我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的障礙與對(duì)策

1、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的障礙與對(duì)策 摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康成長(zhǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的不竭動(dòng)力。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但也面臨一些突出的問(wèn)題。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀，運(yùn)用企業(yè)成長(zhǎng)理論，分析制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的諸多因素，并試圖從企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、融資渠道、核心競(jìng) 摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康成長(zhǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的不竭動(dòng)力。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速，但也面臨一些突出的問(wèn)題。本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀，運(yùn)用企業(yè)成長(zhǎng)理論，分析制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的諸多因素，并試圖從企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)、融資渠道、核心競(jìng)爭(zhēng)力等方面提出相應(yīng)的對(duì)策。 關(guān)鍵詞 企業(yè)成長(zhǎng)；治理結(jié)構(gòu)；融資渠道；

2、核心競(jìng)爭(zhēng)力一、引言房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過(guò)開發(fā)符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)來(lái)獲取最大化利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)組織，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，通過(guò)組織開展投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制、市場(chǎng)營(yíng)銷等活動(dòng)，向社會(huì)提供符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)商品，其運(yùn)行的狀況直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。在我國(guó)當(dāng)前宏觀調(diào)控措施頻頻出臺(tái)的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前途和命運(yùn)引起了人們的普遍關(guān)注。本文從理論上探討和總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的障礙因素，并試圖提出相應(yīng)的對(duì)策，這對(duì)于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)踐具有十分重要的意義。二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀分析1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅速。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊(duì)伍是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而不斷壯大起來(lái)的。 1986

3、 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有 0.19 萬(wàn)家，到 2003 年已增加到 3.71 萬(wàn)家。其發(fā)展過(guò)程可以劃分為三個(gè)階段： (1) 第一階段為1986-1991 年。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)初步發(fā)育，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)緩慢。 (2) 第二階段為 1992-1996 年。 1992 年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量開始出現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，僅當(dāng)年就增加 0.84 萬(wàn)家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍首次突破 1 萬(wàn)家。 1993、1994、1995 年開發(fā)商隊(duì)伍仍在膨脹，但是增幅逐漸減緩。到1996 年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為2.13 萬(wàn)家，比 1995年減少 1.22 萬(wàn)家。 (3) 第三個(gè)段為

4、1997 年 - 至今。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)局面。2. 國(guó)有、集體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量逐年減少，民營(yíng)、股份制企業(yè)不斷增加。 1998 年我國(guó)房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)和民營(yíng)及股份制企業(yè)分別為 0.80 萬(wàn)家、 0.45 萬(wàn)家、 0.75 萬(wàn)家； 2003 年國(guó)有和集體企業(yè)分別為 0.46 萬(wàn)家、0.22 萬(wàn)家，與 1998 年相比，分別減少了 42.7%、 51.4%，而民營(yíng)及股份制企業(yè)則為 2.63 萬(wàn)家，增長(zhǎng)了 252.9%。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)所占比重由 1998 年的 39.9% 下降到 2003 年 13.8%，集體企業(yè)由 22.7%下降到 6.7%，民營(yíng)及股份制企業(yè)則由37.4%上

5、升到 79.6%。截至 2006 年底，房地產(chǎn)中央級(jí)企業(yè)數(shù)目前已縮至12 家。3. 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量多、規(guī)模小，沒有形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。 2002 年全國(guó)具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的比例只有 1.2%，一、二級(jí)資質(zhì)企業(yè)總數(shù)不足 10%，大多數(shù)為三、四級(jí)或剛剛成立的暫定級(jí)企業(yè)。 2005 年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到 5.63 萬(wàn)家，資產(chǎn)總計(jì) 7.22 萬(wàn)億元，平均資產(chǎn)總額僅為 1.28 億元，全國(guó)平均每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)年均竣工面積只有 0.95 萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模較小。而作為房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)力較強(qiáng)的上市公司中的十強(qiáng)，其平均總資產(chǎn)也只有 60 億，與國(guó)外幾十億、上百億美元的大型房地產(chǎn)公司比

6、較相差甚遠(yuǎn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的影響因素在企業(yè)成長(zhǎng)的有關(guān)理論中， Edith T. Penrose 基于資源的企業(yè)成長(zhǎng)理論，強(qiáng)調(diào)中小企業(yè)成長(zhǎng)的速度是由內(nèi)部管理能力決定的； Gibrat 發(fā)現(xiàn)新興的小規(guī)模企業(yè)成長(zhǎng)速度更快； David C. McCleand 主要分析企業(yè)家特點(diǎn)、企業(yè)戰(zhàn)略與中小企業(yè)成長(zhǎng)的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)企業(yè)家型的中小企業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)烈的成長(zhǎng)欲望和成長(zhǎng)業(yè)績(jī)；以 William R. Sandberg 為代表的一批學(xué)者研究企業(yè)家、企業(yè)戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等因素與中小企業(yè)成長(zhǎng)績(jī)效之間的關(guān)系，結(jié)論是企業(yè)戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)直接影響中小企業(yè)的成長(zhǎng)。事實(shí)上，企業(yè)在成長(zhǎng)的過(guò)程中也伴隨著各種挑戰(zhàn)和

