鎮(zhèn)江市房屋拆遷管理辦法

1、鎮(zhèn)江市房屋拆遷管理辦法第一章總則第一條為適應(yīng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保護(hù)公民、法人或其他組織的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)、政策，結(jié)合本市的實(shí)際情況，制定本辦法。第二條凡在本市行政區(qū)城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，因城市建設(shè)需要拆遷房屋（含構(gòu)筑物、附屬物，下同），均適用本辦法。第三條本辦法所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位或者個(gè)人。被拆遷人是指被拆除房屋的所有人（包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋的管理人）和被拆除房屋的使用人。第四條鎮(zhèn)江市建設(shè)行政主管部門是本市城市房屋拆遷工作的主要管部門。鎮(zhèn)江市城市建設(shè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組

2、辦公室受市建設(shè)行政主管部門委托，具體負(fù)責(zé)本市城市房屋拆遷管理工作?？h級市建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。第五條對依法批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋拆遷，拆遷人必須依法對被拆遷人給予補(bǔ)償安置，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)完成搬遷。第二章拆遷管理第六條任何單位或個(gè)人因城市建設(shè)需要拆遷房屋的，必須向房屋拆遷主管部門提出申請，領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書和房屋拆遷許可證，按照規(guī)定交納拆遷管理費(fèi)。第七條拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷調(diào)查通知書，應(yīng)向房屋拆遷主管部門提高房屋拆遷調(diào)查申請書、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程選址意見書（建設(shè)用地計(jì)劃通知書或中標(biāo)通知書）及其規(guī)劃定點(diǎn)紅線圖。經(jīng)房屋

3、拆遷主管部門核準(zhǔn)后，方可進(jìn)行拆遷調(diào)查。第八條拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)提交下列文件、資料:（一）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三）建設(shè)用地批準(zhǔn)文件；（四）拆遷調(diào)查資料和拆遷補(bǔ)償安置方案；（五）存入房屋拆遷主管部門指定銀行不少于拆遷安置總費(fèi)用的80%勺資金憑證；（六）市、縣級市人民政府規(guī)定的其它文件、資料。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)在受到上述規(guī)定的文件、資料后，對符合辦理?xiàng)l件的，應(yīng)于10日內(nèi)合法房屋拆遷許可證，不符合辦理?xiàng)l件的應(yīng)當(dāng)書面答復(fù)。第九條拆遷范圍確定后，由房屋拆遷主管部門書面通知工商、規(guī)劃、房屋、國土、公證、街道辦事處等部門和單位，停止辦理拆遷范圍內(nèi)的營業(yè)執(zhí)照、房屋翻建（

4、包括擴(kuò)建、改建）、買賣、交換、析產(chǎn)、贈與、土地轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等手續(xù)，但停辦手續(xù)的期限最長不得超過二年。第十條未取得拆遷資質(zhì)的拆遷人必須委托具備拆遷資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷；建設(shè)單位拆遷自有產(chǎn)權(quán)的房屋，經(jīng)批準(zhǔn)后方可自行拆遷。實(shí)行綜合開發(fā)的項(xiàng)目，由房屋拆遷主管部門組織實(shí)施統(tǒng)一拆遷。第十一條拆遷人委托拆遷的，拆遷人應(yīng)與拆遷實(shí)施單位簽訂委托拆遷協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷人應(yīng)在委托拆遷協(xié)議簽定之日起3日內(nèi)向房屋拆遷主管部門備案。拆遷工作人員必須經(jīng)房屋拆遷主管部門培訓(xùn)合格取得拆遷資格證書，并領(lǐng)取房屋拆遷主管部門核發(fā)的拆遷工作證后方可上崗，并自覺接受房屋拆遷主管部門的監(jiān)督和管理。房屋拆遷主管部門不得接受委

5、托拆遷。第十二條房屋拆遷主管部門自核發(fā)房屋拆遷許可證之日起7日內(nèi)，應(yīng)將拆遷人、拆遷范圍、拆遷區(qū)位、拆遷期限等有關(guān)情況予以公告。拆遷人應(yīng)自公告之日起7日內(nèi)向被拆遷人發(fā)送房屋拆遷通知書。房屋拆遷應(yīng)當(dāng)對拆遷政策、辦事程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行公開。因特殊原因需延長拆遷期限的，拆遷人必須提出書面申請，經(jīng)房屋拆遷主管部門審核批準(zhǔn)后，方可延期。第十三條在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照本辦法的規(guī)定簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)使用房屋拆遷主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的規(guī)范文本，并由房屋拆遷主管部門鑒證或由公證機(jī)關(guān)公證。第十四條拆除依法代管的房屋，拆遷人應(yīng)與代管人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并須經(jīng)公證機(jī)關(guān)

