謹(jǐn)防買賣停車位的房地產(chǎn)消費(fèi)陷阱

1、Word文檔可進(jìn)行編輯謹(jǐn)防買賣停車位的房地產(chǎn)消費(fèi)陷阱商家未取得住宅小區(qū)停車位得房地產(chǎn)預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證,而售賣住宅小區(qū)停車位,或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁出售得現(xiàn)象,在房地產(chǎn)消費(fèi)市場中司空見慣,眾多得房地產(chǎn)消費(fèi)者、商家、專家、官員以各自得認(rèn)識、利益和立場,做出不同得推斷和結(jié)論.對此,常見有以下二種截然相反得房地產(chǎn)消費(fèi)觀：一種消費(fèi)觀認(rèn)為：買入住宅小區(qū)停車位,早買早受益,還有保值和投資得價值.一是商家愿賣,消費(fèi)者愿買,誰投資誰擁有,誰購買誰受益,買入得小區(qū)停車位還具有保值和投資得價值.二是商家售賣小區(qū)停車位得產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)具有天然得合法性與合理性,有關(guān)行政治理部門對此狀況沒有查處得先例,并將期

2、待通過地點(diǎn)立法、地點(diǎn)規(guī)章或規(guī)范性文件,將住宅小區(qū)停車位得買賣合法化確實(shí)是一個非常好得佐證.另一種消費(fèi)觀認(rèn)為：除計(jì)算建筑容積率獨(dú)立建設(shè)得多層經(jīng)營性停車位外,住宅小區(qū)停車位依法不能買賣,買入住宅小區(qū)停車位要承擔(dān)法律風(fēng)險,得不償失.一是住宅小區(qū)停車位依法不能取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證,不能買賣.商家沒有小區(qū)停車位得房地產(chǎn)權(quán)憑證,其出租小區(qū)停車位得使用權(quán)違反法律規(guī)定.二是住宅小區(qū)停車位得物權(quán)是一項(xiàng)民事財(cái)產(chǎn)權(quán),依據(jù)中華人民共和國立法法得規(guī)定,民事差不多制度由法律規(guī)定.因此,地區(qū)立法、地點(diǎn)規(guī)章或規(guī)范性文件不得違反民法通則和中華人民共和都市房地產(chǎn)治理法得規(guī)定等法律規(guī)定,無權(quán)對住宅小停車位得產(chǎn)權(quán)或物權(quán)做出

3、違反上位法得規(guī)定.三是現(xiàn)行房地產(chǎn)得法律制度規(guī)定土地使用權(quán)與上蓋建筑物所有權(quán)在轉(zhuǎn)移時,不能分離,土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,土地使用權(quán)與上蓋建筑物所有權(quán)得權(quán)利主體,即房地產(chǎn)權(quán)主體必須一致.wwWc由于住宅小區(qū)停車位得建筑面積不計(jì)算建筑容積率,因此,住宅小區(qū)停車位不能按份攤分得到所在地塊得共用土地使用權(quán),不享有獨(dú)立得房地產(chǎn)權(quán),其是一項(xiàng)從物,其法律權(quán)利歸屬于該地塊計(jì)算建筑容積率得房屋單元,即住宅小區(qū)停車位得法律權(quán)利歸屬于住宅小區(qū)全體業(yè)主共有.商家售買住宅小區(qū)停車位得行為,違反現(xiàn)行法律得強(qiáng)制性規(guī)定.四是消費(fèi)者購買住宅小區(qū)得停車位,不能合法擁有停車位得產(chǎn)權(quán)或使用權(quán),其支付買賣停車位得金鈔票,被貪欲般得黑洞所吞

4、噬,而且其與商家共同侵害了住宅小區(qū)全體業(yè)主得合法權(quán)益,要承擔(dān)賠償住宅小區(qū)停車位共有人經(jīng)濟(jì)損失得法律風(fēng)險.那么,在現(xiàn)行法律制度下,買賣住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位是否合法和合理,消費(fèi)者得合法權(quán)益是否得到有效得維護(hù),人們不妨依照住宅小區(qū)停車位得物權(quán)特點(diǎn)和相關(guān)得法律制度予以推斷1、 對未取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證售賣住宅小區(qū)停車位得行為,法律規(guī)定房地產(chǎn)治理部門應(yīng)予查處.依照中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法第四十四條第一款第（四）項(xiàng)、第三十七條第一款第（六）項(xiàng)和第六十七條、都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理?xiàng)l例第二十三條（四）項(xiàng)和第三十九條、廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例第十八條、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第三十

