2011年房地產(chǎn)估價師案例與分析考點資料20

1、2009年房地產(chǎn)估價師考前輔導精講班房地產(chǎn)估價案例與分析不同目的房地產(chǎn)估價之九房地產(chǎn)租賃價格評估一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈髞碓唇ㄔO工程教育網(wǎng)1掌握建設用地使用權(quán)出讓價格評估；2掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；3掌握房地產(chǎn)抵押價值評估；4掌握城市房屋拆遷估價；5熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價；6熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價；7熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；8熟悉房地產(chǎn)課稅

2、估價；9了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。、內(nèi)容講解第七節(jié)房屋租賃價格評估一、房屋租賃價格評估的特點房屋租賃價格（即房屋租金）是房屋承租人為取得一定時期內(nèi)房屋的占有、使用、收益權(quán)利而向出租人支付的代價。其價格評估具有如下特點：來源建設工程教育網(wǎng)（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型住宅類房屋租賃價格的政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。這類住宅房屋的類型包括各級政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存的基本條件和基本權(quán)利，中央和地方人民政府對這類政策性、公益性住房租金標準等都有具體規(guī)定，明確了一般標準，限定了浮動幅度

3、。租賃行為既逐步走向市場經(jīng)濟的軌道，又保證居民不致承受太重的負擔，體現(xiàn)住房所具有的一定的社會保障性質(zhì)關規(guī)定。此類政策性住房租賃價格評估時應嚴格遵守中央和地方政府的有住宅類房屋的市場租賃價格評估主要涉及商品房住宅和已購公房，由于該類房屋的買賣、租賃行為屬于市場行為，其租賃價格為市場價格，應參照市場價值標準評估。（二）租約對租金估價有一定的影響來源建設工程教育網(wǎng)如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正?？陀^的租金標準。租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如租約所約定的租金客觀合理，一般應根據(jù)該租金估價；如與市場租金標準相

4、差較大（或高、或低），租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價格評估應同時給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨列示。二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定（一）房屋租賃價格應以合同形式載明城市房地產(chǎn)管理法第五十三條：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃價格”來源建設工程教育網(wǎng)租賃合同是出租人與承租人簽訂的用于規(guī)范租賃行為的協(xié)議。在租賃合同中出

5、租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。租賃價格，即租金標準的確定是租賃合同的核心。租賃合同應當明確規(guī)定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費用。（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定城市房地產(chǎn)管理法第五十四條：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策，租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！北緱l規(guī)定了住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營性用房的不同的租賃價格政策。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由于其用途與住宅用房不同，因此，可以由租賃雙方協(xié)商議定租金標準和其他租賃條款。隨著社會

6、主義市場經(jīng)濟的建立，第二產(chǎn)業(yè)用房和第三產(chǎn)業(yè)用房日益增多，此類非住宅用房用途、結(jié)構(gòu)、裝修標準等與住宅用房有明顯區(qū)別和差異，其租金標準應依靠市場調(diào)節(jié)，由租賃雙方協(xié)商議定。非住宅租賃價格評估時應以市場租金、協(xié)議租金確定。（三）私房租賃價格管理規(guī)定國務院頒布的城市私有房屋管理條例（1983年）第15條規(guī)定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高?！比缢椒繛樽≌梅浚渥赓U價格的確定應符合政府有關規(guī)定標準。如私房為非住宅用房，應按市場情況協(xié)商議定其租賃價格

7、。三、房屋租賃價格評估的常用方法來源建設工程教育網(wǎng)（一）市場法市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃市場交易實例時，不僅應了解交易實例的租金及房地產(chǎn)狀況，如坐落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例比較項目，并在此基礎上進行適當修正調(diào)整，才可能得出反映市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。（二）收益法收益法是在租賃房屋預期收益可預

8、測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風險程度。（三）成本法來源建設工程教育網(wǎng)在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法

