農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)變動(dòng)——以法院裁判引起的物權(quán)變動(dòng)為視角(一)

1、精品文檔農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)變動(dòng) 以法院裁判引起的物權(quán)變動(dòng)為視角 ( 一)我國(guó)物權(quán)法第 28 條確定了基于法院法律文書而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形。此規(guī)定從宏觀上考慮了法院在解決糾紛中可能對(duì)資源進(jìn)行重新分配的實(shí)際情況， 很好地緩和了物權(quán)變動(dòng)公示要件主義過于嚴(yán)格的缺憾，值得肯定。但從微觀層面看，因法院裁判而引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)在適用于具體法律問題時(shí)則需要各別考察。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)變動(dòng)問題，就是其中之一。 一、基礎(chǔ)與前提： 農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的原始?xì)w屬 （一）農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的界定農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是近幾年網(wǎng)絡(luò)上最為流行的詞匯之一，但對(duì)于什么是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房，大眾的理解并不完全一致，只有一個(gè)共識(shí)就是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不能上市流通

2、， 買賣農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房是違法的。從現(xiàn)有的使用 “農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房 ”的不同語(yǔ)境看，該詞匯至少有以下幾種意義：一是指在農(nóng)村集體土地上建造的房屋；二是指在農(nóng)村建設(shè)用地上建造的房屋；三是在農(nóng)村集體建設(shè)用地上由鄉(xiāng) ( 鎮(zhèn) ) 政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)制作房屋權(quán)屬證書或者干脆沒有房屋權(quán)屬證書的房屋。前述三種理解，其范圍的寬窄程度各不相同，需要分別加以考察。依土地管理法第 4 條，我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管制制度， 土地被分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地三部分，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房只能是在農(nóng)村集體的建設(shè)用地上建設(shè)的房屋，如果在農(nóng)村的農(nóng)用地上建設(shè)房屋，將被作為違法建筑而拆

3、除。因此，在農(nóng)用地上建造的房屋不能屬于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的范圍，前述第一種理解有誤。集體建設(shè)用地是指非農(nóng)業(yè)目的的土地，。1歡迎下載精品文檔主要包括宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)用地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公益事業(yè)用地及鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施用地。 1 據(jù)此，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建設(shè)房屋主要有三種情況：其一，是在農(nóng)村村民的宅基地上建造的農(nóng)戶自住房屋，簡(jiǎn)稱農(nóng)戶自住房；其二，是在鄉(xiāng)村企業(yè)事業(yè)單位建設(shè)用地上為了集體利益或進(jìn)行經(jīng)營(yíng)而建造的房屋，2 簡(jiǎn)稱鄉(xiāng)村企事業(yè)單位用房；其三，是在農(nóng)村城市化過程中成片開發(fā)的用于農(nóng)民自住并在一定程度上違法對(duì)外（本集體經(jīng)濟(jì)組織以外）銷售的樓房，簡(jiǎn)稱農(nóng)村住宅樓。這三類房屋雖然用途有所不同，但均因其所占的集體土地使用權(quán)

4、不得轉(zhuǎn)讓，也沒有政府房屋管理部門核發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證，從而不能進(jìn)入房屋買賣市場(chǎng)進(jìn)行自由流通， 3 這是其本質(zhì)特征。而這一特征使得它們與城市商品房可以完全自由流通的特點(diǎn)相比， 具有保護(hù)力度 “小”的弱勢(shì)，故而被形象地稱為 “小產(chǎn)權(quán)房 ”。某些情況下， 這種房屋即使有權(quán)屬證書，但也沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故又稱之為 “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 ”。前述第三種理解不能完全涵蓋具備上述本質(zhì)特征的所有對(duì)象，是不周延的。因此，所謂農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房在前述第二種意義上理解才是正確的。（二）農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)歸屬在物權(quán)法領(lǐng)域確定物權(quán)的變動(dòng)需要首先確定靜態(tài)的物的歸屬關(guān)系，物權(quán)的歸屬是動(dòng)態(tài)的物權(quán)變動(dòng)的

