物業(yè)管理基本制度與政策(三)

1、 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策(三三) 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意知識復(fù)習(xí)知識復(fù)習(xí)管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約前期物業(yè)管理招投標(biāo)程序承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)具備的條件、內(nèi)容承接查驗(yàn)依據(jù)的文件和程序工程質(zhì)量保修年限住宅專項(xiàng)維修資金定義、管理原則住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意物業(yè)管理階段性工作物業(yè)管理階段性工作 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終

2、專注于客戶的滿意目目 錄錄第一部分第一部分 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)第二部分第二部分 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同第三部分第三部分 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第四部分第四部分 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則（一）合理原則（二）公開原則（三）收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)二、物業(yè)服務(wù)定價(jià)形式二、物業(yè)

3、服務(wù)定價(jià)形式價(jià)格法對于包括服務(wù)收費(fèi)在內(nèi)的價(jià)格管理，規(guī)定了三種定價(jià)形式：（一）政府定價(jià)（二）政府指導(dǎo)價(jià)（三）市場調(diào)節(jié)價(jià) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)?！?專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)三、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式三、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式（一）包干制計(jì)費(fèi)方式 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。（二）酬金制計(jì)費(fèi)方式 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取

4、酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。兩種計(jì)費(fèi)方式的優(yōu)缺點(diǎn)比較分析 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)三、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式三、物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；（2）業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企

5、業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理四、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)（二）專項(xiàng)維修資金（三）代收代辦費(fèi)用物業(yè)管理?xiàng)l例明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用?！?專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始

6、終專注于客戶的滿意第二部分第二部分 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同一、前期物業(yè)服務(wù)合同1. 合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況2. 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3. 物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第二部分第二部分 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同二、物業(yè)服務(wù)合同二、物業(yè)服務(wù)合同1. 物業(yè)管理事項(xiàng)2. 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量3. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第二部分第二部分 物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同三、兩種物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別三、兩種物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別1. 合同簽訂的主題不同2.

7、 合同的內(nèi)容不同3. 存在階段不同4. 合同履行期限不同 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn) 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行），制定了三個(gè)等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，確定物業(yè)服務(wù)等級，約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及測算物業(yè)服務(wù)價(jià)格的參考依據(jù)。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的

8、服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等級等級一級一級二級二級三級三級基本要求24小時(shí)服務(wù)熱線急修半小時(shí)內(nèi)到場業(yè)主滿意率80%以上n16小時(shí)服務(wù)熱線n急修1小時(shí)內(nèi)到場n業(yè)主滿意率75%以上p 8小時(shí)服務(wù)熱線p 維修按約定時(shí)間到場p 業(yè)主滿意率70%以上房屋管理每日1次單元巡查每人1次裝修巡查n每3日1次單元巡查n每3日1次裝修巡查p 每周1次單元巡查p 兩次裝修現(xiàn)場巡查公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)載人電梯24小時(shí)運(yùn)行照明完好率95%n載人電梯6-24點(diǎn)運(yùn)行n照明完好率90%p 載人

9、電梯6-24點(diǎn)運(yùn)行p 照明完好率80%協(xié)助維護(hù)公共秩序主出入口24小時(shí)站崗執(zhí)勤重要部位每小時(shí)巡查1次n主出入口24小時(shí)執(zhí)勤n重要部位每2小時(shí)巡查1次p小區(qū)24小時(shí)執(zhí)勤p重要部位每3小時(shí)巡查1次 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等級等級一級一級二級二級三級三級保潔服務(wù)高層層、多層幢垃圾桶每日清運(yùn)2次公共部位日清掃2次大廳、扶手每日拖洗、擦拭1次共用玻璃每周、路燈每月清潔1次雨、污水井每月檢查1次雨、污水管道每年疏通1次化糞池每月檢查

10、、每半年清掏1次n幢垃圾桶每日清運(yùn)1次n公共部位日清掃1次n大廳、扶手每周拖洗、擦拭2次n共用玻璃每月、路燈每季度清潔1次n雨、污水井每季度檢查1次n雨、污水管道每年疏通1次n化糞池每2個(gè)月檢查、每年清掏1次p垃圾收集點(diǎn)每日清運(yùn)1次p公共部位日清掃1次p電梯廳、樓道每月清掃1次p共用玻璃每季度、路燈每半年清潔1次p雨、污水井每半年檢查1次p雨、污水管道每年疏通1次p化糞池每季度檢查、每年清掏1次綠化養(yǎng)護(hù)管理 專業(yè)人員管理，無雜草、雜物 花卉、綠籬、樹木保持觀賞效果n 專業(yè)人員管理，定期修剪、養(yǎng)護(hù)n 定期除雜草、雜物p 定期修剪、養(yǎng)護(hù)p 定期除雜草、雜物 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服

11、務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策一、一、城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法兩證一書兩證一書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策二、城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理二、城市紫線、綠線、藍(lán)線和黃線管理紫線：紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線，以及優(yōu)秀歷史建筑的保護(hù)范圍界線。綠線：綠線：是指城市各類綠地范圍的控制線。藍(lán)線：藍(lán)線：是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕

12、地等城市地表水體保護(hù)和控制的主要地表水體。黃線：黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級等級等級一級一級二級二級三級三級四級四級注冊資本5000萬2000萬800萬100萬從業(yè)期5年3年2年1年業(yè)績近3年累計(jì)竣工30萬建筑面積近3年累計(jì)竣工15萬建筑面積近3年累計(jì)竣工5萬建筑面積無工程質(zhì)量連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率100%連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率10

13、0%連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率100%已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率100%專業(yè)管理人員專業(yè)管理人員40中級職稱20專職會(huì)計(jì)人員4專業(yè)管理人員20中級職稱10專職會(huì)計(jì)人員3專業(yè)管理人員10中級職稱5專職會(huì)計(jì)人員2專業(yè)管理人員5中級職稱專職會(huì)計(jì)人員2工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人中級以上職稱，其他初級財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策四、房地產(chǎn)交易四、房地產(chǎn)交易（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理商品房預(yù)售管理、商品房現(xiàn)售、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序（二）房地產(chǎn)租賃管理（二）房地產(chǎn)租賃管理（三）房地產(chǎn)抵押管理（三）房地產(chǎn)抵押管理 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意課程回顧課程回顧 物業(yè)服務(wù)的階段物業(yè)服務(wù)收費(fèi)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù)