課題-居民小區(qū)改造資料模版

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上新華街道青年干部論壇之第八小組調(diào)研報(bào)告關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)老舊小區(qū)管理與服務(wù)的調(diào)研報(bào)告 以天橋?yàn)承^(qū)為例第八組人員：米 妍 盧銀萍 陳海濤 代麗艷 王曉丹執(zhí) 筆 人：米 妍 陳海濤PPT 制 作：陳海濤 前 言小區(qū)管理與服務(wù)貼近社區(qū)居民的生活實(shí)際，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，物業(yè)管理水平的高低與服務(wù)的好壞對(duì)社區(qū)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要影響。因此，探討如何協(xié)調(diào)物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，為社區(qū)居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，對(duì)于建設(shè)和推動(dòng)社區(qū)的和諧發(fā)展具有重要意義?；厩闆r天橋?yàn)成鐓^(qū)位于通州區(qū)繁華地帶，占地面積約0.32萬(wàn)平方公里，與區(qū)政府緊一路之隔，地理位置優(yōu)越，交

2、通便利。小區(qū)建成于90年代，共計(jì)14棟住宅樓，常住人口855戶、2330人，外地來(lái)京人員573人，轄區(qū)范圍內(nèi)有通州區(qū)體育局、游泳中心、武術(shù)學(xué)校、西海子早市、以及海爾通州旗艦店等幾十家單位門(mén)店。多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)也像很多老舊小區(qū)一樣，存在著物業(yè)管理不到位，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序、車輛管理、綠地美化等諸多問(wèn)題存在著很大的管理難度，嚴(yán)重影響著社區(qū)居民生活質(zhì)量和社區(qū)和諧，已成為居民群眾反應(yīng)強(qiáng)烈、各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。一、相關(guān)概念（一）、老舊小區(qū)北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)規(guī)定，老舊小區(qū)包括1990年（含）以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒(méi)有建立長(zhǎng)效管理機(jī)制的老舊小區(qū)（含

3、單棟住宅樓），以及1990年以后建成、存在上述問(wèn)題的老舊小區(qū)。相關(guān)學(xué)者認(rèn)為老舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題，社區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，老舊小區(qū)的外部設(shè)施已經(jīng)跟不上時(shí)代。我國(guó)老舊小區(qū)的管理一直有三種典型的模式：一是由社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行管理；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位組建內(nèi)部服務(wù)機(jī)構(gòu)管理；另一種就是"多單位管理"，即一個(gè)小區(qū)有房管、園林、供電及水務(wù)等多單位管理。（二）、社區(qū)服務(wù)在社會(huì)學(xué)上社區(qū)服務(wù)就是指一個(gè)社區(qū)為滿足其成員物質(zhì)生活與精神生活需要而進(jìn)行的社會(huì)性福利服務(wù)活動(dòng)。按照社會(huì)學(xué)的概念，社區(qū)服務(wù)可以分為滿足社區(qū)居民精神生活需要為目的的社區(qū)基本公共服

4、務(wù)和以滿足社區(qū)居民物質(zhì)生活為目的的社區(qū)基本物業(yè)服務(wù)。二、分析天橋?yàn)承^(qū)作為老舊小區(qū)的管理服務(wù)現(xiàn)狀及對(duì)策（一）居民多元化結(jié)構(gòu)，物業(yè)管理惡性循環(huán)。通過(guò)調(diào)查走訪，天橋?yàn)承^(qū)中的房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜，包括回遷戶、單位房、商品房、商用房、外地購(gòu)房等。也正是此情況導(dǎo)致了老小區(qū)的居民結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜。居民的生活背景、知識(shí)結(jié)構(gòu)、行為習(xí)慣，消費(fèi)觀念，自身素質(zhì)參差不齊，不能充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的真正含義。一些居民只愛(ài)護(hù)自家衛(wèi)生，忽視了自己應(yīng)盡的義務(wù)，不關(guān)心小區(qū)的整潔建設(shè)。由于歷史遺留問(wèn)題，這些年小區(qū)物業(yè)又屬于政府托管，按每平米0.3元收取物業(yè)費(fèi)較低，管理人員有限，服務(wù)質(zhì)量跟不上，造成了居民多數(shù)不繳費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難度大，便以降低服務(wù)

