估價師考試標(biāo)準(zhǔn)答案

1、2003年房地產(chǎn)基本制度與政策標(biāo)準(zhǔn)答案一、 單選題1C2C3D4D5C6C7D8A9D10B11C12C13B14D15D16C17D18D19B20B21C22C23D24D25B26C27D28C29B30A31C32A33B34B35A36C37A38C39D40D二、 多選題1A、D、E2A、B、D3A、B、C4A、B、D5B、D6A、B、E7A、C、E8C、E9A、C、D10A、D、E11A、C12B、C、D13B、C、D、E14A、C、D、E15A、B、D三、 判斷題1 2 ×3 ×4 5 ×6 ×7 ×8 9 10 11 

2、5;1213 ×14 ×15 16 17 ×18 ×19 ×20 ×21 22 23 24 ×25 26 ×27 ×28 ×29 30 ×31 32 ×33 34 35 ×36 ×37 38 39 ×40 四、 綜合分析題1D2A、B、D3A4B5A、C、D6B7C8A9A、D10B11B12D13D14B15B、D2003年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理標(biāo)準(zhǔn)答案一、 單選題1D2A3D4A5B6B7A8C9D10B11C12A13C14B15A16B17

3、D18B19A20A21A22A23B24B25C26A27A28A29C30D31B32B33B34A35A二、 多選題1A、B、C2A、B、C3A、B、C、D4B、D5A、B6A、B7A、B、C、D8A、C、D、E9B、C、D、E10A、B11A、B、D12A、B、C、D13A、B、C、D14C、D、E15A、B、C、D三、 判斷題12×3×45×67×8×910×111213×1415四、計算題（一）、第一種解法1購買商業(yè)店鋪的總投資：18000×601080000（元）2購買商業(yè)店鋪的自有資金：108000

4、0×30%324000（元）3購買商業(yè)店鋪的抵押金額：1080000×70%756000（元）4抵押貸款還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=P×i/1-(1+i)-n=756000×6.81%/1-(1+6.81%)-10=106693.99（元）5稅前現(xiàn)金回報率：324000×12%38880（元）6最低凈經(jīng)營收入：106693.9938880145573.99（元）7毛租金收入：145573.99÷75%194098.65（元）8最低月租金單價：194098.65÷（12×60）269.58（元

5、/平方米）第二種解法（按照單價的思路）：1購買商業(yè)店鋪的單價：18000元/平方米2購買商業(yè)店鋪的自有資金：18000×30%5400（元/平方米）3購買商業(yè)店鋪的抵押金額：18000×70%12600（元/平方米）4抵押貸款還本額：i=1.5%+5.31%=6.81%A=P×i/1-(1+i)-n=12600×6.81%/1-(1+6.81%)-10=1778.23（元/平方米）5稅前現(xiàn)金回報率：5400×12%648（元/平方米）6最低凈經(jīng)營收入：6481778.232426.23（元/平方米）7毛租金收入：2426.23÷75%

6、3234.97（元/平方米）8最低月租金單價：3234.97÷12269.58（元/平方米）注：1列出公式：A=P×i/1-(1+i)-n，未計算或計算錯誤；2列出公式：毛租金凈經(jīng)營收入經(jīng)營費(fèi)用，未計算或計算錯誤；3列出公式：現(xiàn)金回報率（凈經(jīng)營收入抵押貸款額）/初始現(xiàn)金投入（或首付款），未計算或計算錯誤。（二）、第一種解法（按照現(xiàn)金流入流出分項(xiàng)）：1、現(xiàn)金收入現(xiàn)值：(1)租金收入現(xiàn)值：A1÷(i-s)×1-（1+s）n/（1+i）n=150×12×50÷(12%-2%)×1-（1+2%）10/（1+12%）10=5

