房地產(chǎn)公司開發(fā)成本操作手冊(cè)

1、房地產(chǎn)公司開發(fā)成本操作手冊(cè)成本篇第一章 :總則 2第一條 : 成本業(yè)務(wù)操作及管理辦法制定依據(jù) 2第二條 :成本崗位財(cái)務(wù)人員的基本要求 2第二章 : 成本歸集的基礎(chǔ)工作指引 2第三條 :成本核算項(xiàng)目的確定 2第四條 : 成本項(xiàng)目基礎(chǔ)信息的來源與取得 5第五條 : 合同的接收與審核 6第三章 :成本資金申請(qǐng)審批操作指引 6第六條 :< 申請(qǐng)使用資金審批表 >的填報(bào)部門 6第七條 :< 申請(qǐng)使用資金審批表 >的審核流程 第八條 :< 申請(qǐng)使用資金審批表 >的審核操作細(xì)則 8第九條 :付款操作管理 9第十條 :發(fā)票復(fù)印件建立檔案的管理規(guī) 10第十一條 :客戶公司名稱

2、變更或委托其它單位索取工程款的管理規(guī)定 11第十二條 : 集團(tuán)內(nèi)部公司之間墊付成本資金的操作辦法 11第十三條 :履約保函和保證金的管理 11第四章 :財(cái)務(wù)核算指引 11第十四條 : 成本核算項(xiàng)目 11第十五條 :產(chǎn)品成本核算與結(jié)轉(zhuǎn)的原則 11第十六條 :成本分配方法 12第十七條 :成本核算的內(nèi)容 第十八條 :會(huì)計(jì)科目的設(shè)置 13第十九條 :成本核算流程 13第二十條 :開發(fā)成本的帳務(wù)處理指引 15第五章 成本報(bào)表編制及管理指引 25第二十一條 : 成本報(bào)表的內(nèi)容 25第二十二條 : 成本報(bào)表的編制方法 25第二十三條 : 其它報(bào)表的編制 29第二十四條 : 成本報(bào)表的管理 30第六章 :總

3、結(jié) 30附件 （第 31頁43 頁）第一章 總則房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)成本核算與管理是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)管理工程,涉及成本核算組織、成本控制設(shè)計(jì)、成本控制制度、成本分析、成本考核 評(píng)估及稅務(wù)規(guī)劃等相當(dāng)廣的范圍。在實(shí)際工作中,成本業(yè)務(wù)核算與管理的操作細(xì)則應(yīng)遵循”與時(shí)俱進(jìn)”、”與司俱進(jìn)”的基本原則,在保持基本穩(wěn)定的前提下 ,不斷調(diào)整完善操作流程、提高管理水平。第一條 成本業(yè)務(wù)操作及管理辦法制定依據(jù)根據(jù)集團(tuán)公司 財(cái)務(wù)管理制度 、 成本會(huì)計(jì)崗位職責(zé)及考核細(xì)則 等有關(guān)規(guī)定 ,為了適應(yīng)公司不斷發(fā)展的需要 ,結(jié)合成本崗位工作特點(diǎn) ,規(guī)范 成本款項(xiàng)支付程序和相關(guān)業(yè)務(wù)的辦理手續(xù),為成本財(cái)務(wù)人員提供清晰明了的操作指引 ,使

4、操作規(guī)范化、程序化 ,避免差錯(cuò)和防范風(fēng)險(xiǎn)、提高工作 效率 ,配合公司 合同履約監(jiān)督管理辦法 等規(guī)章制度的有關(guān)規(guī)定特制定 成本業(yè)務(wù)操作及管理辦法細(xì)則。第二條 成本崗位財(cái)務(wù)人員基本要求 必須熟練掌握國家財(cái)經(jīng)法規(guī)、財(cái)務(wù)制度、稅法和公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定 對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的核算和監(jiān)督,將納稅規(guī)劃的精神融入到日常成本管理和會(huì)計(jì)核算中。應(yīng)嚴(yán)格遵守公司財(cái)經(jīng)紀(jì)律,樹立恒大誠信形象 ,廉潔自律 ,杜絕與客戶發(fā)生公司業(yè)務(wù)以外的任何經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。做到忠 于職守、廉潔奉公、實(shí)事求是 ,保守公司秘密。第二章 成本歸集的基礎(chǔ)工作指引第三條 成本核算項(xiàng)目的確定（一）成本核算項(xiàng)目的定義 成本核算項(xiàng)目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成

