規(guī)章制度-土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價法律制度分析

1、土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價法律制度分析土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價法律制度分析 本文關(guān)鍵詞：作價，入股，經(jīng)營權(quán)，法律制度，土地承包 土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價法律制度分析 本文簡介：摘要：土地股份合作組織獲取土地經(jīng)營權(quán)，和土地股東共同分享土地收益，這一收益是資本化后的土地價格。受自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)社會因素、土地用途和供需狀況的影響，土地價格呈現(xiàn)出顯著的差異性。土地承包經(jīng)營權(quán)入股量化，應(yīng)由具有一定資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。采用土地收益法進(jìn)行評估，同時在出資制度中予以公示并告知其他非 土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價法律制度分析 本文內(nèi)容： 摘要：土地股份合作組織獲取土地經(jīng)營權(quán)，和土地股東共同分享土地收益，這一收益是資本化

2、后的土地價格。受自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)社會因素、土地用途和供需狀況的影響，土地價格呈現(xiàn)出顯著的差異性。土地承包經(jīng)營權(quán)入股量化，應(yīng)由具有一定資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。采用土地收益法進(jìn)行評估，同時在出資制度中予以公示并告知其他非土地股股東，以維持組織資產(chǎn)的穩(wěn)定和債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)。 關(guān)鍵詞：理論基礎(chǔ)；客觀性；評估 主體家庭承包經(jīng)營權(quán)設(shè)立的主要宗旨在于激活農(nóng)民手中的土地經(jīng)營權(quán)，用激勵機(jī)制盤活農(nóng)村的土地。1因此土地股權(quán)估價的主體如何確立，股價的標(biāo)準(zhǔn)能否由規(guī)范的土地產(chǎn)權(quán)市場確定產(chǎn)生，這些都切實地關(guān)系到入股農(nóng)民的根本利益。不管是入股到公司還是入股到土地股份合作社，對土地都必須進(jìn)行評估，同時評估作價已經(jīng)不僅僅是法律

3、問題，還涉及到一定的技術(shù)難度。隨著我國可用土地的日益減少，土地升值的空間很大，土地已經(jīng)不僅僅是生產(chǎn)資料，早已成為農(nóng)民能夠獲得物質(zhì)收益的主要資產(chǎn)，因此農(nóng)民強烈要求對土地重新評估作價以實現(xiàn)土地發(fā)展權(quán)利。但是我國并沒有完善的立法對非貨幣財產(chǎn)出資進(jìn)行規(guī)制，在2007年重慶試行土地入股公司之前，我國也沒有立法規(guī)范承包經(jīng)營權(quán)的作價問題，當(dāng)時重慶地區(qū)入股作價的規(guī)范只規(guī)定了評估機(jī)構(gòu)為會計師事務(wù)所，無具體的操作標(biāo)準(zhǔn)，因此實踐中的估價不是參照一定的市場價格，由參照地價作價的，也由按照地上農(nóng)作物的收入作為參照物估計的，評估體系不完善，缺乏系統(tǒng)性，如果土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)中的評估缺乏公平和公正，則入股流轉(zhuǎn)必然受到一定的影響

4、，土地經(jīng)營權(quán)的效益也無法通過市場配置顯現(xiàn)出來，為保障入股農(nóng)戶的權(quán)益，保證土地股份合作制流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，同時也兼顧保障土地股份合作組織債權(quán)人利益，應(yīng)該建立科學(xué)的土地承包經(jīng)營權(quán)評估定價體系，確定入股市場機(jī)制的參照物。 一、土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價的理論基礎(chǔ) 土地股份合作社要獲得土地使用權(quán)就要向農(nóng)民或集體支付一定的對價，如何確立土地股權(quán)的價格對于土地股份合作各方都極為重要，我國的地租地價制度是社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)尤其是土地經(jīng)濟(jì)中一個重要的實踐問題，更是土地法研究必不可少的內(nèi)容。馬克思認(rèn)為土地價格就是地租的資本化，因此我們在入股作價中可以馬克思的地租地價理論作為指導(dǎo)，不管是土地由于自然屬性帶來的地租，還

