《美國物業(yè)管理》

1、整理課件美國物業(yè)管理整理課件概 述 美國的物業(yè)管理已有美國的物業(yè)管理已有7070年左右的歷史，年左右的歷史，其發(fā)展已其發(fā)展已日益日益成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng)，組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、比較系統(tǒng)，組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。素質(zhì)較高。美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的10%10%15%15%，全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地，全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，其中土地占產(chǎn)，其中土地占30.2%30.2%，房產(chǎn)約占，房產(chǎn)約占50%50%，房地，房地產(chǎn)投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大產(chǎn)投資占美國私人投資的一

2、半以上，其中絕大部分是住宅投資。在美國，物業(yè)管理已成為城部分是住宅投資。在美國，物業(yè)管理已成為城市建設(shè)和管理的一個重要產(chǎn)業(yè)。市建設(shè)和管理的一個重要產(chǎn)業(yè)。整理課件恭喜奧巴馬當(dāng)選美國物業(yè)恭喜奧巴馬當(dāng)選美國物業(yè)公司負(fù)責(zé)人公司負(fù)責(zé)人整理課件美國總統(tǒng)美國總統(tǒng)奧巴馬奧巴馬 小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，管理美國物業(yè)管理美國物業(yè)業(yè)主委員會業(yè)主委員會 美國美國國會國會議員議員 小區(qū)各樓層選出來的代表小區(qū)各樓層選出來的代表整理課件美國物業(yè)管理概況美國美國的的物業(yè)物業(yè)的的行業(yè)管理行業(yè)管理一般由一般由行業(yè)協(xié)會行業(yè)協(xié)會承擔(dān)承擔(dān)成立物業(yè)管理公司手續(xù)比較簡便成立物業(yè)管理公司手續(xù)比較簡便, ,只須符只須符合一些基

3、本的法定條件成立物業(yè)管理公合一些基本的法定條件成立物業(yè)管理公司手續(xù)比較簡便司手續(xù)比較簡便, ,只須符合一些基本的法只須符合一些基本的法定條件定條件行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的資格管理比較嚴(yán)格人員的資格管理比較嚴(yán)格(一一)管理機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)整理課件美國小區(qū)中的公寓有兩種美國小區(qū)中的公寓有兩種合作公寓合作公寓，屋主沒有產(chǎn)權(quán)屋主沒有產(chǎn)權(quán),只有只有股份股份,根據(jù)單元大小算出你占有大根據(jù)單元大小算出你占有大樓的股份比例樓的股份比例共有公寓共有公寓，屋主擁有獨立產(chǎn)權(quán)屋主擁有獨立產(chǎn)權(quán)。既可以由私人業(yè)主自我管理既可以由私人業(yè)主自我管理,也可以也可以委托專業(yè)物業(yè)管理企

4、業(yè)進(jìn)行管理。委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。（二）服務(wù)模式（二）服務(wù)模式整理課件業(yè)主自我管理業(yè)主自我管理委托物業(yè)公司管理委托物業(yè)公司管理約有約有20%的中小型的中小型的公寓實行業(yè)主自的公寓實行業(yè)主自我管理我管理全體業(yè)主大會選舉全體業(yè)主大會選舉出業(yè)委會出業(yè)委會業(yè)委會通常一年選業(yè)委會通常一年選舉一次舉一次實施管理時實施管理時,通常委通常委派各房產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)派各房產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理小區(qū)的日常管理業(yè)委會與物業(yè)管理業(yè)委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同期公司簽訂的合同期限一般為一年限一般為一年（二）服務(wù)模式（二）服務(wù)模式整理課件美國物業(yè)管理費用到哪里美國物業(yè)管理費用到哪里以共有公寓為例以共有公寓為例計劃書規(guī)定