5、標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持現(xiàn)狀，服務(wù)管理狀況越來(lái)越差，從而使小區(qū)物業(yè)管理步入惡性循環(huán)。所以導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)了很多棘手的問(wèn)題。名詞解釋：  物業(yè)管理惡性循環(huán)物業(yè)管理服務(wù)水平不高業(yè)主不滿拒繳物業(yè)費(fèi)物業(yè)虧損減少服務(wù)項(xiàng)目更多業(yè)主不繳費(fèi)矛盾激化物業(yè)公司退出陷入真空狀態(tài)新物業(yè)公司（或政府接管）進(jìn)入再次循環(huán)。這樣的輪回被業(yè)界稱之為“物業(yè)管理惡性循環(huán)”。針對(duì)此情況，居委會(huì)做了冷靜的分析，通過(guò)利用宣傳欄、倡議書(shū)、座談會(huì)等多種形式，努力向居民宣傳物業(yè)管理方面法規(guī)政策和權(quán)利義務(wù)，引領(lǐng)廣大居民正視老小區(qū)管理中存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。并引導(dǎo)物業(yè)不斷提高管理服務(wù)水平，強(qiáng)化物管工作人員的行為和素質(zhì)，努力促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定

6、。目前也借助網(wǎng)格化工作，加強(qiáng)入戶，不斷推動(dòng)居民“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”意識(shí)的深入，提高精細(xì)化服務(wù)水準(zhǔn)，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。（二）小區(qū)物業(yè)管理的突出問(wèn)題及對(duì)策社區(qū)物業(yè)管理應(yīng)包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。一般社區(qū)能夠提供的常規(guī)性服務(wù)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：（1）治安管理；（4）車輛道路管理等；（2）綠化管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生的管理多年來(lái)，天橋?yàn)承^(qū)正是由于缺乏正規(guī)的物業(yè)管理，又存在著諸多歷史遺留問(wèn)題，這些常規(guī)服務(wù)管理無(wú)序，小區(qū)的居住環(huán)境、和諧環(huán)境成為居民日益關(guān)注的焦點(diǎn)，影響了居民的歸屬感和幸福感。1.治安管理問(wèn)題由于我社區(qū)緊鄰西海子早市、西海子公園，人員出入流動(dòng)性和流

7、量極大。小區(qū)沒(méi)有完全封閉，沒(méi)有技防設(shè)施，單元門(mén)未安裝門(mén)禁，2個(gè)出入口沒(méi)有人員值守，夜間路燈照明也有過(guò)5年不亮的記錄。小商販自由出入，還經(jīng)常發(fā)生自行車丟失、汽車被劃、被砸、入室盜、上門(mén)推銷等事情，社區(qū)不穩(wěn)定因素較多。整體治安存在隱患。居民不滿情緒越發(fā)顯現(xiàn)。2.車輛道路管理問(wèn)題嚴(yán)重影響天橋?yàn)承^(qū)和諧的另一個(gè)問(wèn)題是車輛管理。一是小區(qū)內(nèi)兩處簡(jiǎn)陋存車棚不能滿足千余戶居民的存車需求，很多居民將車放置樓道等公共空間，或樓上樓下的搬動(dòng)，也避免不了丟失，居民意見(jiàn)紛紛。二是由于生活條件不斷提高，小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛極具增多，但小區(qū)沒(méi)有規(guī)劃的停放場(chǎng)地，私家車亂停亂放、居民私裝地鎖、甚至占用消防通道等現(xiàn)象嚴(yán)重。又由于無(wú)人管