7、危機(jī)，各種因素成為企業(yè)發(fā)展壯大的障礙。上述企業(yè)成長(zhǎng)的理論同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一般企業(yè)成長(zhǎng)的共性，同時(shí)又具有鮮明的個(gè)性。1. 制約企業(yè)成長(zhǎng)的一般因素(1) 治理結(jié)構(gòu)的限制。要促使中小企業(yè)快速成長(zhǎng)，需要相應(yīng)的組織機(jī)制。根據(jù)張玉利教授和任學(xué)鋒博士在對(duì)天津市萬(wàn)戶小企業(yè)進(jìn)行調(diào)研之后得出的結(jié)論：比較而言，有限責(zé)任公司、股份有限公司、私營(yíng)企業(yè)、獨(dú)資企業(yè)等性質(zhì)的中小企業(yè)成長(zhǎng)速度更快，全民所有制中小企業(yè)成長(zhǎng)性最差。處于不同行業(yè)的中小企業(yè)存在著成長(zhǎng)性的差異，但不明顯。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)由于發(fā)展的時(shí)間比較短，中小型企業(yè)占到了絕大多數(shù)，企業(yè)在由小到大的發(fā)展過(guò)程中，治理結(jié)構(gòu)的選擇顯得十分重要。在房地

8、產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)辦初期，由于企業(yè)規(guī)模較小，功能明確，業(yè)務(wù)單一，采用集權(quán)型的組織結(jié)構(gòu)和家族式管理有其必要性，優(yōu)點(diǎn)是權(quán)責(zé)清楚，指揮統(tǒng)一，運(yùn)作效率高。但隨著企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，企業(yè)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，機(jī)構(gòu)逐漸趨于膨脹，管理成本增加，管理效率下降，又會(huì)成為更大競(jìng)爭(zhēng)力形成的阻礙。尤其是那些已經(jīng)完成了原始積累，開始新一輪高速增長(zhǎng)的企業(yè)，這個(gè)問(wèn)題顯得更為突出。(2) 缺乏高素質(zhì)的人力資源。企業(yè)的日常運(yùn)作與預(yù)期目標(biāo)最終是靠人的努力來(lái)實(shí)現(xiàn)的，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)上是人的競(jìng)爭(zhēng)。中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者 ( 許多也是創(chuàng)業(yè)者 ) 自身的素質(zhì)在很大程度上決定著企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力狀況，與此同時(shí)，員工隊(duì)伍的素質(zhì)與能力在很大程度上也制約著企業(yè)的業(yè)績(jī)與發(fā)展

9、前景。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，尤其是當(dāng)企業(yè)從單一產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式向跨地域、跨行業(yè)生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，實(shí)行多元化發(fā)展時(shí)，就更離不開管理人才 ( 包括技術(shù)工人 ) 、科技人才和市場(chǎng)開拓人才。一支訓(xùn)練有素、團(tuán)結(jié)進(jìn)取的人才隊(duì)伍不僅能使成長(zhǎng)中的企業(yè)輕松度過(guò)發(fā)展過(guò)程中的難關(guān)，也是企業(yè)更進(jìn)一步發(fā)展和壯大的保證。(3) 企業(yè)文化難以建立。優(yōu)秀的企業(yè)文化是成功企業(yè)的共同特征。企業(yè)文化能在企業(yè)內(nèi)部凝聚共識(shí)、減少內(nèi)耗，形成共同的價(jià)值觀念，鍛造一支團(tuán)結(jié)、協(xié)調(diào)的員工隊(duì)伍。而這對(duì)于生存環(huán)境瞬息萬(wàn)變、企業(yè)行為短期化發(fā)展中的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)更是難能可貴。房地產(chǎn)企業(yè)特有的地域性、流動(dòng)性，使得企業(yè)必須面對(duì)不斷變化的新環(huán)境、新任務(wù)，如何修煉出獨(dú)

10、特的企業(yè)文化是十分具有挑戰(zhàn)性的一項(xiàng)任務(wù)。2. 影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長(zhǎng)的特殊因素(1) 融資能力的限制。企業(yè)的發(fā)展和壯大，離不開充足的資金支持，這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)需要大量資金的先期投入，且回收期長(zhǎng)，如果沒有金融支持，房地產(chǎn)很容易發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至財(cái)務(wù)危機(jī)。從國(guó)內(nèi)外來(lái)看，銀行貸款普遍是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要資金來(lái)源，大約占企業(yè)開發(fā)投入總額的 1/4-1/3 。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金約有 60%來(lái)源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無(wú)幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。(2) 政策環(huán)境影響大。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的不完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展明顯受到政策的影響。為解決近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中暴露出來(lái)的問(wèn)題，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，國(guó)家出臺(tái)了一系列旨在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范、健康發(fā)展的政策。 2003 年以來(lái)，國(guó)家先后出臺(tái)了關(guān)于