5、權(quán)利計劃書規(guī)定權(quán)利物業(yè)管理費落到誰的口袋？物業(yè)管理費落到誰的口袋？物業(yè)管理費用在哪里？物業(yè)管理費用在哪里？誰來管理自己的物業(yè)？誰來管理自己的物業(yè)？整理課件標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化管理標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化管理最顯著的特點最顯著的特點貼心的多樣化服務(wù)貼心的多樣化服務(wù)引導(dǎo)業(yè)主靈活選擇物業(yè)服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)業(yè)主靈活選擇物業(yè)服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完備的職業(yè)化體系完備的職業(yè)化體系美國物業(yè)管理實行職業(yè)經(jīng)理人制美國物業(yè)管理實行職業(yè)經(jīng)理人制度度體制完善管理有序體制完善管理有序政府設(shè)有專門的物業(yè)管理行政機(jī)構(gòu)政府設(shè)有專門的物業(yè)管理行政機(jī)構(gòu)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模龐大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模龐大內(nèi)部管理模式、管理制度、管理程序都統(tǒng)一內(nèi)部管理模式、管理制度、管理

6、程序都統(tǒng)一信息技術(shù)應(yīng)用廣泛信息技術(shù)應(yīng)用廣泛社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中相關(guān)資料齊全相關(guān)資料齊全風(fēng)險防范機(jī)制健全風(fēng)險防范機(jī)制健全物業(yè)管理費一般包含房屋保險的費用物業(yè)管理費一般包含房屋保險的費用整理課件整理課件一、一、國外物業(yè)管理法制化程度高國外物業(yè)管理法制化程度高整理課件二、二、國外物業(yè)國外物業(yè) 所有權(quán)與管理權(quán)分離所有權(quán)與管理權(quán)分離整理課件三三、國外物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn)國外物業(yè)管理的收費標(biāo)準(zhǔn) 由市場形成由市場形成整理課件四四、物業(yè)管理企業(yè)需要培養(yǎng)物業(yè)管理企業(yè)需要培養(yǎng) 高素質(zhì)管理人才高素質(zhì)管理人才整理課件整理課件物業(yè)管理運作模式多樣化物業(yè)管理運作模式多樣化物業(yè)服務(wù)方式多樣化物業(yè)服務(wù)方式多

7、樣化扶持一批專業(yè)化公司，扶持一批專業(yè)化公司，推動物業(yè)管理企業(yè)將服推動物業(yè)管理企業(yè)將服務(wù)項目外包，打破物業(yè)務(wù)項目外包，打破物業(yè)管理企業(yè)既要實施管理管理企業(yè)既要實施管理又要從事作業(yè)的傳統(tǒng)運又要從事作業(yè)的傳統(tǒng)運作模式作模式加快實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)加快實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理與作業(yè)的分離，提管理與作業(yè)的分離，提高服務(wù)效率，降低服務(wù)高服務(wù)效率，降低服務(wù)成本，滿足業(yè)主需求成本，滿足業(yè)主需求根據(jù)業(yè)主實際需求和消根據(jù)業(yè)主實際需求和消費能力，引導(dǎo)業(yè)主靈活費能力，引導(dǎo)業(yè)主靈活選擇物業(yè)服務(wù)項目和服選擇物業(yè)服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。整理課件 美國物業(yè)管理信息化建設(shè)和美國物業(yè)管理信息化建設(shè)和發(fā)達(dá)的專業(yè)化服務(wù)市場發(fā)達(dá)的專業(yè)化服

8、務(wù)市場值得借鑒：值得借鑒： 籌建物業(yè)管理行政事務(wù)中籌建物業(yè)管理行政事務(wù)中心心通過整合管理資源，形成通過整合管理資源，形成市局物業(yè)管理處、市物業(yè)管理行市局物業(yè)管理處、市物業(yè)管理行政事務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)政事務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會協(xié)同聯(lián)動的行業(yè)管理格局會協(xié)同聯(lián)動的行業(yè)管理格局。整理課件建立物業(yè)保險制度建立物業(yè)保險制度引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過購買物業(yè)保險，減少因災(zāi)害性理企業(yè)通過購買物業(yè)保險，減少因災(zāi)害性天氣或者其他突發(fā)事件給業(yè)主和企業(yè)帶來天氣或者其他突發(fā)事件給業(yè)主和企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失，有效地化解物業(yè)管理中的經(jīng)的經(jīng)濟(jì)損失，有效地化解物業(yè)管理中的經(jīng)濟(jì)賠償糾紛和矛盾。濟(jì)賠償糾紛和