6、公證，辦理證據(jù)保全，有關(guān)拆遷資料交由房管部門保管。被拆除房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，共有人應(yīng)當(dāng)共同書面推選代表或者共同書面委托代理人與拆遷人辦理拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。第十五條拆除有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋，在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，糾紛仍未解決的，由拆遷人提出拆遷補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。拆遷前，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)組織拆遷人對被拆除房屋作勘察評估，并依法辦理證據(jù)保全。第十六條拆除設(shè)有抵押權(quán)的房屋，由抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者由抵押人清償債務(wù)后，方可給予補(bǔ)償安置。抵押權(quán)人和抵押人在拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)未按照前款規(guī)定處理的，拆遷人可以參照本辦法第十五條的規(guī)定實(shí)施拆遷。拆除設(shè)有典權(quán)偽房屋，應(yīng)依

7、法清典。第十七條被拆除房屋的價(jià)格評估，應(yīng)由拆遷人委托具有房屋價(jià)格評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)予以評估，評估費(fèi)由拆遷人支付。評估時(shí)應(yīng)通知被拆遷人到場。被拆遷人或其委托代理人接到通知后不到場或不予配合的，評估機(jī)構(gòu)也可進(jìn)行評估，其評估行為視為有效。第十八條拆遷人與被拆遷人對拆遷補(bǔ)償安置等事宜，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門調(diào)解，調(diào)解后仍達(dá)不成協(xié)議的，由房屋拆遷主管部門裁決。被拆遷人是房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決。當(dāng)事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。在訴訟期間如拆遷人己給被拆遷人提供了周轉(zhuǎn)用房的，不停止拆遷的執(zhí)行。第十九條在房屋拆遷公告規(guī)定的或者房屋拆遷主管部門

8、裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，由市、縣級市人民政府作出責(zé)令限期拆遷的決定；逾期不拆遷的，由市、縣級市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。第二十條被拆遷人在規(guī)定的拆遷期限內(nèi)搬遷的，市房屋拆遷主管部門出具3天的公假證明，被拆遷人所在單位應(yīng)給予支持?？h級市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定公假時(shí)間。工商行政管理部門和學(xué)校等單位對被拆遷人的工商營業(yè)執(zhí)照變更登記、子女轉(zhuǎn)（入）學(xué)等應(yīng)給予及時(shí)辦理。第二十一條拆房施工企業(yè)應(yīng)按規(guī)定取得市、縣級市房屋拆遷主管部門核發(fā)的拆房資格證書，方可從事拆房業(yè)務(wù)。第二十二條拆遷結(jié)束時(shí)，由房屋拆遷主管部門會同有關(guān)部門組織現(xiàn)場驗(yàn)收。

9、驗(yàn)收不合格的，不予辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，不得進(jìn)行建設(shè)工程招投標(biāo)。第二十三條拆遷人在拆遷項(xiàng)目結(jié)束后30日內(nèi)，應(yīng)將拆遷資料匯總報(bào)房屋拆遷主管部門。第二十四條被拆遷人接到房屋拆除通知后、應(yīng)及時(shí)到房管、國土等部門辦理房屋、土地注銷登記手續(xù)，或由拆遷人在拆遷項(xiàng)目結(jié)束后30白內(nèi)集中辦理；拆除房屋為房管直管、代管公房的，由房管部門辦理注銷登記。第二十五條被拆遷人所購房屋的契稅，所購房屋與被拆除房屋價(jià)值相等的部分，被拆遷人憑拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和房管部門的交易登記手續(xù)由征收部門核減；超出價(jià)值的部分，由被拆遷人承擔(dān)。第三章拆遷補(bǔ)償與安置第二十六條拆除房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)

10、定和本辦法給予補(bǔ)償。作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照被拆除房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合減新結(jié)算。拆除違法建筑一律不予補(bǔ)償；除末超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)補(bǔ)償。第二十七條有住宅房屋的拆遷安置，房屋所有權(quán)證范圍內(nèi)的使用面積為依據(jù)；公有出租住宅房屋安置以合法的租賃使用面積為依據(jù)。閣樓、陽臺、外樓梯、出檐、平臺、雨棚拆遷安置時(shí)不計(jì)算使用面積。非住宅房屋拆遷安置以房屋所有權(quán)證記載的建筑面積和第三十三條、第三十四條的規(guī)定為依據(jù)。第二十八條拆除各類房屋由拆遷人按辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算相應(yīng)的貨幣安置補(bǔ)償款，供被拆遷人自行選購安置住房（以下簡稱貨幣安置）。貨幣安置補(bǔ)償款由作價(jià)補(bǔ)償和區(qū)位價(jià)款兩部分組成。第二十九條在拆遷置協(xié)議約定