7、4.6765(萬元)(2)轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：X÷(1+12%)1O(公式中X為屆時轉(zhuǎn)售收入)2、現(xiàn)金流出(1)定金：5×（1+12%）5.6（萬元）(2)追加首付款：11.5萬元(3)貸款償還：總房價：50×1.155（萬元）貸款額：55（5+11.5）38.5萬元年還款額：A=P×i/1-(1+i)-n=38.5×6.5%/1-(1+6.5%)-10=5.3555（萬元）折現(xiàn)值：P=A÷i×1-(1+i)-n=5.3555÷12%×1-(1+12%)-10=30.3598(萬元)(4)出租成本：出租成本A&

8、#247;i×1-(1+i)-n 3÷12%×1-(1+12%)-1016.9507（萬元）(5)裝修費(fèi)用：裝修費(fèi)用6×(1+12%)-10 1.9318(萬元)3、轉(zhuǎn)售價格：令凈現(xiàn)值為0，即（CI-CO）t（1+FIRR）t0，則有：54.6765X÷(1+12%)1O5.611.530.259816.95071.93180X=35.9216 （萬元）轉(zhuǎn)售單價為：35.9612÷500.7184（萬元/平方米）第二種解法（按照年份的順序列出現(xiàn)金流）得分項(xiàng)目與第一種解法相同。2003年房地產(chǎn)估價理論與方法標(biāo)準(zhǔn)答案四、 單選題1C2A3

9、C4B5A6C7C8C9A10C11B12B13B14C15B16A17D18A19C20B21C22B23C24C25D26C27A28B29C30A31C32B33B34A35B五、 多選題1B、C、D、E2A、B、C、D3A、B、C、D4A、B5A、C、D、E6A、D7C、D8A、C、E9B、C、D 10A、C、D、E11A、B、D12A、B、D13B、D14A、B、E15B、C、D、E六、 判斷題12×34×567×8×9×10×11×12×13×1415四、計算題1、解：該項(xiàng)目總市場價值可由各部

10、分市場價值之和求得，各層建筑面積為1000m2。項(xiàng)目正常經(jīng)營第一層每年可獲凈收益1000×40%×75%×90%×60×12=19.44（萬元）二、三層歸屬于房地產(chǎn)的凈收益2×1000×70%×8500-10000000-2×1000×70%×600=106（萬元）一、二、三層年合并可產(chǎn)生收益19.44+106=125.44（萬元）其47年經(jīng)營期收益價格：V1=( 萬元)或：第一層47年經(jīng)營期收益價格：（萬元）第二、三層47年經(jīng)營期收益價格；（萬元）第4層每年凈收益1000&

11、#215;70%×50×12-80000=34（萬元）其47年經(jīng)營期收益價格：V2=( 萬元)510層辦公樓部分年凈收益6×20×1800×12×80%×（1-10%）=186.624（萬）其47年經(jīng)營期收益價格：V3=( 萬元)1124層商品住宅市場售價總計為：V4=14×1000×4000=5600（萬元）所求該房地產(chǎn)合計市場價為：V1 +V2 +V3 +V4 =1240.17+413.59+2555.18+5600=9808.94（萬元）2、解：算法一：（1）通過對五宗交易實(shí)例分

12、析可知，實(shí)例B屬于急于購賣情況，其交易情況修正超過20%，不可作為可比實(shí)例。交易實(shí)例D的交易日期是2001年3月31日，距估價時點(diǎn)較遠(yuǎn)，且2001年3月31日至2002年1月1日該類住宅樓的市場價格變動情況未知，所以交易實(shí)例D不可作為可比實(shí)例。交易實(shí)例A、C、E均可作為估價對象的可比實(shí)例。（2）交易實(shí)例的交易日期修正系數(shù)為：A：（1+1%）4=1.0406C：（1+1%）4=1.0406E：（1+1%）3=1.0303（3）各交易實(shí)例的交易情況修正系數(shù)為：A：C：E：（4）各交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實(shí)例的比準(zhǔn)價格為：A：5100×1.0406×

