通州區(qū)區(qū)域分析報告完整版

1、 通州？通州？ 曼哈頓？曼哈頓？一、區(qū)域概況一、區(qū)域概況二、房地產市場情況二、房地產市場情況三、項目分析三、項目分析四、典型案例四、典型案例五、總結五、總結一、區(qū)域概況一、區(qū)域概況 通州是首都北京的東部門戶，區(qū)域面積通州是首都北京的東部門戶，區(qū)域面積907907平方公里，平方公里，與香港特別行政區(qū)的面積相當，常住人口與香港特別行政區(qū)的面積相當，常住人口109109萬人。萬人。通州通州 Tongzhou通州通州Tongzhou通州是距離北京中心城最近的新城通州是距離北京中心城最近的新城100公里13公里通 州20公里13公里40公里首都機場：2009年旅客吞吐量達到6500萬人次/年，遠景規(guī)劃7

2、600萬人次/年北京第二機場北京第二機場新北京東站新北京東站新北京東站：規(guī)劃規(guī)模10座站臺，18條到發(fā)線北京第二機場：遠期規(guī)劃8000萬人次/年天津新港：遠期貨運吞吐量7億噸、集裝箱1800標廂16公里十八里店口岸十八里店口岸 首都機場首都機場緊鄰首都機場西鄰中央商務區(qū)（CBD）南部臨近天津新港參與環(huán)渤海合作發(fā)展的橋頭堡區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢處于北京與環(huán)渤海處于北京與環(huán)渤海經濟圈其他區(qū)域交經濟圈其他區(qū)域交通聯絡的核心樞紐位通聯絡的核心樞紐位置置西部生態(tài)涵養(yǎng)帶東部發(fā)展帶中軸路文化軸長安街發(fā)展軸戰(zhàn)略地位戰(zhàn)略地位北京北京“兩軸兩帶多中心兩軸兩帶多中心”城市空間新城市空間新格局中格局中,長安街軸線與東部發(fā)展

3、帶的重長安街軸線與東部發(fā)展帶的重要節(jié)點；要節(jié)點；面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的綜合服務新城，面向區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的綜合服務新城，北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地；基地；北京建設世界城市的重要組成部分，北京建設世界城市的重要組成部分，是體現低碳、生態(tài)、時尚、文化等元是體現低碳、生態(tài)、時尚、文化等元素，踐行素，踐行“人文北京、科技北京、綠人文北京、科技北京、綠色北京色北京”理念的典型示范區(qū)。理念的典型示范區(qū)。產業(yè)發(fā)產業(yè)發(fā)展展新城發(fā)新城發(fā)展展城業(yè)互動協(xié)調發(fā)展產業(yè)產業(yè)新城新城產業(yè)園產業(yè)園城市城市城市發(fā)展產業(yè)發(fā)展通過規(guī)劃新建產業(yè)園，先有產業(yè)的集聚，大部分園區(qū)都存在城市功能滯后的現

4、象產業(yè)與城市功能的融合，產業(yè)與新城互動，成為“城強業(yè)盛”的產業(yè)新城先有城市，通過城市的發(fā)展、人口資源的集聚形成的產業(yè)，產業(yè)能力不強n城市化與工業(yè)化呈現互動趨勢,產業(yè)功能與城市功能在空間呈現耦合趨勢n對于通州新城來說，要獲取經濟對于通州新城來說，要獲取經濟持續(xù)增長動力，需要加強產業(yè)發(fā)持續(xù)增長動力，需要加強產業(yè)發(fā)展，提升產業(yè)競爭力，從居住型展，提升產業(yè)競爭力，從居住型城市向融合城市功能的產業(yè)新城城市向融合城市功能的產業(yè)新城轉變轉變目前，通州新城建設中產業(yè)發(fā)展相對滯后：目前，通州新城建設中產業(yè)發(fā)展相對滯后：一方面，新城發(fā)展缺乏產業(yè)支撐，經濟增長動力不強；一方面，新城發(fā)展缺乏產業(yè)支撐，經濟增長動力不強

5、；同時，難以有效疏解市區(qū)功能，實現新城設立的目的；同時，難以有效疏解市區(qū)功能，實現新城設立的目的；此外，純粹的居住型新城，產生的工作、居住分離，將導致交此外，純粹的居住型新城，產生的工作、居住分離，將導致交通壓力更大通壓力更大產業(yè)新城發(fā)展的兩種演進路徑產業(yè)新城發(fā)展的兩種演進路徑1 經濟概況通州新城建設下一步關鍵是要轉變發(fā)展路徑，由居住型新城向綜合新城轉變，實現城業(yè)互動2 交通概況向西（中心城方向）向西（中心城方向）8 8條條l 京秦高速京秦高速l 徐尹路徐尹路l 朝陽北路朝陽北路l 朝陽路朝陽路l 京通快速京通快速l 廣渠路廣渠路l 京哈高速京哈高速l 京滬高速京滬高速向北（順義方向）向北（順