5、是土地作為資本產(chǎn)生的利息和折舊都是土地所有者所享有的土地收益的組成部分，這些因素共同構(gòu)成了土地價格。土地價格與土地商品的價值。如果土地中不含有任何物化的勞動，則此時的土地不是勞動產(chǎn)品，因此也就沒有任何的價值。馬克思在研究地價理論時，分析了土地成為商品的前提條件。土地商品與其他商品不同，土地商品價格的背后并沒有價值，因為它沒有體現(xiàn)人類的勞動，體現(xiàn)了一定的不合理性和虛幻性。在土地價格形成中，現(xiàn)實的生產(chǎn)關(guān)系隱藏在這種虛幻的土地價格之中。地租收益不僅僅由終極所有權(quán)人獲取，也能夠由其他主體分享，其中前者的地租收益體現(xiàn)為土地價格，但是購買土地商品的交易相對人，支付了相應(yīng)的貨幣資本。他只有在購買前確認(rèn)今后也

6、能獲得部分地租，才會不將貨幣資本存入銀行，因為銀行利息低于他可能獲得的地租收入。因此，土地價格對商品交易的雙方來講都是地租的資本化形式。土地價格與土地成本價格。馬克思用土地成本價格的組成來闡述不同產(chǎn)權(quán)主體在價格生成中的作用。馬克思認(rèn)為，地價是工廠主的成本價格，2則地租也能用產(chǎn)品的成本來解釋。因為土地作為生產(chǎn)要素不論是在土地所有者價值實現(xiàn)過程中，還是對購買土地的貨幣資本家來說，都必須通過在產(chǎn)品成本中得以轉(zhuǎn)化后實現(xiàn)。未開墾的土地是自然的恩賜不是我們這里所分析的土地商品，只有經(jīng)過開發(fā)利用的土地體現(xiàn)著勞動對土地的物化，才形成土地的價值，土地資本就是土地勞動。在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，土地資本

7、和物化勞動也就同時轉(zhuǎn)讓，租地農(nóng)場主的固定資本是土地價格的一部分，土地價格的另外一部分則是土地自然屬性基礎(chǔ)上產(chǎn)生的價格。正是因為土地投資能夠給土地使用者帶來利益，所以土地有償使用就成為必然。馬克思的土地價格理論對解決我國當(dāng)前土地入股作價難題具有重要的意義。土地股份合作社獲取土地經(jīng)營權(quán)，和土地股東共同分享土地收益，這一收益是資本化后的土地價格。土地經(jīng)營權(quán)人在經(jīng)營土地過程中，支付的土地價格轉(zhuǎn)化為商業(yè)主體的成本，在吸引其他投資者投入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營之后，盈余分配中首先要支付給土地股東的“保底收益”實質(zhì)上就是股份合作組織的租用土地的資本，也是農(nóng)民土地股東轉(zhuǎn)移土地經(jīng)營權(quán)的對價；同時土地股份合作組織獲得的收益

8、越高，土地價格才會越高，如果該收入只夠支付土地股東的收益、雇傭工人的勞動力價格及其他費用，則股份合作組織則不會租用土地，因為土地并不會給他帶來其他的收入，所以在股份合作組織中，土地收益最終決定了土地的價格。 二、影響土地承包經(jīng)營權(quán)入股作價的因素分析 農(nóng)村土地價格受自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)社會因素、土地用途和供需狀況的影響，因此在探討土地股份合作中土地股權(quán)的評估前必須考慮這些因素存在的客觀性。自然環(huán)境的影響因素包括很多，馬克思在土地級差地租理論中提出了土地肥力和地理因素對地租會產(chǎn)生影響，此外還包括氣候條件以及土地集中的可行性等。不同的土地等級會對土地經(jīng)營者產(chǎn)生不同的經(jīng)營收益，這是決定土地適度規(guī)模經(jīng)營的基礎(chǔ)