8、理收費(fèi)、不限車輛入內(nèi)，外來(lái)車輛也不斷入侵。這就不斷地激化了人車矛盾。居民感到既混亂也不安全。社區(qū)居委會(huì)也多次協(xié)調(diào)物業(yè)商量安排值守人員，但由于資金問(wèn)題未果。為破解這些難題，保證轄區(qū)的安全穩(wěn)定，我們沒(méi)有坐以待斃，而是注重發(fā)揮社區(qū)層面的協(xié)調(diào)作用，積極牽頭組織物業(yè)，居民代表，相關(guān)部門(mén)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)、座談會(huì)，本著“小事自己解決，大事協(xié)調(diào)解決”的工作原則，積極開(kāi)展志愿服務(wù)，發(fā)動(dòng)了一批有能力、有公益心、有責(zé)任心的居民黨員成立巡邏隊(duì)、義務(wù)看家護(hù)院，擔(dān)任信息員參與巡邏摸排隱患矛盾。并主動(dòng)想辦法，積極協(xié)調(diào)單位，挨戶做工作收取路燈費(fèi)，解決了小區(qū)路燈照明問(wèn)題。又積極聯(lián)系派出所在小區(qū)6個(gè)明顯部位安裝電子監(jiān)控設(shè)備，解決了最基

9、本最急需的安全問(wèn)題，治安狀況大大改善。今年又協(xié)調(diào)辦事處出資設(shè)計(jì)更新了小區(qū)東大門(mén)，控制了一小部分穿行車輛及人員，有限的減少了噪音和安全隱患。在贏得居民們認(rèn)可和滿意的同時(shí)，居民們思想也大大轉(zhuǎn)變，也提出應(yīng)該聘用安保人員，規(guī)范車輛管理，保證小區(qū)居民的安全，建立長(zhǎng)效管理，提升服務(wù)水平。3.環(huán)境維護(hù)問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)，由于歷史遺留問(wèn)題，物業(yè)管理缺失，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施年久失修，小區(qū)支干道路、宅前道路、路面、臺(tái)階出現(xiàn)不同程度的破損且日趨惡化。房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重，下水道經(jīng)常堵塞；沒(méi)有專業(yè)保潔服務(wù)，小區(qū)道路樓道無(wú)人打掃，尤其是雨雪天氣路上積水積雪無(wú)人清理，嚴(yán)重影響居民出行。綠地私侵亂栽亂種，隨意

10、傾倒堆放裝修垃圾，環(huán)境衛(wèi)生的臟亂差，影響著居民的日常生活質(zhì)量，使居民的歸屬感很低。近兩年，通過(guò)社區(qū)自身的努力，鼓勵(lì)居民開(kāi)展自我管理，自我維護(hù)，積極做好宣傳，大力發(fā)動(dòng)黨員、居民、服務(wù)隊(duì)伍開(kāi)展義務(wù)勞動(dòng)，參與治理和維護(hù)，大力開(kāi)展樓門(mén)文化建設(shè)，改善樓道面貌，增進(jìn)鄰里親情。還得到了街道辦事處的支持，為我們聘用了2名清掃員，小區(qū)主干道路、綠地等衛(wèi)生得以維護(hù)，但是很多小區(qū)樓門(mén)內(nèi)衛(wèi)生依然處于無(wú)人管理。樓門(mén)內(nèi)小廣告隨處可見(jiàn)，堆物堆料的陋習(xí)依然存在。小區(qū)亟待解決的是如何進(jìn)一步加大提高居民自身素質(zhì)，從自身做起積極維護(hù)小區(qū)整體環(huán)境，為小區(qū)做貢獻(xiàn)。 4.違法建設(shè)問(wèn)題由于小區(qū)長(zhǎng)期缺少物業(yè)監(jiān)管，小區(qū)內(nèi)部普遍存在私搭亂建，違

