(房地產(chǎn)管理)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題一、單項選擇題（共 35題，每題1分。）1 .房地產(chǎn)的（）是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境 而存在，就是強調了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。A適應性B對專業(yè)管理的的依賴性C位置的固定性D相互之間的影響性答案：C解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性2 .某投資者花費80萬元購一店鋪，每月凈租金收入為 1.583萬元，考慮月投資收 益率為0.8%,則（）個月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%1-1/（1+0.8%）n解得 n =653 .某項目未考慮通貸膨脹情況

2、下，其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為（）A11.38% B12.64%C15.46% D 16.22%答案：B解析：由（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd） 求得 Rr=12.64%4 .下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（）A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C 土地使用權出讓D 土地使用權轉讓答案：C解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權出讓市場5 . 一般來說，認知定價法所確定的價格（）價值定價法所確定的價格。A高于B低于C等于D高于等于答案：A解析：6 .某企業(yè)上期預測銷售量為 100萬臺，實際銷售量為 110萬臺，企業(yè)選用平滑 指數(shù)為0.8,則本期預測銷售量為（）

3、萬臺.A102B120C108D88答案:c解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087 .下列說法不正確的是 （）A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目， 該指標值應該大于 1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于1 . 2oC在國際上銀行一般要求這一比率維持在200 %以上D 一般來說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為3545 %。答案：A解析：利息備付率對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應該大于2。8 .某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為（）A P

4、 （1+i ） nB P （1+i*n ）C P*n*iD A （1+i ） n答案：B解析：Fn= P （1+i*n ）9 .某投資者以1000萬元價格購得一物業(yè)5年經(jīng)營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元（凈收益發(fā)生在年末），則該項目的財務凈現(xiàn)值為（）A 101 萬元 B 137 萬元 C 256 萬元 D 500 萬元答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/（1 + 10%）5=13710 .從房地產(chǎn)投資的角度說 ，風險是指（）A房地產(chǎn)投資結果的好壞程度B獲取預期投資收益的可能性大小C房地產(chǎn)投資項目激烈競爭程度D房地產(chǎn)開發(fā)程度答案：B解析：從房地產(chǎn)投資的角

5、度說，風險是指獲取預期投資收益的可能性大小11 .風險最大的是商業(yè)物業(yè)風險，是因為（）A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應最快和最大B商業(yè)投資的預測最難C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預測D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大答案：A解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應最快和最大12 .房地產(chǎn)開發(fā)活動可從（A投資資金量和預期收益資金C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)答案：D）兩個方面進行考察。B資金流通方式和對策D物質形態(tài)和貨幣形態(tài)解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。13 .對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括（）A銷售收入B開發(fā)利潤C成本利潤率D投資回報率答案：A解析：銷售收入

6、是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。14 .下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當?shù)囊豁検牵ǎ〢找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標如財務內部收益率等作為其分析對象。B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開 發(fā)周期內不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時要設定不確定因素的變化范圍D對項目 的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。答案：B15 .開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在（）內予以核實，給予確認或者提出修改意見。A10日 B15日C1個月 D2個月答案：C解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1

7、個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。16 .個人住房抵押貸款期限可長達（）年。A 10 B 20 C 30 D 50答案：C解析：個人住房抵押貸款期限可長達30年。17 .關于貸款擔保說法錯誤的是（）A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對 貸款本息的償還提供的一種保證。B貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質押三種形式。答案：B解析：貸款的擔保人不能取代借款人的信用狀況。18 .（）的建筑規(guī)模一般都在3萬H以上，服務人口在30萬人以上，年營業(yè)額在5億元以上。A市級購物中心B區(qū)購物商場C居住區(qū)商

8、場D鄰里服務性商店答案：A解析：市級購物中心的建筑規(guī)模一般都在3萬H以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市，服務人口在 30萬人以上，年營業(yè)額在 5億元以上。19 . a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果,以上調查步驟順序正確的是（）A abedB bacdC cabdD aebd答案：D解析：應明確調查的步驟。20 .申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程 項目合同價的（）。A20% B 30% C 50%D60%答案：C解析：申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的50% o）調查21 .在對消費者