11、的期限內(nèi)，被拆遷人應(yīng)向拆遷人交付被拆除房屋，拆遷人應(yīng)將貨幣安置補(bǔ)償款交付給被拆遷人。第三十條拆除住宅房屋，其貨幣安置補(bǔ)償款應(yīng)按以下公式計(jì)算：被拆除房屋的使用面積X1.4X拆遷區(qū)位價(jià)+被拆除房屋的建筑面積X被拆除房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新第三十一條拆除住宅房屋，貨幣安置補(bǔ)償款按下列規(guī)定辦理：（一）拆除公有住宅房屋，拆遷人應(yīng)將貨幣安置補(bǔ)償款中被拆除房屋的建筑面積X被拆除房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分扣除給產(chǎn)權(quán)人，其余部分付給使用人。（二）拆除私有住宅房屋，拆遷人將貨幣安置補(bǔ)償款全額付給產(chǎn)權(quán)人。其中，拆除私有出租住宅房屋，原租賃關(guān)系應(yīng)繼續(xù)保持，拆遷入憑產(chǎn)權(quán)人與承租人重新簽訂的租賃協(xié)議將貨市安置補(bǔ)償款付給產(chǎn)權(quán)

12、人。產(chǎn)權(quán)人與承租人在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)不能重新簽訂租賃協(xié)議的，拆遷人依法辦理證據(jù)保全并對貨幣安置補(bǔ)償款提取公證，提供周轉(zhuǎn)房，實(shí)施拆遷。第三十二條被拆遷人只有一處住宅房屋，其貨幣安置補(bǔ)償款4萬元以下的，由拆遷人按4萬元支付給被拆遷人；貨幣安置補(bǔ)償款4萬元以上5萬元以下的，由拆遷人按5萬元支付給被拆遷人。拆遷人在拆遷期間應(yīng)將該戶住房情況進(jìn)行張榜公布。第三十三條非住宅房屋是指在房屋拆遷主管部門發(fā)出暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知之前，依法新建、改建、擴(kuò)建、翻建、轉(zhuǎn)讓的，具有完備合法手續(xù)并實(shí)際作為工業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)營業(yè)、服務(wù)行業(yè)、倉儲、辦公及公益事業(yè)等永久性用途的房屋。第三十四條對于同時(shí)具備下列一至三項(xiàng)規(guī)定或具

13、備下列二至四項(xiàng)規(guī)定的房屋認(rèn)定為非住宅房屋：（一）新建、改建、擴(kuò)建、翻建、轉(zhuǎn)讓的永久性房屋，其設(shè)工程規(guī)劃許可證或房屋所有權(quán)證載明建筑功能或使用性質(zhì)為非住宅房屋的；（二）房屋使用人具有合法的工商營業(yè)執(zhí)照或其他法人執(zhí)照的；（一）實(shí)際作為非住宅使用的；（二）承租直管公房的，其第一承租人與房管部門依法簽訂有非住宅用房租賃合約，并按期交納非住宅用房租金。第三十五條被拆除的住宅房屋用于營業(yè)并依法繳納非住宅用房房產(chǎn)稅、土地年租金并具備下列條件之一的，其貨幣安置補(bǔ)償款除按住宅房屋的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算外另給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)由房屋拆遷主管部門會同物價(jià)、土地部門確定：（一）房屋所有權(quán)人及其共有人或配偶自己經(jīng)營

14、，具有合法的工商營業(yè)執(zhí)照且以其經(jīng)營收入作為主要生活來源的；（二）私有出租房屋，房屋所有權(quán)人所持的房屋租賃證上載明為非住宅租賃，房屋所有權(quán)人及其共有人或配偶以該房屋出租收入為其主要生活來源，并依法繳納有關(guān)稅費(fèi)的。第三十六條被拆除房屋符合下列條件之一的，拆遷時(shí)仍按房屋對待：（一）不符合第三十四條、第三十五條規(guī)定的；（二）擅自將住宅房屋改為非住宅房屋的；（三）房屋拆遷主管部門發(fā)出暫停辦理有關(guān)手續(xù)的通知后，將住宅房屋改為非住宅房屋的（含在城市道路拓寬、新建后將原住宅房屋改為非住宅房屋的）；（四）房屋的實(shí)際用途是用來居住的。第三十七條拆除非住宅房屋，其貨幣安置補(bǔ)償款應(yīng)按以下公式計(jì)算：被拆除房屋的建筑面積

