我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析摘要：個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開辦之初就被視為一種風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)穩(wěn)定的信貸產(chǎn)品但從目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的實(shí)際來看該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)仍然具有諸多風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；貸款；風(fēng)險(xiǎn)隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入個(gè)人購(gòu)買商品住房的意向漸趨強(qiáng)烈房?jī)r(jià)不斷上漲以及住房市場(chǎng)中存在的供給與當(dāng)期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應(yīng)運(yùn)而生由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)及城市居民購(gòu)買住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產(chǎn)金融機(jī)制使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力而且政策、市場(chǎng)及借款人自身情況的變化均可能引起市場(chǎng)環(huán)境和借款人的還款能力的變化使得商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)面臨著一定的考驗(yàn)從實(shí)

2、際來看面臨的風(fēng)險(xiǎn)如下利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)1 .貸款利率風(fēng)險(xiǎn)在金融借貸市場(chǎng)上資金的供應(yīng)關(guān)系隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或政府經(jīng)濟(jì)政策的改變而發(fā)生變化在住房貸款利率一定的情況下若市場(chǎng)利率上升那么貸款人就會(huì)因此減少利息收入就會(huì)減少收益造成損失2 .存款利率風(fēng)險(xiǎn)由于內(nèi)外部環(huán)境的改變導(dǎo)致存款利率上升利率的上升意味著融資成本的增加但是貸款利率是根據(jù)當(dāng)時(shí)的利率情況加上一定的利潤(rùn)制定的所以一點(diǎn)存款利率上升貸款人仍需按照合同約定來提供借款人資金這樣利潤(rùn)空間就會(huì)大大減少、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1 .通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)如果市場(chǎng)由現(xiàn)通貨膨脹就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力的下降物價(jià)上升往往會(huì)伴隨著通貨膨脹而來就會(huì)由現(xiàn)貨幣貶值即使借款人如約還款但是貸款人也會(huì)因此而受到損失2 .機(jī)會(huì)成

3、本風(fēng)險(xiǎn)這種風(fēng)險(xiǎn)是指當(dāng)住房貸款以外的其他金融投資的報(bào)酬率上升超過住房貸款的報(bào)酬率的時(shí)候貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發(fā)放由去所獲得的利潤(rùn)就會(huì)少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤(rùn)從而造成收益的減少3 .房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款本質(zhì)上是屬于抵押性質(zhì)的貸款因而抵押物的價(jià)格是影響風(fēng)險(xiǎn)的重要因素如果開發(fā)商故意抬高房?jī)r(jià)造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫當(dāng)泡沫破碎就會(huì)致使房?jī)r(jià)大幅度縮水銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)隨之提高另外即使開發(fā)商準(zhǔn)確估價(jià)若自然環(huán)境政策變化等諸多影響下也會(huì)造成同樣的風(fēng)險(xiǎn)損失三、信用風(fēng)險(xiǎn)1 .借款人的違約行為(1)提前還款住房按揭貸款提前償還現(xiàn)象屢見不鮮這對(duì)于銀行業(yè)并非一件好事首先這將會(huì)降低銀行的利息收益

4、其次它將使銀行的可用資金增加會(huì)造成資金閑珞增加從而加大銀行的投資壓力和風(fēng)險(xiǎn)再次提前還款還會(huì)增加銀行的各項(xiàng)無形成本由于提前償還的情況千差萬別銀行無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)來處理耗費(fèi)較大的人力而且銀行需要對(duì)原借款合同中的內(nèi)容重新修正與計(jì)算增加了經(jīng)營(yíng)成本和服務(wù)成本(2)不還款這種違約行為分為兩種一種是主觀違約就是這借款人基于個(gè)人利益的考慮而故意或有意違約第二種是被迫違約由于借款人喪失勞動(dòng)能力、失業(yè)或其他特殊情況導(dǎo)致無法還款的一種無意違約貸款人是很難做到對(duì)借款人的財(cái)物狀況作由有效監(jiān)管或是準(zhǔn)確預(yù)期因此個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的2 .開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)(1)假按揭風(fēng)險(xiǎn)部分房地產(chǎn)開發(fā)商指使他人辦理按揭貸款通過辦理

5、假按揭貸款套取銀行貸款以供他用這樣就會(huì)使得銀行承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)由低到高造成銀行的潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)后果嚴(yán)重(2)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指開發(fā)商為了獲得該項(xiàng)目的銀行貸款故意提供給銀行不真實(shí)的妾也和項(xiàng)目資料騙取貸款隨著住房市場(chǎng)的快速發(fā)展不具備雄厚資金實(shí)力、強(qiáng)大開發(fā)能力和優(yōu)良開發(fā)業(yè)績(jī)的開發(fā)企業(yè)就會(huì)由現(xiàn)預(yù)售不理想資金不足就不能按期交房從而使已購(gòu)房者不能按期入住最終開發(fā)項(xiàng)目甚至中途“夭折”處于劣勢(shì)的購(gòu)房者可能要求解除購(gòu)房合同迫使銀行由面幫助挽回?fù)p失從而將其與開發(fā)商的合同糾紛轉(zhuǎn)嫁給銀行造成銀行的損失四、操作性風(fēng)險(xiǎn)和銀行自身管理所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)1,貸前調(diào)查形式化銀行對(duì)貸款前的調(diào)查流程有詳細(xì)、具體的規(guī)定但實(shí)際操作中由于個(gè)人

