房產(chǎn)中介分析報(bào)告

1、關(guān)于房地產(chǎn)中介的分析報(bào)告一.可行性分析作為一個(gè)新生的行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，其主要的趨?dòng)因素來(lái)自于兩個(gè)方面：一是其所依立的房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展；二是行業(yè)本身的進(jìn)一步生長(zhǎng)成熟。1 .國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展勢(shì)頭為地產(chǎn)中介的發(fā)展提供了巨大的助力。我國(guó)自1998年家實(shí)行住房商品化改革以來(lái)，迎來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，從1997年至2008年全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)了近6倍，年均增長(zhǎng)率達(dá)到21%商品房?jī)r(jià)格也有較快的增長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)在全國(guó)各地也火熱進(jìn)行，2008年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)到3.06萬(wàn)億，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的18%為2008年GDP勺十分之一，房地產(chǎn)行業(yè)在

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位日益得到加強(qiáng)。雖然2008年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了巨大調(diào)整,市場(chǎng)呈量縮價(jià)跌之態(tài)勢(shì),但2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，各類行業(yè)指標(biāo)強(qiáng)勁復(fù)蘇，仍不改長(zhǎng)期向好的態(tài)勢(shì)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)向好的基本因素也沒(méi)有改變。2 .房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)已作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)不斷的完善，不斷的成熟。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)具有就業(yè)吸納能力強(qiáng)、資源耗費(fèi)少等特點(diǎn)，屬于新型朝陽(yáng)服務(wù)業(yè)。其屬于人力密集型行業(yè)，以從業(yè)者為創(chuàng)造價(jià)值的主體，在人員擴(kuò)張方面受其它生產(chǎn)要素的制約較少，在吸納就業(yè)方面具有先天的優(yōu)勢(shì)以及巨大的潛力。止匕外，該行業(yè)以知識(shí)與服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值，資源能源耗用極低，符合新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)二.存在的問(wèn)題雖然說(shuō)，地產(chǎn)

3、中介屬于新型的朝陽(yáng)的服務(wù)行業(yè)，具有較大的發(fā)展前景。但是，也同樣的面臨了許多的問(wèn)題。1.市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，競(jìng)爭(zhēng)激烈地產(chǎn)中介是一種服務(wù)性的行業(yè)，前期投資不大，不需要投資很龐大的資金；也不像律師，會(huì)計(jì)行業(yè)需要很專的技能，所以，想進(jìn)入這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的門檻不高。即只需拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一個(gè)小門店，幾臺(tái)電腦就可以營(yíng)業(yè)。正是，因?yàn)檫M(jìn)入這個(gè)行業(yè)的門檻低，所以這個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，行業(yè)也不夠規(guī)范。近幾年，茂名也出現(xiàn)了很多地產(chǎn)中介。2,從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊地產(chǎn)中介行業(yè)是一種勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)！其服務(wù)水平的高低直接由其員工所提高的服務(wù)來(lái)體現(xiàn)。而又因?yàn)?，地產(chǎn)中介的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，必然決定了，其從業(yè)人員的進(jìn)入該行業(yè)的門檻也

4、不高！所以，進(jìn)入這個(gè)地產(chǎn)中介行業(yè)的人員的素質(zhì)參差不齊。三、解決方法所有的地產(chǎn)中介都面臨著一個(gè)重大，突出的問(wèn)題一一員工管理問(wèn)題！同時(shí)，員工管理也是解決地產(chǎn)中介公司所有問(wèn)題的根源。因?yàn)榈禺a(chǎn)中介是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)。兩家地產(chǎn)中介公司的競(jìng)爭(zhēng)最終體現(xiàn)在兩家公司的員工與員工之間的競(jìng)爭(zhēng)，是落實(shí)到人與人的競(jìng)爭(zhēng)。然而又因?yàn)椋禺a(chǎn)中介準(zhǔn)入門檻低，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，使得其服務(wù)水平很難提上去。所以，一家公司想要在這個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中脫穎而出就必須重視員工管理，提高員工的服務(wù)水平，從而提高整間公司的競(jìng)爭(zhēng)力。深圳是地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展較早的地方。據(jù)了解，1988年12月，在深圳成立了國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司，市我國(guó)第一家房

