房地產(chǎn)公司產(chǎn)品定位分析報告

1、產(chǎn)品定位報告營銷管理部年 月第一章城市房地產(chǎn)宏觀市場分析第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響1、 宏 觀經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行 對 房地 產(chǎn) 投 資 的影響；2、 城市 經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)和 發(fā) 展 趨勢對 房地 產(chǎn) 投 資的影響。第二節(jié) 國家及城市相關(guān)政策對住宅產(chǎn)業(yè)的影響1、 國家及城市對房地 產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏、運(yùn)營模式存在影響的相關(guān)政策、規(guī)定；2、 國家及城市對產(chǎn) 品 設(shè)計(jì)存在影響的相關(guān)政策、規(guī)定及其具體影響；3、 國家及城市對于購 房行為存在影響的相關(guān)政策、規(guī)定及其具體影響。第三節(jié) 城市房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析及未來形勢預(yù)測1、 過 去 12 個月城市月度新增供應(yīng)量、累積供 應(yīng)量、成交量及成交價格曲線；2、 過 去

2、12 個月城市不同房地產(chǎn)產(chǎn) 品月度新增供應(yīng)量、累積供 應(yīng)量、成交量及成交價格曲 線。不同房地產(chǎn)產(chǎn)品 類 型的劃分包括：a) 不同面積 段 產(chǎn) 品b) 不同物業(yè) 形 態(tài)產(chǎn) 品c) 不同交房 標(biāo) 準(zhǔn) 產(chǎn) 品d) 不同總 價區(qū)間產(chǎn)品e) 不同單 價區(qū)間產(chǎn)品3、 對 城市房地 產(chǎn) 市 場 未來供需關(guān)系和價格走勢 的 預(yù)測a)總體供需關(guān)系分析及預(yù)測b)總體價格預(yù)測c)不同類型產(chǎn)品供需關(guān)系及價格的分析及 預(yù)測d)目前市場機(jī)會的初步結(jié)論第二章 區(qū)域市場分析第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境概述1、 地理位置及交通交通狀況；2、 區(qū)域配套 設(shè) 施狀況；a) 配套 設(shè) 施點(diǎn)位 圖b) 商業(yè)配套設(shè)施c) 生活配套設(shè)施d) 教育配套

3、設(shè)施e) 醫(yī)療配套設(shè)施3、 區(qū)域自然及人文資 源狀況第二節(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)分析及未來形勢預(yù)測1、 過 去 12 個月區(qū)域月度新增供應(yīng)量、累積供 應(yīng)量、成交量及成交價格曲線；2、 過 去 12 個月區(qū)域不同房地產(chǎn)產(chǎn) 品月度新增供應(yīng)量、累積供 應(yīng)量、成交量及成交價格曲 線。不同房地產(chǎn)產(chǎn)品 類 型的劃分包括：a) 不同面積 段 產(chǎn) 品b) 不同物業(yè) 形 態(tài)產(chǎn) 品c) 不同交房 標(biāo) 準(zhǔn) 產(chǎn) 品d) 不同總 價區(qū)間產(chǎn)品e) 不同單 價區(qū)間產(chǎn)品3、 對 區(qū)域房地 產(chǎn) 市 場 未來供需關(guān)系和價格走勢 的 預(yù)測a)總體供需關(guān)系分析及預(yù)測b)總體價格預(yù)測c)不同類型產(chǎn)品供需關(guān)系及價格的分析及 預(yù)測d)目前區(qū)

4、域市場機(jī)會的初步結(jié)論第三節(jié) 區(qū)域競爭格局分析1、區(qū)域內(nèi)存在競爭關(guān)系項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目 名稱項(xiàng)目 位置物業(yè) 形態(tài)總建筑 面積已售 面積成交 均價目前 均價戶型項(xiàng)目1項(xiàng)目22、核心黨爭項(xiàng)目分析a) 核心競爭項(xiàng)目概況項(xiàng)目案名項(xiàng)目位置(附區(qū)位圖)項(xiàng)目資源狀況項(xiàng)目產(chǎn)品特征產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)客戶群體特征b) 核心競爭項(xiàng)目已推貨源供需結(jié)構(gòu)分析不同面積段產(chǎn)品供應(yīng)、去化情況及價格曲線， 不同套型產(chǎn)品供應(yīng)、去化情況及價格曲線不同交房標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品供應(yīng)、去化情況及價格曲線 不同物業(yè)類型產(chǎn)品供應(yīng)、去化情況及價格曲線 不同總價產(chǎn)品供應(yīng)、去化情況不同單價產(chǎn)品供應(yīng)、去化情況c) 核心競爭項(xiàng)目存量貨源結(jié)構(gòu)存量貨源的面積段分布存量貨源的物業(yè)形態(tài)分布

5、存量貨源的交房標(biāo)準(zhǔn)分布存量貨源的總價分布存量貨源的單價分布第四節(jié)本項(xiàng)目S.W.O.T分析1、 Stength（ 優(yōu)勢 ）2、Weakness3、Opportunity （機(jī)會）4、Threat （威&）第三章客戶群體需求分析第一節(jié) 目標(biāo)客戶群定位2、 客 戶細(xì) 分；a) 根據(jù)市 場調(diào) 研 報 告中客 戶調(diào) 研成果， 對 潛在客 戶 群 進(jìn) 行 細(xì) 分；b) 不同潛在客戶 群的初步特征分析及其對項(xiàng) 目的契合可能性；3、 目 標(biāo) 客群定位；a) 目 標(biāo) 客群定 義 ：具體 選擇 哪幾 類 客 戶 作 為項(xiàng) 目目 標(biāo) 客 戶b) 目 標(biāo) 客群群體特征分析年 齡結(jié) 構(gòu)收入水平置 業(yè) 目的職業(yè)/

