建業(yè)桂園項目房地產(chǎn)調(diào)查報告

1、一、項目概況（1）項目名稱：平頂山建業(yè)桂園建設項目（2）項目地址：平頂山市新城區(qū)滍陽路南側(cè)、育英路西側(cè)、龍翔大道北側(cè)、創(chuàng)新路東側(cè)（3）項目性質(zhì)：新建（4）項目投資：項目投資總額約為9億元（5）占地面積：73110.8平方米（6）項目內(nèi)容：7棟18層高的住宅樓、7棟33層高的住宅樓、一棟32層高的公寓、一個四班幼兒園及相關(guān)配套設施，配套設施包括商鋪和物管用房等。（7）交通便捷：龍翔大道雙向4車道，66路、67路、16路、26路、28路公交直達，5分鐘往返行政核心區(qū)。（8）名校集中區(qū)：步行10分鐘生活圈內(nèi)，建業(yè)小哈佛、黃岡中學等眾多名校云集，成就一站式名校教育區(qū)。（9）生態(tài)型居住環(huán)境：臨路數(shù)百畝城

2、市公園綠地、咫尺平西湖。（10）生活配套集中區(qū)：新城區(qū)人民醫(yī)院、中國銀行、雙匯超市等醫(yī)療、金融、餐飲機構(gòu)一應俱全。（11）城市價值：龍翔大道居住中軸區(qū)與長安大道行政核心相輔相成，居住、行政兩大板塊共鑄新城未來盛世?。?2）投資價值：猶如浦東新區(qū)第二核心龍湖，龍翔大道乃當前新城價值洼地，升值潛力無限，城市投資價值高?。?3）項目簡介：總占地109.67畝，總建筑面積約26.8萬叭綠化率42%容積率3.67，項目分三期開發(fā)，共14棟，一期工程為8棟18層高層住宅，二期為3棟33層高層住宅；三期未定。二、平頂山樓市大環(huán)境中國房地產(chǎn)正處于第一個繁榮時代的結(jié)束和第二個繁榮時代的開始，已經(jīng)發(fā)生了一些變化。

3、一方面，第一次繁榮時，房地產(chǎn)瞄準了城市的富裕階層；而第二輪繁榮，首先是消費者將從富裕階層消費向大眾階層轉(zhuǎn)移，其次，則是向二線城市、三線城市擴張。上海、深圳等沿海發(fā)達城市的房地產(chǎn)開發(fā)，已進入相對飽合狀態(tài)。曾在上海、深圳等沿海城市掘得第一桶金、或完成原始資本積累的開發(fā)企業(yè)，面臨著競爭越來越激烈、土地市場緊縮、消費市場萎縮的發(fā)達城市，發(fā)展環(huán)境也日益艱險，它們必轉(zhuǎn)向二三線城市。平頂山作為全國72個大中城市之一，省內(nèi)重要的三線城市，各大開發(fā)商在近幾年將會逐鹿鷹城，比如建業(yè)已經(jīng)在平頂山開發(fā)了幾個有影響力的樓盤，再加上平頂山工業(yè)基礎好，消費者消費意愿強烈，平頂山的樓市將會在近幾年中加速發(fā)展。以去年為例，全市

4、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資54.28億元，同比增長31.4%，其中商品住宅完成投資38.63億元，同比增長40.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金到位68.10億元，同比增長7.6%。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成來看，國內(nèi)貸款4.97億元，同比增長3.3%,其中銀行貸款4.69億元，同比增長22.6%；企業(yè)自籌資金17.63億元，同比減少33.6%,其中自有資金9.79億元，同比增長98.3%；其他來源資金45.50億元，同比增長42.4%,其中個人按揭貸款4.98億元，同比增長78.8%。商品房新開工面積198.48萬平方米，同比減少46.4%；施工面積646.18萬平方米，同比增長1.3%;竣工面積72.95萬

5、平方米，同比減少30.8%。其中：商品住房新開工面積172.60萬平方米，同比減少44%施工面積540.13萬平方米，同比增長4.1%住房一級市場供應量快速增長。城區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、新城區(qū)）新建商品房上市面積99.85萬平方米，同比增長1.91倍，其中：商品住房上市8103套、88.81萬平方米，上市面積同比增長2.25倍，商業(yè)營業(yè)用房上市11.04萬平方米，同比增長57.0%。新建商品住房季度上市量分別為10.58萬平方米、30.58萬平方米、24.26萬平方米、23.39萬平方米，同比分別增長2.32倍、22.56倍、3.94倍、1.54倍。由于商品房上市量增長迅猛，銷售量增幅

