哈爾濱物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

1、哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價格法、物業(yè)管理條例、國家發(fā)展和改革委員會物業(yè)服務(wù)收費管理辦法、哈爾濱市物業(yè)管理條例、哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<關(guān)于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導(dǎo)意見>的通知等規(guī)定，制定本辦法。第二條 本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取費用的行為適用本辦法。第三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、

2、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)標準和收費標準通過市場競爭形成。第四條 物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內(nèi)停車泊位及利用公共空間設(shè)置的停車泊位的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。由建設(shè)單位專門規(guī)劃建設(shè)的，住宅區(qū)院內(nèi)為居民提供三產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營用物業(yè)（不含臨街門市），物業(yè)服務(wù)收費標準可按住宅物業(yè)服務(wù)收費標準適當(dāng)上浮，上浮幅度原則上不高于30。別墅、公寓以及商場、酒店、寫字樓等其它物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。為業(yè)主個別需要提供的代辦服務(wù)和其

3、它特約服務(wù)等收費，除政府部門有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。第五條 市物業(yè)行政主管部門負責(zé)制定物業(yè)服務(wù)標準及管理政策，負責(zé)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。市價格行政主管部門負責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費標準及管理政策，負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價格行政主管部門按照各自職責(zé)，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)標準和收費標準的日常監(jiān)管工作。街道辦事處、社區(qū)居委會在其職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助各級物業(yè)行政主管部門和價格行政主管部門做好物業(yè)服務(wù)標準和收費標準的管理工作。 第六條 住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個部分?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是最基本的物業(yè)服務(wù)項目，是物業(yè)服務(wù)必須達到的服務(wù)標準。包括基礎(chǔ)

4、管理、屋面日常保養(yǎng)維護、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護5個服務(wù)項目。級差物業(yè)服務(wù)是滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，根據(jù)服務(wù)項目及服務(wù)質(zhì)量提供分等級的物業(yè)服務(wù)標準。包括綜合管理、公共秩序維護、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修、保潔服務(wù)、清冰雪、綠化養(yǎng)護6個服務(wù)項目。每個服務(wù)項目按照服務(wù)等級標準，由低到高分為一至四級?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)和級差物業(yè)服務(wù)構(gòu)成了基本物業(yè)服務(wù)。特有物業(yè)服務(wù)是根據(jù)建設(shè)配套及物業(yè)服務(wù)需求，為業(yè)主提供的單項物業(yè)服務(wù)。包括電梯管理、裝修管理、車輛管理、公共責(zé)任險4個服務(wù)項目。第七條 物業(yè)服務(wù)項目、標準及服務(wù)等級由市物業(yè)行政主管部門負責(zé)制定并公布。（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準附件1

5、）基本物業(yè)服務(wù)定價成本，由市價格行政主管部門測算并公布（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準附件2），并根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，適時調(diào)整。第八條 基本物業(yè)服務(wù)收費，由基本物業(yè)定價成本、利潤和法定稅金3部分構(gòu)成?；疚飿I(yè)服務(wù)收費標準 基本物業(yè)定價成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級差服務(wù)成本）利潤（政府指導(dǎo)價標準幅度6%12%）法定稅金。未提供的物業(yè)服務(wù)項目不得計入定價成本。公有住房的租金包含了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)中的綜合管理及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修費用，不應(yīng)重復(fù)計入公有住房物業(yè)服務(wù)定價成本。第九條 物業(yè)服務(wù)收費以元/月·平方米（建筑面積）為計費單位，按月、季、年計收，預(yù)

6、收期限不得超過12個月。第十條 實行政府指導(dǎo)價的住宅基本物業(yè)服務(wù)收費標準，需按照下列規(guī)定確定： 一、經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準。根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點和要求，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標準。其中，所選綜合管理等級指導(dǎo)標準應(yīng)與所選公共區(qū)域秩序維護、公共區(qū)域保潔服務(wù)等級標準相一致。物業(yè)服務(wù)標準確定后，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準和本辦法第八條規(guī)定，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準。哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準未予規(guī)定的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費標準由雙方協(xié)商確定。二、未成立業(yè)主大會的，由所在地街道辦事處、社區(qū)居委會組織征求

