2010年無錫集智廣場項目產(chǎn)品定位思路及營銷策略報告

1、無錫集智廣場項目產(chǎn)品定位思路及營銷策略報告 市場分析篇市場分析篇宏觀市場分析錫山區(qū)市場分析無錫市位于江蘇省南部，長江三角洲平原腹地，北臨長江，南瀕太湖，東與蘇州接壤，西與常州交界，京杭運河從中穿過。無錫是我國著名的魚米之鄉(xiāng)，也是一座現(xiàn)代化工業(yè)城市，號稱“小上?！薄ｏL景秀麗，歷史悠久，又是一座享譽國內(nèi)外的旅游城市。無錫地處太湖北端，是江南蒙蒙煙雨孕育出的一顆璀璨的太湖明珠，以豐富而優(yōu)越的自然風光和歷史文化，躋身于全國十大旅游觀光城市之列。全市總面積為4787.61平方公里，城市下屬區(qū)市。2009年末全市戶籍人口為465.6萬人，年末全市常住人口為619.57萬人，比上年增長1.4%。位于長三角輻

2、射圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，整體經(jīng)濟實力較強位于長三角輻射圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越，整體經(jīng)濟實力較強宏觀市場分析宏觀市場分析 地理區(qū)位地理區(qū)位航空：航空：無錫市距上海浦東國際機場180公里，距上海虹橋國際機場120公里。鐵路：無錫鐵路站現(xiàn)為華東唯一客貨特等站鐵路：無錫鐵路站現(xiàn)為華東唯一客貨特等站，正在建設(shè)中的京滬高速鐵路、沿江城際鐵路和已經(jīng)運行的滬寧城際鐵路等將為無錫交通提供更為便捷的條件。 公路：公路：312、104國道穿過無錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等公路干線通向蘇、浙、皖。無錫公路總里程4189公里，公路密度達到90.1公里/百平方公里。地鐵：地鐵：根據(jù)規(guī)劃，2012年前爭取建成無錫軌道交通1

3、號南北線和江陰軌道交通1號線。2020年爭取建成軌道交通2 2號號高速鐵路車站線和高速鐵路車站線和3 3號東西城際線號東西城際線。宏觀市場分析宏觀市場分析 交通概況交通概況城市交通形成由鐵路、公路、水路、航空地鐵配套城市交通形成由鐵路、公路、水路、航空地鐵配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。宏觀市場分析宏觀市場分析 經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況無錫是中國民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃。2007年，全國百強城市排名中，無錫位居第7位。2009年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4992億元，比上年增長11.3%，排名長三角區(qū)域第3位，僅次于上海和蘇州。 無錫相對于長三角地區(qū)的其他地區(qū)而言，擁有強大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)型工業(yè)，因此無錫

4、相對于長三角地區(qū)的其他地區(qū)而言，擁有強大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)型工業(yè)，因此GDPGDP從從20052005年開始平均增長率在年開始平均增長率在1515左右。左右。 2009年，無錫市GDP總量為49924992億元億元，同比2008年增長11.311.3，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展勢頭。預(yù)計預(yù)計20102010年年末，全市經(jīng)濟總量還將保持快速上升勢頭。年年末，全市經(jīng)濟總量還將保持快速上升勢頭。宏觀市場分析宏觀市場分析 經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況 2009年，無錫居民消費價格指數(shù)達到99.599.5，人均可支配收入超越25000元，同比2008年增增長長1010左右左右，人民生活水平不斷提高。 近年來，無錫市固定資產(chǎn)投資不斷增加。

5、20092009年達到年達到2129.42129.4億元，億元，第三產(chǎn)業(yè)投資額還是占據(jù)完全主導(dǎo)地位，增幅也最為迅速。其中，房地產(chǎn)投資占比下降。宏觀市場分析宏觀市場分析 “十一五十一五”規(guī)劃規(guī)劃無錫市“十一五”期間，確立了“三個優(yōu)化、四個名城、五個中心、六個前列三個優(yōu)化、四個名城、五個中心、六個前列”的政策方針。著力三個優(yōu)化著力三個優(yōu)化：針對城市區(qū)位好、起步早、土地少的現(xiàn)實特點，在“十一五”時期運用好自身優(yōu)勢，解決好發(fā)展矛盾，著力在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化建設(shè)布局、優(yōu)化人居環(huán)境上取得明顯的成效。打造四個名城打造四個名城：在“十一五”時期要著力把無錫打造成為最適宜投資創(chuàng)業(yè)的工商名城、最適宜居住度假的山水