6、行 業(yè) 分布區(qū)域分布第二節(jié) 目標(biāo)客戶群需求特征1、 目 標(biāo) 客 戶 群 購 房關(guān)注重點(diǎn)分析a) 年 齡結(jié) 構(gòu)b) 收入水平c) 置 業(yè) 目的d) 職業(yè) /行 業(yè) 分布e) 區(qū)域分布2、 目 標(biāo) 客 戶 群 產(chǎn) 品偏好分析a) 對 生活方式/生活態(tài) 度的偏好b) 對物 業(yè) 形態(tài) 的偏好c) 對小區(qū)布局方式的偏好d) 對配套設(shè)施及功能的偏好e) 對建筑風(fēng)格的偏好對 建筑立面 風(fēng) 格的偏好對 建筑立面材質(zhì) 的敏感程度f) 對戶 型的偏好對戶 型面 積 /套型的偏好對戶型功能及分布方式的偏好對戶型附加價值 的偏好對戶型的敏感程度對戶型景觀 面的敏感程度g) 對 景 觀 的偏好對軟硬景比例的偏好對軟景

7、類 型的偏好對 硬景 類 型的偏好對 景 觀風(fēng) 格的偏好h) 對產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn)的偏好對產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn)敏感因素的排序i) 對 公共空 間 的偏好對公共空間功能需求的敏感因素排序?qū)部臻g風(fēng)格的偏好對公共空間材質(zhì) 的敏感程度j) 對 物 業(yè) 服 務(wù) 的偏好對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的敏感因素排序?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)價格承受程度第三節(jié) 目標(biāo)客戶群價格承受能力1、 目標(biāo)客戶群單價接受程度；2、 目標(biāo)客戶群總價接受程度；3、 目 標(biāo) 客 戶 群付款方式選擇4、 目標(biāo)客戶群首付及按揭比例選擇第四章項(xiàng)目 定位結(jié)論1、項(xiàng)目定位因素分析a) 土地價值b) 需求狀況c) 供給及競 爭狀況2、項(xiàng)目市場 定位描述a) 項(xiàng)目總體市 場 定位

8、b) 差異化 設(shè) 置3、目標(biāo)客 戶 群體描述a) 客群 選擇b) 主要客群特征4、項(xiàng)目定位 語第五章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式建議1項(xiàng)目提供的生活方式建議2項(xiàng)目 規(guī) 劃要點(diǎn)a) 住宅商業(yè)公建配套配比建議b) 住宅商業(yè)公建配套的分布c) 商 業(yè)公建定位及設(shè)計(jì)建 議 另附3項(xiàng)目 經(jīng)營a) 項(xiàng) 目出 發(fā) 點(diǎn)和 經(jīng)營 模式b) 經(jīng)營 方式建 議4項(xiàng)目開 發(fā) 方案a) 方案 選 取原 則b) 方案建 議(含成本財務(wù)測算)c) 操作 風(fēng)險 及 規(guī) 避方式5項(xiàng)目開 發(fā)節(jié) 奏a) 主要 產(chǎn) 品的分期 節(jié) 點(diǎn)b) 初步開 發(fā)時間節(jié) 點(diǎn)表6總體 營銷 思路a) 營銷 砝 碼 的 設(shè) 置和 釋 放 順 序b) 各 類產(chǎn) 品

9、的 營銷 模式和渠道c) 銷 售 賣場 定位策劃(另附銷 售 賣場 定位)銷 售 賣場選 址及 規(guī) 模銷 售 賣場 功能定位銷 售 賣場建筑景觀裝修風(fēng)格建 議銷售賣場與項(xiàng)目價值呈 現(xiàn)的關(guān)系銷售賣場體驗(yàn)點(diǎn)流線設(shè) 置第六章 住宅產(chǎn)品建議1、住宅部分規(guī)劃建 議a) 總 體 規(guī) 劃布局建 議b) 不同物 業(yè) 形 態(tài)選擇 和基本配比2、建筑風(fēng)格建 議a) 建筑立面 風(fēng) 格建 議b) 建筑立面 風(fēng) 格示意 圖c) 建筑立面材質(zhì) 初步建 議3、交房標(biāo)準(zhǔn)建 議a) 精裝/廚 衛(wèi) 精裝/清水的選擇b) 不同交房 標(biāo) 準(zhǔn)的配比c) 精裝/廚 衛(wèi) 精裝裝修 標(biāo) 準(zhǔn)建 議4、型 設(shè)計(jì) 建 議a) 戶 型配比銷售面積型

10、面積段配比實(shí)得面積型面積段配比b) 戶 型功能 設(shè) 置建 議c) 戶 型 /房 間 朝向及景 觀 面 設(shè) 置建 議d) 戶 型附加 值設(shè) 置建 議5、產(chǎn)品 標(biāo) 準(zhǔn)建 議產(chǎn) 品 標(biāo) 準(zhǔn)功能 設(shè) 置建 議產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)檔次建議6、配套設(shè)施建 議配套設(shè)施功能定位配套設(shè)施分布建議7、景觀設(shè)計(jì)建 議景 觀設(shè)計(jì)風(fēng) 格建 議軟 硬景關(guān)系建議8、物業(yè)服 務(wù) 建 議物 業(yè) 服 務(wù) 主要內(nèi)容建議物 業(yè) 管理 費(fèi) 建 議第七章 價格策略建議1、 影響定價因素銷 售目 標(biāo)預(yù) 期（ 項(xiàng) 目 總體、分期、年度）市 場 價格趨勢客 戶 價格承受能力2、定價策略3、本項(xiàng)目定價建 議第八章 營策略建議1、推廣訴 求2、推廣方式3、售

11、渠道4、銷售 團(tuán)隊(duì)組織5、銷售 時 機(jī)附件案例第一章北京房地產(chǎn)宏觀市場分析第一節(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn) 行業(yè)涉及并涵蓋了建筑業(yè)、建材業(yè)以及冶金、化工、輕工等多個行業(yè)，是以生產(chǎn)和經(jīng)營房地產(chǎn)為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，是市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)類別逐步細(xì)化的產(chǎn)物。發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，不僅可以為社會提供足夠、適銷的商用與民用住房，更重要的是能夠刺激個人消費(fèi)和投資，從而為國民經(jīng)濟(jì)帶來新的增長。一、我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好1995 至 2000 年，北京經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到10%；全市國民生產(chǎn)總值累計(jì)超過10000億元。 2000 年國內(nèi)生產(chǎn)總值大幅增長，GDP 的年度增長率達(dá)到了8%，工業(yè)增加值增長率達(dá)到了