9、購買行為進行調查時，不涉及下列（A消費者類別B消費者社會階層分布C消費者購買能力D消費者購買習慣答案：B解析：消費者社會階層分布為經(jīng)濟環(huán)境調查的內容。22 .研究機構對居民需求住宅戶型抽樣調查結果表明，70%以上的家庭認為（）平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復的不必要功能。A60-80B80-100答案：C解析：70%以上的家庭認為23 .在房地產(chǎn)市場的分類中A 土地使用權轉讓市場C 土地使用權出讓市場答案：BC80-120D100-14080-120 平米建筑面積的戶型較為合適。，二級市場是指（）B新建商品房租售市場D 土地使用權出讓和新建商品房租售市場解析：二級市場是指新建

10、商品房租售市場24 .某筆存款額為1000元，復利計息，每季計息一次，一年后本利和為1125.51 元，則其名義利率為（）A12%B12.55%C12.68%D12.45%答案：A解析：各義利率為 12%,實際利率為12.55%25 .某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項投資的經(jīng)營收入扣除運營費用和抵押 貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2. 8萬元，該項投資年稅為0.6萬元，則該項投資的稅后現(xiàn)金回報率為（）oA 4.7%B7% C 11%D14%答案：C解析：（2 . 8-0.6） /20 X 100 %= 11 %26 .

11、借款期內內任意償還本息，到期末一次還清，這種還本付息的方式為（）A等額還本付息法B菲爾德法C汽球法D還款常數(shù)法答案：C解析：這種方式叫作汽球法.27 .經(jīng)濟評價選擇評價標準類基礎參數(shù)，其指標不包括（）A基準收益率B目標成本利潤率C目標投資利潤率D目標財務杠桿比率答案：D解析：財務杠桿比率融資相關參數(shù)28 .某土地面積為 4 000 2,建筑容積率為5.5,規(guī)劃建筑覆蓋率為 60 %,樓高 14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓（均為標準層）則標準層每層 建筑面積為（）.A 1000 m2 B1240 m2 C22000 m2 D1800 m2答案：B解析：（4 000 X 5 . 5

12、 4 000 X 60 %X 4） /10 = 1 240（ m2）29 . 一般說來，標準方差越小，投資風險（）A越小 B越大C越難控制D越難估算答案：A30 .在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（）的主要工作內容。A會計師 B經(jīng)濟師C估價師D工程師答案：C31 .名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是（）A當每年計息周期數(shù) m>1時，實際利率小于名義利率B當每年計息周期數(shù) m=1時，實際利率等于名義利率C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大答案：A解析：當每年計息周

13、期數(shù)m>1時，實際利率大于名義利率32 .監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于（）的工作內容.A物業(yè)管理B設施管理C資產(chǎn)管理D組合投資管理答案：D33 .房地產(chǎn)投資信托按（）的不同，可以分為傘型合伙和多重合伙。A權益類型B抵押方式C投資業(yè)務D信托性質答案：D34 .編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和（）A網(wǎng)絡圖法B表格法C竣工圖法D坐標圖法答案：A解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡圖法35 .判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績，關鍵要看其（）A共代理了多少項目B代理成交額是多少C人員素質D代理的成功率有多大答案：D解析：判斷物業(yè)代理公司已往的

14、業(yè)績，關鍵要看其代理的成功率 .二、多項選擇題（共 15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得Oo 5分。）1 .房地產(chǎn)投資也有缺點，這些缺點表現(xiàn)在（）A變現(xiàn)性差B投資額巨大C投資回收周期長D需要專門的知識和經(jīng)驗E具有過人的膽量和風險承擔精神。答案：ABCD解析：不包括E項。2 .銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（）因素A抵押物的流動性B貸款期限的長短C通貨膨脹的預期D貸款企業(yè)的信用等級E所處的市場條件答案：ABCE解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。3 .金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（）oA企

15、業(yè)資信等級B項目基本情況C市場分析結果D財務評價指標E貸款擔保方式答案：BCD解析：金融機構對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括項目基本情況、 市場分析結果、財務評價指標4 .寫字樓租賃合約中租金的調整幅度可參考（）確定。A消費價格指數(shù)B商業(yè)零售價格指數(shù)C上證價格指數(shù)D建安工程價格指數(shù)E中房價格指數(shù)答案：AB解析：主要考慮以上兩種因素。5 .對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為（）方面。A銷售收入B物業(yè)增值C減少納稅D股權增加E租金答案：BCDE解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減 少納稅、股權增加等四個方面。6 .對收益性物業(yè)來說，空置率提

