2007年廣州新塘鎮(zhèn)順欣花園營銷策劃建議書

1、順欣花園營銷策劃建議書20072007年年6 6月月順欣花園營銷策劃建議書| Page 2我們的核心目標我們的方法區(qū)位價值和地塊條件分析鎖定本項目的目標客戶群超越競爭對手的發(fā)展定位合理最優(yōu)的市場價格切合消費者的有效推廣策略項目利益最大化的銷售計劃新塘住宅市場分析順欣花園營銷策劃建議書| Page 3新塘住宅市場分析順欣花園營銷策劃建議書| Page 4新塘住宅未來供應(yīng)總體格局：逐漸形成西部、北部兩大板塊資料來源：珠江恒昌，07年5月實地調(diào)查1 0 71 0 7 國 道國 道往東莞往東莞往廣州往廣州往往增增城城往往中中新新鎮(zhèn)鎮(zhèn)解放北路解放北路港口大道港口大道新塘大道新塘大道新新路新新路群星西路群

2、星西路順欣廣場順欣廣場均價：均價：32503250元元 / m/ m2 2主力戶型：主力戶型：93-108m93-108m2 2盛世名門盛世名門均價：均價：35003500元元 /m/m2 2主力戶型主力戶型:121-142 m:121-142 m2 2東方名都東方名都均價：均價：39003900元元 / m/ m2 2主力戶型：主力戶型：5050、96-130m96-130m2 2荔新路荔新路鳳凰城鳳凰城均價：均價：70007000元元 /m/m2 2主力戶型：主力戶型： 139-180m139-180m2 2翡翠綠洲翡翠綠洲均價：均價：55005500元元/m/m2 2主力戶型：主力戶型：

3、 130130、160m160m2 2西部板塊西部板塊北部板塊北部板塊新塘新世界新塘新世界均價：均價：38003800元元 / m/ m2 2主力戶型：主力戶型：107-107-111m111m2 2金澤豪庭金澤豪庭均價：均價：38003800元元 / m/ m2 2主力戶型：主力戶型：89-89-133m133m2 2本項目本項目現(xiàn)代城市花園現(xiàn)代城市花園均價：均價：35003500元元 / m/ m2 2主力戶型：主力戶型：99-110m99-110m2 2順欣花園營銷策劃建議書| Page 5項目新塘板塊未來住宅市場供應(yīng)量盛世名門2620套東方名都3000套順欣廣場600套現(xiàn)代城市花園52

4、0套金澤豪庭2000套本項目2980套合計11720套p 未來新塘板塊將有11720套洋房單位推出市場，僅靠本地客戶無法完全消化。 因此本項目需要將宣傳面擴大，吸引廣州東部區(qū)域及周邊區(qū)域廣州東部區(qū)域及周邊區(qū)域 客戶前來置業(yè)。新塘板塊未來住宅市場供應(yīng)量圖例新塘未來住宅市場供應(yīng)量龐大新塘未來住宅市場供應(yīng)量龐大順欣花園營銷策劃建議書| Page 6p未來新塘板塊住宅市場整體房型供應(yīng)將是以7090的兩房（37%）、90120 的緊湊型三房（15%）以及120-140的寬松型三房（19%）供應(yīng)為主，區(qū)域市 場戶型供應(yīng)以中小戶型為主。新塘近期在售樓盤以中小戶型產(chǎn)品為主新塘近期在售樓盤以中小戶型產(chǎn)品為主順欣

5、花園營銷策劃建議書| Page 7項目價格（毛坯）總價范圍（萬/套）盛世名門350030-61東方名都390021-93順欣廣場325027-46現(xiàn)代城市花園350016-45金澤豪庭380034-54p 新塘板塊的整體售價集中在32503900元/之間，主流戶型產(chǎn)品總 價集中在3555萬/套之間。新塘住宅市場銷售價格在新塘住宅市場銷售價格在32503900元元/之間之間順欣花園營銷策劃建議書| Page 8同質(zhì)化競爭激烈開發(fā)同質(zhì)化，整體競爭激烈 價格同質(zhì)化價格同質(zhì)化：主流戶型產(chǎn)品單價集中在，總價集中在萬區(qū)間 規(guī)模及物業(yè)類型同質(zhì)化：規(guī)模及物業(yè)類型同質(zhì)化：以開發(fā)為主，多數(shù)依托周邊生活配套 客戶同

