淺議我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

1、淺議我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題發(fā)布日期： 2009-08-22文章來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)任何一部法律都有明確的立法目的和相應(yīng)的制度價(jià)值。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)立法過(guò)分強(qiáng)調(diào)國(guó)家利益和國(guó)家管理，在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國(guó)家利益又多為部門(mén)利益所代替。在這種立法背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記制度目前存在五個(gè)不統(tǒng)一：登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)，登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力不統(tǒng)一，并由此帶來(lái)諸多問(wèn)題。本文將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)制度進(jìn)行探討，以期能對(duì)促進(jìn)該制度的完善有所裨益。一、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的問(wèn)題我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記是“多頭執(zhí)政”，各部門(mén)所依據(jù)的法律也各不相同。例如擔(dān)保法第 42 條中明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的部門(mén)有四個(gè)，并且都是不動(dòng)產(chǎn)的行政管理部門(mén)；還有

2、第 ( 二) 項(xiàng)沒(méi)有明確所指的“縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)”。如此規(guī)定，極易導(dǎo)致不同登記機(jī)關(guān)權(quán)力的交叉重合和沖突，不但損害當(dāng)事人利益，而且擾亂正常的法律秩序。在擔(dān)保法和房地產(chǎn)管理法實(shí)施后，已經(jīng)出現(xiàn)了登記機(jī)關(guān)強(qiáng)迫要求當(dāng)事人就一個(gè)抵押在兩個(gè)登記機(jī)關(guān)登記的不合理現(xiàn)象?？疾焓澜绺鲊?guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)有兩個(gè)特點(diǎn)：一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是司法機(jī)構(gòu)而不是行政機(jī)構(gòu)。二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)具有統(tǒng)一性。為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的司法統(tǒng)一性和維系不動(dòng)產(chǎn)在自然上的緊密聯(lián)系性，許多國(guó)家的法律均規(guī)定，在一國(guó)之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，即不論是何種不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均實(shí)行統(tǒng)一

3、登記，適用統(tǒng)一的登記法律，發(fā)生統(tǒng)一登記的效力。這一規(guī)則應(yīng)當(dāng)是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問(wèn)題的解決方向。對(duì)此，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)雙證合一的制度，但也只是地方性措施。物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)，解決好這一問(wèn)題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)，并制定諸如不動(dòng)產(chǎn)登記法作為其法律依據(jù)。而登記機(jī)關(guān)為司法機(jī)關(guān)這一做法目前還不適合我國(guó)。以司法機(jī)關(guān)主管登記的優(yōu)勢(shì)在于司法機(jī)關(guān)能保持中立，不受外界如行政機(jī)關(guān)的影響，從而保障登記的權(quán)威和登記的公示公信力。然而在我國(guó)，司法機(jī)關(guān)不可能不受行政權(quán)力影響，不可能做到完全中立。因此，目前我們可以在加強(qiáng)監(jiān)督的基礎(chǔ)上由行政機(jī)關(guān)辦理登記。但必須革除弊病，完善職能，以提高

4、登記的高效性和公示公信力。負(fù)責(zé)登記的行政機(jī)關(guān)應(yīng)是獨(dú)立的專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)，并由專(zhuān)門(mén)人員實(shí)行分類(lèi)登記。二、不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問(wèn)題根據(jù)物權(quán)法定原則，登記也應(yīng)當(dāng)法定，即對(duì)須登記的物權(quán)，應(yīng)由法律作出明確規(guī)定。我國(guó)目前對(duì)此沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，而是分散規(guī)定于各單行法規(guī)中，并且需要登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范圍有限，如典權(quán)、地役權(quán)這兩種典型的他物權(quán)是否要登記沒(méi)有明確的規(guī)定。這樣就使得物權(quán)繼受人可不經(jīng)登記取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，這與物權(quán)法定的原則是相違背的。明確不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的措施即是登記法定化，明晰物權(quán)社會(huì)關(guān)系，明確權(quán)利內(nèi)容及類(lèi)型，尤其是在農(nóng)村，至少有兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)物權(quán)法定，即家庭聯(lián)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。三、即將形成物權(quán)的債

5、權(quán)問(wèn)題我國(guó) ( 城市房地戶管理辦法 ) 第 34 條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！贝颂幵诮üこ痰盅旱怯浭呛畏N性質(zhì)的登記？在建工程、商品房預(yù)售所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)是債權(quán)關(guān)系而不是物權(quán)關(guān)系。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓中，債權(quán)行為成立和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移之間常會(huì)間隔很長(zhǎng)時(shí)間，原因可能是當(dāng)事人約定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移附條件或附期限，也可能是其他原因。雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)的所有人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來(lái)轉(zhuǎn)移物權(quán)的義務(wù)，但是因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)是相對(duì)權(quán)，無(wú)對(duì)抗第三人的效力，所以