6、名城、最適宜創(chuàng)新創(chuàng)造的設(shè)計名城、最具人文特質(zhì)的文化名城。建設(shè)五個中心建設(shè)五個中心：在“十一五”時期要加快國際先進制造技術(shù)中心和區(qū)域性商貿(mào)物流中心、創(chuàng)意設(shè)計中心、旅游度假中心、職業(yè)教育培訓(xùn)中心的建設(shè)步伐。走在六個前列：走在六個前列：在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快發(fā)展先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面走在全省前列；在優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、發(fā)展民營經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟方面走在全省前列；在加快應(yīng)用科技創(chuàng)新、建設(shè)創(chuàng)新型城市方面走在全省前列；在節(jié)約利用能源、集約利用土地方面走在全省前列；在保護環(huán)境、建設(shè)生態(tài)城市方面走在全省前列；在加快“五個統(tǒng)籌”、建設(shè)和諧社會方面走在全省前列。 規(guī)劃形成中心城區(qū)、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、錫東新城

7、、惠山新城、環(huán)湖風景旅游規(guī)劃形成中心城區(qū)、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、錫東新城、惠山新城、環(huán)湖風景旅游區(qū)和外圍新市鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)空間布局，對于無錫現(xiàn)有房地產(chǎn)市場具有強烈的政策導(dǎo)向意義。區(qū)和外圍新市鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)空間布局，對于無錫現(xiàn)有房地產(chǎn)市場具有強烈的政策導(dǎo)向意義。錫山區(qū)市場分析錫山區(qū)市場分析地理概況地理概況錫山區(qū)位于長江三角洲腹地，江蘇省東南部，無錫市東北部。南臨太湖，北通長江，東鄰蘇州、常熟，東至上海128公里，西至南京177公里，為蘇錫常中心地區(qū)，水陸空交通十分便捷。錫山區(qū)轄5個街道、4個鎮(zhèn)，77個行政村，39個社區(qū)居委會和1個省級開發(fā)區(qū)、1個商務(wù)區(qū)。2009年末，全區(qū)戶籍人口41.06萬人，總戶

8、數(shù)12.35萬戶。全年人口自然增長率-0.1。鳥瞰錫山區(qū)錫山區(qū)政府錫山城區(qū)概貌錫山區(qū)域示意圖錫山區(qū)市場分析錫山區(qū)市場分析經(jīng)濟概況經(jīng)濟概況錫山區(qū)是近代民族工業(yè)和現(xiàn)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的發(fā)祥地，曾創(chuàng)造了蜚聲中外的“蘇南模式”。建區(qū)以來，錫山的經(jīng)濟發(fā)展取得了令人矚目的成績，基本形成“優(yōu)一強二快三優(yōu)一強二快三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，率先全面建成小康社會。2009年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值335.23億元，比上年增長11.5%。完成財政總收入58.3億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25200.3元，比上年增長12%，農(nóng)民人均純收入12433.1元，比上年增長10.1%。錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)科創(chuàng)園錫山城區(qū)中心一角錫山區(qū)市場分析錫山區(qū)市

9、場分析錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江蘇錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，為長三角地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)集聚高地，無錫東部崛起的科技新城和商務(wù)新城。地處長三角“大交通”的匯集處，水陸空交通十分便捷，是蘇南地區(qū)聯(lián)結(jié)上海經(jīng)濟圈的重要門戶，也是華東地區(qū)人流、物流、信息流和資金流的重要集聚地。開發(fā)區(qū)占錫山10%的人口和16%的土地，貢獻了錫山40%的經(jīng)濟總量、50%的科技份額、60%的出口和70%以上的外資。2008年完成地區(qū)成產(chǎn)總值120億元，比上年增長20%。推行轉(zhuǎn)型發(fā)展質(zhì)量持續(xù)優(yōu)化，有力推進選商擇資的發(fā)展模式，明晰產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，強攻一批先進制造業(yè)、服務(wù)外包業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等重點項目。堅持規(guī)劃先行，積極打造S-park和V-