12、11.4%，主要?dú)w功于高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2001 年前三季度我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持適度增長，前三個季度GDP 增長率仍然達(dá)到了7.6%。國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)67227 億元，按可比價格計(jì)算比去年同期增長7.6%，增幅比去年同期慢0.4個百分點(diǎn)，但比去年第四季度快0.2個百分點(diǎn)，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定增長的態(tài)勢。盡管因受“9.11 ”恐怖襲擊事件影響，第四季度我國經(jīng)濟(jì)增長還會繼續(xù)放慢，但在申奧成功及加入WTO 的利好消息的刺激下，在積極財政政策的支持下，全年GDP 增長率仍可望達(dá)到7.3%左右。根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)的景氣周期和對更加積極的財政政策的良好預(yù)期，預(yù)計(jì)今年我國經(jīng)濟(jì)仍將實(shí)現(xiàn)7%左右的增長，大大高于世界平均增長水平

13、。2001 年 -2010 年北京實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值的平均增長率的目標(biāo)為9%。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行對房地產(chǎn)投資的影響2001 年 1-7 月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到327.65 億元，同比增長58.9%，投資旺盛，并繼續(xù)以加速度增長。其中住宅投資額為180.87 億元，同比增長56.9%，辦公用房投資 26.65 億元，商業(yè)用房開發(fā)投資13.45 億元。北京市商品房新開工面積1-7 月為 1172.7萬平方米，同比增長91.8%；其中住宅為1022.1 萬平方米，辦公用房達(dá)到55.5萬平方米，較去年同期均有大幅增長。辦公用房增幅尤為顯著。2001 年 1-7 月，北京市商品房施工面積為 4068

14、.5萬平方米，比上年同期增長34%，其中住宅2949.4 萬平方米，同比增長46.5%；商品房竣工面積260.7萬平方米，同比增長4.2%，其中住宅竣工207.8萬平方米，同比增長8.8%。商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積315.9 萬平方米，同比增長14.4%，住宅類物業(yè)銷售面積為 300.3 萬平方米，同比增長13.3%。商品房銷售額達(dá)到156.36 億元，住宅銷售141.60 億元。同時隨著中關(guān)村西區(qū)及各大科技園區(qū)建設(shè)的展開、九月北京中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的正式公布、亞運(yùn)村地區(qū)商務(wù)氛圍的逐步形成，該類物業(yè)的供應(yīng)量將在五至六年內(nèi)穩(wěn)步放大，目前市場對此持中長期看好的態(tài)度。2001 年 10 月統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)

15、投資繼續(xù)保持高速增長。全市完成房地產(chǎn)投資540 億元，同比增長51.4%。房地產(chǎn)投資占全社會投資的比重達(dá)到52.1%，對全社會投資增長的帶動作用高達(dá)98.8%。商品房市場供需兩旺。1 10月，全市商品房累計(jì)竣工面積566.3萬平方米，同比增長41.9%；其中住宅465.6 萬平方米，增長47.5%。商品房銷售面積491.6萬平方米，增長19%，增副形勢尤為顯著。三、加入WTOf中國房地產(chǎn)所面臨的挑戰(zhàn)在 1 月份召開的全國房改與房地產(chǎn)工作座談會上，建設(shè)部副部長宋春華就我國住宅和房地產(chǎn)業(yè)所面臨的問題談了四個方面，即“抓住發(fā)展機(jī)遇、加快結(jié)構(gòu)調(diào)整、堅(jiān)持科技創(chuàng)新、推廣信息技術(shù)”，這也是房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)

16、業(yè)在入世過程中所要面對的挑戰(zhàn)。入世對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊主要表現(xiàn)在兩個方面：結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)競爭。結(jié)構(gòu)調(diào)整是指入世后我國的房地產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不但要適應(yīng)國內(nèi)市場的發(fā)展，也要適應(yīng)國際市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時還要不斷地進(jìn)行新的動態(tài)調(diào)整，無論是住宅項(xiàng)目、商業(yè)用房或工業(yè)用房，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)及銷售各個環(huán)節(jié)都要考慮是否符合入世后的需要。否則，就要產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的矛盾，出現(xiàn)空置現(xiàn)象，企業(yè)也會遭到市場的無情淘汰。其次，入世后房地產(chǎn)業(yè)會面臨更激烈的商業(yè)競爭。隨著市場的逐步開放，房地產(chǎn)行業(yè)也會步入國際化的軌道，逐步實(shí)行法制化、證券化、市場化，但畢竟我國的房地產(chǎn)業(yè)在這一進(jìn)程中還剛剛開始，基本上還屬于粗放經(jīng)營的模式，勞

17、動率低下，產(chǎn)品品種單一，從業(yè)人員年均竣工面積僅是發(fā)達(dá)國家的20%，勞動生產(chǎn)率僅為發(fā)達(dá)國家的30% 50%，而單位能耗卻是發(fā)達(dá)國家的3倍。入世后，可以肯定我國的開發(fā)企業(yè)在最初的競爭中面對國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)的動態(tài)的影響，將處于不利的競爭地位。一些規(guī)模較小、管理水平低、技術(shù)落后、人才匱乏、效益低下的房地產(chǎn)企業(yè)恐怕要遭淘汰。另一方面，競爭也會帶來兼并與重組，整合出大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)，促使國內(nèi)的大房地產(chǎn)企業(yè)走向國際經(jīng)濟(jì)的舞臺。第二節(jié)國家相關(guān)政策對住宅產(chǎn)業(yè)的影響為了提高百姓的住房質(zhì)量和水平，拉動國民經(jīng)濟(jì)增長，建設(shè)部幾年前就提出了要讓百姓“愿意買房、買得起房、買放心房”的發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的三個步驟。以