15、X（拆遷區(qū)位價(jià)格+被拆除房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新）第三十八條拆遷人拆除執(zhí)行國家租金標(biāo)準(zhǔn)出租的非住宅房屋，應(yīng)將貨幣安置補(bǔ)償款中被拆除房屋建筑面積X拆除房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分對房屋所有人給予補(bǔ)償后，余額部分按下列比例分別補(bǔ)償給房屋所有人和使用人：（一）承租期在5年以內(nèi)的（指連續(xù)承租時(shí)間，下同，含5年），90%支付給被拆除房屋所有人，10%t付給使用人；（二）承租期超過5年，在10年以內(nèi)的（含10年），80疑付給被拆除房屋所有人，20疑付給使用人；（三）承租期超過10年，在15年以內(nèi)的（含15年），70煙付給被拆除房屋所有人，30%t付給使用人；（四）承租期超過15年，在20年以內(nèi)的（含20年），

16、60%5t付給被拆除房屋所有人，40%t付給使用人（五）承租期超過20年的，50%t付給被拆除房屋所有人，50彼付給使用人。拆遷人拆除國家規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的非住宅房屋，應(yīng)將貨幣安置補(bǔ)償款全額支付給房屋所有人。但房屋所有人與承租人另有分配協(xié)議的除外。第三十九條拆除企業(yè)（不含私營企業(yè)、事業(yè)單位非佳宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人以被拆遷人在拆遷公告時(shí)的上一個(gè)月月底在冊職工人數(shù)為準(zhǔn)，按上一年職工月社會平均工資的70%合予3個(gè)月的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。拆除私營企業(yè)、個(gè)體工商戶的非住宅房屋，拆遷人以在工商行政管理部門注冊的從業(yè)人員為準(zhǔn)，按上一年職工月社會平均工資的70%合予3個(gè)月的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。第四十條拆除住宅房屋，拆遷人應(yīng)

17、一次性付給使用人搬家費(fèi)和3個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。對被拆遷人原有的燃?xì)狻⒂芯€電話、有線電視、分體空調(diào)等，拆遷人一次性付給移位費(fèi)用。第四章市政建設(shè)拆遷第四十一條因城市新建或拓寬道路、整治河道、建造橋梁、城市排水、防洪設(shè)施、污水處理、公交站場、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在拆遷用地范圍內(nèi)，對被拆遷人實(shí)行貨幣安置。第四十二條被拆遷人及其主管部門應(yīng)服從建設(shè)需要，保證按期搬遷。在房屋折遷主管部門公告規(guī)定的期限內(nèi)難以簽訂拆遷協(xié)議的，應(yīng)按照先拆遷、后處理的原則辦理。第四十三條拆除市區(qū)一至三類區(qū)位的房屋，按退2個(gè)區(qū)位的價(jià)格給予補(bǔ)償；拆除四至六類區(qū)位的房屋，按六類區(qū)位的價(jià)格給予補(bǔ)償。其中，非住宅房屋屬于國有

18、資產(chǎn)的，自行無償拆除，由建設(shè)行政主管部門出具證明，核銷固定資產(chǎn)。環(huán)衛(wèi)設(shè)施和各類管、桿、線，樹木等建筑物、構(gòu)筑物、附屬物，由其產(chǎn)權(quán)單位自行無償拆除或遷建。第五章法律責(zé)任第四十四條對有下列行為之一的，由房屋拆遷主管部門責(zé)令停止拆遷或者限期改正，予以警告，并可視情節(jié)輕重處以扣萬元以下的罰款：（一）未取得房屋拆遷許可證或者未按房屋拆遷許可證的規(guī)定擅自拆遷的；（二）委托未取得房屋拆遷資質(zhì)的單位拆遷的；（三）擅自提高或者降低補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大或者縮小補(bǔ)償、安置范圍的；（四）拆違人無主當(dāng)理由超過規(guī)定拆遷期限的。第四十五條脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，阻礙房屋拆遷工作人員依法拆連房屋韻，由公安機(jī)關(guān)依照中華人漠共和國治安管理處罰條例予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十六條房屋拆遷工作人員弄虛作假、徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽取守構(gòu)成違紀(jì)的，給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第四十七條被處罰的當(dāng)事人對行政處罰決定不