10、park兩大特色功能園區(qū)，完成科技創(chuàng)業(yè)園、服務(wù)外包園等概念性規(guī)劃。V-parkV-park科技創(chuàng)業(yè)園獲評省級科技企科技創(chuàng)業(yè)園獲評省級科技企業(yè)孵化器和省留學人員創(chuàng)業(yè)園，業(yè)孵化器和省留學人員創(chuàng)業(yè)園，V-parkV-park服務(wù)外包園獲評省國際服務(wù)外包示范園區(qū)和市級現(xiàn)代服務(wù)服務(wù)外包園獲評省國際服務(wù)外包示范園區(qū)和市級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。業(yè)集聚區(qū)。宜家家居、亞洲城投奠基經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一角 項目立地篇項目立地篇項目概況項目SWOT分析競爭對手分析項目概況項目概況地塊位置地塊位置項目位于錫滬東路、團結(jié)路、二泉東路交叉口附近。屬于V-PARK科技園區(qū)2期項目。目前還處于工地狀態(tài)，地塊無任何建筑和施工跡象。周邊道路比

11、較空曠，來往車輛不多，部分道路還處于建設(shè)之中。地處錫山開發(fā)區(qū)地處錫山開發(fā)區(qū)V-park服務(wù)園區(qū)，地塊未來具有一服務(wù)園區(qū)，地塊未來具有一定的升值空間定的升值空間項目項目概況項目概況經(jīng)濟指標經(jīng)濟指標 總建筑面積106259平方米，是兩棟商場、辦公、酒店為一體的綜合型辦公樓。酒店部分建筑面積43974平方米，高98.9米，層數(shù)2+23層。原產(chǎn)品定位：原產(chǎn)品定位：A：14F 為配套裙房；B：515F 為酒店，每層24個客房，共264個客房；C：1623F 為挑高5.5米的酒店式公寓，每層24個單元，共192個單元；D：附屬設(shè)施：地下兩層為車庫。SWOTSWOT分析分析發(fā)展策略發(fā)展策略優(yōu)勢：優(yōu)勢： 項目

12、交通十分便捷 錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)由政府主導(dǎo)，政策優(yōu)勢明顯 依托V-park外包服務(wù)園的獨特區(qū)位優(yōu)勢劣勢：劣勢：周邊區(qū)域發(fā)展不夠成熟，相關(guān)配套設(shè)施不完善部分道路還在修建之中，來往出行不太方便周邊園區(qū)人氣還不是很足，沒什么大型商圈機會：機會：項目周邊潛在需求大，未來增值有保障地區(qū)投資客眾多，投資需求旺盛有政府背景，未來政策影響深遠抓住機會，發(fā)揮優(yōu)勢抓住機會，發(fā)揮優(yōu)勢策略策略1 1：率先炒作區(qū)域板塊概念，作為錫山經(jīng)濟區(qū)高檔酒店式公寓亮相；：率先炒作區(qū)域板塊概念，作為錫山經(jīng)濟區(qū)高檔酒店式公寓亮相；策略策略2 2：塑造針對高端人士的生活方式，引導(dǎo)終端消費；：塑造針對高端人士的生活方式，引導(dǎo)終端消費；威脅：威