6、義方向）5 5條條l 溫榆河大道溫榆河大道l 壁富路（首都機壁富路（首都機場）場）l 通順路通順路l 六環(huán)路六環(huán)路l 張采路張采路向南、西南（亦莊、向南、西南（亦莊、河北方向）河北方向）6 6條條l 通馬路通馬路l 六環(huán)路六環(huán)路l 九德路九德路l 張鳳路張鳳路l 孔興路孔興路l 密涿高速密涿高速向東、東南（河北、向東、東南（河北、天津方向）天津方向）8 8條條l 京秦高速京秦高速l 徐尹路徐尹路l 京榆路京榆路l 通燕高速通燕高速l 通香路通香路l 京哈高速京哈高速l 京津公路京津公路l 京津高速京津高速京承高速京秦高速河北段2013年建成京哈高速京藏高速京港澳高速京臺高速北京段2013年建成

7、京滬高速京津高速京平高速承德張家口秦皇島唐山塘沽天津滄州石家莊保定通過對外通道網絡，與各新城及環(huán)渤海區(qū)域城市形成一體化交通網絡廊坊1小時圈小時圈2 2小時圈小時圈京涿高速2013年建成朝陽路朝陽路BRT，前期研究，前期研究廣渠路廣渠路BRT，前期研究，前期研究M1M6（二期）力爭（二期）力爭2012年建成年建成新北京東站新北京東站核心區(qū)核心區(qū)順義、首都機順義、首都機場場亦莊亦莊土橋準快速有軌電車，前期研究準快速有軌電車，前期研究已有軌道線路規(guī)劃軌道線路有軌電車BRT快速公交交通樞紐S6前期研究前期研究通州對外交通：公共交通“4321”格局規(guī)劃R1前期研究前期研究4條軌道線路3個交通樞紐2條大容

8、量快速公交1條準快速有軌電車3 文化概況 通州始建于西漢初年，至今已有通州始建于西漢初年，至今已有22002200年歷史，古稱潞縣，取年歷史，古稱潞縣，取“漕運、漕運、通濟通濟”之意改名通州。通州位于舉世聞名的京杭大運河北起點，自古之意改名通州。通州位于舉世聞名的京杭大運河北起點，自古就是漕運及倉儲重地，是久負盛譽的水陸都會和盛極一時的皇家碼頭，就是漕運及倉儲重地，是久負盛譽的水陸都會和盛極一時的皇家碼頭，素有素有“一京、二衛(wèi)、三通州一京、二衛(wèi)、三通州”的美譽。的美譽。Te Grand Canal集聚區(qū)集聚區(qū)通州新城通州新城宋莊文化創(chuàng)意產業(yè)宋莊文化創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)集聚區(qū)規(guī)劃面積14.6平方公里，

9、其中通州新城范圍內10.3平方公里和鎮(zhèn)域規(guī)劃延伸區(qū)4.3平方公里。宋莊文化創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)是實現通州新城打造宋莊文化創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)是實現通州新城打造“文化產業(yè)基地文化產業(yè)基地”的重要載的重要載體，藝術家聚集是其最大的優(yōu)勢和特色體，藝術家聚集是其最大的優(yōu)勢和特色u集聚區(qū)自集聚區(qū)自20082008年成立管委會，年成立管委會，0909年進入全面建設階段，年進入全面建設階段，園區(qū)處于起步階段，但發(fā)展迅速。園區(qū)處于起步階段，但發(fā)展迅速。09年集聚區(qū)文化創(chuàng)意產業(yè)總收入達到4.5億元，同比增長40%，完成國地兩稅合計2150萬元，同比增長975%在硬環(huán)境建設上，部分地塊一級開發(fā)、村莊征地拆遷和基礎設施建設正有

10、條不紊地進行。為加快發(fā)展，集聚區(qū)內規(guī)劃了八個產業(yè)功能分區(qū)。09年引進三辰網游產業(yè)基地、世貿中心項目以及位于“影視藝術合成產業(yè)區(qū)”內12家企業(yè)，共19個項目。u原創(chuàng)藝術家集聚是宋莊最大的優(yōu)勢和特色，如何挖掘原創(chuàng)藝術家集聚是宋莊最大的優(yōu)勢和特色，如何挖掘和有效利用原創(chuàng)藝術資源，做大做精文化創(chuàng)意產業(yè)，和有效利用原創(chuàng)藝術資源，做大做精文化創(chuàng)意產業(yè)，是集聚區(qū)未來發(fā)展的主要任務。是集聚區(qū)未來發(fā)展的主要任務?，F有藝術家3000余人，生活與創(chuàng)作的村落發(fā)展為22個。涉及雕塑家、攝影家、表演藝術家、觀念藝術家、獨立制片人、音樂人、職業(yè)作家等藝術門類。目前產業(yè)局限于原創(chuàng)藝術，未來需進一步延伸文化鏈條、豐富產業(yè)業(yè)態(tài)。