5、前提，只有從靜態(tài)角度確定了物的原始主體，動(dòng)態(tài)的物權(quán)變動(dòng)才有意義。對(duì)于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房而言，現(xiàn)有的法律和政策都是限制其流通的。一般而言，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房只能在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行流通，而不能向外轉(zhuǎn)讓。但是，這種對(duì)流轉(zhuǎn)的限制，并不是對(duì)農(nóng)村。2歡迎下載精品文檔小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)的限制，時(shí)下有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房就是沒有產(chǎn)權(quán)，4 是對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的誤解。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)主體因其用途的不同而有所不同。根據(jù)前面的論述可知，實(shí)踐中的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房包括三種，即農(nóng)戶自住房、農(nóng)村住宅樓、鄉(xiāng)村企事業(yè)單位用房。我國(guó)物權(quán)法第30 條規(guī)定，因合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。這表明，依合法建造等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的，

6、不需要登記就可直接發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，就農(nóng)戶自住房而言，申請(qǐng)了宅基地并在其上建造房屋的農(nóng)戶就是其權(quán)利主體。 盡管農(nóng)村宅基地不能算做遺產(chǎn)，不能繼承，但根據(jù) “地隨房走 ”的原則，繼承人對(duì)宅基地上所建造的房屋的繼承將會(huì)導(dǎo)致其對(duì)宅基地的繼承。 5 因此，當(dāng)該農(nóng)戶的戶主死亡后，該房屋及其占用的宅基地使用權(quán)的物權(quán)將歸屬于其繼承人。就農(nóng)村住宅樓而言，主要有兩種情況。一種是舊村改造過程中，村內(nèi)原有的農(nóng)戶自住房被拆除，在原自住房的宅基地上由村委會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、符合村鎮(zhèn)的土地利用總體規(guī)劃并且取得相關(guān)審批的僅用于農(nóng)民居住的樓房，這種農(nóng)村住宅樓在分配或出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民之前，其物權(quán)歸屬于村集體經(jīng)濟(jì)組織，由村

7、民委員會(huì)統(tǒng)一行使權(quán)利。在分配或出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民之后，則各個(gè)農(nóng)戶對(duì)其分配或購(gòu)得的房屋享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。 另一種是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)以 “舊村改造 ”的名義單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的除用于本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民居住外還向外銷售的樓房，這種農(nóng)村住宅樓只要符合鄉(xiāng)村的土地利用規(guī)劃，并且取得了相關(guān)的審批，在分配或出售給本集體經(jīng)濟(jì)。3歡迎下載精品文檔組織農(nóng)民后，由各個(gè)農(nóng)戶對(duì)其分配或購(gòu)得的房屋享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。向外銷售的部分則因這種買賣行為違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。因此，這些違法向外銷售的樓房其物權(quán)仍然歸屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟(jì)組織， 并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會(huì)統(tǒng)一行使權(quán)

8、利。就鄉(xiāng)村企事業(yè)單位用房而言，其用地和建設(shè)只要經(jīng)過合法的規(guī)劃審批，其物權(quán)都應(yīng)歸屬于相應(yīng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、學(xué)校等企業(yè)事業(yè)單位。二、穿行于不變與可變之間：基于法院裁判的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)變動(dòng)的范圍農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房除了在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部通過法律行為進(jìn)行轉(zhuǎn)讓從而產(chǎn)生物權(quán)的變動(dòng)外，還有一些物權(quán)變動(dòng)是非基于法律行為做出的，基于法院的法律文書所生的物權(quán)變動(dòng)即其著例。因?yàn)檗r(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的限制流通，故而基于法院法律文書發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形就顯得比基于買賣、互易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形更有意義。 （一）據(jù)以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法院法律文書的范圍基于法院法律文書發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)就是法院的生效法律文書。 人民法院作出的法律文書包

9、括判決、 裁定、決定、調(diào)解書以及各種命令、通知等。其中，只有判決、裁定有可能從公法的層面對(duì)當(dāng)事人的利益做出重新分配，因此，這里的生效法律文書也主要是指生效判決、裁定。判決又可以分為給付判決、確認(rèn)判決和形成判決。一般認(rèn)為，能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)的法律文書限于法院作出的形成判決。 6 所謂形成判決，又稱變更判決，是指變更或者解除雙方當(dāng)事人之間某種既存的民事法律關(guān)系的判決， 7 如分割共有財(cái)產(chǎn)的判決等。由于物權(quán)變動(dòng)是物權(quán)在權(quán)利主體之間的重大變更，是。4歡迎下載精品文檔對(duì)當(dāng)事人之間既有的利益格局進(jìn)行的重新調(diào)整，形成判決恰恰能起到這種效果。而確認(rèn)判決是對(duì)既有利益格局的確認(rèn)，給付判決是對(duì)現(xiàn)存利益格局的落實(shí)和