13、脅：區(qū)域缺乏人氣，相關(guān)配套設(shè)施缺乏人流量帶動區(qū)域?qū)儆谛屡d開發(fā)區(qū)，物業(yè)成熟期較長，投資回報期較長創(chuàng)造差異創(chuàng)造差異 規(guī)避威脅規(guī)避威脅策略策略3 3：盡早入市，樹立項目形象與地位，搶占市場份額。：盡早入市，樹立項目形象與地位，搶占市場份額。策略策略4 4：拓寬銷售模式，開辟投資性客戶市場，同時亦可發(fā)揮開發(fā)商擁有：拓寬銷售模式，開辟投資性客戶市場，同時亦可發(fā)揮開發(fā)商擁有的客戶資源。的客戶資源。策略策略5 5：從未來的規(guī)劃導(dǎo)向及內(nèi)部配套去弱化本案小環(huán)境較弱的抗性；：從未來的規(guī)劃導(dǎo)向及內(nèi)部配套去弱化本案小環(huán)境較弱的抗性；項目項目SWOTSWOT分析分析競爭對手分析競爭對手分析對手選取對手選取在本項目附近5

14、公里左右的范圍內(nèi)，選取一些近期開盤在售的項目與本項目進行對比研究。主要選取的項目有：萬商美寓、嘉飾茂國際廣場、甲殼蟲、D-PARK、名品城2期、晶石國際等。 這些項目以酒店式公寓為主，有部分含帶商鋪。主要集中在錫滬東路沿線，其中距離本項目最近的是萬商美寓，與本項目原規(guī)劃最相似的項目是晶石國際。萬商美寓嘉飾茂國際廣場甲殼蟲晶石國際競爭對手分析競爭對手分析對手情況對手情況項目名稱項目地址開發(fā)商總建筑面積主力戶型裝修情況銷售均價（元）銷售率萬商美寓新區(qū)紡城大道288號深圳新世界集團15488335.6-83毛坯600019.96%嘉飾茂國際廣場無錫市崇安區(qū)錫滬東路99號無錫南天廣置業(yè)發(fā)展有限公司85

15、64346-100硬裝8900-1000017.94%甲殼蟲2933無錫市崇安區(qū)錫滬東路易初蓮花東側(cè)50米無錫虹亞置業(yè)有限公司193862933毛坯690085.71%名品城2期無錫市崇安區(qū)錫滬東路2號無錫市崇安區(qū)廣益資產(chǎn)經(jīng)營公司10000040-70毛坯5500-800022.55%D-park無錫市崇安區(qū)錫滬路華夏家居港對面無錫東鵬置業(yè)8000035-78硬裝950098.31%晶石國際無錫市錫山區(qū)東亭中路20號（東亭路與二泉路交叉口）江蘇晶石科技集團10000055-63毛坯10000未其中萬商美寓項目距離本項目位置最近，全部做酒店式公寓。均價在6000元左右，毛坯房，40年產(chǎn)權(quán)，帶煤氣

16、，樓層差價20元，面積在35-123平米之間，一梯8戶，南面多為大戶型，北面多為小戶型。戶型越大單價越低。另外晶石國際是與本項目整體類型最為接近的。它以寫字樓為主，有自己運營的綜合酒店。只有部分產(chǎn)權(quán)式酒店公寓出售。10年8%投資回報，產(chǎn)權(quán)歸酒店集中管理。均價10000元/平米。競爭對手分析競爭對手分析評價分析評價分析就本項目辦公物業(yè)而言，區(qū)域內(nèi)幾乎沒有競爭對手，可作為園區(qū)內(nèi)服務(wù)型、技術(shù)型企業(yè)入駐。對于酒店以及酒店式公寓而言，項目周邊囤積了大量的相類似產(chǎn)品，成圍合之勢，使得本項目在這個方面難以大展拳腳。另外，區(qū)域內(nèi)挑高的復(fù)合型公寓也比較多，復(fù)式公寓雖然能大大的增加使用面積，得到投資者的興趣，但是