6、債權(quán)行為的目的不一定能夠達(dá)到，買(mǎi)受人?？赡艿貌坏揭I(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn) ( 如一物二買(mǎi) ) 。登記制度可以防止此類(lèi)事件的發(fā)生，德國(guó)法稱之為預(yù)告登記，日本稱為假登記。預(yù)告登記制度是物權(quán)法原理向債權(quán)法領(lǐng)域的擴(kuò)張，通過(guò)預(yù)告登記，債權(quán)也有了對(duì)抗第三人的效力。預(yù)告登記所保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)是具有特定意義的請(qǐng)求權(quán)，這種請(qǐng)求權(quán)雖然屬于債的性質(zhì)，但是它所要變更的物權(quán)必須有登記能力，該債權(quán)有向物權(quán)轉(zhuǎn)化的現(xiàn)實(shí)性和緊迫性，他們的范圍和內(nèi)容必須按照物權(quán)法定原則得到確認(rèn)。為了保障交易安全和穩(wěn)定，保護(hù)即將形成物權(quán)轉(zhuǎn)移的債權(quán)關(guān)系，我國(guó)也應(yīng)當(dāng)確立預(yù)告登記制度。四、不動(dòng)產(chǎn)登記的效力問(wèn)題我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力存在不統(tǒng)一的問(wèn)題。以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為

7、例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是以擔(dān)保法第 42 條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)自完成抵押登記時(shí)生效；二是合同公證后生效；三是以擔(dān)保法第 42 條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)自合同簽字后生效；四是登記時(shí)生效，但當(dāng)事人另行約定的除外。這里的生效一般指合同生效，例如農(nóng)村集體土地使用權(quán)抵押登記的若干規(guī)定中第 2 條規(guī)定，集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，必須依法向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理抵押登記，抵押合同自批準(zhǔn)登記之日起生效。這樣的規(guī)定在理論上不成立，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)當(dāng)事人不能以有效合同為據(jù)提起訴訟。國(guó)外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件，還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合

8、同履行或物權(quán)行為效力而言的，未經(jīng)登記只能證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本身無(wú)效。最高級(jí)人民法院在關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋中對(duì)此說(shuō)明：法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。所以，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力，即登記是物權(quán)變動(dòng)的成立要件而非債權(quán)合同的成立或生效要件。因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、法院判決、新建、添附、婚姻關(guān)系等引起的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的場(chǎng)合下如果將登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，實(shí)際上否認(rèn)了有關(guān)法律規(guī)定和司

9、法行為的效力，而如果不進(jìn)行登記，又難以使其權(quán)屬明晰化，第三人 ( 尤其是善意的受讓人 ) 的利益也得不到切實(shí)的保護(hù)。例如我國(guó)繼承法第 2 條規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時(shí)取得被繼承人的遺產(chǎn)房屋所有權(quán)，而不是房管部門(mén)進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。我國(guó) ( 城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法 ) 第 10 條規(guī)定：“新建房屋應(yīng)于竣工后 3 個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)辦理所有權(quán)登記。”如果建房人在辦理登記后才能取得新建房屋的所有權(quán)，那么在建房人申請(qǐng)之前，新建房屋的所有權(quán)屬于誰(shuí)，將很難解釋。五、不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)的問(wèn)題我國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法規(guī)定，房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)而變更登記時(shí)，需要在三個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)變更登記。在這三個(gè)月內(nèi)，買(mǎi)受

10、人支付價(jià)金的行為如果缺乏證據(jù)，而出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)時(shí)，出賣(mài)人無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任( 因合同不是生效合同，以登記生效 ) ，買(mǎi)受人難以獲得合同法的救濟(jì)。這無(wú)疑會(huì)助長(zhǎng)欺詐行為。新型交易方式 房屋分期付款買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人在買(mǎi)受人支付完全部?jī)r(jià)款之前，得保留房屋的所有權(quán)。在買(mǎi)受人付清全部?jī)r(jià)款之前，不能辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，如果據(jù)此認(rèn)定合同無(wú)效，則無(wú)異于禁止分期付款買(mǎi)賣(mài)。這些均有害于商業(yè)信用的培育和市場(chǎng)交易秩序的維護(hù)。擔(dān)保法第 41 條規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，這條規(guī)定是不科學(xué)的，實(shí)踐中有很大的負(fù)效應(yīng)，難以實(shí)現(xiàn)立法的價(jià)值。因?yàn)榈盅汉贤皇窃诋?dāng)事人間產(chǎn)生設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)債務(wù)合同，它成立乃至生效時(shí)，抵押權(quán)尚未產(chǎn)生。登