6、質(zhì)化：客戶同質(zhì)化：除鳳凰城及翡翠綠洲外其他在售樓盤，外來客源（以黃埔區(qū)及開發(fā)區(qū)為主）約占10% 銷售周期同步銷售周期同步：后續(xù)供應(yīng)集中在07下半年及08年初推出市場由小高層和高層由小高層和高層組成的中型樓盤組成的中型樓盤為新塘住宅市場為新塘住宅市場開發(fā)主流開發(fā)主流順欣花園營銷策劃建議書| Page 9產(chǎn)品開發(fā)水平低，近期素質(zhì)逐漸有提升 產(chǎn)品開發(fā)素質(zhì)較低，未能滿足當?shù)叵M者需求 產(chǎn)品開發(fā)中規(guī)中矩，少有創(chuàng)新 鳳凰城最初推出時曾引起當?shù)鼐用竦馁徺I熱潮 近期有創(chuàng)新戶型產(chǎn)品推出，部分產(chǎn)品素質(zhì)開始提升 東方名都最近推出三錯層小戶型和兩梯一戶豪華空中別墅，市場反映熱烈傳統(tǒng)設(shè)計：兩梯六戶的傳統(tǒng)設(shè)計：兩梯六戶的

7、“井井”字平層字平層三錯層小戶型三錯層小戶型贈送的贈送的2.152.15米高夾層米高夾層順欣花園營銷策劃建議書| Page 10區(qū)位價值和地塊條件分析順欣花園營銷策劃建議書| Page 11項目所在區(qū)域在新塘鎮(zhèn)的功能地位項目位于城鎮(zhèn)工業(yè)組團內(nèi)，距離鎮(zhèn)區(qū)5分鐘車程，區(qū)域成熟度不高利：便于項目形象的樹立，不受原鎮(zhèn)區(qū)形象的影響弊：周邊配套設(shè)施不完善，公共交通缺乏等，不易吸引普通消費群在此消費新塘空間布局總體策略為：東進、西聯(lián)、南優(yōu)、北拓 影響分析北拓主要是工業(yè)組團的向北延伸東進是城鎮(zhèn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展本項本項目目新城中心新城中心老鎮(zhèn)區(qū)老鎮(zhèn)區(qū)北部工業(yè)組團北部工業(yè)組團高尚居高尚居住組團住組團順欣花園營銷策

8、劃建議書| Page 12項目周邊發(fā)展條件分析項目四周特征南邊正對順欣廣場一二三期，利于項目所在區(qū)域人氣的聚集，而在建五星級酒店利于提升項目所在區(qū)域的形象檔次東面是章陂工業(yè)區(qū)的玻璃廠，不利于項目形象的樹立旁邊高壓線對發(fā)展有不良影響，但可通過規(guī)劃設(shè)計將其規(guī)避發(fā)展研判項目開發(fā)初期，周邊區(qū)域成熟度尚不高，伴隨著周邊工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)進駐，人口將增加，區(qū)域成熟度將逐步提高本項目本項目工業(yè)用地工業(yè)用地倉儲用地倉儲用地新塘鎮(zhèn)區(qū)新塘鎮(zhèn)區(qū)順欣花園營銷策劃建議書| Page 13地塊開發(fā)條件分析 項目地塊已經(jīng)平整，開發(fā)條件相對較好項目對內(nèi)對外交通聯(lián)系方便項目位于對外交通主干道荔新公路旁，對外聯(lián)系便捷項目東西兩側(cè)是工業(yè)

9、區(qū)內(nèi)部規(guī)劃道路，便于項目與區(qū)域內(nèi)部的聯(lián)系往新塘鎮(zhèn)往新塘鎮(zhèn)往增城往增城順欣花園營銷策劃建議書| Page 14地塊交通便利，配套設(shè)施尚未完善交通便利 項目地塊，坐落在荔新公路旁，通往新塘城區(qū)和增城市區(qū)較便利，往北方向有廣園快速、107國道可通往廣州和深圳。配套設(shè)施不齊全 目前，項目地塊東、南、北方向都是未開發(fā)的土地，居民購物需要到城區(qū)中心，乘車或者騎摩托車約10分鐘路程。荔新公路荔新公路順欣花園營銷策劃建議書| Page 15對本項目的不利因素項目周邊工業(yè)制造業(yè)較重,將來會影響居住.項目東面靠近馬路，噪音較大，對本項目有不利的影響。項目地塊緊鄰高壓電線塔,將來影響居住環(huán)境，也不利于地塊的開發(fā)。玻