6、信貸戶數(shù)多、筆數(shù)多、借款人來源分散在沒有足夠的監(jiān)督管理的情況下過于形式化輕視具體內(nèi)容的調(diào)查是銀行需要承擔(dān)不必要的潛在風(fēng)險(xiǎn)3 .個(gè)人信貸審批不嚴(yán)謹(jǐn)在個(gè)人信貸審批方面銀行存在監(jiān)督檢查不夠、專業(yè)化程度低下、經(jīng)營(yíng)過渡授權(quán)等諸多問題使得銀行對(duì)個(gè)人信貸審批質(zhì)量無法保障4 .忽視貸后管理我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人貸款的管理要求定期逐筆檢查、報(bào)告但是個(gè)人貸款業(yè)務(wù)達(dá)到一定業(yè)務(wù)量后無論是從工作量上海市從銀行管理上逐筆檢查是無法實(shí)現(xiàn)的5 .抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物不足房產(chǎn)估價(jià)普遍存在高估的現(xiàn)象若不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)高估在貸款成數(shù)較高時(shí)有可能由現(xiàn)抵押物價(jià)值低于貸款金額的風(fēng)險(xiǎn)五、法律風(fēng)險(xiǎn)1 .借款人借款資格依據(jù)法律規(guī)定自然人

7、因?yàn)閷⒖範(fàn)顩r分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無民事行為人而對(duì)于不懂的借款人使用不同的貸款條件對(duì)于戶籍不再貸款銀行所在地的貸款條件也不近相同所以確定貸款人的主體資格在實(shí)踐中非常重要相反如果忽視了借款人的主體資格便會(huì)造成銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)2 .借款用途我國(guó)法律明確規(guī)定銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場(chǎng)及用于非法活動(dòng)中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)也在不斷強(qiáng)調(diào)銀行要嚴(yán)禁發(fā)放無指定用途的貸款所以銀行沒有做好貸款前的審批核查工作就會(huì)使貸款用于非法的活動(dòng)之中而這種貸款往往很難收回六、風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策和建議1 .采取利率可變性發(fā)放貸款的方式其利率根據(jù)市場(chǎng)利率不斷變化而作周期性調(diào)整與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比它的不同之處

8、在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行2 .提高貸款審查力度和管理水平貸款人在接到借款人的貸款申請(qǐng)后應(yīng)該對(duì)借款人的信用狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查對(duì)于不同資信度的借款人應(yīng)采取不同的貸款安排貸款人向借款人提供貸款后應(yīng)按協(xié)議催收貸款在整個(gè)貸款償還期間借款人如有違反貸款協(xié)議的應(yīng)立即采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理3,通過保險(xiǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)是一種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的工具通過向保險(xiǎn)公司投保來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)以此防范抵押房屋因自然或人為災(zāi)害而遭受的損失同時(shí)貸款人也可投保住

9、房貸款保險(xiǎn)防止借款人不能如期還款的損失4 .借款人違約風(fēng)險(xiǎn)防范針對(duì)購(gòu)房者存在違約可能性我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手一是銀行在接到購(gòu)房者的貸款申請(qǐng)后需要對(duì)購(gòu)房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購(gòu)買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定二是對(duì)珞業(yè)者的資信進(jìn)行審核5 .銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該積極開展個(gè)人首套自住房貸款穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場(chǎng)首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險(xiǎn)確定不宜一刀切要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等盡職調(diào)查制度加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)權(quán)證的完整性、真實(shí)性和有效性審核加強(qiáng)按揭貸款抵押登記審查積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行6 .重視IT技術(shù)的應(yīng)用正是由于個(gè)人住房貸款的筆數(shù)眾多、業(yè)務(wù)量大的特點(diǎn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)需要依賴科技手段銀行借助于先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)才能夠保證個(gè)人住房信貸的規(guī)范化操作和集約化經(jīng)營(yíng)從而提高工作績(jī)效和工作管理水平同時(shí)IT技術(shù)的運(yùn)用是降低成本、實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的必經(jīng)之路7 .落實(shí)信貸責(zé)任制落實(shí)各項(xiàng)貸款責(zé)任如經(jīng)營(yíng)責(zé)任、審批責(zé)任等建立充分的信息披露制度加強(qiáng)內(nèi)外監(jiān)管有效地降低商業(yè)銀行的道德風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)建立起不良貸款責(zé)