18、這“三個步驟”為基礎(chǔ)，國家相繼出臺了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了積極作用。作為發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭房地產(chǎn)業(yè)，只有及時、準(zhǔn)確地把握每項(xiàng)政策的精神實(shí)質(zhì)，才能為國家發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)做出貢獻(xiàn)，為企業(yè)求得可觀效益。一、把握使百姓“愿意買房”的有關(guān)政策1998 年，國家全面停止福利（實(shí)物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個人“掏腰包”買房的事實(shí)，目前，“要住房，就買房”的思維邏輯已成為社會共識。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，個人購房占新建商品房的比例，1996年為53%、 1997 年為64%、 1998年為68%、 1999 年為 70

19、%多， 2000 年又上升到85%以上。針對貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時，重點(diǎn)對率先實(shí)施房改政策的單位進(jìn)行宣傳，為銷售打開了新局面。二、把握使百姓“買得起房”的有關(guān)政策雖然個人買房已成為社會共識，但許多大中城市的房價與收入比仍在6 倍以上，普通工薪階層買不起房；居民收入預(yù)期與支出預(yù)期反差大，使許多人不敢出手買房。所以為使百姓“買得起房”，國家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房價格、發(fā)放住房補(bǔ)貼、提供住房金融支持。特別是“提供住房金融貸款支持”政策，使百姓提前具有了“買得起房”的基礎(chǔ)。三、把握使百姓“買放心房”的有關(guān)政策百姓買房的熱情剛剛被調(diào)動起來，在國家有關(guān)政策的支持下，又具備了買房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

20、，在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)決不能忽視“放心工程”，必須在生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)的每一環(huán)節(jié)做到讓百姓放。2000 年 6 月 28 日，由建設(shè)部組織，在北京人民大會堂舉行了“放心房、放心中介聯(lián)合宣言大會”。所有向社會公開宣誓的房地產(chǎn)企業(yè)的名稱（品牌）公開，承諾內(nèi)容公開，平等接受社會各界監(jiān)督。在由哈爾濱市開發(fā)辦組織的“首屆 57 家承諾銷售放心房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合宣言”大會上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的承諾可謂發(fā)自肺腑、擲地有聲。整體理解建設(shè)部關(guān)于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)政策上的“三大步驟”，面對百姓主動買房的熱情，可以說，我國住宅產(chǎn)業(yè)已得到了一定程度的發(fā)展，相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)機(jī)。政策對于所有房地產(chǎn)企業(yè)都是平等

21、的，早“把握”者早“受益”。據(jù)經(jīng)濟(jì)專家分析，我國宏觀經(jīng)濟(jì)在今年出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”，即在 1993 年以來 GDP 增長率連續(xù)7年下滑后，今年出現(xiàn)了GDP 增長率趨升的勢頭。作為重要部門的住宅產(chǎn)業(yè)理應(yīng)為今年和今后的GDP 增長做出貢獻(xiàn)。發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的龍頭房地產(chǎn)業(yè)，只有緊緊把握政策導(dǎo)向，方能實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。第三節(jié)200X年北京房地產(chǎn)市場預(yù)測北京房地產(chǎn)市場目前處于高位盤整階段，但200X年市場發(fā)展趨勢總體樂觀，預(yù)計(jì)下半年市場表現(xiàn)將比較活躍。北京市居住類物業(yè)的市場價格整體表現(xiàn)趨降，但是特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價位依然具有上升的空間。200X年北京房地產(chǎn)市場在開發(fā)量及有效供應(yīng)量上將有較大突破，

22、勢必會超過2001 年的供應(yīng)量?？蛻糍彿繉⒏鼮樯髦?，低價位項(xiàng)目中，以自住為目的的購房者比例將會增加，高價位項(xiàng)目中，投資型客戶比例將會上升?？蛻魧Ξa(chǎn)品的品質(zhì)要求更高，需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。200X年北京房地產(chǎn)市場供需存在錯位的矛盾，但高檔物業(yè)市場的供需矛盾有望率先得到緩解，中檔物業(yè)市場將面臨較大的壓力，低檔物業(yè)市場的供需矛盾200X年無法得到較大改觀。200X年市場熱點(diǎn)區(qū)域比較分散，不但一些原有基礎(chǔ)較好的區(qū)域得以更快的發(fā)展，而且還將會涌現(xiàn)出更多的新興熱點(diǎn)地區(qū)。200X年房地產(chǎn)開發(fā)中，非居住類物業(yè)比例將有所增加，特別是商用物業(yè)中商鋪的入世后市場的外資總量會有一定程度的增加，但不會出現(xiàn)大量外資涌

23、入的現(xiàn)象，國外開發(fā)商也不會直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)與建設(shè)。200X年經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)力度將減弱，二手房市場將不會有明顯發(fā)展。第二章區(qū)域市場分析區(qū)域環(huán)境概述、地理位置及道路交通狀況本項(xiàng)目位于朝陽東三環(huán)勁松橋畔,東臨樂瀾寶邸小區(qū)、南臨南磨坊路、西至東三環(huán)沿線、北接華騰園小區(qū)。項(xiàng)目屬CBD 商圈輻射區(qū)，由東三環(huán)、南磨坊路、廣渠路、勁松路等幾條主干線圍繞項(xiàng)目四周，交通方便快捷，由此驅(qū)車5 分鐘可至國貿(mào)，3 分鐘進(jìn)入京津塘高速公路，20 分鐘直抵首都國際機(jī)場。、周邊物業(yè)狀況購物：京客隆、天客隆、普爾斯馬特、王府井海文商廈學(xué)校：勁松一中、工大附中，垂楊柳一中、勁松一小等娛樂：北人娛樂中心、勁松電影院、宏榮保

24、齡球、首圖新館銀行：商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行郵政：勁松中街郵政局、雙井郵局。賓館：樂游賓館、京瑞大廈醫(yī)院：雙井醫(yī)院、勁松醫(yī)院、垂楊柳醫(yī)院、人文環(huán)境本項(xiàng)目所在地區(qū)是北京最早的工業(yè)區(qū)，隨著北京市的不斷發(fā)展和對環(huán)境的治理，使這一地區(qū)形成最早的住宅小區(qū)，項(xiàng)目周邊生活配套成熟。隨著中國加入WTO 和 CBD 商圈的形成，這一地區(qū)開發(fā)了大量商住兩用的公寓和甲宅，形成依附于 CBD 的勁松商圈，許多CBD 的白領(lǐng)和小型公司在這里購房。第二節(jié) 區(qū)域市場競爭分析、周邊項(xiàng)目概述東南三環(huán)地區(qū)公寓寫字樓項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱回a®均價總建面積樓型裝修樂瀾寶城公寓勁松橋東100m7500 元2/m290000

