某建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃

1、三期項(xiàng)目總體概述：三期項(xiàng)目是整個(gè)社區(qū)的重要部分，團(tuán)的核心位置，對(duì)整個(gè)小區(qū)的品牌品質(zhì)具有極大的影響意義。三期建筑面積酒店一幢，8 幢住宅，（其實(shí)為 4 幢， 2 幢連在一起，中間一道沉降縫）均為處于中央組13 萬(wàn)平方米，23+1 層。項(xiàng)目目標(biāo)：總體目標(biāo)：建成XX 市具有南洋風(fēng)情的特大景觀小區(qū)進(jìn)度目標(biāo)：三期竣工時(shí)間為2007 年5月1日主樓主體進(jìn)度2006 年 5 月 1 日完工，裝修至主樓驗(yàn)收年5月1日2006年 10月 1 日，配套及景觀2007質(zhì)量目標(biāo)： X 市安全文明工地、 X 市市優(yōu)工程力創(chuàng)省優(yōu)成本目標(biāo)：控制在 2.6 億元（包括主樓及配套和景觀成本）一、范圍計(jì)劃1、范圍管理計(jì)劃：主要分

2、為 4 個(gè)階段：前期階段、主樓階段、配套階段、景觀階段前期階段：平整場(chǎng)地；地質(zhì)勘察；配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖；監(jiān)理招標(biāo)；施工招標(biāo)；規(guī)劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；主樓施工階段：基礎(chǔ)開槽；基礎(chǔ)施工；主體1-23層；主樓裝修；水電安裝；消防安裝；防水工程；門窗工程；電梯安裝；平整場(chǎng)地室外配套階段：管網(wǎng)工程、有線工程、電話分項(xiàng)；智能工程；道路工程；室外配電；景觀階段：苗木栽種；水景及游泳池；燈具配置；宅前路；建設(shè)三期： 1 、樓號(hào)比較集中，易于管理。 2、先開酒店是便于展示小區(qū)入口形象，有利于銷售； 3、能將一期和二期連成一體，塑造整體小區(qū)形

3、象。二、質(zhì)量安全計(jì)劃1、爭(zhēng)創(chuàng)安全文明工地為了樹立我公司良好的企業(yè)形象，嚴(yán)格按照X 市安全文明工地的要求執(zhí)行，爭(zhēng)創(chuàng)X 市安全文明工地樣板。需要在招標(biāo)選擇施工隊(duì)伍時(shí)考慮此項(xiàng)費(fèi)用。X 市安全文明工地相關(guān)規(guī)定如下：(附后 )2、工程主體質(zhì)量保證措施施工單位標(biāo)準(zhǔn)：*選擇有資金實(shí)力*土建一級(jí)資質(zhì)建筑公司*項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)一級(jí)（在招標(biāo)文件中注明不得更換、需施工單位出承諾書）*ISO9000認(rèn)證企業(yè)監(jiān)理公司標(biāo)準(zhǔn)：*選擇有技術(shù)實(shí)力*信譽(yù)良好*敢于承擔(dān)責(zé)任對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的*無(wú)建設(shè)主管部門不良記錄的監(jiān)理公司總工辦學(xué)習(xí)熟悉建筑高層施工規(guī)范， 鍛煉自身能力， 在施工管理過(guò)程中能起到有的放矢的作用，更好的作好控制協(xié)調(diào)工作。配

4、合監(jiān)理公司對(duì)施工單位作好監(jiān)督管理工作， 為監(jiān)理公司樹立堅(jiān)強(qiáng)的后盾， 充分調(diào)動(dòng)監(jiān)理人員的積極性，更好的為我方服務(wù)。嚴(yán)格合同管理，對(duì)所達(dá)到的質(zhì)量要求嚴(yán)格控制。作好主體隱蔽驗(yàn)收工作，防止工程主體留下質(zhì)量隱患，提倡監(jiān)理旁站制作好廚衛(wèi)間防水、水電等后期工作，減少維修率，提高客戶滿意度對(duì)易出問(wèn)題的工程部位提前做好細(xì)化防范方案。定期召開工程技術(shù)專題會(huì)，加強(qiáng)內(nèi)部溝通，及早解決問(wèn)題于萌芽之中。三、投資控制1、綜合制定出控制總項(xiàng)目造價(jià)成本的基數(shù)。參考以往信息，匯總一期、二期造價(jià)成本信息，分部門分類整理作為三期成本控制的依據(jù)。總工辦造價(jià)控制成本：（以下為以往承包信息）*前期地質(zhì)勘察：二期 60元 /米；三期 53