13、;0.9804×1.0204=5309.18（元/）C：5200×1.0406×1×0.9901=5357.55（元/）E：5000×1.0303×1.0309×1=5310.68（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5309.1+5357.7）÷3=5325.77（元/）算法二：（4）各交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實(shí)例的比準(zhǔn)價格為：A：5100×1.0406×0.9804×1.0629=5530.31（元/）C：5200×1.0406

14、15;1×0.9713=5255.82（元/）E：5000×1.0303×1.0309×1.0001=5311.21（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5330.31+5255.82+5311.21）÷3=5365.78（元/）算法三：（4）各交易實(shí)例的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為：A：C：E：（5）各交易實(shí)例的比準(zhǔn)價格為：A：5100×1.0406×0.9804×1.0638=5535.00（元/）C：5200×1.0406×1×0.9709=5253.66（元/）E：5000

15、15;1.0303×1.0309×1=5310.68（元/）（6）估價對象住宅樓的評體價格為：（5535.00+5253.66+5310.68）÷3=5366.45（元/）算法一：可比實(shí)例A：VA=5100×（1+1%）4×（元/）可比實(shí)例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/）可比實(shí)例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5309.1+5357.5+5310.7）÷3=5325.77（元/）算法二：可比實(shí)例A：VA=5100×（1+1%）4&#

16、215;（元/）可比實(shí)例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/）可比實(shí)例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5530.42+5255.64+5311.36）÷3=5365.81（元/）算法三：可比實(shí)例A：VA=5100×（1+1%）4×（元/）可比實(shí)例C：VC=5200×（1+1%）4×（元/）可比實(shí)例E：VE=5000×（1+1%）3×（元/）估價對象住宅樓的評估價格為：（5535.13+5253.53+5310.83）÷3=536

17、6.50（元/）若可比實(shí)例例超過3項(xiàng)，則按前3項(xiàng)選擇判卷。2003年房地產(chǎn)估價案例與分析標(biāo)準(zhǔn)答案一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的括號下。）（一）答題要點(diǎn)：1公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的定義即在公開市場上最可能形成的價格或類似含義2成本法中的主要參數(shù)：土地取得費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、專業(yè)管理費(fèi)用、利潤率3收益法中的主要參數(shù)：潛在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、運(yùn)營費(fèi)用、資本化率4假設(shè)開發(fā)法中的主要參數(shù)：未來開發(fā)完成后的價值、建筑安裝工程費(fèi)用、利潤率（或折現(xiàn)率）、工期5以上參數(shù)均應(yīng)采用客觀合理的（正常的）、社會平均水平的（二）答題要點(diǎn)：1選用成本法、收益法和比較法中任兩種的2

18、將兩種估價方法的結(jié)果進(jìn)行綜合分析后確定最終估價值3收益法、市場比較法中商業(yè)、辦公用房應(yīng)分別評估4答：選用成本法時，地價構(gòu)成中不含土地使用權(quán)出讓金答：或評估完全產(chǎn)權(quán)條件的價值，然后扣除需補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金答：說明劃撥土地部分的房地產(chǎn)價值不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金價值5收益法中土地使用年限應(yīng)采用該類出讓土地法定最高年限，并從估價時點(diǎn)起計（三）1現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況（物質(zhì)實(shí)體、區(qū)位和權(quán)益）資料2規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件或詳規(guī)（或拆遷新建或改建的合法的最佳方案）（或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）3該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢）（或租金、售價水平）（或經(jīng)營期的現(xiàn)金流）資料4該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用（或建

19、造成本費(fèi)用）5相關(guān)稅費(fèi)6貸款利率7該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平8該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用9市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用10該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)二、單項(xiàng)選擇題（共2小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙相應(yīng)的括號內(nèi)。）1D2B3C4C5B6B7D8D9D10D三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處，（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分。）1“估價時間”用語錯誤，應(yīng)為估價時點(diǎn)2缺少估價原則3估價方法中缺少選用的估價方法的定義4未分析租金水平的變化趨勢51層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響63層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響76層有效毛收入計算錯，未考慮使用面積系數(shù)0.758年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)