5、地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。所以說(shuō)，深圳的地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的得相對(duì)完善的了！但是許多的深圳地產(chǎn)中介也同樣面臨著人員的管理問(wèn)題！人員的流失，流動(dòng)性大，一直是地產(chǎn)中介的主要問(wèn)題。2010年，國(guó)家出臺(tái)的“國(guó)十一條”、“限購(gòu)令”等多項(xiàng)政策的影響下，地產(chǎn)中介受到了嚴(yán)重影響，成交量也下降了很多，人員流失得跟嚴(yán)重。很多的地產(chǎn)公司都一下子陷入了“員工慌”。既然，深圳市地產(chǎn)中介發(fā)展的前沿，所以，深圳一些地產(chǎn)中介公司的一些人員管理辦法，也很值得其他地方的地產(chǎn)中介借鑒和學(xué)習(xí)。以下，我將講述深圳的一家，名叫"#"的中介公司的員工管理辦法，希望對(duì)公司有幫助。1 .員工的招聘按理來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)中介的準(zhǔn)入準(zhǔn)則低，對(duì)

6、從業(yè)人員的要求也不高，應(yīng)該招人很容易才對(duì)。事實(shí)上，我在深圳所看到的，并非如此。相反的，還相當(dāng)?shù)暮茈y招人。招到做得時(shí)間長(zhǎng)的更少。人員流動(dòng)性很大。(1)、招聘的渠道：該家公司的招聘渠道主要要三種。第一種是：在職人員介紹他們的朋友，同學(xué)過(guò)來(lái)面試，面試合格著，錄用。第二種是，在網(wǎng)上發(fā)布，招聘啟事，應(yīng)聘者從網(wǎng)上看到信息，投簡(jiǎn)歷。人事部看過(guò)簡(jiǎn)歷后，認(rèn)為合適的，通知其過(guò)來(lái)面試，面試合格著，錄用。第三種是，參加一些人場(chǎng)市場(chǎng)的招聘會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)招聘。(2)、招聘流程：首先由分行經(jīng)理對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行面試，對(duì)應(yīng)聘者面試滿意的話，接下來(lái)就安排其進(jìn)行為期七天的跑盤(所謂的跑盤就是要應(yīng)聘者首先去跑附近的樓盤，按要求把公司附近，負(fù)責(zé)

7、區(qū)域的樓盤找出來(lái)并熟悉?？纯茨切潜P附近有什么標(biāo)志性的建筑，并總結(jié)，繪制成圖上交公司)。跑盤期結(jié)束后，經(jīng)理檢查其跑盤結(jié)束后上交的資料，如果上交的資料按公司的要求完成的。接下來(lái)就是給其辦理入職手續(xù)及入住宿舍手續(xù)。入職后有三個(gè)月的試用期，并有相應(yīng)的業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)。三個(gè)月內(nèi)，完成公司業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)者，給予辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)，正式成為置業(yè)顧問(wèn)。不同階段，不同級(jí)別對(duì)應(yīng)不同的工資水平。2 .員工的薪酬該公司員工的薪酬結(jié)構(gòu)是：底薪例成+住宿+旅游+社保+年終獎(jiǎng)金底薪：是跟所在的級(jí)別相對(duì)應(yīng)的，并且的任務(wù)底薪。2.1 .試用期三個(gè)月，每個(gè)月的底薪為800元，無(wú)提成。.三個(gè)月內(nèi)完成業(yè)績(jī)5000元的，第四個(gè)月轉(zhuǎn)正為置業(yè)顧問(wèn)。2.2

8、.轉(zhuǎn)為置業(yè)顧問(wèn)后，完成每個(gè)月的任務(wù)5000元業(yè)績(jī)的情況下，每個(gè)月底薪為1000月。沒(méi)有完成每個(gè)月任務(wù)的，按完成任務(wù)的百分之幾，發(fā)放相應(yīng)比例的底薪。2.3 .轉(zhuǎn)為置業(yè)顧問(wèn)后的，連續(xù)三個(gè)月都完成8000元的業(yè)績(jī)的，或三個(gè)月累計(jì)業(yè)績(jī)打到24000元的，第四個(gè)月升為高級(jí)職業(yè)顧問(wèn)。高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)的任務(wù)底薪為1200元，高級(jí)職業(yè)顧問(wèn)每個(gè)月的為每個(gè)月8000元。完成8000元的任務(wù)業(yè)績(jī)的前提下，可享受1200元的底薪，不能完成8000元任務(wù)的，按完成任務(wù)的百分比的發(fā)放相應(yīng)比例的底薪。連續(xù)三個(gè)月都不能完成每個(gè)月的5000元任務(wù)業(yè)績(jī)的，或是連續(xù)三個(gè)月累積業(yè)績(jī)不達(dá)到12000元的，從第四個(gè)月開(kāi)始，從置業(yè)顧問(wèn)降為新入