9、條件，土地等級只有便于土地集中才能實現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化。地理因素反映了特定區(qū)域土地的自然條件及其他環(huán)境狀況，也影響地塊投資后的用途，因此在土地定價中對土地價格影響的權(quán)重較大。土地入股價格還會受到區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的普及率，當(dāng)?shù)厝丝跇?gòu)成情況等因素的影響。城市郊區(qū)的土地與山區(qū)的土地價值截然不同，不同的區(qū)域因為地域差異土地股份組織出現(xiàn)的先后順序和發(fā)展規(guī)模也不相同，因此包括地方政府政策的供給，土地開發(fā)市場的發(fā)達(dá)程度等等都會直接影響土地的價格。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的普及率體現(xiàn)了地塊從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的機(jī)械化程度與地價呈正相關(guān)關(guān)系。人口構(gòu)成情況包括土地所屬區(qū)域人口數(shù)量總數(shù)、人口密集程度甚至包括人口的素質(zhì)。應(yīng)為土地

10、價格受到供求關(guān)系的影響，則人口數(shù)量越大對土地的需求也會相應(yīng)的增加，土地可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，所以一般來講，兩者呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。而人口密度也體現(xiàn)了人口數(shù)量，合理范圍內(nèi)的人口密度也會增加土地價格。其他關(guān)于人口的因素如土地所有地人口文化程度、素質(zhì)等等對地價的影響雖然沒有前兩者大，但也會間接影響特定土地價格的高低。土地流轉(zhuǎn)后的用途和供需狀況的影響。土地用途直接決定了土地的收益，因此對土地的價格具有非常重要的影響。不同的土地，經(jīng)營者投入的資本量就不同，對土地的預(yù)期收益也不同，因此商業(yè)用地流轉(zhuǎn)后的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于荒地流轉(zhuǎn)的收益。同時鑒于農(nóng)作物投入高但受自然環(huán)境影響不確定風(fēng)險高，因此土地流轉(zhuǎn)后若經(jīng)營農(nóng)作

11、物則收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于統(tǒng)一規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。此外，土地市場供求決定土地價格。在我國城鄉(xiāng)一體化的趨勢下，要實現(xiàn)城鄉(xiāng)在資金、資源等要素的共享發(fā)展機(jī)制，就必須提高對土地的供應(yīng)水平，便于城市擴(kuò)大后對土地重新規(guī)劃，因此城市郊區(qū)的土地因為受到規(guī)劃的影響而地價猛漲，反過來這種供求嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀又使得農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)更加謹(jǐn)慎，加劇土地配置的失衡。 三、土地承包經(jīng)營權(quán)股份的評估方法和評估主體 1.評估辦法 成本法、市場法和收益法這三種方法是土地流轉(zhuǎn)實踐中作為資產(chǎn)評估作價最常用的方法。對三種評估方法進(jìn)行初步的比較后可以得出，當(dāng)前土地入股的評估實踐中應(yīng)盡量使用收益法。成本法在評估方法中很難利用。因為土地承包經(jīng)營權(quán)主體獲得權(quán)

12、利是基于出生獲得的成員權(quán)，并未付出相應(yīng)的成本或?qū)r，所以成本并無具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也無法與其他可以量化的財產(chǎn)進(jìn)行比較，況且土地本身源于自然的饋贈，土地使用權(quán)人并不是土地終極所有權(quán)人，受到土地承包合同的限制，這些都會增加土地的開發(fā)成本和取得費用，使得土地評估中使用成本法評估無參照標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)不出土地的市場價值。同時，成本法未動態(tài)考量市場供求對土地價格的影響，因此成本法不具有科學(xué)性。3此外，市場法也不可取。這里是指土地使用者希望支付的地價是土地交易的最低價格，因此市場法的核心是確定土地交易的最低價格，尋找參照物，這一參照物所反映的土地使用權(quán)的價格，必須是能夠充分反映交易市場的，經(jīng)過相當(dāng)長時期內(nèi)由眾多交