9、。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定；也可采用按工程造價估算等方法求取。案例3-7XX市XX區(qū)XX巷XX號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估結(jié)果報告（節(jié)選）一、委托人（略）二、估價機構(gòu)（略）三、估價對象委估房屋位于寧波市XX區(qū)XX巷XX號，為一幢六層磚混結(jié)構(gòu)房屋，該地段系寧波市一類地段，房屋西面緊臨XX巷，東面為XX住宅小區(qū)內(nèi)的綠地，南、北面為住宅小區(qū)，交通便捷，附近公共配套設施齊全，主要以商業(yè)服務業(yè)為主，有寧波市XX廣場辦公大樓、寧波市XXXX辦公大樓、寧波市

10、XXXX大廈等。該房屋建于九十年代中期，水、電；衛(wèi)齊全，有室內(nèi)樓梯一部，衛(wèi)生間每層共用。委估房屋位于第一層至第三層，三層以上為普遍多層住宅，房屋共計建筑面積936.55疔，每層建筑面積相等，房屋坐東朝西，東、西朝向。房屋完損等級為基本完好房，工程質(zhì)量和維護保養(yǎng)狀況較好。該房屋現(xiàn)空置，房屋所有權(quán)人為甲公司，目前無租賃、抵押、擔保等他項權(quán)利的設定。該房屋原為甲公司的辦公用房，1996年作簡單辦公裝修，目前裝修已非常陳舊。來源建設工程教育網(wǎng)委估房屋占有范圍內(nèi)的土地系國有劃撥取得，土地用途為辦公用地，國有土地使用權(quán)面積為1485行，由于占有范圍內(nèi)的土地使用面積較小，空場地小，停車位較緊張。四、估價目的

11、：為委托人了解房地產(chǎn)的租賃價格作參考五、估價時點：2006年1月6日六、價值定義本報告評估的是寧波市xX區(qū)xX巷xX號國有出讓辦公用地上936.55m2辦公用房的中長期（68年）的月市場租金，以人民幣為價值標準。七、估價依據(jù)（略）八、估價原則（略）九、估價方法由于寧波市該類房地產(chǎn)在近期有一定量的租賃實例，故本估價報告采用市場法評估。同時，該房地產(chǎn)屬收益性房地產(chǎn)，所以也可用收益法來評估。具體評估時先假設估價對象為國有出讓辦公用地上的辦公用房，用市場法和收益法評估出國有出讓土地上房地產(chǎn)的租賃價格，再計算出租賃價格中所含的因國有劃拔土地而需上交國家的土地收益值。十、估價結(jié)果來源建設工程教育網(wǎng)本估價公

12、司根據(jù)評估目的、遵循估價原則、按照評估工作程序、選取科學的評估方法、在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密、準確的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響房地產(chǎn)價值的因素分析，確定寧波市xX區(qū)xX巷xX號辦公用房，建筑面積為936.55疔房地產(chǎn)在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27.56元/疔月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月，該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。十一、估價人員（略）十二、估價作業(yè)日期2006年1月6日至2006年1月20日十三、估價報告使用期限本估價報告使用期限自出具之日起為六

13、個月。如超過該期限，本估價報告的房地產(chǎn)價值應作相應調(diào)整或重新評估。十四、有關說明由于寧波市出租房屋土地收益金的收取還按市房1995127號文件的規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)該文件計算的土地收益值為936元/月，和本公司評估計算的4451元/月相距甚遠，這主要是由于1995年至今已有十多年，房地產(chǎn)價格已發(fā)生了巨大的變化，如仍沿用1995年的土地收益金收取標準，將造成國家土地收益的大量流失。所以本公司對租賃價格中所含的土地收益值進行了重新評估，供委托人及房地產(chǎn)管理部門參考。寧波市XX區(qū)XX巷XX號辦公用房房地產(chǎn)租賃價格評估技術報告一、個別因素分析該大樓建于九十年代中期，為一幢多層住宅下面的一至三層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓

