房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理

1、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理從會(huì)計(jì)處理上來(lái)看，一般銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品沒(méi)有收完全款不會(huì)交 付入住，即符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件的規(guī)定時(shí)， 企業(yè)方結(jié)轉(zhuǎn)收 入，否則，不論是未完工建造階段的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開(kāi) 發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項(xiàng)一概反映在 “預(yù)收賬款 ”科目。稅務(wù)處理上，依據(jù)國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）第二章 “收入的稅務(wù)處 理”第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合 同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。（一）房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理所以這兩者的區(qū)別是明顯的， 既不能站在會(huì)計(jì)的角度上理解稅 法，也不能將國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅

2、收入若干問(wèn)題的通 知（國(guó)稅函 2008875 號(hào)）規(guī)定企業(yè)銷(xiāo)售商品同時(shí)滿(mǎn)足的條件理解為 同樣適用于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。案例分析A 房地產(chǎn)企業(yè)，2010年度完工交付 B 項(xiàng)目預(yù)收收入 10000 萬(wàn)元， 其中上年收入 4000 萬(wàn)元；完工未交付 C 項(xiàng)目預(yù)收收入 6500 萬(wàn)元， 其中上年收入 2500萬(wàn)元；在建 D 項(xiàng)目預(yù)收收入 3500萬(wàn)元。 2010年 12月，A房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)B項(xiàng)目銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本7500 萬(wàn)元。該企業(yè)各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為 15%，稅金暫只計(jì)算營(yíng)業(yè)稅， 不考慮期間費(fèi)用。案例分析分析B 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合國(guó) 稅發(fā)200931

3、 號(hào)確認(rèn)收入的條件， 確認(rèn)所得稅收入 10000萬(wàn)元，確認(rèn) 結(jié)轉(zhuǎn)成本 7500 萬(wàn)元。若 B 項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中 4000 萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在 2010 年度應(yīng)做納稅調(diào)減 處理。B項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：(10000 7500 10000X 5%)(4000X 15% 4000X 5%) =2000 400=1600 (萬(wàn)元)。案例分析分析C 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不具備會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)尚未結(jié) 轉(zhuǎn)收入， 但是按照國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件， 應(yīng)計(jì)算為 企業(yè)所得稅收入 6500 萬(wàn)元。對(duì)于C項(xiàng)目所得稅匯算要注意不能再按照預(yù)計(jì)

4、計(jì)稅毛利率15%來(lái)進(jìn)行計(jì)算了。案例分析分析按照國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文第九條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè) 應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額， 同時(shí)將其 實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額， 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng) 目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。案例分析分析所以 C 項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中 2500 萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛 利率在上一年度匯算清繳中做過(guò)納稅調(diào)整，則在 2010 年度應(yīng)做納稅 調(diào)減處理。若C項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為4550萬(wàn)元，則C項(xiàng)目匯算清繳應(yīng) 納稅所得額為：(6500 4550 6500X 5%) ( 2500X 15% 2500X 5%) =1625

5、250=1375(萬(wàn)元)。案例分析分析在建 D 項(xiàng)目預(yù)收收入 3500 萬(wàn)元，會(huì)計(jì)不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無(wú)法計(jì) 算計(jì)稅成本。 但是其符合國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)所得稅收入確認(rèn)條件， 應(yīng) 計(jì)算為企業(yè)所得稅收入 3500 萬(wàn)元。其中由于其屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 根據(jù)國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文第九條規(guī)定， 企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得 的收入， 應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額， 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅 所得額。所以D項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額為：3500 X 15% 3500 X 5%=350 （萬(wàn)元）。不考慮期間費(fèi)用， A 房地產(chǎn)企業(yè) 2010 年度應(yīng)納稅所得額為： 1600+1375+350=3325（萬(wàn)元）。

6、（二）年終匯算清繳不能忽視的完工條件1 、（國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)的規(guī)定 以上銷(xiāo)售的不同階段，由收入計(jì)算所得額的方式不同，區(qū)別即在 于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工與否， 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收 企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）對(duì)于除土地開(kāi)發(fā)之外 的其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件規(guī)定如下：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的， 應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。以上三個(gè)條件如果同時(shí)滿(mǎn)足， 遵循時(shí)點(diǎn)界定孰先原則， 以最早的 一個(gè)時(shí)點(diǎn)確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)，這與會(huì)計(jì)核算不同。（二）年終匯算清繳不能忽視的完工

