房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南（試 用 本 ）編者按我們將公司成本控制專(zhuān)題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以控制什么Wha-、怎樣控制 How和誰(shuí)來(lái)控制Who 的編寫(xiě)形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中 不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)?lái)便利。第一項(xiàng)第二項(xiàng)第三項(xiàng)第四項(xiàng)第五項(xiàng)第六項(xiàng)第七項(xiàng)第八項(xiàng)第九項(xiàng)位:項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南乂項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由

2、于有 國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范 圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期起主要作用，因 此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件開(kāi)發(fā)形式1、新 征土地,征地費(fèi)用?少交或晚交，力爭(zhēng)減免頻目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制 要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成 本構(gòu)成表、附表一、附 表：。,游遷安置費(fèi)用?房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安 置費(fèi)用,項(xiàng)目部負(fù)責(zé),次市政費(fèi)用?自建部分按照公司工程 體系走；交政府部分按 有關(guān)規(guī)定辦理,工程部、設(shè)計(jì)部和審算部 負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù) 責(zé)交政府部分。,規(guī)劃條件,酬足公司利益最大化， 合理提高容積率，降

3、低 土地成本,項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2、買(mǎi)斷項(xiàng)目,暮斷內(nèi)容網(wǎng)確買(mǎi)斷內(nèi)容明細(xì)領(lǐng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制 要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成 本構(gòu)成表、附表一、附 表二及買(mǎi)斷方式的成本 構(gòu)成,時(shí)款總額,為公司爭(zhēng)取最大利益領(lǐng)目部負(fù)責(zé),時(shí)款時(shí)間,調(diào)期長(zhǎng)、次數(shù)多頌?zāi)坎俊?三通或七通一平的 標(biāo)準(zhǔn)則確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)。工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé),汗續(xù)風(fēng)險(xiǎn)?與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛 鉤。,頊目部負(fù)責(zé)3、合 作開(kāi)發(fā),洽作方式.?符合集團(tuán)要求，有利于 北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制 要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成 本構(gòu)成表、附表一、附 表二及合作開(kāi)發(fā)的成本 構(gòu)成,分成比例反贏原則；賴(lài)目部”咬房時(shí)間,遲可能地延后交房，江程部負(fù)責(zé),交房標(biāo)準(zhǔn),環(huán)低

4、于合同中交房標(biāo)準(zhǔn),頊目部負(fù)責(zé),時(shí)款總額,時(shí)款時(shí)間可選擇有利于公司利益的 方式領(lǐng)目部負(fù)責(zé) ,頊目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后 變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則 是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類(lèi)評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié) 承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查義件1、規(guī)劃方案(1)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)加場(chǎng)信息搜集和分析加政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立,同行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū).丁可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng) 目、審算、銷(xiāo)售部 配合

5、暫缺相應(yīng)可操作參 考文件，以下向(2)方案評(píng)審?組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員 會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確 定。,怵通過(guò)的方案進(jìn)入可行性 設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng) 審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工 程、審算、財(cái)務(wù)、 銷(xiāo)售等各部門(mén)組成 評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng) 理負(fù)責(zé)(3)設(shè)計(jì)成果.?對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí) 際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 毀備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部配合,艱據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行 投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合2、報(bào)批設(shè)計(jì)(1)設(shè)計(jì)方案,艱據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況 和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部、銷(xiāo)售部協(xié)作.方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部.方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(2)報(bào)批.臟意市政設(shè)計(jì),陰噫相關(guān)法規(guī)，完善

6、自身 報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查義件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)(1)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求:M報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整殿計(jì)要求,炳部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì) 各部門(mén)(2)成本概算.獅據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案 和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán) 境方案等因素對(duì)總成本作出 概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù) 責(zé),制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書(shū)審算部負(fù)責(zé)(3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖力艮據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo),善家評(píng)審馱部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)毀計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)(1)地質(zhì)勘察,艘集權(quán)威地質(zhì)資料,咱己專(zhuān)業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助(2)設(shè)計(jì)方案評(píng)審,加基設(shè)計(jì)2種以上形式 ?由專(zhuān)家進(jìn)行樁基形式和樁 基結(jié)構(gòu)評(píng)審(3)樁基施工圖毀計(jì)