14、，總建筑面積為93655疔，有一部室內(nèi)樓梯，衛(wèi)生間每層共用，層次偏低，環(huán)境一般，辦公大樓前空地較少，停車困難，但旁邊有XX廣場的停車場。辦公樓內(nèi)部設施較簡單，僅有水、電、衛(wèi)、電話、寬帶。內(nèi)部布局古板且難以改變，所以總體上該辦公樓檔次較低。根據(jù)委托人的要求，本公司評估的是估價對象整體出租6年至8年的租賃價格，整體出租面積較大，年限較長。租賃對象可以定位為需要大面積辦公場所的長期租賃客戶。由于租賃期限較長，承租人會對房屋作一定的裝修、裝飾。二、區(qū)域因素分析該地段為寧波市一類地段，處于XX區(qū)XX社區(qū)內(nèi)，附近公共配套設施齊全，主要有XX廣場、XX中心、XX商座等高檔的辦公大樓，但估價對象處于XX巷的小

15、巷中，小區(qū)位狀況較差，又處于住宅區(qū)中，整體檔次不高。根據(jù)估價對象的區(qū)域特點，租賃對象可以定位為對地段要求較高，辦公場所鬧中取靜的外界干擾較少的企事業(yè)單位。三、市場背景分析2002年下半年以來的寧波樓市異常火熱，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供不應求的局面，房價也一路上漲.特別是住宅，而辦公樓市場由于前幾年商品辦公樓積壓較多，這幾年也已大量消化，所以目前寧波市的寫字樓市場供需基本平衡。寧波寫字樓目前還是以中低檔的寫字樓為主，真正的甲級寫字樓非常少，雖然目前很多企業(yè)有向這方面發(fā)展的趨勢，但是總體水平相比上海這些大城市有很多不足之處。寧波主要以外貿(mào)公司為主，中小公司居多（如一些私營中小企業(yè)、SOHO一族、外地企

16、業(yè)、機構(gòu)駐寧波辦事處等），整體層次不高，所以偏向中低檔次的寫字樓。但是從長遠來說，甲級寫字樓還是有市場潛力的?！蹦壳?，中小型外貿(mào)公司、律師事務所、咨詢公司、通訊類公司、駐寧波辦事處是寧波寫字樓的主要消費者，隨著這些用房單位對辦公環(huán)境要求的日益提高，在很大程度上刺激了寧波寫字樓的升溫。目前寧波的寫字樓出租率普遍較高，一般在80%以上，需求旺盛。去年初政府又下達的“企業(yè)禁止在住宅區(qū)里辦公”、工商部門“不再為住宅房內(nèi)辦公的企業(yè)注冊”的政策是需求增加的原因之一。止匕外，未來杭州灣大橋的建成、甬臺溫鐵路的修建以及“長三角洲”經(jīng)濟一體化，加之住宅建設的相對舒緩給寧波寫字樓市場帶來更大的潛在需求。寫字樓區(qū)域

17、位置十分重要，中心區(qū)域已具備一定的規(guī)模，商業(yè)氛圍濃，且可以借助周邊的成熟寫字樓提高自身檔次，便于企業(yè)間的交流，因此受到很多企業(yè)的歡迎。但同時也存在明顯弊端，每天上下班不僅要遭遇堵車，還要為停車費腦筋。品質(zhì)差異也是拉開租金檔次的一個重要因素，寫字樓租金水平與地段有關，但品質(zhì)還是主要影響因素，即使同一地段，品質(zhì)不同的寫字樓租金也有差距，而同一寫字樓內(nèi)，不同樓層、不同朝向、條件各異的寫字樓租金也檔次鮮明。而委估房地產(chǎn)處于XX區(qū)成熟的商務區(qū)內(nèi)，大環(huán)境較理想，但小環(huán)境差，處于XX巷的小巷內(nèi)，但其獨立于辦公大樓外，受外界干擾少，獨立門戶，自我服務。特別適宜于對地段要求高且出入頻繁的有特定客戶群體的公司辦公