6、較小，商品房市場可供銷售房源大幅攀升。2010年末，商品房累計可售面積61.98萬平方米，同比增加1.63倍，其中：商品住房年末累計可售面積52.47萬平方米，同比增加2.08倍，住房一級市場供應充足。商品住房消費由弱轉(zhuǎn)強。全年城區(qū)商品房銷售73.66萬平方米，同比增長3.16%；銷售金額24.37億元，同比增長31.1%。其中：商品住房銷售6316套，同比增長10.3%；銷售面積68.56萬平方米，同比增長2.7%；成交金額21.39億元，同比增長44.7%。商業(yè)營業(yè)用房成交5.1萬平方米，同比增長9.51%。商品住房季度銷售面積分別為12.42萬平方米、11.69萬平方米、21.21萬平方

7、米、23.24萬平方米，同比分別增長-11.4%、49.2%、26.2%、-17.3%，環(huán)比分別增長-55.8%>-5.84%、81.5%、9.56%。2010年上半年，國務院相繼出臺“國一條”、“國十條”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，我市住房一級市場觀望情緒濃厚，銷售量在一季度環(huán)比大幅下降、二季度減幅略有萎縮；下半年受全國一、二線城市房價快速上漲因素影響以及住建部等三部門聯(lián)合出臺“新國五條”等調(diào)控措施，銷售量在三季度環(huán)比大幅增長，四季度增幅趨緩。（具體可見下面幾幅圖）100000010000002009-2010年平頂山市城區(qū)商品房上市敷量圖BOOCIOO6000004000002000000

8、商晶住房商業(yè)萱業(yè)甬房200年口20102009-2C10平頂山市城區(qū)商品住房上市數(shù)量圖季度20092010|賓蹤：平了山已寫電址喑亙豐心2009-2010年平頂Lil市城區(qū)商品房成交數(shù)雖團將-rzu腿園將-rzu腿園900000TOOOOO6-000005000004000003000002000001000000裔晶屬商業(yè)障業(yè)甬扇200920102009-2010年平頂山市城區(qū)商品房成交金額圖2009-2010年平頂山市城區(qū)商品房成交金額圖QOOQOOQOP710OCO00ft600X0009SOOOOOOOO00000000300000009200000001)uooooooa0QOOQO

9、OQOP710OCO00ft600X0009SOOOOOOOO00000000300000009200000001)uooooooa0二奉戰(zhàn)三尋度一季度2009年2010年2009年2010年2009-2010平頂LU市城區(qū)衙品住房戚交數(shù)壘圖2009-02010¥三、房地產(chǎn)需求市場分析隨著平頂山經(jīng)濟指標的快速增長，使得平頂山社會經(jīng)濟整體運行良好。據(jù)統(tǒng)計從2005年平頂山市財政收入逐年增加，到2007年增速加快，這與平頂山大型企業(yè)經(jīng)濟效益刺激有關(guān)。在整體經(jīng)濟健康運行的基礎上，居民收入消費支出也順應了該趨勢平穩(wěn)增長，預計2011年城鎮(zhèn)居民人均收入支出將突破30000元。在居民消費總量較大

10、幅度增長的同時，總體通貨膨脹率增加的情況下，貨幣貶值較嚴重，人們把投資目標大部分都投入到不容易貶值的房地產(chǎn)行業(yè)，也預示著居民對房地產(chǎn)購買力的增加。隨著平頂山國民經(jīng)濟指標的不斷增長，居民的支出水平不斷增加，表現(xiàn)在衣食住行的消費尤為強烈。根據(jù)2009年平頂山市居民消費支出類的比重，居住為市民的大宗消費，位居消費支出的第一位，這也說明隨著平頂山市民經(jīng)濟收入的不斷增加的同時，改善居住條件的愿望也變得十分強烈，以不動產(chǎn)作為投資方式也日益劇增，使得房地產(chǎn)需求量不斷增加。近年來平頂山市在強力經(jīng)濟的推動下，城市化進程不斷的加快。特別是平頂山政府提出的“西擴東進”發(fā)展戰(zhàn)略和新城區(qū)開發(fā)城市發(fā)展戰(zhàn)略，使城市格局不斷

11、擴大。新城區(qū)位于城市西部，遠期框架100平方公里，一期25平方公里，二期50平方公里。與老城區(qū)距離10公里。平頂山市城市建設的重點，也是平頂山城市發(fā)展的方向。毫無疑問，該區(qū)將成為平頂山塵世空間發(fā)展的方向和重點。隨著平頂山城市框架格局的變化，在日益競爭激烈的房地產(chǎn)市業(yè)也必會隨著城市化的加快而加快，所以在未來時間內(nèi)平頂山房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)百家爭鳴欣欣向榮的景象。四、市場競爭環(huán)境分析因為建業(yè)桂園位于新城區(qū)，環(huán)境和規(guī)模是重要賣點，所以我們將重點對本案附近的同質(zhì)樓盤進行針對性分析。項目一：藍灣新城藍灣新城項目位于平頂山新城區(qū)東側(cè)的門戶地位。藍灣新城北臨長安大道，離主干道很近，但與主干道之間又有城市景觀公