17、挑高的酒店公寓不僅影響整個建筑的布局，而且小面積的公寓也會使得單層公寓套數(shù)過多，影響物業(yè)品質(zhì)，兩層換一層的預(yù)期價值并不能很好的體現(xiàn)。而酒店以及底層商鋪作為該區(qū)域內(nèi)比較緊缺的物業(yè)類型，上市一定會受到追捧，不過酒店的回報周期比較長，需要高品質(zhì)的物業(yè)管理、建筑標準、統(tǒng)一的物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)組合協(xié)同性來保證其高品質(zhì)得到延續(xù)。 項目定位篇項目定位篇目標客戶定位產(chǎn)品定位銷售價格定位推廣主題定位項目規(guī)劃建議高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)外包園等，由于該類地區(qū)在招商引資方面有政策方面優(yōu)勢，吸引了眾多國內(nèi)外公司或機構(gòu)吸引了眾多國內(nèi)外公司或機構(gòu)，所以也就形成了一批外籍人員及企業(yè)中高層等人群的中高端置業(yè)、租賃需求中高端置業(yè)、租

18、賃需求。非中心區(qū)域的酒店式公寓主要位于非中心區(qū)域的酒店式公寓主要位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)或商務(wù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或商務(wù)園區(qū)：目標客戶定位目標客戶定位客戶分布客戶分布終端客戶描述：終端客戶描述：錫山開發(fā)區(qū)企業(yè)的錫山開發(fā)區(qū)企業(yè)的老總、金領(lǐng)、中層管理者以及外籍高管老總、金領(lǐng)、中層管理者以及外籍高管，平時，他們也喜歡像普通人，平時，他們也喜歡像普通人一樣去一樣去酒吧、健身房，消磨大量的閑暇時光酒吧、健身房，消磨大量的閑暇時光。對于他們，。對于他們，便利的生活氛圍與豐富便利的生活氛圍與豐富的娛樂生活的娛樂生活猶如生活中必不可少的氧氣，相對而言，在無錫，猶如生活中必不可少的氧氣，相對而言，在無錫，“住住”可能是他們最大的生

19、活問可能是他們最大的生活問題，由于缺乏國際化社區(qū)的氛圍以及相應(yīng)的量身定制的住宅社區(qū)，他們其中的一部分，承受著不題，由于缺乏國際化社區(qū)的氛圍以及相應(yīng)的量身定制的住宅社區(qū)，他們其中的一部分，承受著不菲的價格在當?shù)鼐频険碛幸惶追频膬r格在當?shù)鼐频険碛幸惶组L包房長包房，然而他們中的絕大部分分散在錫山區(qū)附近的各個，然而他們中的絕大部分分散在錫山區(qū)附近的各個普通住普通住宅公寓里宅公寓里，并且對于目前的小區(qū)環(huán)境并不滿意。，并且對于目前的小區(qū)環(huán)境并不滿意?？蛻裘枋隹蛻裘枋瞿繕丝蛻舳ㄎ荒繕丝蛻舳ㄎ豢蛻裘枋隹蛻裘枋瞿繕丝蛻舳ㄎ荒繕丝蛻舳ㄎ荒繕丝蛻裘枋瞿繕丝蛻裘枋?. 對錫山區(qū)充滿希望與憧憬，長線看好錫山區(qū)物業(yè)的稀缺

20、價值2. 能夠接受酒店式服務(wù)理念的中高段客戶，并從錫山經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)中看到潛在投資價值3. 基本以錫山區(qū)本地的政府官員與投資客戶為主購入，并最終通過租賃錫山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高管人士獲取租金以及看好長遠土地升值而獲益。我們要為錫山區(qū)外籍高管及企業(yè)精英而量身打造一個：我們要為錫山區(qū)外籍高管及企業(yè)精英而量身打造一個：所以，我們要做的并非僅是普通的，以價格取勝的酒店式公寓，而是要將本案包裝成一個針對專門群體的高端“酒店式公寓”項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位1、由于市場對精裝修產(chǎn)品接受度較高，且針對高端客戶的需要，我司建議做建議做精裝修產(chǎn)品，包括硬裝及軟裝，達到拎包入住的效果精裝修產(chǎn)品，包括硬裝及軟裝，達到拎包入住的

