不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)成本法計(jì)算題

1、生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。成本法作業(yè)1、今有一建筑物，建筑總面積1200m2,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，已使用12年。該類建筑物的重置價(jià)格為600元/m2,耐用年限40年。估價(jià)師經(jīng)現(xiàn)場勘察認(rèn)為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率5%。試用直線折舊法計(jì)算其折舊額、折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。解：（1）求折舊額DD=C（1R產(chǎn)（t+n）=1200x600x（15%廣（12+30）=16285.71（元）（2）至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的折舊總額Et為Et=Dt=16285.71x12=195428.52（元戌Et=C（1R><=19542857（元）tn（3）建筑物現(xiàn)值V:V=C-Et=600X1

2、200-195428.52=524571.48（元）或V=C1-（1-R）刈（t+n）=524571.43（元）注：公式要寫完整；Et的取值必須取195428.52,不可取195428.57。2、某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2,是6年前通過征用農(nóng)地取得，當(dāng)時(shí)費(fèi)用800元/m2,現(xiàn)時(shí)取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000m2,是2年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)建筑造價(jià)800元/m2,現(xiàn)實(shí)建造同類建筑物每平方米為1100元，估計(jì)該建筑物有8成新，該類建筑物的殘值率為2%,試選用所給資料評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。解：（1）求土地價(jià)格VlVl=2500M000=250（萬元）

3、（2）求建筑物價(jià)格Vb建筑物的重置價(jià)格C=6000X1100=660（萬元）VB=C.q=660>80=528（萬元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)總價(jià)VV=Vl+Vb=250+528=778（萬元）（4）計(jì)算房地產(chǎn)單價(jià)P,一2、P=V/S=778/6000=1296.67（兀/m）3、某宗房地產(chǎn)占地2000m；容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物現(xiàn)場鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置

4、價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格為50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)為零，報(bào)酬率為8%,求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價(jià)格。解：（1）計(jì)算土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格Vl1一136=98.26（萬元）VL=5000200018%1-J1-8%40（2）計(jì)算建筑物的現(xiàn)實(shí)價(jià)格Vb求建筑物重置價(jià)格CC=1000X2000>3.0=600（萬元）求可修復(fù)部分折舊D1D1=5（萬元）求裝修部分折舊D2D2=30>2.5-5=15（萬元）生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。求設(shè)備部分折舊D3D3=50>2.545=8.33（萬元）求結(jié)構(gòu)部分折舊D4D4=（600-5-30-50）

5、X2.538.5=33.44（萬元）求折舊總額DD=Di+D2+D3+D4=61.77（萬元）則Vb=C-D=600-61.77=538.23（萬元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)在2003年4月的市場價(jià)格VV=Vl+Vb=98.26+538.23=636.49（萬元）注：求土地現(xiàn)實(shí)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用收益法公式進(jìn)行年期修正，不可用36/40方法計(jì)算。4、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%,年利息率為6%,銷售稅費(fèi)為

6、50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假定殘值率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。（2001年試題）解：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格建造成本：800萬元管理費(fèi)用：800X3%=24萬元投資利息：（800+24）40%<（1+6%）1.5-1+（800+24）>40%X（1+6%）0.5-1=54.90萬元建筑物的重置價(jià)格：800+24+54.9+50+120=1048.9萬元（2）計(jì)算建筑物的折舊額墻壁、地面等損壞的折舊費(fèi)=1

7、8萬元裝修部分的折舊費(fèi)=200X2/5=80萬元設(shè)備部分的折舊費(fèi)=110X8/10=88萬元長壽命項(xiàng)目的折舊額：（1048.9-18-200-110）M/50>8=115.34萬元該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34萬元5、某公司5年前以出讓方式取昨一宗面積2000m2的40年使用權(quán)的土地于3年前建成物業(yè)投入使用，總建筑面積為5000m2?，F(xiàn)時(shí)重新取得40年土地使用權(quán)的出讓價(jià)格為2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本為600萬元（建筑期為2年，第一年投入40%,第二年投入60%,可視為集中投入），管理費(fèi)用為建安成本的3%,年利率為6%,銷售稅費(fèi)為90萬元，開

8、發(fā)利潤為120萬元。門窗、墻面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為8萬元；裝修的重置價(jià)格為140萬元，平均壽命為5年；設(shè)備的重置價(jià)格為100萬元，平均壽命為10年；假設(shè)殘值率為零。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格。（土地資本化率為8%）（2002年試題）解：（1）運(yùn)用成本法計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格+建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物折舊（2）求土地的重新取得價(jià)格因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價(jià)格V35=V40父K5=2000x2000父"+8%）“：8%）1-390.94萬元）K4018%-1（3）計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格：建安成本=600（萬元）管理費(fèi)用=600X