7、條件2、國(guó)稅函 2010201 號(hào)的規(guī)定國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn) 題的通知 （國(guó)稅函 2010201 號(hào) ）規(guī)定：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 （國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)）規(guī)定精神和 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè) 所得稅處理辦法的通知 （國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）第三條規(guī)定，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格， 或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦 理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)） 、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)， 為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用， 應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工

8、。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本， 并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所 得額。3、國(guó)稅函 2009342 號(hào)的規(guī)定 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條 件的批復(fù)（國(guó)稅函 2009342 號(hào)）規(guī)定： 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn) 題的通知（國(guó)稅發(fā) 200631 號(hào)）文件的精神， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、 開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工 （竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)， 當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí) 均應(yīng)視為已經(jīng)完工。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅 成本并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額

9、， 同時(shí)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額， 計(jì)入 當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前， 依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額， 收 入是重點(diǎn)，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，依據(jù)實(shí)際成 本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費(fèi)用通過(guò) “開(kāi)發(fā)成本 ”科目反映，“開(kāi)發(fā)成本 ”成本項(xiàng)目與國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文計(jì)稅成本支出的內(nèi)容相 同，包括如下：土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工 程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、

10、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前由于會(huì)計(jì)核算不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)， “開(kāi)發(fā)成本 ”科 目累計(jì)借方發(fā)生額或期末余額反映了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目成本費(fèi)用的實(shí)際 投入。依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實(shí)際發(fā)生的 成本狀況。（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會(huì)計(jì)核算上由 “預(yù)收賬款 ”科目結(jié)轉(zhuǎn) 到 “主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 ”，“開(kāi)發(fā)成本 ”歸集的成本費(fèi)用相應(yīng)按照已售建筑面 積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至 “主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ”。當(dāng)然，如果企業(yè)由 于種種原因不進(jìn)行損益結(jié)轉(zhuǎn)， 并不可能減少應(yīng)納稅所得額， 因?yàn)殚_(kāi)發(fā) 產(chǎn)品完工后或稅法視同完工后不能再依據(jù)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率確定應(yīng)納 稅所得額。國(guó)稅發(fā)

11、 200931 號(hào)第九條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng) 及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額， 同時(shí)將其實(shí) 際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額， 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目 與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。（三）完工項(xiàng)目要及時(shí)核算計(jì)稅成本項(xiàng)目完工后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)， 難以確定的不再是收入額， 而是計(jì)稅成本的確定， 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有其既定的周期， 工程完工開(kāi)發(fā)商也 要留一定比例的質(zhì)保金， 2008 年地方政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也 有一些配套資金的緩繳政策， 還有物業(yè)配套、 基礎(chǔ)設(shè)施的有待進(jìn)一步 開(kāi)發(fā)完善等，在業(yè)主入住時(shí)，這些成本、費(fèi)用并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生或?qū)儆?會(huì)計(jì)核算預(yù)提入賬。 這部分費(fèi)用

12、在年終匯算清繳時(shí)也要特別注意納稅 調(diào)整。（四）可以預(yù)提的三種計(jì)稅成本國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第三十二條考慮了這一因素，允許預(yù)提部分成本費(fèi)用計(jì)入完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明 資料充分的前提下， 其發(fā)票不足金額可以預(yù)提， 但最高不得超過(guò)合同 總金額的 10%；（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合 理預(yù)提建造費(fèi)用。 此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、 協(xié)議或 廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)， 或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配 套建造的條件；（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi) 用可以按規(guī)定預(yù)提。 物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定

13、應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管 理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。 除此之外的建造成本費(fèi)用以 及其他應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具 體規(guī)定。山東省青島市地方稅務(wù)局 2009 年度企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)問(wèn) 題解答明確： 年度申報(bào)預(yù)提工程款計(jì)入銷(xiāo)售成本計(jì)算扣除時(shí)，應(yīng)提 供正式的出包合同、完工證明、竣工驗(yàn)收備案證明或交付使用證明、 出包工程的項(xiàng)目預(yù)算書(shū)以及預(yù)算調(diào)整的相關(guān)證明等。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理 （五）房地產(chǎn)企業(yè)年終匯算清繳預(yù)提成本還要注意主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具 體規(guī)定。江蘇省國(guó)家