10、璃廠生產(chǎn)基地玻璃廠生產(chǎn)基地高壓電線塔順欣花園營銷策劃建議書| Page 16小結(jié) 項目區(qū)域位于珠三角交通咽喉,交通便利. 項目區(qū)域是增城工業(yè)制造業(yè)重鎮(zhèn),物流商業(yè)比較繁榮,區(qū)位價值較高. 項目地塊屬于新塘次核心區(qū),物流商業(yè)氛圍較薄弱. 項目地塊位于荔新公路旁,交通便利但配套設(shè)施不齊全. 項目地塊緊鄰高壓電線塔,將對本項目有影響.順欣花園營銷策劃建議書| Page 17SWOTSWOT分析分析本項目本項目機會機會優(yōu)勢優(yōu)勢OOS S劣勢劣勢威脅威脅T Twwp鄰近交通主干道，交通優(yōu)勢.p鄰近工業(yè)區(qū),租賃需求大.p戶型產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新性優(yōu)勢.p新塘向北擴展的發(fā)展策略.p物流、制造基地逐步成型.p廣州、東莞

11、及深圳交通中樞.p外來置業(yè)人口穩(wěn)步增長.p后續(xù)供應(yīng)量龐大, 區(qū)域競爭激烈.p本地客戶無法全部消化.p實力品牌開發(fā)商的進駐.p創(chuàng)新戶型產(chǎn)品推出，增加客戶的可選性p周邊以工業(yè)區(qū)為主，地段價值不高.p缺乏生活配套設(shè)施.p發(fā)展商形象宣傳不足,缺乏品牌效應(yīng).順欣花園營銷策劃建議書| Page 18結(jié)論p后續(xù)供應(yīng)量龐大, 區(qū)域競爭激烈.p本地客戶無法全部消化.全面覆蓋全面覆蓋 以本地市場為主，滲透廣州東部市場，輻射周邊區(qū)域以本地市場為主，滲透廣州東部市場，輻射周邊區(qū)域宣傳多樣化宣傳多樣化傳統(tǒng)線上宣傳方式（影視廣告片、報紙廣告、宣傳軟文等）傳統(tǒng)線上宣傳方式（影視廣告片、報紙廣告、宣傳軟文等）有效線下銷售手段

12、（上門直銷、一二手地產(chǎn)聯(lián)合泛銷售等）有效線下銷售手段（上門直銷、一二手地產(chǎn)聯(lián)合泛銷售等）p交通便利，輻射范圍廣.p相對廣州東部市場有價格優(yōu)勢.p本項目戶型產(chǎn)品具有創(chuàng)新性.p項目周邊區(qū)域工業(yè)區(qū)租賃需求旺盛.以本地客戶為主，滲透廣州東部區(qū)域及周邊市場以本地客戶為主，滲透廣州東部區(qū)域及周邊市場核心問題核心問題解決方向解決方向順欣花園營銷策劃建議書| Page 19定位篇輻射廣州東部的項目定位順欣花園營銷策劃建議書| Page 20本項目的核心價值區(qū)域發(fā)展前景價格競爭力置業(yè)投資潛力面向廣州東部及周邊區(qū)域順欣花園營銷策劃建議書| Page 21輻射廣州人居理念花園風(fēng)情精品住宅順欣花園營銷策劃建議書| P

13、age 22客戶篇鎖定本項目的目標客戶群順欣花園營銷策劃建議書| Page 23立足新塘盡量擴展廣州東部客戶群立足新塘，盡量擴展廣州東部客戶群由于新塘的區(qū)位價值、價格優(yōu)勢、規(guī)劃前景，以及廣州東部市場外溢現(xiàn)象等原因，對于新塘樓盤，廣州東部市場存在較大的潛力新塘本地市場市場容量有限，市場后續(xù)供應(yīng)量較大，競爭激烈，且本項目首期供應(yīng)已占據(jù)平均市場成交量的一半以上新塘在售樓盤主要依賴本地市場，周邊區(qū)域客戶占市場比例小132本項目樓盤規(guī)模大，只有擴大客戶區(qū)域，才能形成較強的影響力，并保證銷售速度4順欣花園營銷策劃建議書| Page 24核心客戶群次核心客戶群爭取客戶群新塘本地公務(wù)員、企業(yè)中層管理人員；周邊

14、工業(yè)區(qū)企業(yè)的團購消費群；汽車、紡織制造業(yè)的中高層管理人員；來自廣州東部地區(qū)的置業(yè)消費群.永和、仙村、石灘、中新等周邊區(qū)域想改善居住環(huán)境的傳統(tǒng)村民；周邊區(qū)域工作的工薪階層.來往廣州、深圳經(jīng)商的小企業(yè)老板.荔城、東莞等外區(qū)的二次置業(yè)消費群.目標客戶分析順欣花園營銷策劃建議書| Page 25目標客戶區(qū)域比例目標客戶區(qū)域比例區(qū)域區(qū)域新塘新塘廣州東部廣州東部周邊區(qū)域周邊區(qū)域（主要包括增城、東莞）（主要包括增城、東莞）合計合計一期目標市場比例一期目標市場比例60%60%30%30%10%10%100%100%二期目標市場比例二期目標市場比例50%50%35%35%15%15%100%100%三期目標市場