5、四條、第三十條和第五十九條、商品房銷售治理方法第六條第一款和第三十八條等規(guī)定,商家預(yù)售或現(xiàn)售住宅小區(qū)得停車位應(yīng)取得停車位得房地產(chǎn)預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證后,才能進(jìn)行房地產(chǎn)買賣活動,否則,不得買賣.法律禁止沒有取得住宅小區(qū)停車位房地產(chǎn)證,而現(xiàn)售住宅小區(qū)停車位得行為.對未取得住宅小區(qū)停車位房地產(chǎn)預(yù)售許可證得違法買賣行為,由縣級以上房地產(chǎn)治理機(jī)關(guān)責(zé)令其停止預(yù)售活動,沒收非法所得,并可并處罰款.2、 商家有意隱瞞售賣住宅小區(qū)停車位沒有取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證得真實(shí)情況、誘導(dǎo)消費(fèi)者作出錯誤推斷得,構(gòu)成民事欺詐.在買賣住宅小區(qū)停車位時,商家通常隱瞞沒有合法預(yù)售手續(xù)和房地產(chǎn)權(quán)利憑證得真相,或自稱其合法出售

6、停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán),誘導(dǎo)消費(fèi)者購買,誘使消費(fèi)者作出購買住宅小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)得錯誤推斷,簽訂買賣住宅小區(qū)停車位合同或把住宅小區(qū)停車位與房屋單元捆綁買賣得合同條款,支付價款,從而獵取非法得商業(yè)利益.3、 住宅小區(qū)停車位是不計(jì)算建筑容積率得建筑物,其僅是一項(xiàng)從物,只具有從物得相關(guān)法律權(quán)利.依據(jù)現(xiàn)行建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)制度和房地產(chǎn)權(quán)登記制度規(guī)定,住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位得建筑面積均不計(jì)算建筑容積率（建筑容積率=建筑面積/土地使用權(quán)面積）,不能攤分所在地塊得土地使用權(quán),沒有獨(dú)立得房地產(chǎn)權(quán),因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)是土地使用權(quán)與土地上建筑物所有權(quán)合二為一得法律權(quán)利,因此住宅小區(qū)架空層停車位、地下停車位占有、使用

7、、收益得財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其他得相關(guān)法律權(quán)利從屬并依附于計(jì)算建筑容積率而取得房地產(chǎn)權(quán)得房屋建筑物,房屋建筑物得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,則停車位得法律權(quán)利同轉(zhuǎn)移.由此可見,在房地產(chǎn)二級市場上,住宅小區(qū)停車位依法不能取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證或房地產(chǎn)證.四、買賣住宅小區(qū)停車位,違反了法律有關(guān)不同意二級市場將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離得強(qiáng)制性規(guī)定.買賣該類停車位得合同或條款無效.中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法第三十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋得所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)得土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押.第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,土地使用權(quán)出讓合同載明得權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移.中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第

8、二十三條規(guī)定：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時,土地上蓋得建筑物、附屬物同時轉(zhuǎn)讓.建設(shè)部公布得都市房屋權(quán)屬登記治理方法第五條規(guī)定：房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利得唯一合法憑證.第六條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋得所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)得土地使用權(quán)權(quán)利主體一致得原則.廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第四條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,建筑物、附著物得所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與該建筑物、附著物所占用土地得使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、不得分割.深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例第五條規(guī)定：房地產(chǎn)建筑物、附屬物轉(zhuǎn)讓時,該建筑物、附屬物得土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移,不得分由此可見,在房地產(chǎn)二級市場上,商家售賣住宅小區(qū)架空層

9、停車位、地下停車位得行為及或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁出售得合同條款均違反上述法律強(qiáng)制性規(guī)定.對此,消費(fèi)者可依照法律規(guī)定,提請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)依中華人民共和國合同法第五十二條第（五）項(xiàng)得規(guī)定,確認(rèn)買賣住宅小區(qū)停車位合同或?qū)⒆≌^(qū)停車位與房屋單元捆綁售賣得合同條款無效.在買賣住宅小區(qū)停車位合同或條款被確認(rèn)為無效得情況下,依照中華人民共和國合同法和司法解釋,商家應(yīng)承擔(dān)不超過消費(fèi)者已付購房款一倍得賠償責(zé)任.五、售賣和買入住宅小區(qū)停車位,要承擔(dān)侵權(quán)損害賠償?shù)梅娠L(fēng)險.由于商家和買入停車位得消費(fèi)者并不能合法擁有住宅小區(qū)停車位得物權(quán),因此,其共同侵害擁有住宅小區(qū)停車位財(cái)產(chǎn)權(quán)共有人得合法權(quán)益得結(jié)論顯而易見,買入住宅小區(qū)停車位得消費(fèi)者除需向商家支付一筆為數(shù)不菲得金鈔票外,還需與商家一起承擔(dān)由此來引發(fā)得民事侵權(quán)法律責(zé)任.六、住宅小區(qū)停車位作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn),其財(cái)產(chǎn)權(quán)利規(guī)范由法律規(guī)定,其他下位法不得違反法律得規(guī)定.有關(guān)財(cái)產(chǎn)設(shè)定、取得、轉(zhuǎn)移等法律制度,是民事差不多制度,依據(jù)中華人民共和國立法法第八條第七項(xiàng)得規(guī)定,民事差不多制度由法律規(guī)定,以圖規(guī)避現(xiàn)行得房地產(chǎn)治理法律規(guī)定,通過地點(diǎn)立法和規(guī)章、或規(guī)范性文件重新設(shè)定住宅小區(qū)停車位財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸屬及界定得行為,違反立法法得規(guī)定.地點(diǎn)性