13、易數(shù)量所反映出來的交易價格。所以如果土地都是在公開市場上進(jìn)行交易，則地價便于確定。但是統(tǒng)一的參照物很難確定，況且不同地區(qū)的土地價格相差很大，農(nóng)村的土地與城鎮(zhèn)的土地價格也有相當(dāng)大的區(qū)別，不同的流轉(zhuǎn)方式也形成了不同的市場價格，用什么指標(biāo)確定土地價格，況且土地的價格受流轉(zhuǎn)后經(jīng)營方式的影響甚大，因此市場法的使用不具有現(xiàn)實的操作基礎(chǔ)。鑒于土地承包經(jīng)營權(quán)本身的特殊性、農(nóng)用地的收益性，土地承包經(jīng)營權(quán)的入股量化一般采用土地收益法。土地的純收益和還原率是評估中至為核心的因素。4農(nóng)戶入股是獲得經(jīng)濟(jì)效益的方式，若不流轉(zhuǎn)土地，土地收益包括出售農(nóng)產(chǎn)品收益，而農(nóng)產(chǎn)品是有透明的市場價格的，承包年限又由承包合同確定，這些農(nóng)民

14、預(yù)期可以獲得的收益減去土地的投入成本就構(gòu)成了入股農(nóng)民承包經(jīng)營權(quán)的純收益。未來的收益可以折算，參照物又是確定的，因此收益法具有可操作性。土地資產(chǎn)評估價值體現(xiàn)為未來土地收益現(xiàn)值累加之和。在股權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中，不同的土地股權(quán)在作價最初可能就產(chǎn)生出不同的價值。在評估土地的收益時，按照該土地的農(nóng)業(yè)收益進(jìn)行量化，定期上調(diào)。土地價格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)年限內(nèi)土地收益的購買價格。國土資源部在農(nóng)用地評估中建立了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價體系，可以作為土地承包經(jīng)營權(quán)的定價準(zhǔn)則。在農(nóng)用地價值評估中，采取先定級的方法，土地按照所定等級和土地的綜合因素（包括土地性質(zhì)、化學(xué)成分、光照條件等）進(jìn)

15、行劃分，借鑒土地征收農(nóng)業(yè)稅時統(tǒng)一劃定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評級定價。此外，不能僅僅以農(nóng)地的純收入作為標(biāo)準(zhǔn)，將土地承包經(jīng)營權(quán)作價入股，同時應(yīng)該考慮對農(nóng)地生產(chǎn)力、設(shè)備和技術(shù)等因素，否則也會影響土地股權(quán)。有的地區(qū)在確定入股價格時，采用所在地區(qū)農(nóng)地近三年平均畝凈收益乘以農(nóng)民在承包合同所規(guī)定期限中的剩余承包期的計算方法5，這一做法在江蘇等地實踐中被廣泛應(yīng)用。但收益法也需要正確地加以使用，在收益法中有兩個變量。首先，關(guān)于平均畝凈收益這一標(biāo)準(zhǔn)確立的合理性。以農(nóng)民在土地上的收益為標(biāo)準(zhǔn)，相對于股份合作組織所享有的規(guī)模經(jīng)營的收益，顯然農(nóng)民所獲得的自然耕作基礎(chǔ)上的土地收益顯然過低，因此有待修正。其次，關(guān)于剩余承包期。剩余承包期