5、元 /米*白蟻防治： 2.5 元 /米 2*地基處理：二期單樁樁長(zhǎng)13 米，施工單價(jià) 64/ 米，高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力混凝土管樁（ 400× 95）材料單價(jià) 78 元 /米*工程主體： 1100 1200元/米 2*外網(wǎng)配套（煤氣、水電接入、有線電視、管道等）300 元/米 2*景觀工程： 140 元 /米 2*商品混凝土：；如果為了趕工期，使用商品混凝土；如果為了節(jié)約開發(fā)成本，建議部分使用或不使用，當(dāng)然還得考慮項(xiàng)目辦手續(xù)辦理的難度和公司整體營(yíng)銷策略的整體進(jìn)程及銷售資金回籠程度。視具體情況而定。（用商品混凝土和不用相差50 天左右工期）總量；三期混凝土總量約4.5 萬(wàn)m3 ，C20 ： 280

6、 元 /m3 ；C30 ： 330差價(jià)： 90 元 /m3 左右元 /m3 ；現(xiàn)場(chǎng)施工攪拌C20 ： 188+16.9； C30 ： 216+16.9；總差價(jià)： 4.5 萬(wàn) ×90 元 /m3=405萬(wàn)建設(shè)局費(fèi)用和罰款；補(bǔ)給攪拌站費(fèi)用2 項(xiàng)合計(jì)計(jì)劃約80 萬(wàn)還差 325 萬(wàn)? 決策是否用商品混凝土？同公司發(fā)展戰(zhàn)略相一致：是求速度盡快占領(lǐng)市場(chǎng)，銷售資金盡快回籠；還是暫時(shí)節(jié)約 325 萬(wàn)成本？項(xiàng)目辦前期手續(xù)成本：各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)用。銷售部成本：營(yíng)銷策劃宣傳費(fèi)用（廣告、樓書等）、銷售提成。營(yíng)銷策劃方面：1 、宣傳方式：報(bào)紙、風(fēng)景片、樓書、展覽會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、標(biāo)牌等，2 、制定總營(yíng)銷策略，何時(shí)以何

7、種宣傳方式推出。能起到良好的效果。有一個(gè)統(tǒng)籌安排；每個(gè)階段都有不同的內(nèi)涵和主題3、有創(chuàng)新的營(yíng)銷建議：如請(qǐng)一個(gè)有名的跳水運(yùn)動(dòng)員，贈(zèng)其一套房子，讓其允許作為我方形象代言人。 小區(qū)景觀水景和游泳池較多，在游泳池旁邊做一個(gè)跳臺(tái)；小區(qū)建成后平時(shí)舉行游泳比賽。在廣告語(yǔ)中加上一句： 你想體會(huì)與名人一起游泳的感覺(jué)嗎？想必具有購(gòu)房的煽動(dòng)性。4、推出極具震撼力的廣告宣傳語(yǔ)：如萬(wàn)科天景花園宣傳語(yǔ)：“深圳住宅的明天”。聯(lián)想集團(tuán)的： “如果失去聯(lián)想，世界將會(huì)怎樣 ”。像這類廣告語(yǔ)都是萬(wàn)科和聯(lián)想自己想出來(lái)的，只有自己才能體會(huì)本身項(xiàng)目的賣點(diǎn)和價(jià)值觀念。材料部采購(gòu)成本：材料成本（主要指甲供材料）2、確定銷售收益定出三期銷售價(jià)

8、位便于以后進(jìn)行成本核算。 比較投入與產(chǎn)出。 事先確定利潤(rùn)空間。 實(shí)施過(guò)程中及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。財(cái)務(wù)是不可缺少的重要一環(huán)。現(xiàn)在都講究部門整和和項(xiàng)目化運(yùn)做項(xiàng)目。3、確定變更程序流程，防止隨意變更增加成本4、嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)投資；深圳設(shè)計(jì)院圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完畢后，審核圖紙及概算，在設(shè)計(jì)階段運(yùn)用價(jià)值工程的概念合理規(guī)劃成本。四、進(jìn)度計(jì)劃1、合理安排前期手續(xù)進(jìn)度（見(jiàn)總部批件表），總部要求2005年 7 月18 日開工2、前期階段：平整場(chǎng)地；地質(zhì)勘察；配合項(xiàng)目辦辦理手續(xù)；商品混凝土合同、白蟻防治合同及實(shí)施；審查設(shè)計(jì)圖；標(biāo)高的確定、地基處理、施工工期的確定、監(jiān)理招標(biāo)；施工招標(biāo)；規(guī)劃放線，臨水臨電的接入；公安局宿舍段道路修建；該