21、效果；2、由于面向高端客戶，定位較高，且需要配置一定的軟裝與家具，我司建議我司建議精裝修成本在精裝修成本在20002000元元/ /平米平米；3、產(chǎn)品銷售口徑多元化產(chǎn)品銷售口徑多元化，由于本案面積較大，可提供各類型的客戶多種的銷售選擇；4、提升服務(wù)功能提升服務(wù)功能，做真正意義上的酒店式服務(wù)體系，為本案客戶所量身定制。產(chǎn)品修改原則：產(chǎn)品修改原則：項目名稱品牌費用成本合計硬裝復(fù)合地板德爾75元/平米600-700元/平米地磚仿古磚東鵬95元/平米馬賽克歐嘉75元/平米門及門套安洋2000乳膠漆多樂士10元/平米水槽摩恩900座便器科勒1660軟裝空調(diào)富士通25001000-1200元/平米浴霸奧普

22、480洗衣機松下3000廚房廚柜美時5000元/套電視松下3000家具（包括床上用品、衣柜、餐桌椅等）/8000電磁爐方太200共計裝修成本約為共計裝修成本約為1700-18001700-1800元元/ /平米左右；平米左右；備注：以上羅列均為大件物品，小件物品未明細項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位裝修成本細述裝修成本細述品牌參考：國內(nèi)品牌或德國 Uponor（歐博諾）價格：250元/平米采用低溫節(jié)能熱水輻射地暖，供暖方式均勻，無噪音、環(huán)保，免維護四層交聯(lián)無縫聚乙烯管。供暖方式符合人體脈絡(luò)學，有益人體。配套設(shè)備：需安裝分水器和鍋爐（需一平米左右空間可壁掛），工程在水電預(yù)埋后供應(yīng)方介入施工安裝低溫熱水輻

23、射式地暖系統(tǒng)裝修成本細述裝修成本細述智能化系統(tǒng)現(xiàn)代簡約風格，裝修成本低，適合中層管理者客戶口味；定裝風格示意定裝風格示意中式風格，適合外籍客戶，體驗異域風情，但裝修成本略為偏高；定裝風格示意定裝風格示意定制產(chǎn)品建議定制產(chǎn)品建議可針對客戶做成相鄰兩戶拼接的兩房，或上下兩套拼接的兩房，增加本案的產(chǎn)品線，滿足不同客戶的需求；緊湊的拼接二房，次臥的多用途為本戶型增色不少，而低總價則更增添項目賣點。樓下樓下樓上樓上 這類人群享受舒適、快捷、高素質(zhì)舒適、快捷、高素質(zhì)的生活環(huán)境，除了提供高標準的居住環(huán)境外，對于產(chǎn)品的拓展服務(wù)拓展服務(wù)也有一定要求 我司將利用在1-4層的裙房以及星級酒店提供一站式商業(yè)及服務(wù)配套

24、資源，與酒店式公寓進行整合，針對客戶推出“專屬專屬VIPVIP一一卡通功能卡通功能”，解決本案客戶休閑、娛樂等配套方面的問題，另一方面也可為本案的銷售增加賣點。生活配套升級：生活配套升級：生活配套升級生活配套升級定制服務(wù)升級定制服務(wù)升級禮賓、會務(wù)服務(wù)升級禮賓、會務(wù)服務(wù)升級 考慮到本案的客戶會有商務(wù)、會務(wù)方面的需求，但項目均為小戶型產(chǎn)品，在空間功能上必定存在不足。 所以，我司建議： 在本案5F酒店大堂處開辟出部分空間，設(shè)置吧臺、桌椅、會議室等，打造成為客戶專屬的“會客大堂”，以滿足客戶禮賓會務(wù)方面的需求； 對物業(yè)管理公司相關(guān)人員進行一定的會務(wù)方面的培訓(xùn)，屆時提供該方面的服務(wù)。定制服務(wù)升級定制服務(wù)