18、。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于XX區(qū)XX社區(qū)的XX巷小巷內(nèi)，商業(yè)氛圍差，且房屋為磚混結(jié)構(gòu)，難以自由分隔，所以按房屋的設計用途一辦公來使用為最高最佳。五、估價方法選用（略）（一）市場法1.選擇可比實例表3-54比較項目實例一實例二實例三房屋坐落X大廈x><地段一類一類建造年份20世紀90年代初期20世紀80年代初期20世紀90年代初期土地性質(zhì)國后出讓、綜合用地國后劃拔、辦公用地國后出讓、辦公用地、裝修檔次一般辦公裝修一般辦公裝修白坯房、由承租人自行裝修所在層/總層數(shù)34/945/724/7租賃面積（疔）7408051140租賃期限一年一年四年付款方式先付后用，三個月付一次先付后

19、用，三個月付一次先付后用，半年付一次稅、費負擔房產(chǎn)稅、營業(yè)稅由出租人承擔，物業(yè)管理費由承租人承擔房產(chǎn)稅、營業(yè)稅由出租人承擔，物業(yè)管理費由承租人承擔稅、費全部由承租人承擔修繕責任出租人承租出租人承擔出租人承擔交易情況正常正常正常交易日期2005.112005.122005.10租賃單價（元/疔月）37.735.634.42 .租賃價格內(nèi)涵的統(tǒng)一，建立可比基礎為了統(tǒng)一租賃價格內(nèi)涵，需對租賃期限、付款方式、稅、費負擔、修繕責任等方面進行修正。租賃期限對房地產(chǎn)租賃價格的影響一般為：租賃期限越短，租賃價格越高，租賃期限越長，租賃價格越低，特別是對大面積房屋的整體出租，租賃期限長能降低空置率。但也有例外，

20、主要是在租賃期內(nèi)的后幾年租賃價格按一定幅度上漲的。由于該類租賃價格的內(nèi)涵更加復雜，本公司在評估時選取的可比實例的租賃價格均為在租賃期限內(nèi)不變的。付款方式對房地產(chǎn)租賃價格的影響一般為：一年內(nèi)付款的次數(shù)越少，承租人付款的壓力越大，月租賃價格相對較低。稅、費負擔、修繕責任對房地產(chǎn)租賃價格的影響可以通過定量的計算來修正，可比實例一、二、三和估價對象的租賃價格中物業(yè)管理費都由承租人承擔，除可比實例三外，估價對象、可比實例一、二的稅金（房產(chǎn)稅和營業(yè)稅）都由出租人承擔。房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的稅率分別為租賃價格的12%和5.56%。設估價對象的各項因素指數(shù)為100,通過列表對可比實例的租賃價格內(nèi)涵分析比較見下表：租

21、賃價格內(nèi)涵因素分析比較表表3-55因素估價對象實例一實例二實例三租賃期限100120120105付款方式100105105100稅費負擔100100100121.3修繕責任100100100100根據(jù)以上各項修正，建立租賃價格的可比價格基礎：可比實例租賃價格表3-56可由實例租賃價格（元/m3丹）租賃期限修正付款方式修正稅費負擔修正一.修塔青任修正可比林格基礎（元/n?月）37.710012010010510010010。1002g.9二35.61001001001002亂2120105100100三34,410010010010027,0105100121.31003 .估價計算交易情況修正

22、可比實例一、二、三的租賃價格均為二手房市場上的正常租賃價格，所以不需作交易情況修正。交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期和評估對象的估價時點時間相距不遠，約在半年內(nèi)，這半年內(nèi)，寧波市辦公用房供需基本平衡，價格比較平穩(wěn)。所以不需作修正。區(qū)域因素修正因可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通暢程度，繁華程度，周圍配套鼓舞設施，環(huán)境狀況，景觀等各有不同，所以應將其修正。可比實例一為中檔寫字大樓，但所處位置比估價對象差，可比實例二處于寧波市主干道X潞上，地理位置優(yōu)，可比實例三位于區(qū)級干道上，地理位置稍差于估價對象。但由于估價對象處于鬧市區(qū)中的小巷內(nèi)，環(huán)境因素均不如可比實例。設