9、階段進(jìn)度待修繕。3、春節(jié)上班后，首先進(jìn)行白蟻防治合同的簽訂、地質(zhì)勘察合同的簽訂、商品混凝土合同的簽訂、天然氣合同的簽定；為項(xiàng)目辦跑前期手續(xù)作好鋪墊；以上工作計(jì)劃2005 年5月1日前完成以上事項(xiàng)，簽定合同后就算閑置1 個(gè)月，也不能出現(xiàn)到使用時(shí)因程序問(wèn)題耽誤工作。4、主樓施工階段：2005 年 7 月 18 日 -2006 年 5 月 31 日主體階段；2005 年 7 月 18 日 7 月 31 日 臨建搭設(shè)、基礎(chǔ)開挖8月 1日9月1日基礎(chǔ)施工9 月 1 日 2006 年 4 月 31 日 主體 23 層施工（按每層10 天計(jì)，其中基礎(chǔ)檢測(cè)及基礎(chǔ)驗(yàn)收10 天）5 月 1 日5 月 31 日 主

10、體驗(yàn)收階段；2006 年 6 月 1 日 -2006 年 10 月 1 日 主樓裝修階段5、配套施工階段：2006 年 10 月 1 日 2007 年 1 月 31 日6、景觀施工階段：2006 年 2 月 1 日 2006 年 5 月 1 日如 2005 年 7 月 18 日開工日期延后，其余時(shí)間相應(yīng)順延。建議銷售交房日期在開工日期后22 個(gè)月五、人員計(jì)劃1、三期應(yīng)配備人員：經(jīng)理A、土建工程師2 名、王明中、黃永仁、于洪波、1 名景觀工程師2、人員分工：經(jīng)理 A 負(fù)責(zé)總協(xié)調(diào)及處理日常性事務(wù)土建甲負(fù)責(zé)酒電公寓及1 棟樓土建和社區(qū)內(nèi)土建雜事土建乙負(fù)責(zé)其余3 棟樓土建水暖甲負(fù)責(zé)整體三期給排水及消防

11、方面電氣甲負(fù)責(zé)其余3 棟樓電氣電氣乙負(fù)責(zé)酒電公寓及1 棟樓電氣和檔案行政性事務(wù)景觀負(fù)責(zé)二、三期景觀、入口處景觀、一期景觀調(diào)整3、隊(duì)伍建設(shè)建立與業(yè)績(jī)考核相應(yīng)的獎(jiǎng)罰機(jī)制（得公司支持）加強(qiáng)公司企業(yè)文化核心理念的灌輸，消除拜金主義、個(gè)人主義、工作腐敗主義。每月定期開展專業(yè)技術(shù)討論會(huì)適當(dāng)時(shí)候開展相應(yīng)專業(yè)培訓(xùn)，提高管理班子素質(zhì)加強(qiáng)內(nèi)部溝通，防止各專業(yè)人員各自為是加強(qiáng)外部溝通，防止因?yàn)椴块T不協(xié)調(diào)影響項(xiàng)目進(jìn)程六、內(nèi)外溝通與總部人員的溝通：前期工作：安排專人與總部總工辦聯(lián)系，當(dāng)前緊要問(wèn)題1 、督促總部住宅集團(tuán)讓深圳設(shè)計(jì)院盡快拿出三期報(bào)建方案，項(xiàng)目辦才能開始三期項(xiàng)目的前期手續(xù)工作，報(bào)建方案經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)后，才能進(jìn)行

12、地質(zhì)勘察工作。2、完成三期的設(shè)計(jì)交接工作，作好平穩(wěn)過(guò)度。3、以后施工階段遇到需總部總工辦解決問(wèn)題再及時(shí)聯(lián)系。與分集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)溝通： 及時(shí)制定出三期項(xiàng)目計(jì)劃， 安排工程進(jìn)度， 說(shuō)明質(zhì)量目標(biāo)、 成本情況。便于上司及時(shí)了解情況， 作出英明決斷。 計(jì)劃每月寫一份績(jī)效報(bào)告， 匯報(bào)項(xiàng)目正在進(jìn)展情況，存在問(wèn)題及解決辦法，項(xiàng)目今后工作安排。與分集團(tuán)各部門的溝通項(xiàng)目是一個(gè)整體，工程施工不僅是總工辦的份內(nèi)職責(zé)，同時(shí)涉及到材料部門、預(yù)算部門、項(xiàng)目辦前期，各部門只有緊密配合，才能達(dá)到良好效果。項(xiàng)目前期總工辦配合項(xiàng)目辦工作：1、配合項(xiàng)目辦總規(guī)報(bào)批， 同深圳設(shè)計(jì)院協(xié)調(diào)， 提出工程技術(shù)方面的意見(jiàn)， 盡快將總規(guī)拿下，便于其他手續(xù)

