房地產(chǎn)評估試卷答案

1、精選文檔樣例：      2016房地產(chǎn)評估課程設(shè)計（課程代碼  00123）專業(yè)：工程管理（獨立本科段） 姓名：xxx 身份證號： 3555464651167076           依據(jù)課程設(shè)計要求，以北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司名義為托付人（于同江）的這套房產(chǎn)進行評估，撰寫評估報告。 1、 致托付方函 致于同江： 承蒙托付，*房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對位于北京市海淀區(qū)太陽園

2、小區(qū)9棟第12層02號（建筑面積188.42平方米）房地產(chǎn)進行評估，評估目的是為托付方用該房產(chǎn)向金融機構(gòu)申請抵押貸款供應(yīng)價值參考依據(jù)。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項有利和不利因素，依據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)和估價目的，依據(jù)科學(xué)的估價程序，并運用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象于估價時點2016年1月10日的市場價值為1625.05萬元，（幣種：人民幣）。以下是估價結(jié)果明細表。詳情請閱讀房地產(chǎn)評估報告。評估對象：京師家園二棟五梯101室有用面積（）：188

3、.42估價單價（元/）：86246.14估價值（萬元）：1625.05  估價結(jié)果明細表法定代表人：李*              北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司二一六年一月十六日    2、 估價師聲明   我們嚴峻聲明：1、估價人員在本估價報告中陳述的事實是真實的和精確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已

4、說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價人員與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、估價人員依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員張*已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6、本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不行分割對待。7、沒有人對本估價報告供應(yīng)了重要專業(yè)掛念。8、本評估報告由北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司負責(zé)解釋。9、本報告估價結(jié)果僅作為托付方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向托付方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人供應(yīng)

5、，也不得以任何形式公開發(fā)表。特此聲明！參與本系評估活動的評估人員簽名： 姓名             評估師注冊號             簽字 張*             1102067

6、89540 二一六年一月十六 3、估價的假設(shè)和限制條件估價假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件1、本估價報告中的市場價值，是指估價對象在接受市場價值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價值。所謂公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，他們并且都把握了必要的市場信息，有比較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)學(xué)問。此外，市場交易條件公開并不具有排它性，即全部市場主體都可以公平自由地參與交易并同時滿足以下條件：(1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方；(2)有一段合理的洽談交易時間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)

7、和市場情形進行議價；(3)在此期間物業(yè)價值將保持穩(wěn)定；(4)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓；(5)不考慮特殊買家的額外出價。2、對于估價對象產(chǎn)權(quán)，以托付方供應(yīng)的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實性進行核實，由托付方保證其產(chǎn)權(quán)的真實性。3、估價對象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以托付方供應(yīng)的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進行專業(yè)測量，無理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實際數(shù)據(jù)不符。4、對于估價對象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對其進行結(jié)構(gòu)測試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部平安隱患。此次評估假設(shè)估價對象建筑結(jié)構(gòu)是平安的。6、本報告中的估價值為估價對象于估價時點狀態(tài)、在市場價值標(biāo)準(zhǔn)及滿

8、足估價的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場價值，不包含該房產(chǎn)買賣時發(fā)生的各項稅費。7、估價對象的估價時點設(shè)定為完成實地查勘之日。  二、需要特殊說明的事項1、本報告中市場趨勢分析等專業(yè)意見，是估價人員依據(jù)具體狀況和估價時點的市場狀況分析推斷、猜測得出，僅供托付方參考，其結(jié)論受估價人員閱歷、力量的限制及肯定程度主觀因素影響，特提請報告使用人留意。2、托付方供應(yīng)的房地產(chǎn)證等資料是本次估價所需的重要依據(jù)，估價人員已對其賜予了必要的關(guān)注。該資料的真實性、合法性和完整性均由托付方負責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不擔(dān)當(dāng)任何責(zé)任。3、如無特殊說明，本估價報告

9、中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報告結(jié)果必需作相應(yīng)調(diào)整。      4、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、托付方于同江二、估價方北京宜山房地產(chǎn)評估有限公司地址：北京市X路X號X大廈22樓法 人 代 表：李*房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別：貳級資質(zhì)證書號：*號聯(lián)  系  人：*      聯(lián)系電話： 010-*三、評估對象1、1.估價對

10、象基本狀況本次估價對象為北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號房地產(chǎn)，房屋建筑面積為188.42平方米，商品房用途為住宅。北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)11棟為一般住宅，建成于2007年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)19層，建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車場。估價對象位于12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格局，正南朝向。室內(nèi)裝修狀況為：地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。室內(nèi)水、電、天燃氣、有線電視等設(shè)施齊全。依據(jù)現(xiàn)場勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)狀況較好，未發(fā)覺基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場觀看法確定估價對象成新率為87%。2.