23、估價對象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為100,通過列表分析如下：區(qū)域因素比較表表3-57區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實例一實例二實例三地理位置0.151007013085所在大樓級別0.2100130100100服務設施0.15100100100100交通狀況0.1510010010000基礎設施0.15100100t00100環(huán)境因素0.2100115115115小計1.0100104.5107.5100.75個別因素修正.因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價格差別，如面積、層高、設計布局、層次、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價格差別?？杀葘嵗课萁ㄔ炷攴菰?，成新較差，

24、不如估價對象，可比實例一為中檔寫字樓，在房屋的質(zhì)量、外觀方面優(yōu)于別的可比實例及估價對象，同時，由于可比實例一、二均已作統(tǒng)一的辦公裝修，在裝修方面優(yōu)于估價對象。設估價對象的，個別因素指數(shù)為100,通過列表分析如下：個別因素比較表表3-58個別因素權(quán)數(shù)估價對象實例一實例二實例三層次、位置0.25100100100100設計布局、建筑囿積0.2100100100100建筑結(jié)構(gòu)、成新0.1510010085100質(zhì)量、外觀0.15100130100100裝修及設施0.25100115115100小計1.0100108.25101.5100價格計算根據(jù)以上各項修正，比準價格計算如下表:可比實例租賃價格表

25、3-59可比實例租貸價格(jt/m2*月)租賃情況修正程首日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準儕格(元/m,月)29.9100ioo100100_10010016&25126.4二28.210010010010010。107.5坦010L525+8三27.0100W010010010010675W010026.8由于上述三個比準價格比較接近，所以采用簡單算術平均綜合出一個價格作為估價結(jié)果。則估價對象房地產(chǎn)租賃單價：（26.4+25.8+26.8）+3=26.3元/疔月估價對象的房地產(chǎn)租賃價格為：26. 3X936.55=24631元/月（二）收益法1 .先用市場法求取該房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格

26、選擇可比實例表3-60比較項目實例一實例二實例三房屋坐落XXt廈X摘X根地段二類一類一類建造年份20世紀90年代初期20世紀80年代中期20世紀90年代中期土地性質(zhì)國后出讓、綜合用地國后出讓、辦公用地國后出讓、辦公用地用途辦公辦公辦公裝修檔次一般辦公裝修一般辦公裝修高檔辦公裝修所在層/總層數(shù)5/92/63/7建筑面積（疔）376245185交易情況正常正常正常交易日期2005.102005.102005.12成交單價（兀/疔）484746734540估價計算交易情況修正可比實例一、二、三的成交價格均為二手房市場上正常成交價格，所以不需作修正。交易日期修正可比實例一、二、三的成交日期和評估對象的

27、估價時點時間相距不遠，約在半年內(nèi)，這半年內(nèi)，寧波市辦公用房供需基本平衡，價格比較平穩(wěn)。所以不需作修正。區(qū)域因素修正因可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通暢程度，繁華程度，周圍配套服務設施，環(huán)境狀況，景觀等各有不同，所以應將其修正?？杀葘嵗粸橹袡n寫字大樓，但所處位置比估價對象差，可比實例二處于寧波市主干道X潞上，地理位置優(yōu)，可比實例三位于區(qū)級干道上，地理位置稍差于估價對象。但由于估價對象處于鬧市區(qū)中的小巷內(nèi)，環(huán)境因素均不如可比實例。設估價對象所在位置的區(qū)域因素指數(shù)為100,通過列表分析如下:區(qū)域因素比較表表3-61區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實例一實例二實例三地理位置0.15

28、1007013085所在大樓級別0.2100130100100服務設施0.15100100100100交通狀況0.15100100100100基礎設施0.15100100100100環(huán)境因素0.2100115115115小計1.0100104.5107.5100.75個別因素修正因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能、質(zhì)量好壞等因素方面的差別所產(chǎn)生的價格差別，如面積、層高、設計布局、層次、朝向、建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，從而產(chǎn)生的價格差別?？杀葘嵗晃挥诘谖鍖樱k公位置優(yōu)于估價對象，且為中檔寫字樓，質(zhì)量和外觀較好，估價對象建筑面積大，整體轉(zhuǎn)讓困難，而可比實例一、二、三的建筑面積都較小，易轉(zhuǎn)讓，可比實例二房屋建