13、的辦理和各項(xiàng)工作的開展。2、施工圖審查前期階段，配合項(xiàng)目辦作好具備審圖的條件，提前簽好白蟻防治合同、商品混凝土合同、天然氣合同3、施工圖審查階段配合項(xiàng)目辦解答建設(shè)行政主管部門提出的疑問(wèn)，盡量使我方的施工圖少做調(diào)整。4、招標(biāo)備案階段，配合項(xiàng)目辦辦好監(jiān)理招標(biāo)、施工招標(biāo)等重大招標(biāo)事項(xiàng)，提供相關(guān)資料。與材料部門的協(xié)調(diào)：1、待深圳設(shè)計(jì)院施工圖紙完畢，各部門碰頭一致后，將甲供材料列清單交于材料部門，讓其及早詢價(jià)。2、盡量在施工階段及早尋價(jià)，不至于影響三期工程進(jìn)度與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位的溝通設(shè)計(jì)方面： 1 、從總部接手深圳設(shè)計(jì)院后，作好與該院的溝通，督促其盡快完成施工圖紙。并在設(shè)計(jì)圖紙完畢后，同設(shè)計(jì)院溝通協(xié)調(diào)作

14、好設(shè)計(jì)階段投資控制；2、搞好深圳設(shè)計(jì)院和景觀設(shè)計(jì)公司三期的協(xié)調(diào)工作。 使景觀設(shè)計(jì)公司盡快找到三期項(xiàng)目的切入點(diǎn)。 盡早完成三期項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)（在不影響二期景觀設(shè)計(jì)的前提下）與 X 市建設(shè)行政部門的溝通與各施工單位的溝通七、風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃1、資金斷鏈這是最大的風(fēng)險(xiǎn)， 萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮和順馳董事局主席汪浩接班以前都是財(cái)務(wù)總監(jiān)。最能說(shuō)明這一點(diǎn)，資本運(yùn)營(yíng)是房地產(chǎn)行業(yè)的重中之重?？紤]公司現(xiàn)有資金及總部支持資金還是分公司自己自足。開工13萬(wàn)平方米?？傮w需要資金2.6 個(gè)億（ 130000 平方米 ×2000 元，主樓按 1500元 /m2 ，配套及景觀按 500 m2 ）。主樓主體按總造價(jià)的 50%

15、計(jì)，主體封頂需要 130000 平方米 ×1500元/m2×50%=9750萬(wàn)元。主體封頂后可取得預(yù)售許可證，可大面積回籠資金， 如每家墊資 1000萬(wàn)，實(shí)際周轉(zhuǎn)資金需 5000萬(wàn)即可；考慮到公司人員工資基本開支和日常消耗及主體封頂后銷售可能不暢等不利因素，籌措資金保守一點(diǎn) 7500萬(wàn)即可。資金緊張寬松情況下，酒店公寓1 個(gè)施工單位，剩下每4 幢樓一個(gè)施工單位，這樣3 個(gè)施工單位；這種風(fēng)險(xiǎn)較大方案資金緊張情況下，酒店公寓1 個(gè)施工單位，其余每 2幢樓一個(gè)施工單位，這樣5 個(gè)施工單位；2、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)：合理安排前期手續(xù)辦理， 開工時(shí)間確定后， 嚴(yán)格按照安排執(zhí)行， 遇見(jiàn)不可控制因素

16、及時(shí)調(diào)整。注重細(xì)節(jié)，防止因公司程序誤事，提前計(jì)劃好程序需要時(shí)間，合理安排。選擇有資金實(shí)力、 質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的施工隊(duì)伍， 招標(biāo)是其中關(guān)鍵一環(huán)。 招標(biāo)文件中應(yīng)明確標(biāo)明某些細(xì)節(jié)?，F(xiàn)正在編制三期招標(biāo)文件及修繕二期合同某些不適宜的地方。八、采購(gòu)管理計(jì)劃主要材料的明細(xì) （哪些屬于甲供材料） ，主要取決于資金是否充足， 電梯肯定是我方提供 （因?yàn)殡娞輧r(jià)格不好確定，且品牌較多） ，主樓其他材料主要有塑鋼窗、 商品混凝土、外裝涂料、防盜門、鋼材、水泥等，需要定一下，便于材料部提前進(jìn)入市場(chǎng)，早做準(zhǔn)備。建議各部門（總工辦、項(xiàng)目辦、材料部、預(yù)算室、銷售部等相關(guān)部門）都提前做計(jì)劃，然后整和成一個(gè)三期項(xiàng)目總計(jì)劃，在計(jì)劃階段就達(dá)

17、成共識(shí)，便于以后有效執(zhí)行。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分， 益州疲弊， 此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽(tīng)，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所?！澳?”，是以眾議舉寵為督：親賢臣， 遠(yuǎn)小人， 此先漢所以興隆也； 親小人， 遠(yuǎn)賢臣， 此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí)，每與臣論此事， 未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。 侍中、尚書、 長(zhǎng)史、 參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也。臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世