9、職。從置業(yè)顧問(wèn)降為新入職人員的期間，不享受底薪待遇，享受提成待遇。新入職人員要轉(zhuǎn)為職業(yè)顧問(wèn)，還需要三個(gè)月內(nèi)，完成累計(jì)業(yè)績(jī)5000元，才可以轉(zhuǎn)為職業(yè)顧問(wèn)。2.4 .在高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)期間，連續(xù)三個(gè)月每個(gè)月都完成8000元的任務(wù)的前提下，并且三個(gè)月累積的業(yè)務(wù)額達(dá)到32000元以上的，升為業(yè)務(wù)經(jīng)理。業(yè)務(wù)經(jīng)理的每個(gè)月的任務(wù)為10000元，任務(wù)底薪為1400元。完成10000元任務(wù)的，可享受1400元的底薪，不能完成任務(wù)的，按完成任務(wù)的百分幾發(fā)放相應(yīng)的比例！不能完成業(yè)務(wù)經(jīng)理的任務(wù)的，第四個(gè)月，降為高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)。級(jí)別三個(gè)月根據(jù)其工作業(yè)績(jī)調(diào)整一次。提成：提成是該公司職工薪酬的重要組成部分，也是員工收入的重要來(lái)源

10、。.公司的業(yè)務(wù)員，除試用期的三個(gè)月內(nèi)，不享受提成待遇意外。其他的均可享受提成待遇。即置業(yè)顧問(wèn)、高級(jí)職業(yè)顧問(wèn)、業(yè)務(wù)經(jīng)理已經(jīng)從職業(yè)顧問(wèn)降為新入職的人員都可以享受提成待遇。.公司的提成是按業(yè)務(wù)員得業(yè)績(jī)分段提，租售業(yè)績(jī)可以累積。總額提成范圍是：20335%具體的提成規(guī)范為：.8000元以下，提成為20%800116000元，提成為25%1600124000元，提陳為30%2.4.24001元以上,提成為35%住宿：住宿是該公司員工的福利之一。凡是該公司的員工，在正式入職之后，可申請(qǐng)入住公司宿舍。住宿期間單位水電費(fèi)用，由所住人員共同分擔(dān)。不入住公司宿舍的，可獲得公司的住房補(bǔ)貼100元。旅游：旅游也是該公

11、司的重要福利之一。業(yè)績(jī)優(yōu)秀者，在年終可獲得公司獎(jiǎng)勵(lì)的旅游。包括有國(guó)內(nèi)游和國(guó)外游。獎(jiǎng)勵(lì)的標(biāo)準(zhǔn)為：.個(gè)人年終業(yè)績(jī)（租售業(yè)績(jī)累計(jì)）達(dá)到10萬(wàn)元15萬(wàn)元的，可獲得公司獎(jiǎng)勵(lì)的國(guó)內(nèi)游。.個(gè)人年終業(yè)績(jī)（租售業(yè)績(jī)累計(jì)）15萬(wàn)元以上的，可獲得公司獎(jiǎng)勵(lì)的國(guó)外游。社保：社保是該公司員工的又一重要福利。該公司給符合要求的員工，購(gòu)買社保。標(biāo)準(zhǔn)為：從員工入職開(kāi)始累計(jì)，當(dāng)其業(yè)績(jī)達(dá)到10萬(wàn)元時(shí)，公司幫其買社保。年終獎(jiǎng)金：該公司的部分員工，在年底時(shí)，可以享受公司年底分紅，獎(jiǎng)金。但前提是，該員工在當(dāng)年的業(yè)績(jī)達(dá)到10萬(wàn)元以上。計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)跟該員工的在職時(shí)間的長(zhǎng)短及其業(yè)績(jī)額掛鉤。.員工的日常管理：如果說(shuō)，員工管理問(wèn)題是解決地產(chǎn)中介公司