12、園相隔，南臨白龜山水庫，東為黃河外國語學校，西邊與市國稅局的翠林藍灣小區(qū)有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬30米。26、28、66、68、88、35路公交車直達占地200多畝建筑面積42萬m2容積率3.32綠化率41%物業(yè)類型高層樓盤戶型一房：40平米左右，約占5%兩房：70100m約占35%三房：120134m約占55%四房：160180m約占5%樓盤均價3800元/m2項目二：君臨天下位于平頂山市新城區(qū)經(jīng)二路北段項目三：常綠九天莊園九鼎占地不詳建筑面積10萬平米容積率不詳綠化率30.3%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳，三室二廳，四室二廳，其他樓盤均價4200元/m2位于平頂山市新

13、城區(qū)祥云路與崇文路交匯處東北角，常綠？九鼎具有鮮明的新中式風格園林景觀，共享九天莊園四大景觀廣場、102畝園林風光、各主題花園，層次錯落的四季景觀，營造出遞進式的園林布局。占地258畝建筑面積27萬平方米容積率1.6綠化率45%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳，三室二廳，其他樓盤均價4300元/m2項目四：常綠大悅城常綠大悅城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學府路交匯處（河南城建學院對面）：步行十分鐘即可達到白龜山水庫，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項目周邊；在小區(qū)的周邊，平頂山衛(wèi)校、湖光小學、金世紀中學、黃岡中學、平頂山市七中等院校；中國銀行、農(nóng)村信用社等金融機構(gòu)；豫達未來大酒店、大

14、河錦江、九天會所等休閑娛樂場所占地11萬平方米建筑面積33萬平方米容積率2.990綠化率42%物業(yè)類型高層樓盤戶型二室二廳，三室二廳，其他樓盤均價4300元/m2五、目標消費者分析1、目標消費群定位：中產(chǎn)階層理由：環(huán)境和風格：環(huán)境幽雅，風格現(xiàn)代符合目標群的品位和居住要求價位：海上春天的價位可以為中產(chǎn)階層所接受2、中產(chǎn)階層的生活形態(tài)分析特征：社會地位在社會權(quán)力分布的層次中處于中間位置大學以上學歷相對其它人群，中產(chǎn)階層當中歸國留學生和前沿行業(yè)從業(yè)人員占的比例最高工作態(tài)度：中產(chǎn)階層相對優(yōu)越的生活是以超時間工作為前提，以承擔更大工作壓力及更高工作強度為代價。需要的話，可以每天只睡3個小時，其余時間用來

15、工作，甚至可以放棄假期具有危機感、成就感雙重感受收入較豐厚，有事業(yè)基礎擔心自己落入較低階層3、中產(chǎn)階層的憂慮和對策憂慮：對衰老尤為恐懼，不論在生理、年齡上，還是在心理、知識上對策：加強個人培訓、交際活躍、提高生活質(zhì)素是中產(chǎn)階層為化解生存危機感而普通采用的方式4、中產(chǎn)階層的主要消費趨向：房產(chǎn)、汽車、旅游5商家怎樣影響中產(chǎn)階層中產(chǎn)階層的種種消費行為背后隱藏著許多文化層面的因素，單純地為滿足生理需求或說純物質(zhì)化的消費模式，對中產(chǎn)階層并不構(gòu)成最強的吸引力；商家若能將消費與精神愉悅聯(lián)系在一起，就能較容易地打動中產(chǎn)階層的消費者六、建業(yè)桂園項目SWO分析Strength（優(yōu)勢）：社區(qū)規(guī)模較大，住宅容積率低，

16、建筑外觀美式風格，簡潔明快，屋頂和陽臺的精心處理，更顯陽光、現(xiàn)代之感，符合價格區(qū)間內(nèi)人群的審美情趣。社區(qū)注重生態(tài)環(huán)保和整治河流，使區(qū)內(nèi)風景更加優(yōu)美，湖濱與建筑獨具匠心的組合，并根據(jù)地勢階梯型規(guī)劃，形成舒適怡人的外部空間環(huán)境。Weakness（劣勢）:本案地理位置相對城市中心較偏遠。本區(qū)自身消化能力有限，必須吸引整個平頂山目標消費人群。由于有關(guān)部門和政策的某些干預，本案較難完全整合資源，達到盡善盡美，Opportunity（機會）：隨著國家住房制度改革的逐步深入，購房融資手段日趨多樣化，市民購房意識正逐步加強，個人購房行為開始穩(wěn)定，形成新的住宅消費觀念，且出現(xiàn)升值保值的新投資趨勢。近幾年，平頂山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)強勁回升，商品房銷售及存量房交易量創(chuàng)出歷史新咼。日新月異的城市交通和環(huán)境建設，也將對本市住宅消費起到了積極拉動作用。平頂山新區(qū)效應、市政設施和環(huán)境改善，是房地產(chǎn)市場新的亮點。房地產(chǎn)界的同質(zhì)化現(xiàn)象，缺乏形象占位或不到位，使建業(yè)桂園可以從容把握樓盤差異化定位的先機。平