25、m塔、 板待定樂環(huán)18公寓廣渠門路318500 元2/m244500m板樓精裝御景園公寓華威橋北100 m9500 元 /m2238900m塔樓精裝香榭舍酒店式公 寓華威橋東100m9000 元2/m222400m板樓精裝華騰園住宅勁松橋北100m5800 元2/m一寸240萬m塔樓毛坯紫東苑住宅潘家園橋北側(cè)5600 元2/m一 28萬m塔樓毛坯九龍花園住宅廣渠路29號6000 元2/m10萬 m2塔樓毛坯翌景嘉園住宅潘家園橋東側(cè)7500 元/m210 萬 itf塔樓精裝龍輝大廈寫字樓勁松橋南1力兀/m2234000m塔樓毛坯京華大廈寫字樓在建項(xiàng)目、產(chǎn)品供應(yīng)特點(diǎn)分析通過對該區(qū)域樓盤的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，

26、在產(chǎn)品的供應(yīng)上存在以下幾個方面的特點(diǎn):1、 項(xiàng)目定位。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤缺乏前期一個詳細(xì)的、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目調(diào)查 論證的過程，在項(xiàng)目的客戶定位方面缺乏有效的細(xì)分和針對性的調(diào)查。致使 在后期銷售中，銷售人員無法準(zhǔn)確的把握客戶的購買心態(tài)，喪失大量的成交 機(jī)會。戶型產(chǎn)品定位。在戶型面積的分配上，存在戶型相同而面積相差較大，大戶型將面臨滯 銷的境地。這種現(xiàn)象表明在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的過程中缺乏對客戶群體的分析和 對戶型產(chǎn)品的研究。3、 戶型設(shè)計(jì)。面對日趨成熟的消費(fèi)群體，他們在選擇購買房屋的時候，會越來越重視戶型結(jié)構(gòu)的合理性。根據(jù)長期對客戶的調(diào)查以及近期對周邊項(xiàng)目的調(diào)查，市場上不少項(xiàng)目存在戶型設(shè)計(jì)不合理的

27、問題。主要集中表現(xiàn)在客廳的開間尺寸比較小，170平方米的四房戶型，客廳的寬度才4.5米，而主臥房的寬度也是 4.5米,這不僅使客廳感覺狹長、使用不方便，同時也極大的浪費(fèi)房屋的面積。另外， 隨著人們生活方式的不斷改變，廳、房在面積的分配上要重新調(diào)整，房間里應(yīng) 考慮一定面積的儲物間。三、區(qū)域內(nèi)競爭對手分析發(fā)展商：北京市萬發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置：朝陽區(qū)勁松橋東100米規(guī) 模：總建筑面積90000平方米，兩棟塔樓，三棟板樓復(fù)式結(jié)構(gòu)宣傳主題：音樂、家戶 型： 塔樓 兩室兩廳126平方米；三室兩廳 145148平方米板樓復(fù)式：三室兩廳167平方米；四室兩廳181-223平方米起價：6300元；均價：7

28、500元銷售情況：三月全面推出華騰園發(fā)展商：北京北化房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：東三環(huán)勁松橋東北側(cè)規(guī)模： 占地面積12.82公頃，總建筑面積約 40萬平方米，由12棟25-28層風(fēng)格現(xiàn)代的 塔式住宅組成。起價：4580元/平方米均價：5380元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房銷售情況：一期全部售出二期剩少量大戶型社區(qū)配套：室內(nèi)游泳館、健身中心、棋牌室、閱覽室、兒童活動室、陽光餐廳等。中心花 園里的網(wǎng)球場、門球場、運(yùn)動器械，社區(qū)老年活動中心、醫(yī)療中心、托幼、 學(xué)校綜合分析：小區(qū)配套完善，入市價格合理，升值空間較大。戶型設(shè)計(jì)基本滿足購房者的需 求。但物業(yè)管理存在較大問題，使業(yè)主入住后，怨聲載道。龍輝大廈開發(fā)商

29、：北京恒昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：東三環(huán)勁松橋東南側(cè)規(guī)模： 總建筑面積30000平方米，地下2層；地上17層；417層為寫字樓；地下 2 地上4設(shè)購物中心、酒店、銀行、證券、娛樂場所。戶型：采用大開設(shè)計(jì)，以8.15米為開間，自由組合。價格：尚未開盤，以10000元（不分層）/平方米內(nèi)部認(rèn)購。大廈配套：進(jìn)口電梯中央空調(diào)24小時熱水供電系統(tǒng)：80W/平方米，雙路暗埋。通訊系統(tǒng)：通訊光纜、寬帶入網(wǎng)。消防自控系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)大廈衛(wèi)生潔具采用進(jìn)口產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)：外墻 花崗巖、高級面磚。外窗 羅馬式外窗，雙層鋁合金玻璃窗 大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，大理石墻面辦公及公共區(qū)吊頂、水泥

30、地面（送地毯）綜合分析：大廈外立面單調(diào)，大堂狹小，感覺檔次較低，與其配置不相協(xié)調(diào)。第三節(jié) 本項(xiàng)目 SWOT 分析一 Strength （優(yōu)勢）位置優(yōu)勢，本項(xiàng)目位于CBD 幅射地區(qū)，緊鄰東三環(huán)，屬于國貿(mào)商圈，是市內(nèi)成熟的商業(yè)區(qū)和生活區(qū)，交通便利，生活便利。生活配套齊全，周邊有銀行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校、超市、商場及成型的居 民住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)尚未開始，可以根據(jù)市場變動情況，重新定位，以降低項(xiàng)目的風(fēng)險。在建項(xiàng)目雖多，但風(fēng)格類型各異容易聚集購買人氣。發(fā)展商信譽(yù)頗佳，容易樹立健康的市場形象，對銷售有促進(jìn)作用。二、Weakness （劣勢）項(xiàng)目占地面積較小，容積率較高，會給環(huán)境設(shè)計(jì)帶來一定難度。周邊在售樓盤較