25、升級客房服務(wù)升級客房服務(wù)升級按照星級酒店標準，提供有償?shù)木频晔椒?wù)：-定期房間打掃-洗衣服務(wù)-叫醒服務(wù)-專屬行李員-飲用水送水服務(wù)-郵政服務(wù)-外幣兌換-機場接送服務(wù)-代繳公共事業(yè)費服務(wù)-代定書報服務(wù)等定制服務(wù)升級定制服務(wù)升級定制商務(wù)秘書定制商務(wù)秘書商務(wù)秘書商務(wù)秘書-商務(wù)前臺轉(zhuǎn)接-禮賓接待-代訂餐飲辦公輔助辦公輔助-傳真、影印打?。ㄓ袃敚?代收發(fā)快遞-票務(wù)預(yù)定（有償）-路線查詢-留言服務(wù)等銷售價格定位銷售價格定位價格制定價格制定 考慮到本案周邊有很多類似的酒店式公寓做比較，所以采取市場比較法，通過區(qū)域內(nèi)在售樣本進行價格比較，在對相關(guān)影響因素修正后得出本案酒店式公寓市場售價。產(chǎn)品性質(zhì)產(chǎn)品類型項目名

26、稱產(chǎn)品市場價格本案可比性40年產(chǎn)權(quán)多戶型酒店式公寓萬商美寓6000（毛坯、平層一手）地理位置近、產(chǎn)品類型相似，具有很強的可比性40/50年產(chǎn)權(quán)小戶型酒店式公寓、辦公樓、酒店綜合體晶石國際10000（毛坯、平層、一手）也是酒店、辦公綜合體，產(chǎn)品定位與本案類似，有比較強的可比性40年產(chǎn)權(quán)4.9米挑高酒店公寓嘉飾茂國際廣場9000（簡裝、復(fù)式、一手）也是酒店式公寓，產(chǎn)品有類似的可比性相關(guān)項目選取情況表：相關(guān)項目選取情況表：銷售價格定位銷售價格定位市場比較法市場比較法根據(jù)酒店公寓的定價原則，主要考慮的價格比較因素為：宗地位置、交通狀況、商業(yè)配套、規(guī)劃設(shè)計。比較內(nèi)容本項目萬商美寓晶石國際嘉飾茂國際廣場比

27、較值比較值比較值宗地位置11.21.41.5交通狀況10.91.21.3商業(yè)配套111.51.6規(guī)劃設(shè)計10.81.20.8合計43.95.35.2比較系數(shù)-0.981.331.3修正均價-58801330011700權(quán)重-50%30%20%均價9270294039902340銷售價格定位銷售價格定位價格定位價格定位根據(jù)比較法得出的結(jié)論，建議本案的毛坯價格應(yīng)該制定為：9270元/平米 加上2000元/平米的精裝修，及其項目未來的預(yù)期附加增值（預(yù)期增值2000元/平米），我司有我司有信心將價格達到信心將價格達到1300013000元元/ /平米。平米。根據(jù)本案的修改規(guī)劃： 酒店部分建筑面積439

28、74平方米，層數(shù)2+23層為25層。 而酒店式公寓部分一共占到8層，1到4層的裙房面積算做普通層的2倍。 所以酒店式公寓部分的建筑面積可粗略計算為：所以酒店式公寓部分的建筑面積可粗略計算為：43974/2943974/29* *8=121308=12130平米。平米。根據(jù)均價測算，本案的總銷金額為根據(jù)均價測算，本案的總銷金額為 1300013000* *12130=1.57712130=1.577億億推廣主題定位推廣主題定位形象提升產(chǎn)品提升原則形象提升產(chǎn)品提升我們的產(chǎn)品是針對目標客群需求所打造的內(nèi)修：外煉：我們的企劃必定也是貼合目標群體內(nèi)心的我們需要為尋求某一種的符號，使本案我們需要為尋求某一

29、種的符號，使本案與目標群體產(chǎn)生聯(lián)系與共鳴！與目標群體產(chǎn)生聯(lián)系與共鳴！品牌塑造的思路品牌塑造的思路&目標客群定位目標客群定位產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品功能定位居住文化定位居住文化定位高管人群是比較特殊的群體，數(shù)量少，行事低調(diào)。不再是普通公寓生活，而是與高端人士更為匹配的生活方式國際化的國際化的風格獨特的風格獨特的產(chǎn)品價值屬性延展產(chǎn)品價值屬性延展: :【圍繞圍繞“ ”, ,我們?nèi)绾握喜⑺茉炱放?？我們?nèi)绾握喜⑺茉炱放?？】形象提升產(chǎn)品提升專為錫山開發(fā)區(qū)的企業(yè)高管量身定制的，一個多功能、外向型、高品質(zhì)的“酒店式公寓”。小眾化的小眾化的品質(zhì)的、尊貴的、個性化的生活方式。產(chǎn)品特性產(chǎn)品特性有品味的有品味的什