11、規(guī)建設(shè)現(xiàn)象特別嚴(yán)重。常見(jiàn)的有占用綠地外擴(kuò)陽(yáng)臺(tái)、占用綠地搭建車棚，外接窗臺(tái)和私改樓頂天臺(tái)等。接到居民反映，居委會(huì)也曾多次入戶勸阻，并告知物業(yè)和城管進(jìn)行處理，但也是因政策法規(guī)不完善，職能部門(mén)之間職責(zé)不清，缺乏聯(lián)動(dòng)機(jī)制，造成執(zhí)法難。居委會(huì)又沒(méi)有權(quán)利，不能和居民對(duì)立，根本無(wú)法制止，違建亟待整治。5、老舊小區(qū)的一般歷史遺留問(wèn)題較多，天橋?yàn)尘痛嬖诒热纾涸_(kāi)發(fā)商缺資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，房屋工程建設(shè)資料、圖紙殘缺無(wú)法查找，給后續(xù)一些工程施工造成了一定影響；70%的房屋存在漏雨、滲水等本體老化問(wèn)題日益突出；小區(qū)內(nèi)需建設(shè)室外休閑場(chǎng)所等大問(wèn)題?？陀^的看，居民自治雖然把居民組織起來(lái)，但畢竟還停留在小打小鬧階段，解決了一些日

12、常問(wèn)題。但最主要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重大維修及整治，還必須靠由政府主導(dǎo)投入。還應(yīng)充分利用人大代表與居民、黨員面對(duì)面座談機(jī)制，及時(shí)反映小區(qū)存在的自身無(wú)法解決的問(wèn)題，通過(guò)政府的渠道更好地促進(jìn)社區(qū)歷史遺留問(wèn)題的解決。天橋?yàn)尘屯ㄟ^(guò)人大代表反映解決了路面修復(fù)，更新路燈等問(wèn)題，房屋漏雨問(wèn)題也已經(jīng)提上了日程。三、探究老舊小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)問(wèn)題的建議（一）建設(shè)為先，提升小區(qū)環(huán)境品質(zhì)。為小區(qū)開(kāi)展準(zhǔn)物業(yè)管理打下扎實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，就要先對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，依托北京市老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見(jiàn)，只有通過(guò)政府出資，對(duì)小區(qū)老化管道、破損道路和區(qū)域進(jìn)行改造修繕，美化綠地，建立室外娛樂(lè)場(chǎng)所，增加消防、監(jiān)控等公共設(shè)

13、施，通過(guò)綜合整治，改善和解決一批現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，進(jìn)一步完善制度，才能切實(shí)改變小區(qū)的環(huán)境面貌，為居民創(chuàng)造舒適和諧的生活環(huán)境?？梢韵劝咽虑樽銎饋?lái)，居民對(duì)管理和服務(wù)認(rèn)可后，明確業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)力和義務(wù)，推動(dòng)“誰(shuí)受益誰(shuí)出資”的意識(shí)，再由居民協(xié)商決定物業(yè)管理事宜。（二）成立街道級(jí)的物業(yè)督導(dǎo)中心，切實(shí)加大對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)力度，協(xié)調(diào)處理好各方關(guān)系。街道物業(yè)督導(dǎo)中心主要職能1、物業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)本轄區(qū)居住小區(qū)發(fā)生物業(yè)服務(wù)停止或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)時(shí)，啟動(dòng)物業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)機(jī)制，對(duì)不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由街道辦事處及時(shí)向區(qū)政府匯報(bào)，請(qǐng)示對(duì)小區(qū)物業(yè)危機(jī)啟動(dòng)

14、辦事處、住建委、公安局三方協(xié)作接管機(jī)制。 2、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì) 對(duì)居住小區(qū)占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向督導(dǎo)中心書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的，由督導(dǎo)中心負(fù)責(zé)進(jìn)行成立業(yè)主大會(huì)的全程監(jiān)督與協(xié)助。3.組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議 督導(dǎo)中心可以組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。由區(qū)房屋行政主管部門(mén)、司法行政主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問(wèn)題。 4.建立與公安、城管、消防、工商、住建等部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，梳理與小區(qū)物業(yè)相關(guān)的職責(zé)分工。在街道層面建立起物業(yè)監(jiān)督巡查機(jī)制，對(duì)物業(yè)管理中存在的各項(xiàng)問(wèn)題及