15、比例三期目標市場比例45%45%40%40%15%15%100%100%本項目目標客戶來源區(qū)域比例表順欣花園營銷策劃建議書| Page 26本項目消費者的需求構(gòu)成序序號號來來 源源性性 質(zhì)質(zhì)投資需求購買自住需求租賃需求1本地居民私營企業(yè)主、村民、公務(wù)員、事業(yè)單位職工、本地企業(yè)管理人員2本項目周邊工業(yè)區(qū)團體消費群以周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)為主的團購群體3外來相關(guān)產(chǎn)業(yè)及周邊工業(yè)區(qū)的個體消費群中高層管理人員高級技術(shù)工人高收入從業(yè)人員4跨區(qū)域消費者周邊區(qū)域就業(yè)人士廣州、東莞等地商務(wù)來往人士置業(yè)安老消費群廣州多次置業(yè)群體順欣花園營銷策劃建議書| Page 27目標客戶策略目標客戶策略區(qū)域區(qū)域新塘本地新塘本地廣州東

16、部廣州東部周邊區(qū)域周邊區(qū)域（增城、東莞）（增城、東莞）特點新塘地域面積小本項目客戶占本地客戶比例高分布規(guī)律性較小項目的立足根據(jù)地廣州地域面積大客戶分布比較散活動具有一定的規(guī)律性提升項目影響力的陣地區(qū)域廣分布相對集中行業(yè)特征明顯項目的爭取客源地策略全面出擊全面出擊多元出擊重點把握點式出擊優(yōu)勢客戶資源媒體政府周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)聯(lián)動區(qū)域價格差距大規(guī)模優(yōu)勢交通優(yōu)勢區(qū)位價值區(qū)域前景交通便利本項目目標客戶策略表順欣花園營銷策劃建議書| Page 28價格篇順欣花園營銷策劃建議書| Page 29洋房價格建議建議本項目建筑面積單價水平： 3600元元/（毛坯）（毛坯）35003250300037504000多層

17、多層高層高層小高層小高層本項目所處位置各樓盤洋房單價區(qū)間對比各樓盤洋房單價區(qū)間對比高值低值各樓盤資源條件對比各樓盤資源條件對比金澤豪庭順欣花園營銷策劃建議書| Page 30推廣篇輻射廣州的多面推廣方式順欣花園營銷策劃建議書| Page 31我們的主要武器手段 范圍廣、渠道多的多面推廣方式。 針對不同階段進行重點區(qū)域的巡展活動。針對特定目標客戶群體進行點對點式的專人直銷活動。一、二手地產(chǎn)聯(lián)合進行泛銷售的手段。順欣花園營銷策劃建議書| Page 32項目推廣的策略推廣策略推廣策略推廣手法推廣手法推廣效果推廣效果順欣花園營銷策劃建議書| Page 33我們的推廣部署建議順欣花園營銷策劃建議書| P

18、age 34項目推廣的階段性劃分品牌塑造階段產(chǎn)品推廣階段產(chǎn)品體現(xiàn)階段產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值07.0807.0807.0707.0707.0907.0907.1007.1008.0108.01前期中期遠期08.0408.0408.0308.0308.0208.0207.1107.1107.1207.1208.0508.0508.0708.0708.0608.0608.0808.0808.0908.09順欣花園營銷策劃建議書| Page 35項目整體推廣的目標 第一階段的推廣目標（第一階段的推廣目標（0707年年7 7月初至月初至8 8月中旬）：月中旬）：在新塘本地建立項目形象，在新塘本地實現(xiàn)80%80

19、%的市場覆蓋率的市場覆蓋率；在廣州地區(qū)通過特殊手法，迅速滲透廣州東部區(qū)域市場廣州東部區(qū)域市場。在周邊地區(qū)（增城、東莞）建立項目品牌形象建立項目品牌形象；第一階段推廣工作核心：令盡可能多的人第一階段推廣工作核心：令盡可能多的人認知項目認知項目順欣花園營銷策劃建議書| Page 36第二階段的推廣目標（第二階段的推廣目標（0707年年8 8月下旬至月下旬至9 9月底）：月底）：在項目周邊市場實現(xiàn)100%的市場覆蓋率，的市場覆蓋率，針對周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)的團購群體 進行上門宣傳；在廣州地區(qū)通過特殊的銷售渠道，以最短的時間，以最大影響力的方式迅速進入廣進入廣 州東部區(qū)域市場州東部區(qū)域市場，直接接觸購買群體