29、造年份早,成新率低，不如估價對象。同時由于估價對象的裝修已經(jīng)非常陳舊，不如可比實例一、二、三的裝修。設估價象的個別因素指數(shù)為100,通過列表分析如下：個別因素比較表表3-62個別因素權(quán)數(shù)估價對象實例一實例二實例三層次、位置0.25100115100100設計布局、建筑面積0.2100115130130建筑結(jié)構(gòu)、成新0.1510010085100質(zhì)量、外觀0.15100130100100裝修及設施0.25100115115130小計1.0100115107.5113.5價格計算根據(jù)以上各項修正，比準價格計算如下表:可比實例成交價格表3-63可比實例成黃價格(無An*月)租賃情況修正租賃日期修正區(qū)

30、域因親修正個別因素修正比準拚格(元/舟*月)48471001001001004033100100104.511546731001001001004044100100107.5107.545401001001001003970100100100.7113.5由于上述三個比準價格比較接近，所以采用簡單算術平均綜合出一個價格作為估價結(jié)果。則估價對象房地產(chǎn)單價：(4033+4044+3970)+3=4015元/疔估價對象的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格為：4015X936.55=3760248元(取376.0萬元)2 .收益法測算房地產(chǎn)的月租賃價格(1)假設該房屋出租，月租賃價格為X元，因為求取的是中長期房屋的月租賃

31、價格，空置率設定為00則年總收益為：XX12=12X(2)年總支出A、年維修費按寧波市實際情況，該類房屋的維修費一般為房屋現(xiàn)值的1.2%,根據(jù)寧波市工程造價標準，該房屋的現(xiàn)行造價為950元/疔，房屋的經(jīng)濟耐用年限為50年，房屋于1996年竣工，殘值率為0,則房屋的尚可使用年限為41年，年維修費為：LQ-1950X1-(1-0)乂去XL2%X936.55=8755元OUB、年管理費管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用+可分兩部分：一是指管理人員的工資支出；二是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出。根據(jù)對寧波市寫字樓管理方面的調(diào)查，該類物業(yè)業(yè)主一般都由物業(yè)管理部門進行管理，但管理費用由承租人

32、支付，所以對出租方來說其管理費支出為零。C、年稅金Ci：房產(chǎn)稅，對于經(jīng)營性用房，房產(chǎn)稅為年租金收入的12%。C2：營業(yè)稅、城建稅和教育費附加等，此項稅占年租金收入的5.56%oC1+C2=12XX(12%+5.56%)=2.1XD、年保險費房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。按房屋現(xiàn)值乘以保險費率計算，房屋的保險費率是2%。保險費:95OX1（10）X936.55X2%o=1459元«".年總支出=年維修費+年管理費+年稅金+年保險費=8755+0+2.1X+1459=10214+2.1X（3）年凈收益年凈收益=年總收益一年總支出=12X-（1021

33、4+2.IX）=9.9X-10214由于該房屋建造年代較早（1996年竣工），且處于寧波市城市發(fā)展最成熟的區(qū)域一XX區(qū)，所以委估房地產(chǎn)所處的區(qū)域和大樓的品性都已經(jīng)比較成熟，未來的凈收益基本上趨于穩(wěn)定，所以可以判斷該房地產(chǎn)未來凈收益流量每年基本上固定不變。（4）報酬率的確定a、報酬率是決定收益法運用是否得當?shù)年P鍵，其微小的變化都會給估價結(jié)果帶來巨大的影響?，F(xiàn)通過不同途徑、不同方法、不同角度，對影響報酬率的因素進行了全面的分析、探討，最終確認參數(shù)的取值。由于本評估報告要求的是房地產(chǎn)的現(xiàn)行公開市場價值，對應的純收益是土地和房屋的綜合收益，因而確定報酬率為土地和房屋的綜合報酬率。b、報酬率的確定方法方