11、記請(qǐng)求權(quán)，是指登記權(quán)利人所享有的請(qǐng)求登記義務(wù)人協(xié)助其進(jìn)行登記的權(quán)利。所謂登記權(quán)利人是指因登記而受利益之人，如抵押權(quán)人、房地產(chǎn)買(mǎi)受人，也包括注銷(xiāo)登記中的抵押人、物上保證人等。在義務(wù)人拒絕協(xié)助登記時(shí)，權(quán)利人可訴請(qǐng)法院強(qiáng)制義務(wù)人履行登記的義務(wù)。賦予權(quán)利方登記請(qǐng)求權(quán)是必要的，如此才會(huì)保障其利益，使其不致因義務(wù)人怠于辦理登記而受損失。我國(guó)現(xiàn)行法的規(guī)定應(yīng)予以修訂，在將來(lái)的物權(quán)法中確立登記請(qǐng)求權(quán)制度，增強(qiáng)登記的法律效力，在移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)人拒不履行或怠于履行登記義務(wù)時(shí)，賦予權(quán)利人請(qǐng)求義務(wù)人履行協(xié)助登記的義務(wù)，為權(quán)利人取得物權(quán)提供法律保障。在登記出現(xiàn)瑕疵或與實(shí)質(zhì)權(quán)利內(nèi)容不符時(shí)，賦予權(quán)利人按一定程序要求更正的權(quán)利

12、，以保護(hù)真正權(quán)利人的利益，維護(hù)正常的交易鐵序。六、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的后果和責(zé)任在現(xiàn)代社會(huì)中，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。導(dǎo)致這一問(wèn)題的原因主要有： 1、因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷(xiāo)；2、登記以外的法律變動(dòng)，如表見(jiàn)繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記； 3、買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷(xiāo)，但登記尚未涂銷(xiāo)； 4、依法律規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如征收土地，但尚未辦理登記； 5、不動(dòng)產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下。在上述情況下，第三人往往難以知道真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。對(duì)于錯(cuò)誤登記，澳大利亞實(shí)行國(guó)家賠

13、償制度。登記機(jī)關(guān)用其所收取的登記費(fèi)用的一部分建立專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)基金，若因錯(cuò)誤登記而導(dǎo)致交易失敗，則由登記機(jī)關(guān)以該保險(xiǎn)基金進(jìn)行賠償。登記錯(cuò)誤的責(zé)任承擔(dān)實(shí)行的是無(wú)過(guò)錯(cuò)或推定過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，只有登記機(jī)關(guān)確能證明是申請(qǐng)人的過(guò)錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤時(shí)方能免除責(zé)任。這種做法具有借鑒意義，它在維護(hù)行政機(jī)關(guān)權(quán)威的同時(shí)也保護(hù)了申請(qǐng)人的利益。不正確登記的受害人主要是權(quán)利人自己。對(duì)不正確登記的糾正，德國(guó)民法中有兩種方式，其一是“異議抗辯登記”，其二是“更正登記”。異議抗辯登記，全稱“針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的正確性的異議抗辯登記”，指當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中關(guān)于自己的權(quán)利的記載有錯(cuò)誤時(shí)，為了緩解更正登記費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)的問(wèn)題，從而將自己對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登

14、記簿中關(guān)于自己權(quán)利登記的異議抗辯予以登記的程序。其效力在于它能賦予登記權(quán)利人異議抗辯權(quán)，使得第三人不能依據(jù)“登記的正確推定其效力”而取得不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)權(quán)利，是一種進(jìn)行更正登記之前的臨時(shí)性的應(yīng)急措施。更正登記是對(duì)不正確的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行更正的登記程序，具有封鎖后來(lái)物權(quán)變更登記的效力，進(jìn)行時(shí)必須有相關(guān)當(dāng)事人同意。在發(fā)生錯(cuò)誤登記的情況下，第三人基于登記的公信力而與登記名義人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的交易，這時(shí)第三人能否取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，尤其是善意的第三人，是否適用不動(dòng)產(chǎn)的善意取得 ?我國(guó)現(xiàn)行法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)是否使用善意取得沒(méi)有明確的規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記具有公信力，只要登記無(wú)異議，即使登記所記載的權(quán)利與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不符，因相信

15、登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，所取得的利益仍受法律保護(hù)。最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 <中華人民共和國(guó)民法通則 >若干問(wèn)題的意見(jiàn)第 89 條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，一般認(rèn)定為無(wú)效，但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”這條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。由此可見(jiàn)，我國(guó)實(shí)際上已經(jīng)有限度地承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的前提是第三人的物權(quán)取得必須是完全正當(dāng)?shù)模?1、第三人已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記； 2、第三人必須基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴而從物權(quán)人處取得物權(quán)，并且須為善意。只要第三人取得的是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記的物權(quán)就可以認(rèn)定第三人是善意的。對(duì)此，不要求第三人實(shí)際閱覽不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不要求第三人盡審慎義務(wù)了解登記的正確性，但是如果他人舉證證明第三人明知登記錯(cuò)誤而取得不動(dòng)產(chǎn)即為主觀惡意，不能受保護(hù)；3、第三人根據(jù)法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，若