20、；在周邊地區(qū)突出項目區(qū)位價值和交通優(yōu)勢，開始形成人脈網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)播形成人脈網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)播的推廣效果；項目整體推廣的目標第二階段推廣工作核心：令盡可能多的人第二階段推廣工作核心：令盡可能多的人了解項目了解項目順欣花園營銷策劃建議書| Page 37第三階段的推廣目標（第三階段的推廣目標（0707年年1010月至月至0808年年9 9月）：月）： 在項目周邊的工業(yè)區(qū)企業(yè)市場區(qū)域確立龍頭地位，占領(lǐng)超過50%50%的市場份額；在廣州地區(qū)，主要以高性價比的產(chǎn)品特征，吸引以養(yǎng)老及投資為主的客戶群體， 逐步擴大廣州東部區(qū)域擴大廣州東部區(qū)域的市場影響力，為后續(xù)產(chǎn)品的銷售奠定基礎(chǔ)。在周邊地區(qū)中，主要體現(xiàn)項目的區(qū)位優(yōu)越性和交

21、通便利性，鞏固項目在周邊地區(qū) 的影響力，積累及形成龐大的人脈傳播網(wǎng)絡(luò)，吸引客戶購買人脈傳播網(wǎng)絡(luò)，吸引客戶購買；項目整體推廣的目標第三階段推廣工作核心：令盡可能多的人第三階段推廣工作核心：令盡可能多的人購買項目購買項目順欣花園營銷策劃建議書| Page 38項目階段性推廣細化方案順欣花園營銷策劃建議書| Page 39第一階段：項目前期推廣時間：2007.07-2007.08中旬順欣花園營銷策劃建議書| Page 40區(qū)域的品牌推廣 時間：2007年7月至8月中旬 推廣目標：達到80%的市場覆蓋率 推廣方式：p 線上：以媒體炒作為主，對項目所在區(qū)域的發(fā)展前景進行系列報道，引起本 地市場對該區(qū)域的

22、高度關(guān)注。p 線下： 活動一：與新塘政府、周邊的產(chǎn)業(yè)協(xié)會合辦企業(yè)聯(lián)誼會；活動一：與新塘政府、周邊的產(chǎn)業(yè)協(xié)會合辦企業(yè)聯(lián)誼會； 活動二：與周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)舉辦聯(lián)動宣傳活動?；顒佣号c周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)舉辦聯(lián)動宣傳活動。 活動三：項目代言人活動活動三：項目代言人活動順欣花園營銷策劃建議書| Page 41推廣形式：推廣形式：針對特定的行業(yè)協(xié)會（汽車、紡織等商會及企業(yè)家等行業(yè)針對特定的行業(yè)協(xié)會（汽車、紡織等商會及企業(yè)家等行業(yè) 協(xié)會進行小圈子式的產(chǎn)品推介活動）協(xié)會進行小圈子式的產(chǎn)品推介活動） 充分發(fā)揮周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)的客戶資源優(yōu)勢：廣本汽車生產(chǎn)基地、汽車業(yè)上下游企業(yè)等；紡織業(yè)、物流業(yè)企業(yè)及協(xié)會等；新塘區(qū)政府及機

23、關(guān)聯(lián)系的行業(yè)協(xié)會； 我們具體的戰(zhàn)術(shù)攻勢：聯(lián)系行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)頭人物，安排專員進行點對點式介紹工作；通過行業(yè)協(xié)會龍頭人物的影響力，針對不同群體定期舉行小 圈式的推介活動；建立介紹獎勵計劃，凡成功推介的客戶可獲禮品獎勵。順欣花園營銷策劃建議書| Page 42 時間：2007年7月至8月中旬推廣目標：滲透廣州東部市場； 推廣方式：p 線上：在媒體進行炒作，同時，配合名人代言的活動進行娛樂跟蹤報道，使項目在廣州 東部區(qū)域形成一定的新聞熱點。p 線下：推廣方式一：利用恒昌集團的滿堂紅的地鋪進行泛銷售。推廣方式一：利用恒昌集團的滿堂紅的地鋪進行泛銷售。 推廣方式二：對高端的目標客戶進行推廣方式二：對高端的目