9、矛盾。美國的房地產(chǎn)物業(yè)稅整理課件在在國內(nèi)，房地產(chǎn)物業(yè)稅國內(nèi)，房地產(chǎn)物業(yè)稅還是一個還是一個歷史不長的歷史不長的新稅新稅種種，但，但在美國房地產(chǎn)物業(yè)在美國房地產(chǎn)物業(yè)稅已經(jīng)征收了幾十年，并稅已經(jīng)征收了幾十年，并且已經(jīng)成為了地方政府主且已經(jīng)成為了地方政府主要的財政收入來源。要的財政收入來源。概 況整理課件屬性不屬于不屬于聯(lián)邦政府征收的稅種，聯(lián)邦政府征收的稅種，而是由州以下政府所征收的而是由州以下政府所征收的稅，該種稅是市、縣和學(xué)區(qū)稅，該種稅是市、縣和學(xué)區(qū)財政收入的主要來源之一財政收入的主要來源之一整理課件房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率的制房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率的制定主要依據(jù)政府預(yù)算和定主要依據(jù)政府預(yù)算和支出的情況來征收支

10、出的情況來征收房地產(chǎn)物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)物業(yè)稅是一種從價稅，也就是依據(jù)從價稅，也就是依據(jù)住宅的價值而征收的住宅的價值而征收的稅稅物業(yè)稅物業(yè)稅稅率稅率整理課件房價高低與物業(yè)稅未必成正比房價高低與物業(yè)稅未必成正比美國的房地產(chǎn)物業(yè)稅不是遏制房價的杠桿，美國的房地產(chǎn)物業(yè)稅不是遏制房價的杠桿，而是地方政府而是地方政府解決財政收入不足解決財政收入不足的手的手段。段。整理課件美國房地產(chǎn)物業(yè)稅征收情況一覽表美國房地產(chǎn)物業(yè)稅征收情況一覽表年份年份房地產(chǎn)稅總額（億美元）占全部稅收比重（%）197762580.5198282076.11987121273.61992180375.61997218873.4200227

11、9172.92004317973.12005355972.42006359171.72007383171.4整理課件物業(yè)稅都用物業(yè)稅都用在什么地方在什么地方縣政府征收上來的房地產(chǎn)物業(yè)稅主要縣政府征收上來的房地產(chǎn)物業(yè)稅主要用于為民眾提供的用于為民眾提供的公共服務(wù)支出公共服務(wù)支出整理課件借鑒美國經(jīng)驗實施我國的物業(yè)稅改革整理課件（1 1）賦予地方政府一定的稅收自主權(quán)）賦予地方政府一定的稅收自主權(quán)物業(yè)稅法應(yīng)由全國人大立法頒布，稅法規(guī)定各個稅物業(yè)稅法應(yīng)由全國人大立法頒布，稅法規(guī)定各個稅收要素，制定幅度稅率，地方政府在統(tǒng)一的幅度稅率范收要素，制定幅度稅率，地方政府在統(tǒng)一的幅度稅率范圍內(nèi)自行確定適用稅率。圍

12、內(nèi)自行確定適用稅率。（2 2）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，清理房地產(chǎn)業(yè)）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，清理房地產(chǎn)業(yè) 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費目前階段，應(yīng)確定適度的稅率和減少稅率級數(shù)，隨著目前階段，應(yīng)確定適度的稅率和減少稅率級數(shù)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，可以考慮房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化，行業(yè)利潤逐步趨于平均化，可以考慮取消土地增值稅，將其納入所得稅類。取消土地增值稅，將其納入所得稅類。（3 3）設(shè)置科學(xué)的適用稅率）設(shè)置科學(xué)的適用稅率房地產(chǎn)稅的改革要貫徹房地產(chǎn)稅的改革要貫徹“低稅率低稅率”原則，稅法可制原則，稅法可制定定0.5%1%的彈性比例稅率區(qū)間，授權(quán)市縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)膹椥员壤惵蕝^(qū)間，授權(quán)市縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況和納稅人負(fù)擔(dān)能力確定具體適用稅率。地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和納稅人負(fù)擔(dān)能力確定具體適用稅率。整理課件（4 4）建立一套較為科學(xué)完善的房地產(chǎn)評稅體系）建立一套較為科學(xué)完善的房地產(chǎn)評稅體系要有專門的房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)要有專門的房地產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)要有專業(yè)的評稅人員要有專業(yè)的評稅人員要選用適宜的評稅方法要選用適宜的評稅方法要有透明的評稅過程要有透明的評稅過程（5