15、時(shí)解決。其中重點(diǎn)做好以下方面的工作：對(duì)小區(qū)內(nèi)停車管理不到位的情況，及時(shí)檢查取證，將信息反饋給消防部門(mén)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)對(duì)違法行為的查處整治監(jiān)督；協(xié)調(diào)處理小區(qū)內(nèi)治安環(huán)境惡化問(wèn)題，對(duì)小區(qū)的治安問(wèn)題匯總，定期進(jìn)行治安環(huán)境檢查，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系公安部門(mén)進(jìn)行整治；建立小區(qū)違法建設(shè)巡查機(jī)制，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)是否存在違法建設(shè)行為進(jìn)行檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)制止查處，并向督導(dǎo)中心及時(shí)上報(bào)違法建設(shè)報(bào)告書(shū)，對(duì)需要由城管部門(mén)查處的及時(shí)聯(lián)系城管部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合執(zhí)法；對(duì)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行定期巡檢，建立起小區(qū)經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬，對(duì)存在的無(wú)照經(jīng)營(yíng)、違法出租等情況，制作違法經(jīng)營(yíng)報(bào)告書(shū)及時(shí)反饋給工商、住建部門(mén)進(jìn)行查處，徹底根除小區(qū)存在的綜治隱患。（

16、三）嘗試非贏利性的“準(zhǔn)物業(yè)”自治管理模式。借鑒其它社區(qū)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行集中管理的成功經(jīng)驗(yàn)，政府先期投入一定資金，居民分?jǐn)偠ㄆ诶U納一筆費(fèi)用，用于聘請(qǐng)保潔、綠化、安保等人員對(duì)小區(qū)進(jìn)行維護(hù)和日常管理，探究居民互助加外包式半專業(yè)化物業(yè)管理。居民家有些小問(wèn)題，能解決的提供免費(fèi)服務(wù)，或發(fā)動(dòng)有能力的居民自助服務(wù)；根據(jù)北京市物業(yè)管理辦法第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。一些需要專業(yè)服務(wù)部分則外包給專業(yè)服務(wù)商，擬訂服務(wù)協(xié)議，根

17、據(jù)需求提供菜單式物業(yè)管理有償服務(wù)，使工作不斷延伸。比如選聘停車管理公司擔(dān)任小區(qū)停車管理和治安防范職能，施劃停車位，向居民核發(fā)停車證。選聘綠化隊(duì)伍定期美化澆灌綠地，修枝剪葉；聘用保安加強(qiáng)小區(qū)的治安維護(hù)和防范；聘用懂技術(shù)的電工維修工能及時(shí)處理解決居民急需問(wèn)題。做到低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)管理，逐步得到居民共識(shí)，過(guò)渡到標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理。爭(zhēng)取達(dá)到老舊小區(qū)居住環(huán)境的改善，實(shí)現(xiàn)有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理“七個(gè)有” 基本目標(biāo)。最終目的是滿足居民的需求。（四）利用社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，解決社區(qū)公共服務(wù)難題根據(jù)北京市社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金管理辦法和關(guān)于2011年全面推進(jìn)社區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作的實(shí)施意見(jiàn)文件，社區(qū)公益事業(yè)專項(xiàng)補(bǔ)助資金使用范圍主要用于公益事業(yè)。社區(qū)基本公共服務(wù)方面存在的問(wèn)題，可以通過(guò)申請(qǐng)專項(xiàng)補(bǔ)助資金，來(lái)統(tǒng)籌解決，積極開(kāi)展社區(qū)、物業(yè)，居民間的共駐共建活動(dòng)，通過(guò)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，增進(jìn)社區(qū)、物業(yè)同廣大居民的交流與溝通，讓社區(qū)居民享受更好的公共服務(wù)。（五）積極在實(shí)踐中摸索網(wǎng)格化管理與服務(wù)工作