7、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總套數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準（下同）。三、通過協(xié)商無法確定物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準的，由區(qū)物業(yè)行政主管部門牽頭組織區(qū)價格行政主管部門、所在地街道辦事處、業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確定。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)按照確定的物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準，簽定物業(yè)服務(wù)合同。第十一條 新建住宅的物業(yè)服務(wù)收費標準，需按照下列規(guī)定確定：一、房屋預(yù)（銷）售前，由建設(shè)單位結(jié)合物業(yè)的特點，將設(shè)計提供的物業(yè)服務(wù)標準報請區(qū)物業(yè)行政主管部門認定，并將認定結(jié)果報請市物業(yè)行政主管部門備案；市價格行

8、政主管部門依據(jù)市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，核定物業(yè)服務(wù)收費標準。二、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場的醒目位置，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)標準和收費標準等事項。建設(shè)單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件。三、辦理住宅進戶前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報請區(qū)物業(yè)行政主管部門對其實際物業(yè)服務(wù)標準進行確認，并將確認結(jié)果報請市物業(yè)行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據(jù)市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費、室內(nèi)停車場泊位物業(yè)服務(wù)費、電梯服務(wù)費等予以核定。四、辦理住宅進戶時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)區(qū)物業(yè)行政主管部門確認并報請市物業(yè)行政主管部門備

9、案的服務(wù)等級和市價格行政主管部門核定的收費標準與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收費標準執(zhí)行期限的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以市價格行政主管部門的核定文件為準。第十二條 住宅辦理進戶手續(xù)的建筑面積或套數(shù)其中一項超過50%或入住滿2年且辦理進戶手續(xù)的比例超過25%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，按照本辦法第十條規(guī)定，重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準。第十三條 房屋買賣合同約定交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工但尚未售出的或因建設(shè)單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續(xù)的，其間所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；買受人未按房屋買賣合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，

10、由買受人承擔(dān)。第十四條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負責(zé)結(jié)清物業(yè)費、電梯費等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)；雙方另有約定的，從其約定。第十五條 物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實行日?？荚u制度，對于連續(xù)兩次考評不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予按級差物業(yè)服務(wù)收費標準下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應(yīng)降低級差物業(yè)服務(wù)等級和收費標準。第十六條 與住宅配套使用的電梯服務(wù)費用包括基礎(chǔ)費用和運行電費，具體收費標準依據(jù)哈爾濱市住宅電梯收費指導(dǎo)標準（附件3）確定。第十七條 與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服務(wù)費，按照同住宅區(qū)

11、物業(yè)服務(wù)收費標準減半收取。第十八條 與住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車場停車泊位物業(yè)服務(wù)費，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修，具體收費標準依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準（附件2特有服務(wù)中車輛管理：室內(nèi)停車泊位物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準）確定。第十九條 經(jīng)業(yè)主大會同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共空間設(shè)置的停車泊位并收費的，所得收入扣除管理服務(wù)費用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會的決定使用。具體收費標準依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準（附件2特有服務(wù)中車輛管理：公共空間停車泊位服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準）確定。第二十條 對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)

12、使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽定裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費標準按照哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準（附件2特有服務(wù)中裝修管理政府指導(dǎo)價標準）執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費之后，不得以任何形式收取其它與裝修有關(guān)的費用。本辦法實施前，簽訂并履行裝修合同的，可按合同規(guī)定執(zhí)行。第二十一條 經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險。所需費用按照物業(yè)服務(wù)面積分攤。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)服務(wù)與收費標準備案程序（附件4）的規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)項目及收費標準報區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)

13、價格行政主管部門備案。第二十三條 物業(yè)服務(wù)費用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修費、電梯費中的基礎(chǔ)費用應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費用，獨立核算、?？顚Ｓ谩⒔Y(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。第二十四條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦費用，但不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取額外費用。第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、收費

14、標準、收費依據(jù)、以及96365物業(yè)服務(wù)監(jiān)督舉報電話和12358價格舉報電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。 第二十七條 市價格行政主管部門對住宅物業(yè)服務(wù)成本實行定期監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實提供相關(guān)材料，不得弄虛作假。第二十八條 本辦法實施前，已簽訂物業(yè)服務(wù)合同或已交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費用的，在本辦法實施后尚未到期的，可以按照本辦法的有關(guān)規(guī)定，選擇相應(yīng)物業(yè)服務(wù)等級標準并確定收費標準。第二十九條 違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面的事宜，由物業(yè)行政主管部門負責(zé)處理；涉及收費標準方面的事宜，由價格行政主管部門處理。第三十條 其它性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，可參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 各縣（市）政府價格行政主管部門會同同級住房（物業(yè)）行政主管部門，可參照本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H制定物業(yè)服務(wù)收費辦法。  第三十二條 本辦法自2014年1月1日起執(zhí)