9、3%=18（萬元）投資利息=（600+18）%0%<（1+6%）1.5-1+（600+18）>60%X（1+6%）0.5-1=33.54（萬元）銷售稅費(fèi)=90（萬元）開發(fā)利潤=120（萬元）生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。建筑物的重新購建價(jià)格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元）（4）計(jì)算建筑物折舊額門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）裝修部分的折舊額140X1/5>3=84（萬元）設(shè)備部分的折舊額=100X1/10>3=30（萬元）長壽命項(xiàng)目的折舊額=（861.54-8-140-100）M/38>3=48.44（萬元）（萬元

10、）建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）（5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）6、某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。第1年第2年第3年第4年第5年第6年第n年1、土地取得2、工程建設(shè)住宅樓建設(shè)寫字樓建設(shè)3、經(jīng)營住宅樓銷售寫字樓出租根據(jù)市

11、場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%;同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%）,并且按年租金收入的30%交納押金，出租空置率為20%,有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%,報(bào)酬率為10%。（2）同類開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2,寫字樓2800元/m2,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。（3）除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（4）目前，此類項(xiàng)目

12、折現(xiàn)率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（2004年）解：（一）第一種解法1、項(xiàng)目總建筑面積2、1.210000>2.5=30000（m）其中，住宅樓總建筑面積15000m2,寫字樓總建筑面積15000m2。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值住宅樓價(jià)值5000X15000=7500（萬元）住宅價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第1年末）的折現(xiàn)值：7500一屋=5634.86（萬兀110%寫字樓價(jià)值寫字樓租金收入=120X15000X70%<（1-20%）X12=1209.6（萬元）寫字樓押金=120

13、9.6X30%=362.88（萬元）希望是本無所謂有，無所謂無的。這正如地上的路；其實(shí)地上本沒有路，走的人多了，也便成了路。生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。寫字樓押金運(yùn)用年收益=362.88毛=10.89（萬元）有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用=1209.6X30%=362.88（萬元）租賃凈收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（萬元）寫字樓價(jià)值:、，A41857.61,1V=X1-=M1-47=8478.86（萬兀）Rj1-Rn10%IL.口10%47寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.8629，方市、u6370.29tyj）L1 -10%項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值=563

14、4.86+6370.29=12005.15（萬元）（3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值住宅樓部分=1800X15000X（1+5%）=2835（萬元）寫字樓部分=2800X15000X（1+5%）=4410（萬元）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值0.50.5一2835xk十;k=2580.13（萬兀）乂1+10%）（1+10%）_寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：0.50.54410乂|1-+2T-=3648.76（萬兀）J1+10%）（1+10%）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：2580.13+3648.76=6228.89（萬元）（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值住宅樓銷售稅費(fèi):7500>6%=

15、450（萬元）住宅樓銷售稅費(fèi)折現(xiàn)值:450一3=338.09（萬兀）110%（5）所能支付的最高土地價(jià)格總價(jià)值住宅樓銷售稅費(fèi)_開發(fā)成本及管理費(fèi)用13%12005.15一338.°9一6228在二52791-3%.78f萬元（原6412.50萬元）2、第二種解法（1）項(xiàng)目總建筑面積2、1.210000>2.5=30000（m）其中，住宅樓總建筑面積15000m2,寫字樓總建筑面積=15000m2。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值住宅樓價(jià)值5000X15000=7500（萬元）寫字樓價(jià)值寫字樓租金收入=120X15000X70%<（1-20%）X12=1209.6（萬元）寫

16、字樓押金=1209.6X30%=362.88（萬元）寫字樓押金運(yùn)用年收益=362.88X3%=10.89（萬元）有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用=1209.6X30%=362.88（萬元）生命賜給我們，我們必須奉獻(xiàn)生命，才能獲得生命。租賃凈收入=1209.6+10.89-362.88=857.61（萬元）寫字樓價(jià)值：V11857.611_471=8478.86萬元）R（1+Rn_10%1（1+10%）-項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值=7500+8478.86=15978.86（萬元）（3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及折現(xiàn)值住宅樓部分=1800X15000X（1+5%）=2835（萬元）寫字樓部分=2800X15000X（

17、1+5%）=4410（萬元）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值2835m0,5x（1+10%2.5+0,5x（1+10%戶】=3434.25（萬元）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：4410父0,5父（1+10%15+0.5父（1+10%0.5】=4856.51（萬元）項(xiàng)目開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：3434.25+4856.51=8290.76（萬元）（4）住宅樓銷售稅費(fèi)及折現(xiàn)值住宅樓銷售稅費(fèi)：7500>6%=450（萬元）（5）所能支付的最高土地價(jià)格4年末地價(jià)=（總價(jià)值-住宅樓銷售稅費(fèi)-開發(fā)成本及管理）=（15978.86-450-8290.76）=7238.10（萬元）貝占現(xiàn)：7238.13

18、=5438.09（73%）110%地價(jià)款=5438.09=5279.70（萬元）13%7、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第1年投入建造成本的60%,第2年投入40%,均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%,年利息率為6%,銷售稅費(fèi)為55萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為21萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價(jià)格為120萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘置率均為零，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。解：先計(jì)算建筑物的重置價(jià)格包括：1）建造成本=800（萬元）2）管理費(fèi)用=800X3%