16、實質(zhì)劃定了農(nóng)民股東收益的時段。因為在農(nóng)民與集體簽訂的土地承包合同中，有明確的承包期限，因此農(nóng)民入股的期限也可以預(yù)測。承包期限屆滿時若需要調(diào)整土地，農(nóng)民股東此時就需要與土地股份合作社繼續(xù)簽訂合同，決定是否轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)。與集體股中集體組織的強勢、企業(yè)股股東多元化相比，土地承包經(jīng)營權(quán)的估價中農(nóng)民股東相對弱勢，因此政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮監(jiān)督作用，在定價機(jī)制的確定上有所作為，保證在土地市場交易中承包方能夠參與土地使用權(quán)的定價過程，只有土地股份合作主體都享有話語權(quán)，才能形成相對透明的地價機(jī)制，根據(jù)市場交易結(jié)果科學(xué)地調(diào)整定價的參照標(biāo)準(zhǔn)。 2.評估主體的確定 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的評估具有很強的技術(shù)性，應(yīng)該由具有一定

17、資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)，實踐中有的地方有由會計師事務(wù)所承擔(dān)的，有注冊資產(chǎn)評估師承擔(dān)的，也由專門的土地股價師來承擔(dān)的。只要專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員按照當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)進(jìn)行評估，且入股的雙方當(dāng)事人接受則評估就能實現(xiàn)。土地股價師一般是參照城鎮(zhèn)土地股價規(guī)程進(jìn)行估價，但是該規(guī)程的使用客體是建設(shè)用地，因此土地股價師很少涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)的估價，恐怕也無力承擔(dān)。另外，注冊資產(chǎn)評估師的業(yè)務(wù)范圍更為廣泛，職業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，所以在土地承包經(jīng)營權(quán)作價中可以參照其思路和方法。從機(jī)構(gòu)角度來講，我國缺乏專門涉及土地承包經(jīng)營權(quán)評估的機(jī)構(gòu)，而由流轉(zhuǎn)交易中心暫時進(jìn)行土地作價。土地市場價格缺乏，土地流轉(zhuǎn)本身都經(jīng)常無序發(fā)展，因此我國

18、還是應(yīng)該培育新型的評估機(jī)構(gòu)。按照土地評估方法建立科學(xué)的指標(biāo)體系是評估機(jī)構(gòu)的主要職能，參照指標(biāo)不應(yīng)單一，過去就出現(xiàn)僅僅以征地補償標(biāo)準(zhǔn)為指標(biāo)來評估農(nóng)民土地股權(quán)的。此外應(yīng)該特別注意的是，評估機(jī)構(gòu)的職能不包括主動促使土地規(guī)模化經(jīng)營，價值評估中不要過度地強調(diào)土地經(jīng)濟(jì)屬性，更應(yīng)該兼顧土地自然屬性，參考土地股份合作組織對土地的用途來確定預(yù)期收益，對于其評估失職行為，應(yīng)該建立專門的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與評估機(jī)構(gòu)同級，及時停止評估機(jī)構(gòu)有失公允的行為，合理評估土地價值。 3.土地入股作價出資后的公示 為了維持土地股份合作組織資產(chǎn)的穩(wěn)定性，保證債權(quán)人的債權(quán)得以有效實現(xiàn)，土地承包經(jīng)營權(quán)在土地入股后應(yīng)當(dāng)在出資制度中予以公示并告知其他非土地股股東。土地承包經(jīng)營權(quán)入股后，一方面，可能受到集體土地行政調(diào)整制度的限制，顯示出不穩(wěn)定性；另一方面，土地股股東基于退社自由原則，可以隨時申請退出股份合作組織，也顯示出土地出資財產(chǎn)的不穩(wěn)定；甚至，農(nóng)民股東可能退出集體經(jīng)濟(jì)組織，在此情況下，入股的土地承包經(jīng)營權(quán)按照土地承包法的規(guī)定可能會被農(nóng)民股東所在的集體收回，也有可能需要在其他股東之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和流轉(zhuǎn)，這時必定會影響土地股份合作組織財產(chǎn)的穩(wěn)定。鑒于以上原因，實踐中其他股東和債權(quán)人有對土地入股出資額度和農(nóng)民股東數(shù)量進(jìn)行特別公示的訴求，浙江省的立法已經(jīng)有相關(guān)的規(guī)定，值得借鑒，可以在合作社營業(yè)