24、標客戶進行DM廣告宣傳。廣告宣傳。地區(qū)品牌推廣順欣花園營銷策劃建議書| Page 43 我司兄弟公司滿堂紅是廣州最大規(guī)模的二手代理機構(gòu)，在廣州地區(qū)擁有地鋪超過150間,而 在廣州東部的地鋪超過30間，擁有置業(yè)會會員會員1010萬萬，主力利用廣州東部的滿堂紅二手網(wǎng)絡(luò) 進行泛銷售，迅速打開廣州地區(qū)的市場。推廣形式：推廣形式：通過我司滿堂紅地鋪的優(yōu)勢，滲透廣州東部區(qū)域。通過我司滿堂紅地鋪的優(yōu)勢，滲透廣州東部區(qū)域。 我們具體的戰(zhàn)術(shù)攻勢： 在每間分鋪設(shè)置項目資料專柜及電視廣告投放； 向置業(yè)會會員寄發(fā)項目宣傳資料；安排專業(yè)團隊負責(zé)跟進訪客情況并定期匯報。順欣花園營銷策劃建議書| Page 44區(qū)域的品牌推

25、廣 時間：2007年7月至8月中旬 推廣目標：樹立項目品牌形象； 推廣方式：p 線上：以軟文的形式，對項目的進行系列的推廣、分為區(qū)位篇、規(guī)模篇、環(huán)境篇、規(guī) 劃篇、產(chǎn)品篇等。p 線下：推廣形式一：在周邊重點區(qū)域交通路網(wǎng)及主要城區(qū)（莞城區(qū)、增城區(qū)）設(shè)置推廣形式一：在周邊重點區(qū)域交通路網(wǎng)及主要城區(qū)（莞城區(qū)、增城區(qū)）設(shè)置 大量的戶外廣告牌；大量的戶外廣告牌； 推廣形式二：在周邊地區(qū)加油站設(shè)立廣告牌及汽車加油的禮品派發(fā)。推廣形式二：在周邊地區(qū)加油站設(shè)立廣告牌及汽車加油的禮品派發(fā)。順欣花園營銷策劃建議書| Page 45推廣形式：推廣形式：在周邊主要區(qū)域設(shè)置加油站廣告。在周邊主要區(qū)域設(shè)置加油站廣告。 由于

26、項目所處區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，附近有廣園東快速干線、廣深高速公路以及連通新塘 和增城的荔新公路等主干道，因此通過加油站廣告可以將本項目的信息傳播到周邊區(qū)域 （增城、東莞）等地區(qū)，建議大量投入加油站廣告及在主要區(qū)域的加油站派發(fā)項目的宣傳資 料及小禮品，將是項目到達目標客戶的便捷渠道。順欣花園營銷策劃建議書| Page 46單位：萬元單位：萬元第一階段推廣費用預(yù)計區(qū)域代言人戶外廣告DM滿堂紅媒體小計新塘5251040廣州東部10 20 30周邊區(qū)域30 30小計小計555102010100順欣花園營銷策劃建議書| Page 47第二階段：產(chǎn)品推廣階段時間：2007.08下旬-2007.09順欣花園營

27、銷策劃建議書| Page 48區(qū)域的品牌推廣 時間：2007年8月下旬至9月 推廣目標：達到100%的市場覆蓋率 推廣方式：p 線上：通過平面廣告對項目的賣點進行系列推廣，配合影視廣告進行投放。p 線下：活動一：活動一： 聯(lián)合周邊企業(yè)協(xié)會舉行周末聯(lián)動生活聯(lián)合周邊企業(yè)協(xié)會舉行周末聯(lián)動生活SHOW； 活動二：活動二： 與新塘政府聯(lián)辦工業(yè)區(qū)生活攝影大賽。與新塘政府聯(lián)辦工業(yè)區(qū)生活攝影大賽。順欣花園營銷策劃建議書| Page 49 時間：2007年8月下旬至9月推廣目標：進入廣州東部市場，直接接觸購買客戶； 推廣方式：p 線上：在媒體進行炒作，同時，配合名人代言的活動進行娛樂跟蹤報道，使項目在廣州 東部

28、區(qū)域形成一定的新聞熱點。p 線下：配合一：設(shè)置專線睇樓專車；配合一：設(shè)置專線睇樓專車； 推廣方式一：在東圃、黃埔、開發(fā)區(qū)等地區(qū)人流密集處舉辦區(qū)域巡展活動推廣方式一：在東圃、黃埔、開發(fā)區(qū)等地區(qū)人流密集處舉辦區(qū)域巡展活動 推廣方式二：利用電費單郵寄，把項目信息直接推廣方式二：利用電費單郵寄，把項目信息直接DM至廣州東部地區(qū)的客戶；至廣州東部地區(qū)的客戶； 推廣方式三：繼續(xù)使用滿堂紅的泛銷售點的形式；推廣方式三：繼續(xù)使用滿堂紅的泛銷售點的形式；地區(qū)品牌推廣順欣花園營銷策劃建議書| Page 50推廣形式：推廣形式：在廣州東部地區(qū)設(shè)置長期銷售點及巡回展覽，并設(shè)置專線看樓車在廣州東部地區(qū)設(shè)置長期銷售點及巡