10、鞏固，他們二者都不會(huì)改變現(xiàn)有的利益格局，不可能在當(dāng)事人之間重新進(jìn)行利益分配。因此，只有形成判決才可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。關(guān)于調(diào)解書能否引起物權(quán)變動(dòng)的問題，有人認(rèn)為，調(diào)解書雖然與確定判決有同一效力，但就物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)所作的調(diào)解，尚無(wú)與形成判決同一的形成力，因此，不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。 8 其實(shí)，調(diào)解書之所以不具有形成力，其深層次原因在于調(diào)解的性質(zhì)。從我國(guó)立法、司法、法律理論及國(guó)民法律意識(shí)和法律素養(yǎng)的特殊背景看，訴訟中的調(diào)解具有當(dāng)事人處分行為的私法性和法院審判行為的公法性這兩重屬性。其中，私法性應(yīng)居于主導(dǎo)地位。9 這就決定了調(diào)解書在很大程度上有當(dāng)事人意思自治的因素。可以說，依調(diào)解書而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)與

11、依當(dāng)事人法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)靠得更近，而與基于法院形成判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)離得更遠(yuǎn)。從這一意義上講，調(diào)解書的確不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。法院制作的裁定通常情況下也不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。從實(shí)務(wù)來看，能夠直接引起物權(quán)變動(dòng)的裁定主要是執(zhí)行程序中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和有登記的特定動(dòng)產(chǎn)拍賣時(shí)所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。 10 依據(jù)該拍賣成交裁定或以物抵債裁定取得的小產(chǎn)權(quán)房，其上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，依據(jù)該裁定取得小產(chǎn)權(quán)房有類似于物權(quán)取得方式中的原始取得的效力，11 與基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)不同。5歡迎下載精品文檔（二）法院裁判導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)變動(dòng)的情形其一，離婚判決中對(duì)共同共有的農(nóng)村小產(chǎn)

12、權(quán)房所作的分割。隸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民自住房或住宅樓都屬于小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)農(nóng)民離婚時(shí)必然會(huì)面臨作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的小產(chǎn)權(quán)房的分割。經(jīng)由法院的離婚判決，原屬夫妻共同共有的小產(chǎn)權(quán)房將確定地發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。其二，法定繼承糾紛中對(duì)作為遺產(chǎn)的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的分割判決。繼承有遺囑繼承和法定繼承之分，當(dāng)事人因遺囑繼承發(fā)生糾紛涉訴時(shí)，只要遺囑是有效的，法院根據(jù)遺囑所作的分割遺產(chǎn)的判決實(shí)際上是對(duì)遺囑確定的新權(quán)利人的確認(rèn)而已，此種判決不構(gòu)成對(duì)法律關(guān)系的變更或消滅，因而不屬于因形成判決所導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。當(dāng)數(shù)個(gè)同一順序法定繼承人因法定繼承發(fā)生糾紛涉訴時(shí)，法院將依據(jù)繼承法的相關(guān)規(guī)定對(duì)數(shù)個(gè)同一順序繼承人所共同共有的小產(chǎn)權(quán)房遺

13、產(chǎn)進(jìn)行分割，這種分割的判決也將使小產(chǎn)權(quán)房確定地發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。上述小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)法院裁判發(fā)生物權(quán)變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致其占用的宅基地也依據(jù) “地隨房走 ”的原則轉(zhuǎn)移到繼承人名下， 但這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房所占用的農(nóng)村宅基地可以作為遺產(chǎn)。在我國(guó)，宅基地能否作為自然人死亡時(shí)遺留的合法財(cái)產(chǎn)，應(yīng)以一定的時(shí)間為界，農(nóng)村應(yīng)以 1962 年為界，在此之前是遺產(chǎn)，在此之后則不是遺產(chǎn)，因?yàn)樵诖酥笸恋厥諝w了公有。 12 其三，農(nóng)民因未履行給付判決確定的義務(wù)而被申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)法院拍賣其非生活必需的小產(chǎn)權(quán)房所導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。實(shí)踐中，不少農(nóng)戶擁有不止一套小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)他不履行給付判決確定的義務(wù)時(shí)會(huì)被申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。于是法院可以依據(jù) 民事訴訟法

