成本管理匯報內(nèi)容

1、第五、建立適合集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的成本管理模式（一）企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實(shí)現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！肮?jié)流”即控制項目的成本費(fèi)用。在房地產(chǎn)企業(yè)中，無論在設(shè)計階段、招投標(biāo)階段，還是施工階段，都應(yīng)該把項目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，最終達(dá)到利潤最大化。（二）科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計盡管只占建安成本的1.5%2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)以設(shè)計階段為核心。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)項目所支出的全部費(fèi)用，按用途可分：土地費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和維修基金。（四）管理學(xué)大師彼德·杜拉克說過：企業(yè)經(jīng)營者只需做兩件事：第一是銷售，第二就是

2、成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過企業(yè)投入資金購買土地，經(jīng)過專業(yè)人員的策劃、設(shè)計實(shí)施和銷售獲得投資利潤的過程，它是一項綜合性的經(jīng)濟(jì)活動，投資大、建設(shè)周期長、涉及面廣、具有高風(fēng)險、高收益的特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得可持續(xù)發(fā)展，就必具備強(qiáng)有力的市場競爭優(yōu)勢。競爭優(yōu)勢有兩種方式：一是品牌優(yōu)勢；二是成本優(yōu)勢。地產(chǎn)行業(yè)屬于非高科技行業(yè)，很難通過申請專利來保障理念創(chuàng)新，一項創(chuàng)新會在極短的時間內(nèi)被眾多同行模仿甚至超越，品牌創(chuàng)新優(yōu)勢會在短時間內(nèi)大打折扣。因此，一個房地產(chǎn)企業(yè)要做到持續(xù)創(chuàng)新，不斷超越自身和競爭對手是非常困難的。對大多數(shù)企業(yè)來說，只能通過成本優(yōu)勢，即開發(fā)相同品質(zhì)的樓盤，使自己發(fā)生的成本相對低于競爭對手，從

3、而獲得高于競爭對手的利潤，在競爭中取勝。直接成本與間接成本構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)成本，直接成本包含土地費(fèi)用和工程建造費(fèi)用（含前期、建安、配套、市政費(fèi)用），間接成本則由管理、銷售、財務(wù)等費(fèi)用和各種稅費(fèi)組成。直接成本與間接成本占總成本的比例約為85%和15%，而直接成本中土地費(fèi)用與工程建造費(fèi)又分別占40%-50%和50%-60%。國家政策已加強(qiáng)對土地的開發(fā)管理，土地只能通過完全的市場競爭方式獲得，其費(fèi)用不為企業(yè)所控制；而間接成本則大多數(shù)都是固定費(fèi)用，剛性較大，可以降低的空間很有限。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要獲得成本優(yōu)勢，就只有加強(qiáng)對工程建造費(fèi)用的有效管理。 （五）項目開發(fā)階段與成本控制關(guān)聯(lián)性造價調(diào)整機(jī)會：1.可行

4、性研究階段：項目將處于模糊狀態(tài)，可調(diào)整余地最大。通過科學(xué)選擇項目方案，如建設(shè)規(guī)模、市場定位等可大幅度調(diào)整造價 。2.設(shè)計階段 ：通過設(shè)計方案比選、優(yōu)化、限額設(shè)計、材料設(shè)備檔次選型，可以較大幅度地調(diào)整造價?？茖W(xué)的規(guī)劃設(shè)計盡管只占建安成本的1.5%2%，但對工程造價的影響可達(dá)75%以上。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制應(yīng)以設(shè)計階段為核心。 3.招標(biāo)階段 ：合理的招標(biāo)方式、評標(biāo)辦法、付款方式等對造價控制的影響較大4.施工階段 ：影響造價變動的主要因素是施工中的變更以及相關(guān)的簽證手續(xù)是否完備，但到了這個階段，造價可調(diào)整的幅度已經(jīng)大大變小。 5.結(jié)算階段：結(jié)算是項目開發(fā)的最后環(huán)節(jié)，對造價的影響已經(jīng)是微乎其微，

5、這個階段主要影響造價變動的是結(jié)算審核。 （六）成本控制這種事情，不需要智慧，只需要決心。 在成本控制方面工程建設(shè)管理中心工作重心將主要放在設(shè)計階段、招標(biāo)階段、采購階段、施工階段等四個環(huán)節(jié)1.第一環(huán)節(jié)：設(shè)計階段成本控制 四大策略 （1）策略一：實(shí)行設(shè)計方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計 積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等放在一起進(jìn)行招標(biāo)。委托設(shè)計時，采用多家競投的方式，組織有關(guān)專家綜合評比，既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進(jìn)設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型和使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。（2）策略二：實(shí)行限額設(shè)計，有效控制造價設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費(fèi)用的