29、回展覽，并設(shè)置專線看樓車配合配合。在廣州的東圃（天河廣場）、開發(fā)區(qū)（利豐大廈）等人流密集或高端客戶較集中的地方舉行外展活動，并在黃埔（黃埔酒店、豐樂購物城）租用臨街鋪位作為長期的展銷中心，擴大項目在廣州東部地區(qū)的知名度及影響力。并繼續(xù)設(shè)置周六日的睇樓專車，吸納廣州地區(qū)有客戶。天河廣場天河廣場順欣花園營銷策劃建議書| Page 51區(qū)域的品牌推廣 時間：2007年8月下旬至9月 推廣目標：形成人脈轉(zhuǎn)播網(wǎng)絡(luò)； 推廣方式：p 線上：通過以軟文結(jié)合一、兩期平面廣告對項目賣點進行宣傳。p 線下：推廣形式一：繼續(xù)在周邊地區(qū)加油站設(shè)立廣告牌及汽車加油的禮品派發(fā)。推廣形式一：繼續(xù)在周邊地區(qū)加油站設(shè)立廣告牌及汽

30、車加油的禮品派發(fā)。 順欣花園營銷策劃建議書| Page 52單位：萬元單位：萬元第二階段推廣費用預(yù)計區(qū)域活動短信巡展媒體小計新塘2022042廣州東部2201032周邊區(qū)域257小計小計206203581順欣花園營銷策劃建議書| Page 53第三階段：產(chǎn)品體驗階段時間：2007.10-2008.9順欣花園營銷策劃建議書| Page 54地區(qū)產(chǎn)品體驗推廣 時間：2007年10月至08年9月 推廣重點：在項目周邊的工業(yè)區(qū)企業(yè)市場區(qū)域確立龍頭地位， 占領(lǐng)超過50%的市場份額 推廣方式：p 線上：以密集的平面及影視廣告，形成全方位的宣傳攻勢。p 線下：活動一：邀請港臺明星出席項目的開售儀式，形造開盤

31、的盛大聲勢。 活動二：與周邊工業(yè)區(qū)企業(yè)聯(lián)誼中心活動。 活動三：舉辦會所啟用儀式，舉辦嘉年華活動。順欣花園營銷策劃建議書| Page 55 時間：2007年10月至08年9月 階段性推廣重點：擴大傳播渠道，加深對項目的認知 推廣方式：p 線上：適量的軟文配合平面及影視廣告投放。p 線下：推廣方式一：繼續(xù)在東圃、黃埔、開發(fā)區(qū)等地區(qū)人流密集處舉辦區(qū)域巡展活動推廣方式一：繼續(xù)在東圃、黃埔、開發(fā)區(qū)等地區(qū)人流密集處舉辦區(qū)域巡展活動 推廣方式二：在東圃、黃埔、開發(fā)區(qū)等地區(qū)舉辦養(yǎng)老安居生活論壇活動。推廣方式二：在東圃、黃埔、開發(fā)區(qū)等地區(qū)舉辦養(yǎng)老安居生活論壇活動。 地區(qū)產(chǎn)品體驗推廣順欣花園營銷策劃建議書| Pa

32、ge 56 時間：2007年10月至08年9月 階段性推廣重點： 推廣方式：p 線上：適量的平面及影視廣告。p 線下：推廣方式一：在周邊地區(qū)（莞城、增城）等工業(yè)區(qū)密集的地方舉辦區(qū)域巡展；推廣方式一：在周邊地區(qū)（莞城、增城）等工業(yè)區(qū)密集的地方舉辦區(qū)域巡展；地區(qū)產(chǎn)品體驗推廣順欣花園營銷策劃建議書| Page 57單位：萬元單位：萬元第三階段推廣費用預(yù)計區(qū)域活動巡展媒體小計新塘30120150廣州東部8080周邊區(qū)域203050小計小計3020230280順欣花園營銷策劃建議書| Page 58順欣花園（一期）整體推廣費用預(yù)算為順利打開局面，迅速樹立項目的品牌，項目一期的總體廣告宣傳費用預(yù)算為461

33、萬，雖然廣告費用較高，但對于本項目而言，廣告效應(yīng)可起到持續(xù)發(fā)揮的作用，同時，有利帶動后續(xù)產(chǎn)品的銷售。順欣花園營銷策劃建議書| Page 59銷售篇順欣花園營銷策劃建議書| Page 60順欣花園（一期）銷售部署順欣花園營銷策劃建議書| Page 61n推售安排：07年9月1日至9月30日，項目接受內(nèi)部認購登記；07年10月1日，正式公開發(fā)售，推出3、4、7、8棟；07年12月1日至08年4月30日加推1、2、5、6棟；08年5月1日至9月30日加推9、10、11、12、13棟；08年9月底一期項目完成90%。 07.0907.09階段銷售節(jié)點推售形式第一階段第一階段(07.10.01-07.1

