房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃納稅籌劃是隨著市場 經(jīng)濟 運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的 發(fā)展 前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資

2、過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4 月底的央行宣布加息；5 月份的 “國六條 ”出臺， 隨后國六條細則、限制外資炒樓， 乃至剛剛出臺的強征個稅的108 號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融 政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的 20% 左右上升為 30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股

3、成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結(jié)合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關 向農(nóng)村義務教育的捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所 +（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準予全額扣除。 用于公益、救濟性捐贈的扣除標

4、準是在年度應納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結(jié)合一起做。另外，對于企業(yè)當年業(yè)務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規(guī)定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構(gòu)上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基

5、本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務機關審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。 最高標準分別按工資總額的20%、 6%和 2%計算扣除。 企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。利用預繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收 。就有進一步籌劃的空間。 而計算、繳納企業(yè)所得稅的 “應納稅所得額 ” 是以會計利潤為基礎計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結(jié)束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數(shù)預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問

6、題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標準。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務總局規(guī)定：企業(yè)在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金， 在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動， 創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。房地產(chǎn)素有 “春節(jié)七日 ”、“五一黃金周 ”、“金九銀十 ” 的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005 年 5 月黃金周舉行盛大開盤儀式， 配合這次活動， 策劃部分在4 月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一 ”期間，顧客紛至沓來，各銷售

7、人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費600000 元，加班費及傭金85000 元，業(yè)務招待費超支 15000 元。該企業(yè)應納所得稅適用稅率為33%。則該企業(yè) 5 月份應納稅所得額減少（60000085000 15000） 700000（元）。少預繳企業(yè)所得稅：700000×33% 231000（元）這部分少預繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足。可見，納稅義務的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行稅務籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準

8、住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的 20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1 億元，豪華住宅的銷售額為 5000 萬元。按稅法規(guī)定 計算的可扣除項目金額為1.15 億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8500 萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000 萬元。

9、1、如果不分開核算（納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應繳納土地增值稅為：增值額與扣除項目金額的比例為：（1500011500）÷11500×100% 30.43%適用 30%稅率。應繳納土地增值稅（15000 11500）×30% 1050（萬元）2、如果分開核算（納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應繳納土地增值稅為：普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10000 8500）÷8500×100% 17.65%增值額與可扣除額低于 20%，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（ 5000-3000 ）÷3000×100% 66.67%適用 40%稅率。應繳納土地增值稅=（5000 3000）×40% 3000×5% 650（萬元）分開核算合計共交650 萬元，比不分開核算交1050 萬元少交 400 萬元。房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進