31、多，對今后的銷售有一定壓力。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原住居民，消費(fèi)能力有限，對價格的承受能力較低。三、Opportunity （機(jī)會）中國加入WTO 后，對房地產(chǎn)業(yè)來說是新的發(fā)展機(jī)會，特別是CBD 的形成將使其周邊保持旺盛的市場購買力。市場對投資型的物業(yè)寄求增加?？蛻魧幼…h(huán)境和綜合素質(zhì)的理性選擇增強(qiáng)。本項(xiàng)目可根據(jù)本地區(qū)市場需求進(jìn)行全新的包裝定位。四、Threat （威脅）項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)大型樓盤的推出對本項(xiàng)目會產(chǎn)生一定影響。區(qū)域內(nèi)期房的銷售遠(yuǎn)不如準(zhǔn)現(xiàn)房。第三章客戶群體需求分析第一節(jié)主導(dǎo)客戶群的定位分析、客戶類別細(xì)分1、 職業(yè)特征2、家庭構(gòu)成46%口二口 N家 口 二口 以上 口 二 口之

32、家口 獨(dú)身行業(yè)所占比例工業(yè)行業(yè)22.4%商業(yè)14.4%房地產(chǎn)業(yè)12.2%文化行業(yè)11.1%信息行業(yè)6.6%金融行業(yè)5.5%醫(yī)療行業(yè)5.2%其它22.6%被調(diào)查者中三口之家比例最多占46%,三口之家是購房的主力軍，三口以上的大家庭和二口之家亦是購房的中堅(jiān)力量，值得注意的是獨(dú)身家庭也占了13.5%的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求，有針對性按比例地設(shè)計(jì)各種戶型，考慮房屋面積大小。、主導(dǎo)客戶群定位1、年齡構(gòu)成40% 35% 30% 25%20% 15% 10%5% 0%20-30歲 30-40歲 40-50歲50歲以上20歲以下35.8%的被調(diào)查者年齡在 2030歲之間，其次為3040歲。反映出年

33、輕的置業(yè)主體 將會是未來2 3年北京房地產(chǎn)的重要客戶。2、 家庭年收入近六成的被調(diào)查者家庭年收入在5萬元以下，僅7%的被調(diào)查者家庭年收入在 10萬元以上。表明北京居民大部分收入并不高，但北京很多單位福利待遇較好，且有不少居民 賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對公開收入持保守態(tài)度等因素，使家庭年收入 的統(tǒng)計(jì)值不能完全準(zhǔn)確的反映北京居民的實(shí)際收入情況。第二節(jié)主導(dǎo)客戶群購房動機(jī)分析、購房時間、動機(jī)及關(guān)注因素1、購房時間66.3%的被調(diào)查者計(jì)劃在 2年內(nèi)購房，另有17.2%的被調(diào)查者計(jì)劃在 23年內(nèi)購房。計(jì)劃在3年內(nèi)購房的被調(diào)查者合計(jì)達(dá)83.5%,表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購房的觀念，

34、并計(jì)劃在近期買房，因此未來的23年內(nèi)北京居民對住宅的需求仍較大。2、購房目的遷 搬向咨心、 投48.4%的被調(diào)查者為首次置業(yè)，目的為居住, 房。購房用作投資、商住比例明顯提高。22%的被調(diào)查者為改善居住條件二次購購房關(guān)注因素3、被調(diào)查者購房時首要關(guān)注因素為價格，其次為位置、交通、物業(yè)管理及戶型。因此 開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時，應(yīng)注重房屋價格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的 物業(yè)管理公司，提高其性能價格比，以贏得客戶。二、主導(dǎo)客戶群購房偏好建筑面積（itf）所占比例50以下3.7%50-7022.3%70-10046.8%100-13020.4%130-1504.7%150-1800.7%

35、180以上1.4%購買面積1、被調(diào)查者 近半數(shù)購房時首 選 70 100/的 住宅，20.4%的 被調(diào)查者選擇100130 m2 的住 宅，說明多數(shù)購 房者對居室面積 的選擇趨于理性， 并不盲目追求越大越好。有22.3%的被調(diào)查者選擇5070itf的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在70-130平方米。2、錯室 一居四 3復(fù)86.9%的被調(diào)查者購房分析表明二居室是最受歡迎的單位，其次才是三居室。合計(jì)達(dá)時首選二、三居室，因此在未來的2-3年內(nèi)二居室、三居室仍是房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。第三節(jié)主導(dǎo)客戶群對價格的承受力分析、單位價格需求3.1% 0.8

36、%30.4%65.7% 3000-4000 元/道.4000-6000 元/ m2 6000-8000 元/ m2 口8000 元/ m265.7%的被調(diào)查者接受 3000-4000元/ itf的房價，30.4%的被調(diào)查者接受 4000-6000 元/的房價。結(jié)合前述購房時選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價在21 40萬元間，其次為4078萬元間，說明目前北京居民對住宅價格的承受力不高，居民的承受 能力與市場上較高的房價間有一定差距。、貸款額度選擇付款方式、首期的承受能力付能力47.3%銀行貸款一次性付款分期付款公積金貸款5-15-1-110 8-1012上述分析表明，目前北京市購房者

37、的觀點(diǎn)與幾年前相比，已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。隨 著人們生活水平和質(zhì)量的不斷提高，人們對住宅的要求也越來越高，住房已經(jīng)成為一種商 品。人們購房已不僅僅是滿足居住的要求，而是更多的是同時滿足生活各個方面的需求。第四章項(xiàng)目定位分析、影響項(xiàng)目定位的因素1、土地價值分析項(xiàng)目地塊規(guī)則利于充分利用易于規(guī)劃與設(shè)計(jì)2、需求分析總需求較樂觀高品質(zhì)住宅需求大需求面積逐漸變小3、供給與競爭態(tài)勢區(qū)域內(nèi)供給量較大土地儲備豐富，存在開發(fā)潛力入市時機(jī)較為關(guān)鍵、項(xiàng)目市場定位描述1、本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：99215平方米總占地：1.53公頃綠化率：30%容積率：4.8地上建筑面積：73440平方米商場：11750平方米寫字