34、法一：市場提取法通過搜集市場上相類似的房地產(chǎn)的純收益、價格等資料，反求出報酬率?，F(xiàn)通過對寧波市辦公大樓房地產(chǎn)交易市場和大廈（大樓）的物業(yè)管理部門的調(diào)查分析，選擇在半年內(nèi)發(fā)生的四個成交實例。如下表：表3-64實例成交價（兀）年純收益（元）租售價比（）寧波市XX>次廈三層局部586000402006.86寧波市X>0（大廈二十四層局部645000466007.22寧波布xx»廈六層局部672000428006.37寧波市XXX»廈六層局部405000246006.07注：上述幾個成交實例均系業(yè)主在購買物業(yè)后，交給辦公大樓的物業(yè)管理部門統(tǒng)一經(jīng)營，每半年去一次物業(yè)管理公

35、司領取純收益租金。五個可比實例的報酬率的簡單算術平均值為6.63%。方法二：投資復合收益率法假設委估房地產(chǎn)的購買者取得房地產(chǎn)是一種投資行為。取得該房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資本兩種，通常抵押貸款占六成，自有資本占四成。寧波市目前長期貸款的年貸款利率為6.0%,自有資本所有者一般要求的年收益率為8.0%。報酬率=淵抵押貸款利息率+耨需X自有於本收益率=60%<6.0%+40%<8.0%=6.8%方法三：安全利率加風險調(diào)整值法是以安全利率為基礎，再加上風險調(diào)整值作為報酬率。報酬率由正常投資回報率和風險投資回報率兩部分組成。綜合確定正常投資回報率為2.5%,風險投資回報率按風險

36、累加法進行估算。風險投資回報率由行業(yè)風險報酬率、經(jīng)營風險報酬率、財務風險報酬率和其他風險報酬率組成，綜合分低、中、高、投機四個檔次，相應的調(diào)整值分別為0%2%,2%5%,5%8%以上，根據(jù)本次估價對象物業(yè)(低檔辦公用房)的特點，本次估價風險投資回報率值取4.5%0報酬率=正常投資回報率+風險投資回報率=2.5%+4.5%=7.0%綜合上述三種報酬率的求取方法，用算術平均求出最終的報酬率，則：(6.63%+6.8%+7.0%)+3=6.81%(5)房地產(chǎn)租賃價格的確定根據(jù)前面對該房地產(chǎn)未來凈收益流量的分析，該房地產(chǎn)未來凈收益流量每年基本上固定不變根據(jù)公式：v=-xri-z12solr_(1+r)

37、V為房地產(chǎn)價格；A為年凈收益；為報酬率；n為房地產(chǎn)僅有收益的年限該大樓于1996年竣工，房屋的經(jīng)濟耐用年限為50年，所以該房地產(chǎn)僅有的收益年限為41年。則：3760000=9%陽X1一聲益頊河厘=28757元六、估價結(jié)果確定通過以上兩種方法的不同運用，用市場法評估得出的房地產(chǎn)月租賃價格為24631元，收益法評估得出的房地產(chǎn)月租賃價格為28757元，兩種評估方法得出的評估結(jié)果相差較遠。這主要是由于用收益法評估中的凈收益計算較規(guī)范，已充分考慮了房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、維修費、保險費等，所以推算出的月租賃價格(毛租金)較高，而實際房地產(chǎn)租賃市場上，出租人在繳納上述稅費時往往要打折扣，即實際上毛租金和凈收益相