16、高將會導致（）等后果。A租金收入減少B附加支出增加C物業(yè)資本價值下降D運營成本下降E租客要求更大的租金折扣答案：ACE解析：對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導致租金收入減少和物業(yè)資本價值下 降以及租客要求更大的租金折扣等后果。7 .投資者可以控制的風險包括 （）A利率風險B政策性風險C資本價值風險D持有期風險 E比較風險答案：CDE解析：AB屬于系統(tǒng)風險.8 .居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑，包括（）等。A普通住宅B公寓 C別墅D客棧 E酒店答案：ABC解析：客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。9 .房地產(chǎn)市場的功能有（）A配置存量房地產(chǎn)資源和利益B指導供給以適應需求的變化C指導政府制訂科學的土地供給

17、計劃D引導需求適應供給條件的變化E顯示房地產(chǎn)市場需求的變化。答案：ABCDE10 .確立施工中控制質量的具體措施，主要包括（）方面A對各項施工設備、儀器進行檢查，特別是校準各種儀器儀表，保證在測量、計 量方面不出現(xiàn)嚴重誤差。B控制混凝土質量C對對工程中的配套設備進行檢驗。D對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法E關注各項工程的工作量。答案：AB D解析：不包括C、E11 .下列說法不正確的是（）A房地產(chǎn)項目中兩稅一費指營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加B營業(yè)稅稅額=應納稅銷售 （出租）收入X稅率C城市建設維護稅額=應納稅銷售（出租）收入x稅率D教育費附加=應納稅銷

18、售 （出租）收入x稅率E現(xiàn)行營業(yè)稅的稅率為 3%答案：CDE解析：城市建設維護稅和教育費附加為營業(yè)稅稅額的7 %和3%o營業(yè)稅稅率現(xiàn)為5% o12 .分析市場趨勢的方法主要有：（）A購買者意圖調查法B銷售人員意見綜合法C專家意見法D時間序列分析法E相關分析法答案：AB C D E13 .按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)（）的模式。A同質偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好E心理偏好答案：ACD解析：三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。14 .盈虧平衡分析的基本方法是建立（）之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。A銷售收入與成本B銷售收入與費用C

19、成本與產(chǎn)量D利潤與成本E銷售收入與銷量答案：CE解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系15 .財務評價的輔助報表包括（）A損益表 B總投資估算表C資產(chǎn)負負債表D經(jīng)營成本表E借款償還表答案：BDE解析：AC為基本報表。三、判斷題（共15題，每題1分，用，表示正確，用X表示錯誤，不答不得分， 判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1 .房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資。答案：X解析：購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資屬于直接投資。2 .房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)答案

20、：V3 .在置業(yè)投資中，運營費用比率越高，則預示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低 抗風險的能力越弱答案：V4 .多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，影響時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。答案：x解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。5 .投資機會研究，也稱為預可行性研究，主要任務是對投資項目或投資方向提出 建議。答案：X解析：初步可行性研究也稱為預可行性研究。6 .為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。答案：X解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應對承租人進行選擇。7 .開發(fā)項目成本費用中，財務費用是指企業(yè)財務部門所發(fā)生

21、的各項費用，包括財 務人員工資、辦公費、銀行利息等。答案：X解析：財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款的利息。8 .投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階 段則滯后于市場自然周期的變化。答案：X解析：正好相反。9 .市場趨勢分析方法中，相關分析法是用相關分析的理論判斷銷售量與其它因素 相關的性質和強度，從而作出預測，這種方法尤其適用于中、短期預測。答案：X解析：這種方法尤其適用于中、長期預測。10 .決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故合同價就是中標單位的 報價。答案：X解析：中標后，開發(fā)商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙

22、方就頃目抵合同條款達成協(xié)議。11 .雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理 形式。相互 答案：X解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式12 .資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時 間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。答案：V13 .如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們換到任何時點，變換成任何支付形 式，都是等值的。答案：V解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。14 .對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內，開發(fā)商可以在銀行的

23、監(jiān)管下預售答案：V15 .在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除. 答案：x解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除四、計算題（共 2題，每題10分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的 要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數(shù)點兩面位。）1.某酒店投資采用銀行貸款，年利率為12%,估計一年建成，交付使用后，當年可獲得凈收益50萬元，以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和，問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元？(設投資發(fā)生在年初，收益發(fā)生在年末)答案： 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為：P=A1/(i-s)1-(1+s)/(1+i)n=50/(12%-15%)1 -(1 + 15%)/(1 +12%)10)=504.27萬元該酒店總投資=50427/(1+ 12%)=450.24萬元2.某開發(fā)商以樓面地價1000元/平米購入了一宗普通住宅70年的使用權，已知建筑容積率為1.6