7、調(diào)整5、施工圖設(shè) 計(jì)(1)施工圖設(shè)計(jì)要求坤艮據(jù)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)、樁基 設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施 等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確 立施工圖設(shè)計(jì)要求.?建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、 建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約 占總造價(jià) 70%勺部分屬于設(shè) 計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審 核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù) 責(zé)，其他部門(mén)協(xié)助(2)報(bào)建政府部門(mén)報(bào)批費(fèi)，按政府有 關(guān)政策交納。項(xiàng)目部(3)報(bào)施圖(4)審圖(5)施工配合互審互簽，明確修改意見(jiàn)， 設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 協(xié)助，知會(huì)銷(xiāo)售部(6)面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí) 檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助6、銷(xiāo)售包裝 設(shè)計(jì),砧合營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用控制,施工招投標(biāo)7、裝修方案 設(shè)計(jì)(1)方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)

8、擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo) 書(shū)和實(shí)體研究的結(jié)果確定方 案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售 部協(xié)助(2)材料設(shè)備選型成 本方案.沖場(chǎng)信息調(diào)研,沖艮據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé).?制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表,裝飾綜合價(jià)格拆分分析參見(jiàn)深圳公司文件(3)招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo)售 部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查義件8、功能設(shè)計(jì)(1 )小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟(jì)評(píng)估,加場(chǎng)調(diào)研銷(xiāo)售部負(fù)責(zé),有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷(xiāo) 售、工程部協(xié)助(2)市政配套方案,加政狀況調(diào)研,睜取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)(3)環(huán)境方案設(shè)計(jì).?根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn) 確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本

9、 總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部協(xié)助霸投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)(4)智能化設(shè)計(jì)場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析潛能化內(nèi)容控制銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)?招投標(biāo)，尋找外部合作， 爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織， 總經(jīng)理負(fù)責(zé)(5)銷(xiāo)售承諾保持各部門(mén)與銷(xiāo)售部的信息 暢通，保障銷(xiāo)售承諾與實(shí)際 功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更(1)設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用(2)設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程 進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工 程、銷(xiāo)售部協(xié)助詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng) 變更管理規(guī)范»10、材料設(shè)備(1)選型(2)方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè) 備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考 慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助(3)采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳

10、見(jiàn)設(shè)備材料 米購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部借投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招 投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷(xiāo)售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際 運(yùn)作，在程序上沒(méi)有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇 則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂，重點(diǎn)在于 評(píng)標(biāo)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、投標(biāo)單 位的選擇(1)資質(zhì)(2)管理水平(3)技術(shù)力量(4)歷史記錄(5)資金實(shí)力(6)合作經(jīng)歷,犍立承建商、工程監(jiān)理、 材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資 料庫(kù)。啾公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建 商、供貨商、監(jiān)理公司中選 擇投標(biāo)單位。,在辦部門(mén)推薦五家投標(biāo)單 位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程

11、部負(fù)責(zé)工程監(jiān) 理招投標(biāo)合同； 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、 環(huán)境、裝修招投標(biāo) 合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè) 備招投標(biāo)合同。銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)、 包裝招投標(biāo)合同。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理 規(guī)范第8條至15 條和招投標(biāo)管理 程序,海投標(biāo)工作小組審核、考 察、評(píng)估、篩選三家以上投 標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理 規(guī)范第8條至15 條和招投標(biāo)管理 程序2、招投標(biāo) 文件各類(lèi)合同的招投標(biāo)書(shū)內(nèi)容應(yīng) 包含：(1)工期；(2)工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)量要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍;(6)結(jié)算方式；(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；(8)投標(biāo)注意事項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書(shū)必須加蓋投標(biāo)單位法人印

12、章)；(10)接標(biāo)時(shí)間；(11)開(kāi)標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充總見(jiàn)；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文；(15)圖紙、其他要求等。主辦部門(mén)起草、制定招投標(biāo) 標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程 監(jiān)理招投標(biāo)合同； 2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝修招 投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料 設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)營(yíng) 銷(xiāo)、包裝招投標(biāo)合 同。詳見(jiàn)招投標(biāo)管理 規(guī)范第6條、第16條至20條、 和招投標(biāo)管理程 序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見(jiàn)招投標(biāo)管理 規(guī)范第6條、第16條至20條、 和招投標(biāo)管理程 序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件3、評(píng)標(biāo)和 定標(biāo)(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)