12、的競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題的重要手段，那么員工的日常管理就是地產(chǎn)公司應(yīng)該抓的重中之重。員工的日常管理，通過(guò)規(guī)范公司的員工的日常運(yùn)作，可以提高公司員工的工作士氣，將其工作狀態(tài)調(diào)整到最佳，從而提高公司的競(jìng)爭(zhēng)力。著裝管理。公司給顧客的第一印象很重要。像這種服務(wù)性的行業(yè)，如何在顧客的第一接觸后，就給顧客流行深刻的印象，留下專業(yè)，干練，可信任的形象！促使，顧客在我該公司成交。而要在第一次就要達(dá)到這一目標(biāo)，員工的著裝就顯得非常的重要。該公司也是意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，所以該公司統(tǒng)一給公司員工定制服裝。并要求公司員工每天必須裝公司的定制的西裝，領(lǐng)帶，并佩戴工牌。不按公司規(guī)定，穿戴公司的統(tǒng)一定制的西裝，領(lǐng)帶及工牌的，罰款50元一次

13、?？记诠芾?。.公司要求員工，每天上下班必須打卡。打卡必須由本人親自打，發(fā)現(xiàn)代打卡的，代打卡的一方及被代打卡的一方都要被扣50元。.上班不能遲到，早退。以卡為準(zhǔn)，遲到半個(gè)小時(shí)以內(nèi)的，扣20元。超過(guò)半個(gè)小時(shí)的，扣50元。.公司要求員工必須每天都打卡。忘記打卡一次扣20元。但是，如果是帶顧客去看房等客觀原因而造成不能打卡的，可以由分行經(jīng)理簽卡，免扣20元。.公司的員工，每個(gè)星期都有四天的假期。具體的休假安排由分行經(jīng)理根據(jù)分行的情況統(tǒng)籌安排。但是，沒(méi)特殊情況不可連休多天。.該公司還要求員工有事，要請(qǐng)假要提前提出申請(qǐng)。不請(qǐng)假，私自不上班的視為無(wú)故曠工。無(wú)故曠工曠工一天扣兩天的工資。連續(xù)無(wú)故曠工三天視為自

14、動(dòng)離職，不予結(jié)算工資。業(yè)務(wù)管理分行的業(yè)務(wù)管理由分行經(jīng)理根據(jù)該分行的情況來(lái)具體做出安排。不過(guò)大概的內(nèi)容有以下幾種：找盤：即是要求業(yè)務(wù)員每個(gè)星期要找多少個(gè)樓盤回來(lái)。通過(guò)網(wǎng)上網(wǎng)上業(yè)主發(fā)送的消息打電話去確認(rèn)，去找管理員問(wèn)等方式來(lái)找一些業(yè)主放賣或放租的信息，發(fā)到公司總部。公司總部會(huì)有專人將這些信息錄入公司電腦系統(tǒng)。目的就是要不斷增加更新公司的樓盤，以能更加滿足顧客的需要。發(fā)盤：即是要求公司業(yè)務(wù)員將公司現(xiàn)有的可供出賣或出租的樓盤，編輯信息，發(fā)到各個(gè)網(wǎng)站去。以尋求更多的客源。增加公司的成交量，提高個(gè)人的業(yè)績(jī)。每天發(fā)多少由分行經(jīng)理決定。背盤：即是要求公司的業(yè)務(wù)員要熟悉公司的現(xiàn)有樓盤。熟悉現(xiàn)在那些樓盤在放賣，那

15、些在放租。并且要熟悉記得詳細(xì)的信息，例如。面積多少，賣（租）多少錢，里面的構(gòu)造如何等信息都要熟知。以便當(dāng)有顧客問(wèn)到時(shí)，可以詳細(xì)的介紹推薦的顧客。提高服務(wù)水平。洗盤：即是要不斷更新公司已有樓盤的一些信息。在公司的房霸系統(tǒng)里，存放了很多的樓盤。但有一些是已經(jīng)售出去或租出去的了。也有一些是本來(lái)要出售（租）的，但現(xiàn)在又不改變主意，不出售或出租了。又或者是價(jià)格發(fā)生了變化等。信息不斷的發(fā)生變化，要想成交，就必須時(shí)刻更新信息。所以，要求業(yè)務(wù)員要經(jīng)常去打電話去洗盤，跟業(yè)主聊聊，得到新的信息要及時(shí)的錄入電腦，讓同事的其他同事也了解到。達(dá)到共享信息，同時(shí)也不用重復(fù)打電話，浪費(fèi)公司資源，提供工作效率。.培訓(xùn)管理。服