11、估價對象權(quán)利狀況依據(jù)商品房買賣合同記載，估價對象買受人為于同江，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為188.42平方米，土地使用年限自2007年2月23日至2077年2月23日。本次評估設(shè)定估價對象于估價時點無抵押、租賃、擔(dān)保等他項權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評估結(jié)果為估價對象于估價時點完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場價格。3.估價對象區(qū)位狀況（1）海淀區(qū)基本概況估價對象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會經(jīng)濟進展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)狀況等，均對估價對象房地產(chǎn)的價格有明顯的影響。海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊和豐富的文化資源，同時也是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術(shù)，記載了海淀的文化積淀；

12、以北大、清華為標(biāo)志的高等學(xué)府和以中科院為代表的科研院所，證明白海淀的文化傳承；以國風(fēng)企業(yè)等為代表的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)集團，更標(biāo)示出海淀文化的進展創(chuàng)新。圖書城身處的中關(guān)村地區(qū)尤其是文化與科技進展交融的前沿地帶。這里的高等學(xué)府所，有以中科院為代表的各級各類科研機構(gòu)家，兩院院士占全國院士總數(shù)的，每年產(chǎn)業(yè)輻射全國的高水平科研成果數(shù)千項，高新技術(shù)余家，年銷售額達億元（年）。其中，純智力產(chǎn)業(yè)（軟件、圖書、企業(yè)診斷及詢問等）占全國的左右，全員勞動生產(chǎn)力量達萬左右，以此項區(qū)域經(jīng)濟指標(biāo)推斷，中關(guān)村無疑可列全國之首。（2）估價對象區(qū)位狀況位于北京市海淀區(qū)太陽園小區(qū)9棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣

13、場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通便利，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，四周環(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。估價對象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達到宗地外“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿足居民生活需要。4.估價對象市場分析近年，受土地開發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁；開發(fā)供應(yīng)不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長；隨著市場銷售價格的連續(xù)上漲，銷量消滅下滑；金融貸款力度的加大以及銷售市場的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項目到位資金增幅擴大。2015年北京全市住宅網(wǎng)上簽約49891套，與2014年相比，成交套數(shù)同比上漲1

14、3.7%，成交總金額同比上漲37.7%，成交均價漲幅為12.8%。除了2015年初開局遇冷，進入二季度以來，北京樓市成交無論量價都接連攀升，甚至有多個月份成交連連破紀錄。新建住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷售價格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個百分點，環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.9個百分點，環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個月縮小。二手住宅價格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價格指數(shù)同比下降1.8%，降幅比上月縮小0.4個百分點，環(huán)比上漲0.1%，價格環(huán)比在連續(xù)3個月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落0.1個百分點。受銷售形勢好轉(zhuǎn)及降息、擴大內(nèi)需等宏

15、觀政策出臺影響，5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金呈全面回升態(tài)勢。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目本年到位資金3944.1億元，比上年同期增長82.8%，增幅比1-8月擴大1.5個百分點。其中金融貸款增長最快，為1602.2億元，同比增長1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為600.9億元和1074.5億元，同比分別增長25.9%和65.9%?？傊本┓康禺a(chǎn)市場經(jīng)濟的進呈現(xiàn)狀及將來趨勢對估價對象房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生肯定的影響。 四、估價目的為托付方擬用估價對象向金融機構(gòu)申請抵押貸款供應(yīng)價值參考依據(jù)。五、估價時點2016年1月10日六、價值定義（1）本報告估價結(jié)果是反映估價對象在估價時點

16、的房地產(chǎn)公開市場價格。該估價結(jié)果基于以下假設(shè)條件：估價對象以托付方確定并經(jīng)政府確認的用途持續(xù)使用，估價對象無他項權(quán)利限制和其他限制按估價目的的使用情形；未考慮將來市場變化風(fēng)險、自然災(zāi)難和強制處分等格外因素對估價對象的影響。（2）估價對象房地產(chǎn)的用途為居住用房。因此，本估價結(jié)果為估價對象在估價時點時滿足本估價報告中“估價的假設(shè)和限制條件”下的房地產(chǎn)全部權(quán)公開的市場價格。貨幣單位：人民幣元。七、估價依據(jù)1.有關(guān)政策法規(guī)和文件（1）中華人民共和國土地管理法；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；（3）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999；（4）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土

17、地估價規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知；（6）京國土房管出20021121號文件關(guān)于公布本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2.托付方供應(yīng)的有關(guān)資料3.評估人員把握的有關(guān)市場資料及估價人員實地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價原則本次估價依據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則等，對估價對象房地產(chǎn)價格進行客觀、公正、科學(xué)、合理的評估。    九、估價方法估價對象用途為住宅，與估價對象類似的房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用

18、資料較齊全，故接受成本法測算估價對象建筑物重置成本的價格，由于估價對象土地處于北京市基準(zhǔn)地價掩蓋區(qū)域，可以接受基準(zhǔn)地價修正法測算其樓面熟地價；由于與估價對象類似房地產(chǎn)市場交易案例較多，可接受市場比較法測算其市場價格。然后綜合兩種方法的評估結(jié)果來確定其最終價格。1、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，依據(jù)替代原則，就估價對象之土地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對比修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正，進而求取估價對象之土地在估價時點市場價格的方法。2、成本法：是求取估價對象在估價時點的重新取得或重新開發(fā)、重新建筑全新狀態(tài)的估價對象

19、所需的各項必要成本費用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤之和，減去建筑物折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。3、市場比較法：將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。 十、評估結(jié)果本著公正、公正、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，依據(jù)房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點2016年1月10日的市場價格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：1625.05萬元大 寫 金 額

20、: 壹仟叁佰伍拾陸萬陸仟貳佰元整房地產(chǎn)單價：82246.14元/平方米十一、估價人員勘查人：張*        簽名： 估價人員：張*         簽名：聯(lián)系電話12345678901十二、估價作業(yè)日期二一六年一月十日至二一六年一月十六日十三、估價報告應(yīng)用有效期本報告在市場狀況無較大波動時有效期為一年（自二一六年一月十六日起至二一七年一月十五日），若市場有較大波動或超過一年，需重新進行評估。 5、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告   素修正1、交易狀況修正（1） 基準(zhǔn)地價說明：2002年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知；2002年12月27日，北京市國土資源和房屋管理局以京國土房管出20021121號文件頒