13、濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)技 術(shù)評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì) 標(biāo)書(shū)的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核 廣告包裝費(fèi)詳見(jiàn)招投標(biāo)管理 規(guī)范第21條至 33條、和招投標(biāo) 管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中 標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見(jiàn)招投標(biāo)管理 規(guī)范第21條至 33條、和招投標(biāo) 管理程序施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi) 用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施 工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更 時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部 門(mén)的及

14、時(shí)溝通和良好合作。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、設(shè)計(jì)變更 環(huán)節(jié)(1)變更評(píng)估?項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全 面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工 中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。曲口強(qiáng)施工前的審核工作。全 面考慮，程造價(jià)，對(duì)可能發(fā) 生變更的地方后預(yù)見(jiàn)性，并 予以事先約定。,洛部門(mén)全面評(píng)估變更帶來(lái)的 各種變化，為審批提供參考 依據(jù)。、審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變 更費(fèi)用(含可能引起 的索賠)。?甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行 修改的工期評(píng)估。審算部成本管理員 負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成 本現(xiàn)狀。詳見(jiàn)工程變更管理辦 法一一“工程變更的控 制辦法”？ ？ ？ ？(2)變更的審核簽 認(rèn),根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分 成四類(lèi)，不同類(lèi)別按相應(yīng)的 審核簽認(rèn)流程進(jìn)

15、行。經(jīng)辦部門(mén)？詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第二條、第十三 條。段計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé) 人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第5到第8條。,變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì) 部、工程部、監(jiān)理單位和施 工單位共同簽字后，才能有 效。經(jīng)辦部門(mén)詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第九到第十二條。(3)變更的審批,生管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行 變更。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場(chǎng)簽 證(1)簽證的必要性覬場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照 合同中所約定的條款執(zhí)行。經(jīng)辦部門(mén)(設(shè)計(jì)部或 工程部)(2)簽證的時(shí)限覬場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持 當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十條?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控

16、制誰(shuí)來(lái)控制參考文件(續(xù))2、施 工現(xiàn)場(chǎng)簽證(1)簽證的工程量?認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn) 確。,簽證的內(nèi)容、原因、工程量 應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂改、編號(hào) 準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的 簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門(mén)(設(shè)計(jì)部或 工程部)詳見(jiàn)工程變更管理辦 法一一“工程變更的控 制辦法”？ ？ ？ ？(2)簽證的審批,施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé) 人詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第5到第8條。.泌須遵循“先洽后干”的原 則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相 應(yīng)審批程序報(bào)審，通過(guò)后方 可止式簽證。主管總經(jīng)理詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十四條。(3)簽證的反饋.對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類(lèi) 匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì) 資料對(duì)控制工程變更提出改

17、進(jìn)息見(jiàn)。資料工程師詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十八、十九條。3、審圖(1)擴(kuò)初圖會(huì)審(2)施工圖會(huì)審(3)分項(xiàng)、分部圖 會(huì)審(4)各專(zhuān)業(yè)技術(shù)圖 紙會(huì)審,圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批 制度。,各專(zhuān)業(yè)互審互簽制度。,力爭(zhēng)在開(kāi)工前把圖紙中的問(wèn) 題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配 合費(fèi)(1)分包方式(2)分包內(nèi)容(3)分包的責(zé)任界定5S過(guò)投標(biāo)確定配合費(fèi)。加避免在施工過(guò)程中修改分 包方式、分包內(nèi)容、范圍血 增加工程成本。甲方代表詳見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn)四、“總分包配合 費(fèi)”5、材料供應(yīng)(1)選型(2)材料供應(yīng)方式(3)材料計(jì)劃(4)預(yù)留時(shí)間,施工所用的各項(xiàng)材料的選型

18、 應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部主要解決的是材料供應(yīng)對(duì) 施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳 見(jiàn)施工環(huán)節(jié)成本控制要 點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”,洗確定材料供應(yīng)方式，通過(guò) 招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織 工程部參加,掘時(shí)編制材料計(jì)劃。,對(duì)料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表,裝考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)題，留 出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門(mén)6、工程款的 支付(5)付款進(jìn)度(6)工程進(jìn)度,被合同約定執(zhí)行付款。,駭進(jìn)度付款。.?多層次多角度審核工程進(jìn) 度。，甲方代表與監(jiān)理工 程師審核完成的形 象部位,預(yù)算人員審核工程 價(jià)值量詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范附件 2: “工程款付款流程”(1)付款的審批.服據(jù)情況由不同級(jí)別人員最 終審批。主管副總或總經(jīng)理材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成