14、稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知的通知（蘇國(guó)稅發(fā) 200979 號(hào)）規(guī)定：預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò) 2 年仍未支 付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額； 以后實(shí)際支付時(shí)可 按規(guī)定稅前扣除。 所以年終匯算完工項(xiàng)目的應(yīng)納稅所得額的匡算公式為：完工項(xiàng)目收入（賬面成本會(huì)計(jì)預(yù)提費(fèi)用不合法憑據(jù)+稅法允許預(yù)提金額）稅金及附加期間費(fèi)用。 上述數(shù)據(jù)并不僅僅來(lái)源 于利潤(rùn)表。（六）完工項(xiàng)目確定計(jì)稅成本核算終止日很重要。國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第三十五條規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè) 可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止 日，不

15、得滯后?？梢詺w納為以下幾點(diǎn)：1. 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本（完工指稅法視同完工 條件）。2. 根據(jù)計(jì)稅成本結(jié)算額，對(duì)以前銷(xiāo)售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利 額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。3. 計(jì)稅成本核算有終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。（七）年終匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整1. 計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮會(huì)計(jì)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。匯算 清繳需要根據(jù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本做出納稅調(diào)整。2. 會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5 月31 日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。匯算清繳根據(jù) 12 月 31 日賬面數(shù)據(jù) 可在 5 月 31 日前納稅調(diào)整。3. 會(huì)計(jì)成本：未入賬的成本費(fèi)用均可以

16、預(yù)提；計(jì)稅成本：預(yù)提成 本費(fèi)用不超過(guò)國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。 所以 預(yù)提成本匯算清繳也要納稅調(diào)整。4.12月 31日5月 31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā) 生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本， 稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。 所 以匯算清繳要注意可以計(jì)入計(jì)稅成本的范圍。八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理核算終止日的規(guī)定遵從了 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 第九 條的規(guī)定：企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng) 期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不 屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用， 即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收付， 均不作為當(dāng)期的 收入和費(fèi)用。 這樣就

17、給了房地產(chǎn)企業(yè)充分的核算申報(bào)時(shí)間， 即企業(yè)可 以在年度結(jié)束后的 5 個(gè)月匯算清繳期內(nèi)，盡快地完成出包工程結(jié)算， 索取發(fā)票， 完整確定完工項(xiàng)目的計(jì)稅成本。 補(bǔ)計(jì)需要在當(dāng)年度稅前扣 除的應(yīng)計(jì)未計(jì)、應(yīng)提未提項(xiàng)目。案例分析A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) C 項(xiàng)目于 2010 年 9 月完工，出包工程合同 總金額 20000萬(wàn)元， 2010年 12月尚未與承包商結(jié)算完畢，僅取得的 發(fā)票金額 15000萬(wàn)元，為準(zhǔn)確核算結(jié)轉(zhuǎn)成本，預(yù)提成本 5000 萬(wàn)元， 2011年2月取得發(fā)票 2000萬(wàn)元， 2011年 6月取得發(fā)票 3000萬(wàn)元。 會(huì)計(jì)年終結(jié)賬結(jié)轉(zhuǎn)的完工成本預(yù)提的成本費(fèi)用 5000 萬(wàn)元。假定企業(yè) 計(jì)稅成本核算終

18、止日確定為 2011年5月31日，則 2011年2月取得 發(fā)票 2000 萬(wàn)元可以計(jì)入計(jì)稅成本，超過(guò)計(jì)稅成本核算終止日取得的 發(fā)票 3000 萬(wàn)元不能夠計(jì)入計(jì)稅成本， 但是在證明資料充分的情況下， 企業(yè)可以預(yù)提合同總金額的 10%即 2000 萬(wàn)元計(jì)入計(jì)稅成本。這樣 2010 年企業(yè)該項(xiàng)目計(jì)稅成本即為 15000+2000+2000=19000 萬(wàn)元。（八）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件規(guī)定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的 收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入 當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后， 企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并 計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的