11、宋莊藝術集聚區(qū)發(fā)展大事記宋莊藝術集聚區(qū)發(fā)展大事記1994年，栗憲庭、方力鈞等藝術家在宋莊建立工作室。隨后，圓明園畫家村集體遷移。2005年，宋莊藝術促進會成立，藝術家群落開始組織化管理。書畫展覽、裝裱、餐飲等配套服務產業(yè)逐漸發(fā)展。2006年，宋莊被認定為北京市文化集聚區(qū)。2008年，宋莊文化創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)管委會成立，同年被國家廣電總局認定為國家級動畫產業(yè)基地二、房地產市場情況二、房地產市場情況宏觀政策背景分析市住建委關于落實商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準有關問題的通知，銀行在放貸時嚴格按“認房又認貸認房又認貸”原則界定二套房，有房無貸款的購房人將無法購房，作假的行為也將被記入個人信用記

12、錄。北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知，即即“京八條京八條” 。對第3套及以上住房套及以上住房和不能提供1年以年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款；且自政策發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。 市國土部門改 “招拍掛”制度“綜合條件最優(yōu)者得綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式，將投標價格因素由過去的50分降低到25分。還將試點采用“限房價、競地價”及“限地價，競政策性住房面積”的方式，引導企業(yè)理性拿地。關于貫徹國辦發(fā)20104號文件精神促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見即京版京版

13、“國國11條條” ，二套房首付不低于40%，境外個人只能在本市購買一套住房，商品房單宗土地出讓面積不超20公頃，開發(fā)商需一次性公開全部房源。關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知即“京京15條條” ，規(guī)定對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、不能提供連續(xù)連續(xù)5年年(含含)以以上社保或完稅證明上社?；蛲甓愖C明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房；二套房首不低于二套房首不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。2010年年2月月23日日 2010年年4月月16日日 2010年年4月月30日日 2010年年7月月15日日 2011年年2月月16日日 全市土地市場分析

14、全市土地市場分析05,000,00010,000,00015,000,0002010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月20102010年4月到2011年4月公告土地全市供求分析表年4月到2011年4月公告土地全市供求分析表供應占地面積(M)供應建筑面積(M)成交占地面積(M)成交建筑面積(M)受到新政不斷調控的影響，京城樓市2011年1月以來土地供應市場大幅萎縮。2012年土地供應市場急劇萎縮北京中原市場研究部統(tǒng)計數據顯示，前4個月，北京合計出讓54

15、塊土地，合計規(guī)劃建筑面積457.15萬平方米，總土地出讓金為134.897億元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住類7塊，平均樓面價為5814元/平方米。北京中原市場研究部統(tǒng)計數據顯示，前4個月，北京合計出讓54塊土地，合計規(guī)劃建筑面積457.15萬平方米，總土地出讓金為134.897億元，同比2011年同期下降39.8%。其中，居住類7塊，平均樓面價為5814元/平方米。 目前土地市場依然冷清，預計今年土地市場交易很難達到900億元的規(guī)模，溢價率、開發(fā)商拿地的積極性都將降到最近幾年的最低。 “2012年第一季度，十大標桿房企權益購地金額為143億元，僅相當于去年同期的3成。這一階段

16、開發(fā)商的購地策略依然謹慎，富力、華潤、金地和綠城都未補充新的土地儲備。” 2010年的四月是不平凡的一個月份，除了震驚全國的青海大地震，全國各地的氣候也異常寒冷，少了往年春暖花開的美好。同時，在這個寒冷的四月，中國樓市也異常的寒冷，迎來了一次次或大或小的地震。2010年四月中旬以來，政府一條接著一條的發(fā)布樓市宏觀調控政策,用來嚴厲打擊投機性炒房者，對中國樓市是步步緊逼，尤其是在2010年五一前的“京十一條”，直接導致了樓市黑五月的結果。 國家統(tǒng)計局數據顯示，2012年2月與1月相比，全國70個大中城市中，房價下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。漲幅均未超過0.1%。房價真

17、的在下跌，房價還會繼續(xù)下跌么？通州樓市價格走勢圖通州樓市價格走勢圖通州及北京樓市價格走勢圖通州及北京樓市價格走勢圖 在國家規(guī)劃等利好政策的影響下前段時間一路狂飆的通州樓市在“京十一條”的影響下，通州區(qū)銷售情況異常慘烈。那么，在國家嚴厲打擊下通州樓市到底何去何從呢？首先，樓市新政從四月中旬接二連三的出臺，一次比一次嚴厲，聽說五一過后可能會有金融、稅收等方面的調控政策出臺，這充分證明了政府這次穩(wěn)定房價的決心。我們可以看出政府的政策仍然在打擦邊球，沒有真正的堵住房地產的后路。比如說“京十一條”中“每戶家庭限購一套房”政策與“第三套房限購政策”到底是何關系？ “房價漲幅過快城市”如何界定？一次性付款買