38、樓：21290平方米其余為公寓：地下建筑面積：25775平方米地卜車位：333輛地上車位：63輛自行車：466輛2、整體功能布局建議項(xiàng)目規(guī)劃為：一棟寫字樓，一棟商業(yè) ，兩棟公寓。整個社區(qū)采用圍合式建筑方案公寓采用板式高層圍合社區(qū)中央空間用地西側(cè)從北至南依次擺放商業(yè)配套、寫字樓的一部分；用地南側(cè)從西至東依次坐落另一部分寫字樓和公寓1號樓；用地北側(cè)設(shè)計(jì)為公寓 2號樓；社區(qū)西側(cè)與東側(cè)保持完整外立面。社區(qū)設(shè)計(jì)兩個出入口，實(shí)現(xiàn)人車分流。商業(yè)配套地下可設(shè)計(jì)為地下停車場，主要滿足寫字樓的需求；公寓停車 場可設(shè)計(jì)在1號樓和2號樓地下；商業(yè)配套北側(cè)小片空地可設(shè)計(jì)為商業(yè) 用停車位。圍合出的空間可聘請具有實(shí)力的景觀

39、設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行布置， 達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、視野明亮、集綠化休閑為一體的場所。從外觀上，在西 側(cè)與南側(cè)保持完整連接，成為：勁松商圈地標(biāo)性建筑。（具體規(guī)劃情況見附圖）項(xiàng)目規(guī)劃示意圖公寓溫樓商場公國1號樓三、目標(biāo)客戶群體描述1、寫字樓目標(biāo)客戶群體中小型外資企業(yè)以CBD內(nèi)大公司為服務(wù)對象的各類公司留學(xué)歸國人員創(chuàng)辦企業(yè)投資型買家2、公寓目標(biāo)客戶群體：投資型買家首次置業(yè)的白領(lǐng)階層單身貴族知名企業(yè)高層管理人員的工作居所外企置業(yè)留學(xué)歸國人員我們認(rèn)為項(xiàng)目在推廣入市過程中,應(yīng)賦予產(chǎn)品一個包裝概念，但這一包裝概念應(yīng)是在產(chǎn)品已具有鮮明特點(diǎn)之后,才在項(xiàng)目具備一系列競爭點(diǎn)的基礎(chǔ)上,通過富有創(chuàng)意概念進(jìn)行推廣包裝，而不是在塑造產(chǎn)品

40、之前，毫無理由，且無產(chǎn)品支撐的一種空談。這一點(diǎn)如有機(jī)會，我們將會在今后一個階段協(xié)同發(fā)展商及廣告公司共同完成。第五章項(xiàng)目功能定位建議.、整體規(guī)劃建議本項(xiàng)目作為地標(biāo)性建筑，總體布局強(qiáng)調(diào)完整大氣，體現(xiàn)完整社區(qū)的形象。盡可能地利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。配套和非配套公建的布局應(yīng)便于購買者使用。采取大尺度的手法處理，追求小區(qū)形象的統(tǒng)一感。必要時可利用景觀軸線法 加以控制。鑒于小區(qū)西南兩面臨街，應(yīng)盡可能考慮小區(qū)內(nèi)環(huán)境的營造。提倡戶型細(xì)部設(shè)計(jì)，盡可能在戶型的單體設(shè)計(jì)方面挖掘設(shè)計(jì)潛力。、外觀設(shè)計(jì)建議在建筑立面造型上形成真正的特色，是提升小區(qū)品質(zhì)事半功倍的方法。建成 后可成為區(qū)域內(nèi)的地標(biāo)性建筑，易

41、于識別。立面造型追求樸素、精致、注重細(xì)節(jié)的風(fēng)格。通過設(shè)計(jì)達(dá)到的高品質(zhì)的感覺?？紤]到北京客戶的接受能力遠(yuǎn)高于建筑師的期望值，建議在立面造型上進(jìn)行 較為現(xiàn)代的探索，但要注意新穎不等于怪誕，分寸和風(fēng)格的把握極為重要。在立面造型設(shè)計(jì)上不要賦予建筑過多的理念，注重細(xì)節(jié)的精致和合理是較為 明智的。我公司根據(jù)目前市場標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目形象定位建議：寫字樓外墻采用鋁扣板結(jié)合淡藍(lán)色或灰色雙層玻璃。公寓外墻底層采用大理石、花崗巖貼面，上部采用高檔外墻磚。三、戶型設(shè)計(jì)建議公寓的主力戶型，主要空間控制在下列面積范圍之內(nèi)較為合理：一居室:60平方米建筑面積。兩居室：100平方米建筑面積在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，基本遵循上述面積指標(biāo)，不追求

42、夸張的居室面積。在某些空間設(shè)計(jì)中，如果確有極強(qiáng)烈的特點(diǎn)，在市場上會有較好反響, 也可以不必墨守上述指標(biāo)，在戶型內(nèi)部保留靈活調(diào)整的余地。一室戶兩室戶客廳2025-35餐廳8-10廚房3-55-8衛(wèi)生間5-66-8主臥13-1516-18次臥10-13儲臧室22-4單位：平方米1寫 ： 、字樓必要的硬件設(shè)施四、配套設(shè)施建議總體結(jié)構(gòu)：采用柱網(wǎng)式結(jié)構(gòu)，以提高樓層使用率。層面積：1000-1500平米，這樣可以保證較合理的使用率。標(biāo)準(zhǔn)層辦公區(qū)域凈高 2.7-2.8米；地下室凈高至少3.5米，以便用作高科技公司的R&D中心實(shí)驗(yàn)室或安裝客戶的 UPS 等樓板承載力：某些樓層樓板承載力可以達(dá)到或超過4