16、務(wù)行業(yè)的公司的水平是跟從業(yè)人員的專業(yè)水平及服務(wù)意識(shí)相關(guān)的。所以，要想持續(xù)保持良好的服務(wù)水平，就必須堅(jiān)持給員工培訓(xùn)，規(guī)范員工的工作用語(yǔ)，提高專業(yè)素質(zhì)。該公司也和注意到這一點(diǎn)。.每一個(gè)月，公司都以分行為單位，對(duì)業(yè)務(wù)員進(jìn)行一次專業(yè)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)員的專業(yè)水平o培訓(xùn)內(nèi)容由分行經(jīng)理根據(jù)分行的具體情況決定。新員工入職時(shí)，統(tǒng)一有經(jīng)理培訓(xùn)。剛開(kāi)始，新手業(yè)務(wù)不熟悉時(shí)，可以與同事拍檔進(jìn)行工作。成交后，新手可以根據(jù)同事對(duì)成交單的的幫助程度來(lái)相當(dāng)把自己業(yè)績(jī)中的百分幾給予同事作為酬勞。即是相互合作。業(yè)務(wù)員從業(yè)一段時(shí)間后，組織公司的員工去參加深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)的培訓(xùn)，參加經(jīng)紀(jì)人助理資格的考試，取得經(jīng)紀(jì)人助理資格證。以上就是

17、深圳一家地產(chǎn)公司關(guān)于員工管理問(wèn)題的一些內(nèi)容。希望可以給到公司的管理，經(jīng)營(yíng)有幫助。再者，就本人之前在深圳接觸到的地產(chǎn)中介了解到，在深圳的地產(chǎn)中介中存在一些問(wèn)題，到目前還沒(méi)有很好的規(guī)范。最起碼是，我之前所任職的那家地產(chǎn)中介公司還沒(méi)有很好制度來(lái)規(guī)范這些問(wèn)題。.如何防止顧客跳盤。房產(chǎn)中介主要的就是帶顧客去看房，促進(jìn)顧客與業(yè)主之間的成交，并從中收取一定的中介費(fèi)的。但是，無(wú)論是租房還是買房，都不是一下子就能成交的，需要涉及到討論價(jià)格等多方面的內(nèi)容。但是我們業(yè)務(wù)員也不能時(shí)時(shí)刻刻的跟著顧客。所以，一些誠(chéng)信的顧客，在中介公司帶其去看了房，也很合適，滿意的情況的下，他依然還是說(shuō)要考慮，但是私底下去跑去跟業(yè)主成交。

18、就是為了不用給中介公司中介費(fèi)。又或者，他去找其他的中介公司，一低價(jià)格的中介費(fèi)成交。我之前所任職的公司所采用的方法是，要求業(yè)務(wù)員去帶客戶去看樓時(shí)，讓顧客簽看樓協(xié)議書(shū)。當(dāng)出現(xiàn)類似跳盤的問(wèn)題時(shí)，可以以此來(lái)維權(quán)。但是效果不是很好。特別是如果是顧客去找其他中介公司成交的話，沒(méi)有辦法。.如何防止公司員工不通過(guò)公司，私下與顧客進(jìn)行交易。中介公司的業(yè)務(wù)員的業(yè)績(jī)是沒(méi)成交一單時(shí)所收取的費(fèi)用。有時(shí)還得扣去盤方的業(yè)績(jī)，所以，一單下來(lái)的業(yè)績(jī)并不多，還得按百分幾的提成來(lái)計(jì)取所得到的才是可以拿到手的錢。同時(shí)，一些顧客跟業(yè)主為了少給中介費(fèi)，就會(huì)與業(yè)務(wù)員說(shuō)，不通過(guò)公司開(kāi)單成交，直接給業(yè)務(wù)員多少錢。這樣就會(huì)嚴(yán)重?fù)p害公司利益。這是很難規(guī)范的問(wèn)題，要靠員工的誠(chéng)信及自覺(jué)性。但是，現(xiàn)在的社會(huì)是誠(chéng)信缺失的時(shí)代。我之前所任職的公司，對(duì)于這個(gè)問(wèn)題也還