土地估價(jià)師輔導(dǎo)資料：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的主要內(nèi)容

1、土地估價(jià)師輔導(dǎo)資料：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的主要內(nèi)容    1基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的主要內(nèi)容 （1）區(qū)域因素：影響土地價(jià)格區(qū)域因素主要有以下幾類(lèi)：位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制。各種用途的區(qū)域影響因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途選擇影響因素。 （2）個(gè)別因素：影響土地價(jià)格的個(gè)別因素主要有：宗地的形狀、面積，宗地在區(qū)域中的微觀區(qū)位，宗地環(huán)境質(zhì)量因素，宗地市政設(shè)施條件，城市規(guī)劃限制等。各種用途的個(gè)別影。因素各有差異，應(yīng)根據(jù)實(shí)際用途選擇影響因素。 （3）其他因素：根據(jù)城市具體條件不同，還會(huì)有一些其他影響因素。 

2、;2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表的編制方法 級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益資料、市場(chǎng)地價(jià)資料和定級(jí)分值三種方法。 （1）用土地利用效益資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表： 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià) 按城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 選擇宗地地價(jià)影響因素 a）商業(yè)用地的影響因素 商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級(jí)別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。 交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城鎮(zhèn)交通系統(tǒng)連接的便利程度。 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。主要指人文環(huán)境（人口密度、收入水平）和自然環(huán)境（地質(zhì)情況，土地承壓力，地

3、形，等等）。 規(guī)劃限制。主要指城鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)商業(yè)區(qū)土地利用的要求。 其他因素。 宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強(qiáng)度等。 b）居住用地的影響因素 位置。主要包括距商業(yè)服務(wù)中心和城鎮(zhèn)中心的距離。 交通便捷度。主要指購(gòu)物和工作方便程度。 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 公用服務(wù)設(shè)施完備度。主要指為居住區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。 規(guī)劃限制。 其他因素。 宗地條件。主要有宗地的形狀、臨街狀況、臨街深度、宗地利用強(qiáng)度等

4、。 c）工業(yè)用地的影響因素 交通便捷度。 基礎(chǔ)設(shè)施完善度。 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度。 規(guī)劃限制。 其他因素。 宗地條件。主要有宗地的形狀、地質(zhì)及地基承載力、宗地利用強(qiáng)度等情況。 d）因素影響地價(jià)程度的確定 采用采用特爾菲法、層次分析法等，按各因素對(duì)地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值； 各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算 a）修正幅度值的計(jì)算 以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝唬{(diào)查各級(jí)別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上

5、調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計(jì)算公式如下： F1（InhIlb）/Ilb×100% 下調(diào)幅度的計(jì)算公式如下： F2（IlbInl）/Ilb×100% 式中：F1基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度； F2基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度； Ilb基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益； Inh級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最高值； Inl級(jí)別或區(qū)域正常土地收益的最低值。 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。 b）影響地價(jià)各因素修正幅度的確定 參照不同用途各因素對(duì)地價(jià)

6、的影響權(quán)重，按下式計(jì)算各因素的修正幅度： F1iF1×Wi F2iF2×Wi 式中：F1i某一因素的上調(diào)幅度； F2i某一因素的下調(diào)幅度； Wi某一因素對(duì)宗地地價(jià)的影響權(quán)重； 以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件的修正系數(shù)，一般為F1i/2，同時(shí)，確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i/2，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣確定各種地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下的因素修正系數(shù)，在此基

7、礎(chǔ)上，要量化所有影響因素的標(biāo)準(zhǔn)，按此編制修正系數(shù)表，并通過(guò)已有地價(jià)點(diǎn)的檢驗(yàn)、校核，編制出一個(gè)類(lèi)型區(qū)域和城鎮(zhèn)級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表。 （2）用市場(chǎng)地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià) 按城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估結(jié)果，確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。 計(jì)算修正幅度值 將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對(duì)值比較，得到相對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法同前文中的上調(diào)幅度、下調(diào)幅度的計(jì)算。 對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。 按修正幅度值，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。 影響地價(jià)各因素修正值的確定 根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，乘以各因素的權(quán)重，將修正幅度分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值。 確定宗地地價(jià)修正系數(shù)對(duì)應(yīng)的因素條件 按優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等次確定對(duì)應(yīng)的因素條件。 （3）用定級(jí)因素綜合分值編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 利用土地定級(jí)成果，確定各類(lèi)用地的