43、00 千克/平方米，以適應(yīng)高科技企業(yè)及研發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置服務(wù)器/數(shù)據(jù)中心等的承重要求。空調(diào)：建議四管制FCU 或 VAV 空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量不低于50立方米/人 /小時，可以提供24 小時服務(wù)以滿足IT 公司加班頻繁的要求。電力： 10帆/平方米，多路或至少雙路供電，有后備電機(jī)/UPS保證24小時不間斷供電。（高科技企業(yè)尤其軟件企業(yè)的R&D 中心對電力供應(yīng)和不間斷供電要求很高）電梯：保證高峰時等候時間不超過30 秒樓面：設(shè)架高地臺，高度約10-15 厘米。某些樓層于樓層間預(yù)留可拆卸樓板，便于租用二層或多層客戶設(shè)置內(nèi)部樓梯，例如嘉里中心在高層樓層的同一位置預(yù)留 3 米 X 4 米可拆卸樓板。通訊

44、：樓內(nèi)鋪設(shè)光纜進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖象多種信號傳輸與寬帶網(wǎng)連接（IP或 ATM ） ， 充 足 數(shù) 量 的 DDN （ E1 ， T1 ） 、 ISDN 、 DID （所有分機(jī)擁有直線號碼）等獨(dú)立的無線通訊，衛(wèi)星通訊設(shè)施。自然采光：樓層進(jìn)深不超過15 米，以避免自然采光不足。樓面布局：應(yīng)采用柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，用作孵化器的樓層應(yīng)易于分割成80-400 平方米。2、寫字樓必要的智能化系統(tǒng)A） 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)供熱、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)給排水及中水系統(tǒng)照明設(shè)備系統(tǒng)電梯監(jiān)控系統(tǒng)B） 停車場管理系統(tǒng)C） 廣播音響系統(tǒng)（緊急廣播疏散）D） 保安監(jiān)控系統(tǒng)保安監(jiān)視系統(tǒng)巡更系統(tǒng)防盜系統(tǒng)E ）消防自動化系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)噴淋滅火

45、系統(tǒng)通風(fēng)排煙系統(tǒng)F）辦公自動化系統(tǒng)共享信息系統(tǒng)辦公與文件處理流程自動化管理系統(tǒng)物業(yè)管理輔助系統(tǒng)電子郵件系統(tǒng)設(shè)備共享系統(tǒng)G）信息自動化系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)電視通訊系統(tǒng)無線通訊系統(tǒng)程控電話用戶交換系統(tǒng)2、公寓必要的智能設(shè)施出入口的管理閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對講防盜系統(tǒng)水、電、氣等遠(yuǎn)程抄表住戶報警系統(tǒng)物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)車輛出入、停車管理系統(tǒng)。五、裝修標(biāo)準(zhǔn)建議1、寫字樓平面布局及裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議。平面布局：標(biāo)準(zhǔn)層建議采用全開間形式以電梯間或某個公共區(qū)域?yàn)榉指魠^(qū)，將整個標(biāo)準(zhǔn)層分為兩大部分，在設(shè)計(jì)上預(yù)留上下水管道根據(jù)業(yè)主的要求，開發(fā)商可在大的分區(qū)內(nèi)進(jìn)行規(guī)則性的排列。裝修標(biāo)準(zhǔn)：大堂、電梯間：磨光花崗巖地面，

46、大理石墻面 內(nèi)墻為立邦墻面乳膠漆 地面為水泥砂漿找平配地毯石膏板天花吊頂塑鋼雙層真空內(nèi)外開窗戶2、公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議建議裝修價格加室內(nèi)配套設(shè)施，單價為800 元 /平方米。室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：戶門：高級裝飾三防門或高級木門廚房：墻面采用高級瓷磚；地面鋪設(shè)防滑地磚；鋁扣板吊頂配送高級櫥柜，洗盆、龍頭，抽油煙機(jī)衛(wèi)生間：配送高檔洗手盆、座便器、浴盆、淋浴、龍頭、花灑。地 面鋪設(shè)高級防滑地磚、墻面采用高級瓷磚外窗：鋁合金雙層中空噴塑室內(nèi)： 墻面：高級環(huán)保乳膠漆地面：鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)實(shí)木地板。六、配套服務(wù)建議1 、寫字樓配套服務(wù)設(shè)施根據(jù)功能的不同可分為商業(yè)設(shè)施、娛樂設(shè)施和商務(wù)設(shè)施三大部分。商業(yè)配套設(shè)施大型倉儲超市便利

47、店精品專賣店娛樂配套設(shè)施（可設(shè)于商場頂層）健身休閑娛樂設(shè)施商務(wù)配套設(shè)施銀行商務(wù)中心服務(wù)快遞機(jī)票代理建議首層設(shè)置：銀行、商務(wù)中心、代理服務(wù)。2 、 公寓的服務(wù)配套設(shè)施會所是小區(qū)的形象中心和心理中心，配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置于會所中，以便于使用。配套設(shè)施：游泳池、網(wǎng)球場、健身房、商務(wù)中心、員工食堂、24 小時便利店七、物業(yè)管理建議物業(yè)管理的水平能影響項(xiàng)目及企業(yè)形象，產(chǎn)品的價格。物業(yè)管理的水平高低將對客戶最終消費(fèi)起重要的影響知名的物業(yè)管理公司將成為項(xiàng)目預(yù)售的賣點(diǎn)，并帶來部分客戶資源。第六章價格策略在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的事，方案能否達(dá)到預(yù)期的利潤，全在定價一舉。價格定高了，不會被購房者所接受而滯銷；如果定低了，雖然能在很短的時間內(nèi)搶購一空，但發(fā)展商就會少賺很多利潤。在具體制訂房地產(chǎn)價格的過程中，要考慮諸多因素，如何充分利用天時、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營銷戰(zhàn)略極為重要。定價原則 市場定位決定物業(yè)價格 價格要符合市場環(huán)境價格要符合經(jīng)營指標(biāo)價格要保持一定的競爭性定價方式成本加成定價市場比較定價客戶感受定價本項(xiàng)目定價建議根據(jù)以上分析我公司建議：寫字樓均價：10000元/itf公寓均價： 7500元/itf