18、房的外地人到底限制不限制？其次，通州作為國家和北京市的重點規(guī)劃區(qū)，再加上中央電視臺和CBD的東移等這一系列利好政策導致了前段時間通州房價的高漲。那么，在這些新政下通州的這小利好就會消失嗎？房地產開發(fā)商和買房者對通州的心理預期就會下降嗎？ 三、項目分析三、項目分析近幾年通州樓市發(fā)展的很快，房價也在一路飆升，通州新城區(qū)域每平米最高達到過2萬左右，現在受政策調控、限制影響，通州樓市的價格出現了松動，很多樓盤已開始了降價的行動，通州也可以說是“漲的最快，降得最早”的區(qū)域。 通州目前有43個在售樓盤、目前通州月均銷售量在200-450套，成交均價13000-15000元/平米(此信息來自網上）2009年

19、至今很多土地成本價在5000元/平米，是否意味著通州很多開發(fā)商都可以承受一定幅度降價的空間。各項目降價區(qū)間其他信息四、典型案例四、典型案例項目概況項目概況 富力金禧花園位于通州核心區(qū)，緊鄰通州主干道新華大街，周邊教育、醫(yī)療、商場、超市、餐飲等配套設施齊全。項目距輕軌八通線北苑站10分鐘路程，20分鐘即達CBD中心。項目占地8.7萬平米，總建筑面積28.77萬平米，容積率2.77，分三期開發(fā)建設，由10棟新古典建筑風格的高層住宅和特色商業(yè)街、商業(yè)中心組成。米黃色與褐色相間的外立面，以高級石材為基座。社區(qū)采用完全人車分流設計，花園面積最大化，配備全套安防系統(tǒng)。主力戶型為87-89平二居和138-1

20、44平四居，戶型設計緊湊，衛(wèi)浴、潔具、廚具等配備齊全。因著名民主革命家王芝祥故居坐落于金禧花園地塊內，為保存這一具有重要歷史價值和史料價值的建筑，富力地產決定對此建筑予以原址保護和全面修繕，同時配合故居建筑風格，將北側商業(yè)樓和幼兒園建成四合院形式。樓盤位置：樓盤位置：通州區(qū)新華大街與新華南路交匯口西南600米主力戶型：一居主力戶型：一居 62平米平米 二居二居 80-90平米平米 三至四居三至四居 138-144平米平米物業(yè)類型：物業(yè)類型：住宅 建筑類別：建筑類別：板樓，塔樓，板塔結合 開盤時間：開盤時間：2012年05月 截止到5月07日為止，富力金禧花園所在的通州區(qū)共有在售住宅項目41個，

21、近一個月內，共有3個項目的銷售價格出現上漲，另有38個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為19388元/平方米，近半年來持平。所有41個在售住宅項目與富力金禧花園相比：13個項目的銷售均價高于富力金禧花園，售價最高的運河岸上的院子為50000元/平方米，占總數的32%；25個項目的銷售均價低于富力金禧花園，售價最低的中建雅頌居為6000元/平方米，占總數的61%；另有3個項目的銷售均價與富力金禧花園持平。10號樓最新開盤，均價17000元/平方米，一共216套房源。開盤期間推出2萬抵15萬再加9.5折的團購活動，再加上其他零散的優(yōu)惠，最終88平方米左右的兩居總價約135萬元。

22、Ps：房地產交易管理網上顯示的實際價格是160002012年年4月北京住宅成交量前十位樓盤月北京住宅成交量前十位樓盤據網上數據顯示富力金禧花園銷售情況良好 在月度北京排行前六位 周度排行冠軍優(yōu)缺點分析大品牌開發(fā)商戶型不錯，面積都在八九十平左右位置不錯 地處通州北苑 離地鐵步行20分鐘 送精裝 生活配套齊全 地處通州北苑 新華大街所以周圍配套還算齊全周邊有很多大型超市，有家樂福、國美、大中、蘇寧、貴友大廈、通州百貨、華聯商場、人民商場、京客隆、物美、世紀聯華教育配套周邊中小學都有潞河中學、運河中學、濟才中學、通州二中；史家胡同小學、實驗一小、中山街小學、后南倉小學、東方小學等便宜便宜2000年拿地13年交房 拿地時間早位于通州核心區(qū)，緊鄰通州主干道新華大街，距輕軌八通線北苑站10分鐘路程，20分鐘即達CBD中心；938、