19、實(shí)際毛利額。 同時(shí)企業(yè)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng) 的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額， 計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì) 算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報(bào)時(shí)， 企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需 要的其他相關(guān)資料。八）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊， 它的銷(xiāo)售往往是在產(chǎn)品未完工 前就已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行。 由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的制造過(guò)程又不是以納稅年度為周 期的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能保證在一個(gè)納稅年度結(jié)束時(shí)已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo) 售收入都屬于完工產(chǎn)品， 往往未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入占有一定比 例。企業(yè)進(jìn)行所得稅匯算清繳，不僅需要對(duì)象的收入已實(shí)現(xiàn)，而且還 需

20、要對(duì)象的成本費(fèi)用項(xiàng)目能夠全部準(zhǔn)確核算出來(lái)。 （八）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在納稅年度結(jié)束時(shí)， 只有預(yù)售收入， 其成本費(fèi)用 項(xiàng)目仍然不能夠歸集全，也不能夠準(zhǔn)確核算出來(lái)，因此，納稅年度結(jié) 束時(shí)，仍未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在當(dāng)年度內(nèi)預(yù)繳的所得稅， 不能參加當(dāng)年 度的企業(yè)所得稅匯算清繳。（八）未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳。例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司截至2010年12月31日賬面共有2780 萬(wàn)元的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入， 雖然在各筆預(yù)售收入在發(fā)生的當(dāng)期 已按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，并計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額， 但在 20 1 0年度匯算清繳時(shí)， 預(yù)售收入 2780萬(wàn)元還不能參加當(dāng)年度的 企

21、業(yè)所得稅匯算清繳。（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算A 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的 B 項(xiàng)目， 2007 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 1000 萬(wàn)元， 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為 20%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 150 萬(wàn)元，當(dāng)年繳 納企業(yè)所得稅 16.5萬(wàn)元；2008 年實(shí)現(xiàn)預(yù)售收入 2000萬(wàn)元， 預(yù)計(jì)計(jì)稅 毛利率為 15%，期間費(fèi)用及可扣除稅金為 200萬(wàn)元，當(dāng)年繳納企業(yè)所 得稅 25 萬(wàn)元；（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算2009年 B 項(xiàng)目竣工交付業(yè)主使用， 當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 3000萬(wàn)元， 期間費(fèi)用及可扣除稅金為 250萬(wàn)元，項(xiàng)目計(jì)稅成本為 4200萬(wàn)元。假 設(shè)沒(méi)有其他納稅調(diào)整項(xiàng)目， A 房地產(chǎn)企業(yè)在 B 項(xiàng)目竣工清算

22、年度， 即 2009 年需要繳納多少企業(yè)所得稅？ （九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算A 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為， B 項(xiàng)目竣工清算共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收 入 6000 萬(wàn)元（100020003000），發(fā)生計(jì)稅成本 4200 萬(wàn)元，項(xiàng)目 期間費(fèi)用及可扣除稅金600萬(wàn)元（150+ 200+ 250）,應(yīng)納稅所得額= 6000 4200-600= 1200（萬(wàn)元），應(yīng)繳企業(yè)所得稅=1200X25%= 300 （萬(wàn)元），實(shí)際預(yù)繳企業(yè)所得稅=16.5 + 25= 41.5 （萬(wàn)元），項(xiàng)目竣工 清算應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅= 300 41.5=258.5（萬(wàn)元）。（提示：這種清 算是錯(cuò)誤的）（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算

23、正確的項(xiàng)目清算辦法：第一,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理并不僅著眼 于具體項(xiàng)目的損益情況, 無(wú)論項(xiàng)目是否完工, 無(wú)論開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是預(yù)售還 是現(xiàn)售,都應(yīng)當(dāng)在當(dāng)年度確認(rèn)銷(xiāo)售收入并匯算清繳企業(yè)所得稅。 上例 中, A 房地產(chǎn)企業(yè) 2007年度、2008 年度繳納的企業(yè)所得稅實(shí)質(zhì)上是 當(dāng)年度匯算清繳的應(yīng)納稅額,并非 B 項(xiàng)目完工前的預(yù)繳稅額。 八、房企匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理（九）所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 正確的項(xiàng)目清算辦法：第二,企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的銷(xiāo)售收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì) 計(jì)稅毛利率分季度（或月度）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所 得額。上例中, A 房地產(chǎn)企業(yè) 2007 年銷(xiāo)售收入對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅所得額 =1000X 2