1：也可能不用簽定金合同，直接簽訂房屋買賣合同。樓主我買房，從來都直接簽買賣合同，從來不用定金合同做過渡！  肯定涉及的法律文件2:居間合同，該合同是中介收取中介費的唯一法律依據(jù)，一定會簽署的。但有些中介將這個合同合并在買賣合同里，有的中介提供的是獨立的合同。 誤區(qū)：不是先簽定金合同才能簽買賣合同！ 忌諱：定金必須自己親自送給業(yè)主

6、，讓業(yè)主當面打收條；絕對不能通過中介送定，就是把錢交給中介，讓中介幫忙將定金轉(zhuǎn)給業(yè)主，很容易有問題。5、簽完買賣合同以后怎么辦？分為四種情形！ A、最復雜的-賣方有抵押，同時買方要貸款：首先看賣方房本是否有抵押，如果有抵押，那么賣方要向銀行申請?zhí)崆斑€款，房本解押?。ㄟ@個過程起碼要半個月，甚至需要2個月，工作效率奇低，很可怕！需要特別注意！）如果賣方的房本沒抵押，此環(huán)節(jié)跳過。如果買方要貸款的話（貸款也需要時間和過程），2個環(huán)節(jié)同步進行！賣方申請?zhí)崆斑€款的同時，買方申請銀行貸款，同步進行，互補耽誤。買賣雙方去銀行辦理面簽手續(xù)，提交資料，該環(huán)節(jié)需要賣方配合！ B、賣方無抵押，買方

7、需要貸款：在此不重復說。 C、賣方有抵押，買方全款購買：在此不重復說。 D、賣方無抵押，買方全款購買：這個最簡單，交易時間甚至可以短到1、2天就可以完成全部環(huán)節(jié)。簽完合同，第二天就去繳稅、過戶！當然，2011年2月北京限購后，網(wǎng)簽還需要5個工作日審核。總之，就是拉長了交易時間。但是，這種情形依然是最簡單，最快捷的！ 6、簽完真正的書面買賣合同后，還要進行網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，就是俗稱的"網(wǎng)簽合同"。這2個合同有神馬不一樣的嗎？當然不一樣，網(wǎng)簽合同的價格一般都比買賣合同的價格低。 昨天，就是簽了狗屁定金收條的網(wǎng)友說，中介提出，他必須先交中介費，才能

8、簽署"網(wǎng)簽合同"，他也信以為真！我又無語了，無語了！神??！ 連真正的合同都沒有簽，簽網(wǎng)簽合同有神馬用？都沒跟房主簽訂真正的買賣合同，房主都沒在書面上認可將房子賣給你，說白了，房主都沒同意將房子賣給你呢！你連第一步都沒走呢，就想走第二步？這個是有先后順序的！這位網(wǎng)友迫在眉睫需要與房主簽訂的是正式的買賣合同，而不是網(wǎng)簽合同！ 可是，這位網(wǎng)友根本就不知道原來合同是有2個，他以為網(wǎng)簽合同就是他要簽的合同，還信以為真了！我真是無語了！我聽說過很多，簽完買賣合同以后，中介要求立即收費的情況；但第一次聽說，連合同都沒簽，讓先交錢一說！ 補充一下哈：貌似以前好

9、像有這么一個說法，哪個中介先占上網(wǎng)簽這個坑，別的中介就無法再網(wǎng)簽了，就是將房源在網(wǎng)上固定了。不知道現(xiàn)在還有木有這個說法！ 提供房主電話+網(wǎng)簽，我認為是中介最有價值的2個地方了！7、經(jīng)過一段時間的等待，房主的房子解押了，買方的貸款也批貸了，網(wǎng)簽也做好了，審核也通過了！下一步就是-繳稅、過戶！ 繳稅：就是去所在區(qū)縣的稅務機關繳納稅款。 過戶：就是去所在區(qū)縣的建委辦理過戶手續(xù)。 必須先繳納稅款，才能過戶，這個是有先后順序的！     8、抵押登記后放款-過戶后，如果買方貸款的情況下，銀行辦理完抵押登記后才放款給

10、賣方！  這個環(huán)節(jié)，需要賣方特別注意。2010年4月之前，由于擔保公司承擔階段性擔保，可以過戶后見契稅票就放款，放款后銀行才辦理抵押登記手續(xù)，在這個期間的風險由擔保公司承擔。2010年4月，北京取消了擔保公司承擔階段性擔保的功能，要求必須辦理完抵押登記手續(xù)才能放款！所以，這個時期就被延長了！ 以通州區(qū)房產(chǎn)過戶舉例（買方貸款）：7.1日雙方辦理過戶手續(xù)，3個工作日領新房本，大概就是7.6日左右領取買方姓名的新房本；銀行準備抵押材料，蓋章，大概需要3個工作日，準備好了就是7.11日左右了；銀行辦理抵押登記手續(xù)，10個工作日領取他項，大概就是7.25日拿到他項權利證書；

11、領到他項權利證書后，大概2-3個工作日，放款給賣方；大概7.30日，賣方拿到買方的貸款！ 看明白了嗎？以通州區(qū)為例，大概需要過戶以后1個月的時間，賣方才能拿到買方的貸款！交易周期如此之長，很多人都是不知道的！對于房主來說，7.1日這房子就不是自己的了，但是很有可能8.1日才能拿到錢！ 就是這么慢！因為取消了擔保公司的階段性擔保，有過購房經(jīng)驗的朋友們，不要跟2010年4月以前的房款速度相比。 很多人都說，以前拿到錢，很快呀?怎么現(xiàn)在變慢了？對，現(xiàn)在就是慢了，而且慢了很多！因為2010年4月取消了擔保公司的階段性擔保，這就是時間節(jié)點！9、最后一步、大結局-物業(yè)交驗。 雙方辦理物業(yè)交接手續(xù)，買方搬入新居，二手房交易全流程終于到此結束了！ 特別提醒大家的是，現(xiàn)在銀行批貸大概是2周的時間（前提：買賣雙方資料齊全的基礎下），賣方解押可能是2周-2個月的時間（最慢），抵押登記大概需要1個工作日-10個工作日的時間（各區(qū)縣效率不同），放款大概也得需要幾天甚至2周的時間。（尤其今年額度控制都特別嚴）&#