19、本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué) 的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制 的目的。控制要點(diǎn)控制什么'怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、材料進(jìn)場(chǎng) 計(jì)劃邛購(gòu)招投標(biāo)及訂立 合同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提及.哇產(chǎn)周期r與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺咽輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng).安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合.咬叉作業(yè)時(shí)間r與工序安排相聯(lián)系2、材料的性 能價(jià)格比.布場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立 材料市場(chǎng)信息庫(kù)。審算部,技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè) 計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部那投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要 制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招 投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三 家以上廠

20、家報(bào)價(jià)選擇。審算部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī) 范第六、七條和設(shè) 備材料采購(gòu)規(guī)范第四 條3、材料款支 付.材料款支付方式 ,材料款支付進(jìn)度 加修款,預(yù)付款限額控制,痘次驗(yàn)收后付款總額進(jìn) 度控制。保修款一般不低于合同 總價(jià)的5%。,膿據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門(mén)（工程部或 設(shè)計(jì)部）詳見(jiàn)付款審批程序規(guī)范附件 3 “甲供材料付款流程”和附件7“采購(gòu)類(lèi)付款流程”4、材料驗(yàn)收.數(shù)量驗(yàn)收嘰方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng) 數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè) 工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu)規(guī) 范第八條.憤量驗(yàn)收,砂卜觀質(zhì)量的驗(yàn)收,按裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部毀人使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管 與保修附料保管,坐合同中明確貨物的卸 貨和保管的責(zé)

21、任承擔(dān)者工程部詳見(jiàn)設(shè)備材料采購(gòu)規(guī) 范第九條、第十三到1八條附料保修，用合同的方式明確保修 責(zé)任和保修期車(chē)肖售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的 單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷(xiāo)售涉及的部門(mén)比較多，所以各部門(mén)乃至 總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。止匕外，由于銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些操 作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須 有長(zhǎng)線考慮。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、營(yíng)銷(xiāo)方 案（1）費(fèi)用總額,璇定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范（2）市場(chǎng)信息收集（3）營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃（4）營(yíng)銷(xiāo)預(yù)算學(xué)艮據(jù)各種相關(guān)因素確 定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷(xiāo)售部（5）營(yíng)銷(xiāo)方案審

22、批取求各方面意見(jiàn)，按 審批流程操作主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)操作流程規(guī)范2、營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn) 場(chǎng)費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人工費(fèi)用.硝售人數(shù)控制,專(zhuān)肖售工作進(jìn)度控制,美勵(lì)辦法控制銷(xiāo)售部部門(mén)經(jīng) 理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售器具費(fèi)（3）賣(mài)場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷(xiāo)售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷(xiāo)費(fèi)銷(xiāo)售部專(zhuān)業(yè)經(jīng) 理和部門(mén)經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范（7）計(jì)劃額度控制,愉度內(nèi)調(diào)劑和超額審 批制度主管總經(jīng)理詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理規(guī)范3、媒體選 擇（1）媒體及廣告代理公司 信息收集和分析德人負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo),洗評(píng)后選的原則銷(xiāo)售部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范訥部評(píng)審銷(xiāo)售部詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范布投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4、樣板房 裝修（1）設(shè)計(jì)

23、、裝修,麻場(chǎng)信息收集.制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷(xiāo)售 部詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范和 設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范（2）材料采購(gòu)方言息搜集,對(duì)料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見(jiàn)設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī)范（3）信息采集及招投標(biāo)需投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審小 組詳見(jiàn)招投標(biāo)管理規(guī)范（4）樣板房維護(hù),委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷(xiāo) 售部祥見(jiàn)物業(yè)管理規(guī)范（5）材料回收、保管和再 利用,建立材料設(shè)備清單,械用登記,詞置品評(píng)估和處理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 物業(yè)、銷(xiāo)售部 配合詳見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)包裝操作規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、銷(xiāo)售回款（1）銷(xiāo)售折扣點(diǎn)待定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2）回款周期待定銷(xiāo)售前臺(tái)負(fù) 責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見(jiàn)回款管理規(guī)范6、銷(xiāo)售補(bǔ) 充條