14、 第 220。6歡迎下載精品文檔條之規(guī)定查封其部分小產(chǎn)權(quán)房。然后，法院將對(duì)查封的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拍賣，拍賣成交后，法院做出拍賣成交裁定， 13 此裁定將導(dǎo)致該小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。其四，鄉(xiāng)村企業(yè)用房通過法院執(zhí)行程序中的拍賣成交裁定所導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)。我現(xiàn)行法允許以農(nóng)民集體所有的土地為資本要素出資， 14 如土地管理法第 60 條允許利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等。那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)過程中難免會(huì)以其建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行抵押。當(dāng)債權(quán)屆滿不能受償時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。拍賣成交后人民法院將做出拍賣成交裁定

15、，根據(jù)該裁定，小產(chǎn)權(quán)房的物權(quán)將發(fā)生變動(dòng)。此處需要注意的是， 根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第 201 條之規(guī)定，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。三、權(quán)利人與第三人利益的平衡：基于法院裁判而產(chǎn)生的小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)變動(dòng)的法律效果（一）物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力的時(shí)間依物權(quán)法第 28 條之規(guī)定，依法院裁判發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的，自法律文書生效時(shí)發(fā)生效力。但實(shí)踐中不同法律文書生效的時(shí)間不同，其引起的物權(quán)變動(dòng)的具體時(shí)間也存在差異。就地方各級(jí)法院作出的且法律允許上訴的一審判決而言，當(dāng)事人未在上訴期內(nèi)提起上訴的，上訴期限屆滿，判決即發(fā)生法律效力，因該類判決引起的物權(quán)變動(dòng)生效的時(shí)間應(yīng)為上訴期限屆滿之日。最高法院作出

16、的一審判決、中級(jí)以上法院作出的二審判決，一經(jīng)送達(dá)立即生效，故該類判決引起的物權(quán)變動(dòng)生效的時(shí)間應(yīng)為判決送達(dá)之日。此。7歡迎下載精品文檔外，根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第 29 條之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。 （二）權(quán)利人再處分限制的排除依據(jù)物權(quán)法第 31 條之規(guī)定，如果是依照法院生效法律文書取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則再處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。這被稱為 “非基于法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分的限制 ”。1

17、5 但對(duì)于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房而言，即使根據(jù)法院的生效法律文書發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，也不存在這一問題。因?yàn)榉腔诜尚袨槿〉眯‘a(chǎn)權(quán)房的，必須登記的再處分限制被排除了。這種再處分限制何以在農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的問題上就排除了呢？原因還在于物權(quán)法第 31 條之規(guī)定和小產(chǎn)權(quán)房自身的特殊性。 物權(quán)法第 31 條規(guī)定，依照法院生效法律文書享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的， 處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。該條的意思是說，如果法律沒有規(guī)定需要辦理登記的，即使未經(jīng)登記也可發(fā)生物權(quán)效力。該條中 “法律規(guī)定 ”之“法律 ”依體系解釋的方法，16 應(yīng)解釋為嚴(yán)格意義上的法律，即僅指全國(guó)人大或其常委會(huì)通過的法律而不包括法

18、規(guī)和規(guī)章。對(duì)于農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房而言，至今沒有一部全國(guó)人大或其常委會(huì)通過的法律要求其進(jìn)行物權(quán)的登記。雖然廣州市和廈門市的政府規(guī)章要求對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行物權(quán)登記，17 但這里的政府規(guī)章并非物權(quán)法第 31 條所指的 “法律 ”。因此，經(jīng)由法院裁判發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。8歡迎下載精品文檔的小產(chǎn)權(quán)房，未經(jīng)登記仍然可以再行處分。廣州市和廈門市的政府規(guī)章對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的再處分限制只具有公法上的行政管理意義，充其量是管理型強(qiáng)制規(guī)范；不具有私法上阻斷處分行為效力的意義，不是效力型強(qiáng)制規(guī)范。 18 （三）物權(quán)變動(dòng)與第三人保護(hù)我國(guó)城市房屋和農(nóng)村房屋實(shí)行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。城市房屋可以依法進(jìn)行登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，而農(nóng)村房屋的登記由于沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)的規(guī)定，各地做法不一，有的給予登記并發(fā)給產(chǎn)權(quán)證書， 19 有的則沒有建立登記制度。不論是否需要登記，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)由法院裁判而