6、多少和建設(shè)周期的長短，也影響項目以后的使用價值和經(jīng)濟(jì)效益。目前普遍存在設(shè)計不精、深度不夠，設(shè)計頻繁變更，增加工程造價的不確定因素和控制難度。工程建設(shè)管理中心依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算，要求有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標(biāo)等），對哪個專業(yè)或哪一區(qū)段突破了造價指標(biāo)，分析原因，用設(shè)計修改的方法加以解決?？朔欠N只顧畫圖、不顧算賬的傾向，變“畫了算”為“算了畫”，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行分析、比較、優(yōu)化設(shè)計、降低工程造價。（3）策略三：加強(qiáng)對設(shè)計圖紙的會審與審查 工程建設(shè)管理中心會同各個項目公司對設(shè)計圖紙進(jìn)行仔細(xì)復(fù)核與審查，對各專業(yè)間圖紙矛盾提出修改意見，避免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要資金浪費(fèi)

7、。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，以提高設(shè)計質(zhì)量，避免經(jīng)濟(jì)損失。 （4）策略四：采用合同措施，有效控制造價 加強(qiáng)對勘察、設(shè)計合同的管理，與勘察、設(shè)計單位建立相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。以合同方式提高設(shè)計的質(zhì)量，減少由于過多的不必要的設(shè)計變更造成投資失控。在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上增加設(shè)計變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計變更超出施工合同價的某一比例（如5%），則扣罰一定比例的設(shè)計費(fèi)。2.第二環(huán)節(jié)：招標(biāo)階段成本控制 六大措施 工程建設(shè)管理中心在這個環(huán)節(jié)管控要點(diǎn)在于對投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的制定（含招標(biāo)書、圖紙、工程量清單、材料設(shè)備樣板與型號、報價承包方式、標(biāo)前答疑）、評標(biāo)（

8、報價分析、商務(wù)談判）和定標(biāo)。在招標(biāo)階段成本控制主要有六大措施：（1）措施一：通過招標(biāo)方式選擇好施工隊伍 確定中標(biāo)企業(yè)的主要依據(jù)是報價合理，能保證質(zhì)量和工期、經(jīng)濟(jì)效益、社會信譽(yù)高。（2）措施二 ：加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；合同措詞要嚴(yán)密，以防止糾紛產(chǎn)生；合同條款要詳細(xì)；注重合同變更 。（3）措施三：對大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購 （4）措施四：嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同。 通過招投標(biāo)選定施工隊伍后，既可簽訂建設(shè)工程承發(fā)包合同，合同價即為中標(biāo)價。（5）措施五：按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款。在合同約定的基礎(chǔ)上，做好對已完工程量的計量嚴(yán)防超進(jìn)度支付工程進(jìn)度款。（6）措施六 ：加強(qiáng)對監(jiān)理

9、單位的管理，主動防范施工單位索賠 。3.第三環(huán)節(jié)：采購階段（1）采購的5個步驟：設(shè)備、材料 進(jìn)場計劃 ：生產(chǎn)周期、運(yùn)輸周期、安裝驗收周期、交叉作業(yè)時間 材料、設(shè)備性價比 ：市場信息、技術(shù)參數(shù) 材料、設(shè)備款支付 ：支付方式、支付進(jìn)度、保修款 材料、設(shè)備驗收：數(shù)量驗收、質(zhì)量驗收 材料、設(shè)備保管與維修 :保修款的預(yù)留比例和歸還時間（2）選擇供應(yīng)商的四種方式 ：公開競爭性招標(biāo)采購、有限競爭性招標(biāo)采購 、詢價采購 、直接簽訂合同采購。（3）甲供、甲指乙供材料的確定“甲供材料”簡單來說就是由甲方提供的材料。這是在甲方與承包方簽訂合同時事先約定的。凡是由甲供材料，進(jìn)場時由施工方和甲方代表共同取樣驗收，合格后

10、方能用于工程上。甲供材料一般為大宗材料，比如鋼筋、鋼板、管材以及水泥等，當(dāng)然施工合同里對于甲供材料有詳細(xì)的清單。大宗材料設(shè)備應(yīng)采用甲供，因為大宗材料設(shè)備價格高，且市場價格波動較大，選用不同廠家品牌，其價格相差很大，質(zhì)量也不相同。由甲方采購供應(yīng)，可以更好地控制主要材料的進(jìn)貨來源，可以降低建安成本，保證工程質(zhì)量?！凹字敢夜┎牧稀笔侵讣追街付ㄆ放?，通常是指定三個相同檔次的品牌，乙方自行采購。一般采購數(shù)量相對較大，技術(shù)質(zhì)量差異較大，但結(jié)算比較麻煩的，涉及到的數(shù)量計算容易偏差，且又對工程質(zhì)量影響較大的材料采用這種方式。采購具體操作：由工程建設(shè)管理中心制定出采購材料的品種、規(guī)格、廠家、技術(shù)參數(shù)要求等，由恒