34、1.30)(07.10.01-07.11.30)第二階段第二階段(07.12.01-08.4.30)(07.12.01-08.4.30)07.1007.1007.1107.1108.0808.0808.0308.0308.0408.04項目(一期)銷售部署階段劃分鋪墊期：鋪墊期：接受認購登記接受認購登記公開發(fā)售期：公開發(fā)售期：項目正式發(fā)售項目正式發(fā)售持續(xù)熱銷期：持續(xù)熱銷期：項目加推發(fā)售項目加推發(fā)售第三階段第三階段(08.05.01-08.09.30)(08.05.01-08.09.30)持續(xù)熱銷期：持續(xù)熱銷期：項目加推發(fā)售項目加推發(fā)售07.1207.1208.0108.0108.0208.02

35、08.0608.0608.0508.0508.0708.0708.0908.09順欣花園營銷策劃建議書| Page 62第二階段第二階段第一階段第一階段3 3、4 4、7 7、8 8棟棟第三階段第三階段9 9、1010、1111、1212、1313棟棟項目推售建議：整體銷售安排項目推售建議：整體銷售安排1 1、2 2、5 5、6 6棟棟第一階段第一階段第三階段第三階段第二階段第二階段第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段順欣花園營銷策劃建議書| Page 63第一階段銷售部署（07年10月1日-07年11月30日）順欣花園營銷策劃建議書| Page 64第一階段第一階段第一階段銷售部

36、署第一階段銷售部署推售時間：推售時間：0707年年1010月月1 1日至日至0707年年1010月月3131日日 推售貨量：推售貨量：3 3、4 4、7 7、8 8棟約棟約200200套單位套單位 其中其中7 7、8 8棟主要針對團購客戶棟主要針對團購客戶推售安排：推售安排：1 1、9 9月月1 1日開始接受登記認購。日開始接受登記認購。 2 2、1010月月1 1日公開發(fā)售。日公開發(fā)售。建議價格：建議價格：34003400元元/M/M2 2裝修標準：毛坯裝修標準裝修標準：毛坯裝修標準銷售比例：一期總貨量的銷售比例：一期總貨量的22%22%。 第一階段第一階段順欣花園營銷策劃建議書| Page

37、 65推售條件：推售條件：9 9月月1 1日前完成銷售中心現(xiàn)場包裝；日前完成銷售中心現(xiàn)場包裝； 9 9月月1 1日日前前完成外圍包裝布置；完成外圍包裝布置； 9 9月月1 1日前完成入口花園；日前完成入口花園； 9 9月月1 1日前完成臨荔新公路的綠化帶。日前完成臨荔新公路的綠化帶。 9 9月月1515日前示范單位的裝修并投入使用；日前示范單位的裝修并投入使用； 1010月月1 1日前日前3 3、4 4、7 7、8 8棟達到可銷售條件。棟達到可銷售條件。第一階段銷售部署第一階段銷售部署順欣花園營銷策劃建議書| Page 66第二階段銷售部署（07年12月1日-08年4月30日）順欣花園營銷策劃

38、建議書| Page 67第二階段銷售部署第二階段銷售部署推售時間：推售時間：0707年年1212月月1 1日至日至0808年年4 4月月3030日日 推售貨量：推售貨量：1 1、2 2、5 5、6 6棟約棟約300300套單位套單位推售安排：推售安排：1 1、1111月月1515日開始接受登記認購。日開始接受登記認購。 2 2、1212月月1 1日公開發(fā)售。日公開發(fā)售。建議價格：建議價格：35503550元元/M/M2 2裝修標準：毛坯裝修標準裝修標準：毛坯裝修標準銷售比例：一期總貨量的銷售比例：一期總貨量的34%34%。 第二階段第二階段第二階段第二階段順欣花園營銷策劃建議書| Page 68推售條件：推售條件：1212月月1 1日前完成會所及周邊綠化；日前完成會所及周邊綠化； 1212月月1 1日前完成幼兒園及周邊綠化；日前完成幼兒園及周邊綠化； 1212月月1 1日前日前1 1、2 2棟達到可銷售條件；棟達到可銷售條件； 1212月月1 1日前完成日前完成5 5、6 6棟的外立面展示。棟的外立面展示。 第二階段銷售部署第二階段銷售部署順欣花園