5、本核算時(shí),所確定的歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品成本的承擔(dān)者。（二）成本核算項(xiàng)目確定的原則 成本核算項(xiàng)目由地區(qū)公司總工室、綜合計(jì)劃部、預(yù)決算部以及財(cái) 務(wù)部在開工之前依照如下原則合理確定,并報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心備案 ,如樓盤比較復(fù)雜的 ,應(yīng)與財(cái)務(wù)中心協(xié)商確定。成本核算項(xiàng)目一經(jīng)確定,不能隨意更改 ,若項(xiàng)目調(diào)規(guī)或開發(fā)計(jì)劃變更導(dǎo)致原成本核算項(xiàng)目無法使用 ,必須重 新上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)中心進(jìn)行NC 調(diào)整 ,并上報(bào)新舊分期對(duì)照表 ,避免因成本核算項(xiàng)當(dāng)前后不能銜接造成賬目混亂,出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1、分類歸集原則。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類 型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目 ,可作為一個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。2、產(chǎn)品類型區(qū)分原則

6、。雖在同一地點(diǎn),開工時(shí)間相近 ,但開發(fā)的產(chǎn)品類型不同、使用功能不同 ,可作為獨(dú)立的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。3、定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其 預(yù)期售價(jià)存在較大差異的 ,應(yīng)分別作為單獨(dú)的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。4、成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其預(yù) 期成本存在較大差異的 ,應(yīng)分別作為單獨(dú)的成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。5、權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本項(xiàng)目進(jìn)行核算。對(duì)于上述確定成本核算項(xiàng)目的原則,各地區(qū)在采用時(shí)應(yīng)該按照上述原則的先后順序依次考慮來細(xì)化成本核算項(xiàng)目。（三）成本核算項(xiàng)目的具體劃分財(cái)務(wù)中心控制 NC 財(cái)務(wù)系統(tǒng)的成本核

7、算項(xiàng)目設(shè)置權(quán)限,當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品按地區(qū) -樓盤 -分期模式設(shè)置 ,集團(tuán)負(fù)責(zé)成本核算項(xiàng)目的前四級(jí)設(shè) 置,四級(jí)以后成本項(xiàng)目由地區(qū)公司財(cái)務(wù)部根據(jù)實(shí)際情況自行添加設(shè)置。NC 系統(tǒng)成本核算項(xiàng)目設(shè)置具體如下 :1、住宅產(chǎn)品的分期按照成本核算項(xiàng)目確認(rèn)原則來劃分,如:一期、二期、三期等或繼續(xù)細(xì)分為獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房、 小高層洋房、中高層洋房、高層洋房、超高層洋房。屬于無償移交的市 政配套設(shè)施 （非獨(dú)立建筑 ）含在所屬建筑物對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品中核算 ,不用單獨(dú)設(shè) 置核算項(xiàng)目 ,例如 :衛(wèi)生站、居委會(huì)、派出所等。2、公共配套 : 主要指酒店、六大中心、綜合樓、貴賓樓、獨(dú)立商 鋪、獨(dú)立車庫。3、市政配套主要指無償移交政府的獨(dú)立建筑物:煤氣站、消防站、垃圾站等。4、園林工程 :主要指小區(qū)公共區(qū)域的園藝景觀建筑、假山、人工湖 與噴泉、