11、邦貿(mào)易公司購買。擬甲供材料、設(shè)備的范圍和種類a土建工程(1) 鋼材、水泥、商品混凝土；(2) 金屬門窗、石材；b水電安裝工程(1) 發(fā)電機(jī)、配電箱、電纜；(2) 冷水機(jī)組、空調(diào)、閥門、暖氣片、計量表；(3) 衛(wèi)生潔具、供水及換熱設(shè)備；(4) 智能控制設(shè)備.c景觀工程(1) 景觀燈具、休閑桌椅；(2) 珍貴苗木；(3) 石材。擬甲指乙供材料、設(shè)備的范圍和種類a土建工程(1) 防水材料；保溫材料(2) 外墻涂料、墻磚、地磚。b水電安裝工程(1) 電氣設(shè)備安裝工程：鋼管、電線管、電線、橋架、燈具、開關(guān)、插座。(2) 給排水采暖燃?xì)夤こ蹋核?、管道、閥門、潔具、散熱器。(3) 消防工程：鋼管、電線管、

12、電線、電纜、橋架、消防箱、消火栓、水泵、管道、閥門、報警裝置、水泵接合器、氣壓罐、控制柜（報警聯(lián)動一體機(jī)）、探測器、模塊等。(4) 通風(fēng)空調(diào)工程：風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)機(jī)、調(diào)節(jié)閥。(5) 建筑弱電及智能化工程：鋼管、電線管、電線、電纜、橋架、箱（柜）、設(shè)備等。（4）降低采購成本的六大策略: 采購的基本原則-實(shí)行歸口管理批量采購的基礎(chǔ)-科學(xué)的采購分工 降價節(jié)支的前提-集中批量采購 降低進(jìn)料成本的措施-制定合理的采購方案降低成本的重要保障-建立考核激勵和價格信息管理網(wǎng)絡(luò)確保降價的手段-加強(qiáng)料源渠道管理4.第四環(huán)節(jié):施工階段施工階段工程造價控制的主要是通過工程付款控制、工程變更費(fèi)用控制、預(yù)防并處理好費(fèi)用索賠、

13、挖掘節(jié)約工程造價潛力來實(shí)現(xiàn)發(fā)生的費(fèi)用不超過計劃投資?？刂埔c(diǎn) 控制內(nèi)容 控制策略 圖紙交底會審 在開工前盡量把圖紙上的問題修改完 將圖紙發(fā)給已確定的施工單位，使其從施工角度提出圖紙中存在的問題，由項目公司組織設(shè)計、監(jiān)理、施工單位會審后，做出相應(yīng)修改和處理。設(shè)計變更 變更預(yù)警評估：除了非變不可的（如與規(guī)范不符、影響驗收等）變更外，其他可能要進(jìn)行的變更且金額在限額以上的 提出擬變更的范圍和內(nèi)容評估變更對造價、銷售的影響評估變更對進(jìn)度、質(zhì)量的影響報公司審批若同意變更，發(fā)變更通知單變更的確認(rèn) 變更必須由設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部授權(quán)人員簽字方有效控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制策略 變更造價的審核變更施工

14、完畢后，在規(guī)定時間內(nèi)由施工單位報審造價，工程部、預(yù)決算部按合同規(guī)定審核，再報工程建設(shè)管理中心審定（報備）現(xiàn)場簽證工程量、工期的簽證簽證的依據(jù)、原因、內(nèi)容、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、無歧義，編號連續(xù)、完整簽證的審批四級或五級簽證才有效簽證造價的審核簽證施工完畢后，在規(guī)定時間內(nèi)由施工單位報審造價，工程部、預(yù)決算部按合同規(guī)定審核，再報工程建設(shè)管理中心審定（報備）審圖擴(kuò)初圖會審 施工圖會審 分項、分部圖會審 各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度，各專業(yè)互審互簽制度，力爭在開工前把圖紙中的問題修改完總分包配合費(fèi)分包方式 分包內(nèi)容 分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)，應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容及范圍而增加工程成本控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制策略材料設(shè)備供應(yīng)進(jìn)場計劃與工程進(jìn)度配合，明確最遲時間選型作性價比分析 在招標(biāo)前確定供應(yīng)方式事先確定：甲供、認(rèn)質(zhì)認(rèn)價、乙供定價招標(biāo)或三家以上比價驗收進(jìn)場時驗收外觀、品牌、規(guī)格型號、數(shù)量是否與合同相符 施工后驗收施工質(zhì)量、品牌、規(guī)格型號、數(shù)量是否與合同相符使用后質(zhì)量驗收控制要點(diǎn)控制內(nèi)容控制策略付款支付方式按合同中確定的支付方式，謹(jǐn)慎使用預(yù)付款付款進(jìn)度、工程進(jìn)度按合同中確定的進(jìn)度付款 監(jiān)理、工程部審核形象進(jìn)度 預(yù)決算部審核完成的價值量 注意留5%保修款付款審批施工單位報監(jiān)理、工程部、預(yù)決算部審核成本統(tǒng)計反饋成本月度簡報及