24、款及承諾（1） 承諾的給出,制作樓書(shū) ,摩諾分類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù) 責(zé)，設(shè)計(jì)、 工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法（2）設(shè)計(jì)變更與承諾校更審批與知會(huì)制度 ,浜諾變更設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，銷(xiāo)售、 工程協(xié)助7、客戶(hù)交 房(1)交房日期(2)保修期3 3)質(zhì)量補(bǔ)償,涯交房原因分類(lèi)處理?與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期,父房驗(yàn)收協(xié)議客戶(hù)服務(wù)中 心負(fù)責(zé)，銷(xiāo) 售前臺(tái)、物 業(yè)公司協(xié)作詳見(jiàn)補(bǔ)償管理規(guī)范(1)中介費(fèi)待定銷(xiāo)售部8、其他(2)與銷(xiāo)售相關(guān)的其他 費(fèi)用(如因銷(xiāo)售要求而發(fā) 生的設(shè)計(jì)洽商艾更費(fèi)),嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見(jiàn)工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī) 范等工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些 信息可以來(lái)自合作方、第三方，

25、和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意 嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件1、乙方預(yù)算(1)乙方預(yù)算內(nèi)容 的審查。先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看(地面、墻面、部分家 具)，縮小及調(diào)整面積。,注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、 報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響 成本的問(wèn)題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié) 助參見(jiàn)深圳公司有關(guān) 文件2、鋼筋用量 的核實(shí)(1)施工圖中的鋼 筋用量(2)洽商、變更的 鋼筋用量,選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐 富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn) 真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢(xún)公司進(jìn) 行鋼筋量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、審算部與主管 副總負(fù)責(zé)確定工程造價(jià) 咨詢(xún)公司。詳見(jiàn)正在草擬中工 程預(yù)決算管理規(guī)范

26、,珅算部專(zhuān)人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí) 工程造價(jià)咨詢(xún)公司的鋼筋用 量計(jì)算工作,江程造價(jià)咨詢(xún)公司與審算部 相關(guān)人員必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙 方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價(jià)差的調(diào) 整(1)材料價(jià)差 (2)人工價(jià)差(3)費(fèi)用價(jià)差,嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦 法,圾時(shí)跟蹤價(jià)格(材料、人 工、費(fèi)用)變化情況,當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng) 立即與相關(guān)單位商量對(duì)策審算部材料組與預(yù)算工 程師負(fù)責(zé)詳見(jiàn)正在草擬中工 程預(yù)決算管理規(guī)范4、洽商、變 更的費(fèi)用控制(1)圖紙審核(2)因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改(3)現(xiàn)場(chǎng)簽證,江程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專(zhuān) 業(yè)共同審圖，實(shí)行專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé) 制,道理公司審圖,施工單位審圖,用方對(duì)圖紙做出重大修改之 前，應(yīng)進(jìn)

27、行方案經(jīng)濟(jì)比較 覬場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi) 用的原因和責(zé)任1、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專(zhuān)業(yè) 圖紙質(zhì)量的審核2、工程部負(fù)責(zé)其他專(zhuān)業(yè) 圖紙的審核3、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng) 簽證的監(jiān)控4、審算部負(fù)責(zé)審核洽 商、變更的合理性、 完整性(負(fù)洽商)及 經(jīng)濟(jì)性詳見(jiàn)正在草擬中工 程預(yù)決算管理規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件5、違約與索 賠(1)工期(2)質(zhì)量,拜方履行自己的合同義務(wù) ,用方督促乙方履行合同義務(wù) ,工期與質(zhì)量重視過(guò)程中控制1、工程項(xiàng)目部負(fù)貝 施工合同中技術(shù)條 款的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工 合同中合同條款經(jīng) 濟(jì)部分的監(jiān)控詳見(jiàn)正在草擬中工程預(yù) 決算管理規(guī)范(3)配合管理,江程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工 方的配合

28、問(wèn)題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施 工過(guò)程中協(xié)調(diào)、配 合(4)停工、窩工矍1造成重大停、窩工時(shí)，工 程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi) 用的核實(shí)期 間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變 化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部 在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門(mén)的有 關(guān)費(fèi)用支出情況?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來(lái)控制參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi) 用（1）公司開(kāi)發(fā)速度、 規(guī)模與貸款計(jì)劃,制定年度資金計(jì)劃費(fèi)金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控 制1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì) 劃2、財(cái)務(wù)部與審算部配合控 制占?jí)嘿Y金量詳見(jiàn)付款審批程序規(guī) 范中工程款付款流 程、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用付款流 程（2）地價(jià)款的支付涮定項(xiàng)目總