30、么是與本案這最根本的什么是與本案這最根本的4 4個特性，最為貼切的符號？個特性，最為貼切的符號？ 形象提升產(chǎn)品提升形象提升產(chǎn)品提升形象提升產(chǎn)品提升目標人群定位目標人群定位居住文化定位居住文化定位錫山區(qū)的外籍高管、企業(yè)金領(lǐng)等中、高層次人群產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品功能定位國際化的定制級酒店服務(wù)公寓JazzJazz來源來源來源于美國19世紀末JazzJazz的聽眾的聽眾非流行音樂，小眾群體間流行JazzJazz的曲風的曲風獨特的演奏風格，個性十足的曲風與高端人士更為匹配的生活方式我們的項目可以稱為：主推案名Project Name 國際化的國際化的小眾化的小眾化的風格獨特的風格獨特的品質(zhì)的、尊貴的、個性化的

31、生活方式。產(chǎn)品特性產(chǎn)品特性有品味的有品味的JazzJazz的特性的特性有品味和時尚的爵士爵士MASTER酒店公寓酒店公寓長島藍調(diào)長島藍調(diào)備選案名Project Name 形象提升產(chǎn)品提升Slogan：項目規(guī)劃建議項目規(guī)劃建議新產(chǎn)品規(guī)劃建議A：14F 為配套裙房，配以中高端的休閑、娛樂、餐飲等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)。B：515F 為星級酒店，每層24個客房，共264個客房；C：1623F 為3.5米高平層的精裝修酒店式公寓，每層24個單元，共192個單元，可依據(jù)客人需要，進行上下、相鄰兩戶拼接。D：附屬設(shè)施：地下兩層為車庫。規(guī)劃建議：l設(shè)置5樓為酒店以及公寓綜合大廳，高度9米左右，裝修風格盡量奢華內(nèi)斂，彰

32、顯獨特的低調(diào)風格，該層應(yīng)配置商務(wù)會議廳、小型咖啡會所和相關(guān)物業(yè)服務(wù)配套設(shè)施。l地下車庫有直升5樓酒店大堂的直達電梯，為不需要去商業(yè)裙房消費的人士提供一站式的服務(wù)。l酒店與酒店公寓的物業(yè)管理應(yīng)使用同一家物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理，服務(wù)水平應(yīng)該保持一致。 營銷策劃篇營銷策劃篇項目推廣策略廣告投放策略項目銷售策略項目推廣策略項目推廣策略打破一般在正式預(yù)售期才推出廣告的做法，一反常規(guī)，先聲奪人，在項目預(yù)售前一年底即展開第一輪廣告運動，以期在預(yù)售年元月項目開盤前即已塑造出藍調(diào)爵士獨特的氣質(zhì)，達到開盤即火爆的效果。在觀念推廣期，緊緊圍繞“定制化酒店式公寓”做文章，只以塑造形象與氣質(zhì)、引起目標群關(guān)注、引發(fā)行業(yè)口碑為目的。形象推廣期再結(jié)合項目本身原有的一些賣點進行第二輪廣告運動。前期推廣的指導(dǎo)思想是“立足錫山開發(fā)區(qū)，放眼無錫，引發(fā)行業(yè)關(guān)注，引爆媒介新聞”，所以我們將選擇一些無錫市主辦并面向無錫市發(fā)行的一些普及率高、個性較獨特的媒體刊發(fā)廣告，以及設(shè)計許多以國際化酒店文化觀為主題的公關(guān)文化活動。廣告投放策略廣告投放策略售樓