38、差不多。但評估時根據(jù)合法的原則，毛租金和凈收益相差較多，導致用收益法評估出的月租賃價格（毛租金）較高。但如果出租人不去繳納有關費用或采取有效的避稅措施，則市場上成交的租賃價格可能較按正常稅費交納評估計算出的租賃價格低。據(jù)對租賃市場上出租人對有關稅、費繳納情況的調(diào)查，出租人避稅、費部分一般占應繳納稅、費的30%。根據(jù)上述情況，對用收益法評估得出的房地產(chǎn)月租賃價格進行調(diào)整：根據(jù)前面計算，估價對象每月應繳稅、費額：（10214+2.1X28757）+12=5883元調(diào)整后的月租賃價格為287575883X30%=26992元則用收益法評估出的月租賃價格經(jīng)調(diào)整后為26992元，該結(jié)果和用市場法評估出的

39、月租賃價格24631元相距不遠，取兩者的算術平均數(shù)作為最后的評估結(jié)論，則最終的評估結(jié)果房地產(chǎn)的月租賃價格為25812元/月。七、租金中所含的土地收益值以營利為目的的國有出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價格評估中應同時給出租金中所含的土地收益值。由于房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格是其租賃價格資本化的一種表現(xiàn)，所以土地使用權(quán)出讓金是租金中所含的土地收益值資本化的一種表現(xiàn)。根據(jù)寧波市城區(qū)土地使用權(quán)出讓價格及地價評估管理的若干規(guī)定，國有劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲谐鲎屚恋貞U納土地使用權(quán)出讓金，商業(yè)類用地（包括辦公用地）按宗地評估核定后的地價25%計算土地使用權(quán)出讓金。所以先求估價對象在國有出讓條件下的土地價格，然后再求國有

40、劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲谐鲎屚恋貞U納的土地使用權(quán)出讓金，最后通過適當?shù)膱蟪曷是笕∽饨鹬兴耐恋厥找妗?. .土地價格土地價格=房地產(chǎn)價格-建筑物價格房地產(chǎn)價格可以通過前面租賃價格評估收益法運用中市場法求取的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格376.0萬元。建筑物價格為建筑物的重置價格結(jié)合建筑物的成新率求取。建筑物的成新率根據(jù)建筑物的建成時間、維護、保養(yǎng)和使用狀況，通過綜合分析得出建筑物的成新率為80%,建筑物的重置價格為950元/疔。則土地價格=3760000950X80%X936.55=3048222元2. 土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓=土地價格X25%=3048222X25%=762055元3. 土地收益值V

41、=ar1q!(1+r)n.式中V土地使用權(quán)出讓金;a一年土地收益值;R土地的報酬率；n土地的收益年限。(1) 土地的報酬率由于土地的報酬率比建筑物的報酬率低，一般要低2%,根據(jù)前面評估，房地產(chǎn)的報酬率為6.81%,房地產(chǎn)價格為3760000元，土地價格為3048222元，土地價格占房地產(chǎn)總價的81%,則建筑物價格占房地產(chǎn)總價的19%,根據(jù)公式：R°=LXRl+BXRb式中R。一房地產(chǎn)的綜合報酬率L一土地價格占房地產(chǎn)總價的比例Rl土地報酬率B一建筑物占房地產(chǎn)總價的比例Rb一建筑物報酬率則：6.81%=8l%xRL+19%x(Rl+2%)Rl=6.43%(2) 土地的收益年限n為土地的收

42、益年限，根據(jù)商業(yè)用地的最高出讓年限計n=40年。代入公式：762.055=a父11-6.43%|(1+6.43%)401a=53.417元則月土地收益值為；53417+12=4451元/月八、本估價公司最后綜合確定位于寧波市xx區(qū)xx巷xx號一至三層936.55疔的辦公用房在估價時點2006年1月6日的租賃價格為：人民幣25812元/月，大寫人民幣貳萬伍仟捌佰壹拾貳元每月，單價：27.56元/疔月。其中所含的土地收益值為4451元/月，大寫人民幣肆仟肆佰伍拾壹元每月。該土地收益值由房地產(chǎn)管理部門代收代繳。案例說明一、估價工作中的主要技術路線1.技術路線用市場法評估房地產(chǎn)的租賃價格用收益法評估房地產(chǎn)的租賃價格分析比較兩種評估方法得出的結(jié)果，最終確定估價對象房地產(chǎn)