物業(yè)管理糾紛

1、浦物管1002陳衛(wèi)衛(wèi)物業(yè)管理糾紛物業(yè)糾紛矛盾逐步凸顯 近年來(lái)物業(yè)服務(wù)在我國(guó)發(fā)展勢(shì)頭迅猛成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域糾紛亦日趨增多既有物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不專業(yè)、不到位的問(wèn)題也有業(yè)主認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)產(chǎn)生的問(wèn)題。如何妥善化解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾關(guān)系到房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)能否健康有序的發(fā)展更與人們對(duì)高品質(zhì)和諧生活的追求息息相關(guān)。物業(yè)糾紛產(chǎn)生原因探究 一是缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通 二是物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差,無(wú)視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，處理問(wèn)題簡(jiǎn)單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。 三是思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題。 四是業(yè)主群體的分散性和個(gè)別性與物業(yè)服務(wù)的

2、整體性和公共性，加大了業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的難度。 五是多數(shù)業(yè)主自治水平較低，缺乏公共責(zé)任意識(shí)，對(duì)自己的權(quán)利缺乏正確的認(rèn)識(shí)，也不知道如何正確地行使權(quán)利。 六是政府部門介入不足，對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)不夠，沒(méi)有及時(shí)消除糾紛隱患。物業(yè)收費(fèi)糾紛解析相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)法律法規(guī) ：物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：中，履行下列義務(wù)： （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生

3、的維護(hù)等方面的規(guī)章用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；制度； （三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；主委員會(huì)作出的決定； （四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； （五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)

4、服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)管理?xiàng)l例物業(yè)管理?xiàng)l例第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)第四十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。 中華人民共和國(guó)民法通則中華人民共和國(guó)民法通則第一百零六條：公民第一百零六條：公民, ,法法人違反合同或者不履

5、行其他義務(wù)的人違反合同或者不履行其他義務(wù)的, ,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任. . 合同法合同法第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任?；蛘哔r償損失等違約責(zé)任。 物權(quán)法物權(quán)法第七十二條第七十二條 ：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。以未簽訂物業(yè)服務(wù)合同為由拒不交納物業(yè)費(fèi) 艾明輝經(jīng)營(yíng)的

6、智能人網(wǎng)吧位于省政府公務(wù)員小區(qū)內(nèi)，2003年7月1日，省政府公務(wù)員小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與政興物業(yè)公司簽訂省政府公務(wù)員小區(qū)物業(yè)管理委托合同，規(guī)定物業(yè)管理提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費(fèi)。2003年11月7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業(yè)管理費(fèi)3611.6元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒(méi)有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供的服務(wù)不多為由，拒絕交納物業(yè)費(fèi)。 法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)法院判決：市法院審理認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與是業(yè)主大會(huì)的

7、執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責(zé)。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對(duì)其具有約束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故束力，其負(fù)有交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)判決艾明輝給付物業(yè)管理費(fèi)3611.63611.6元。元。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應(yīng)受其約束，負(fù)有交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。如果業(yè)主委員會(huì)未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主則應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)價(jià)格向物業(yè)公司交納相應(yīng)費(fèi)用。還有一種情況，即物業(yè)公司無(wú)物業(yè)收費(fèi)許可，業(yè)主

8、要求確認(rèn)合同無(wú)效，而拒交物業(yè)費(fèi)問(wèn)題。按照合同法的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費(fèi)許可證，屬于行政管理方面的問(wèn)題，應(yīng)由行政管理機(jī)關(guān)進(jìn)行處理，不能據(jù)此認(rèn)定物業(yè)合同無(wú)效。只要物業(yè)公司實(shí)際提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費(fèi)。 風(fēng)險(xiǎn)防范：物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問(wèn)題。 業(yè)主可以“服務(wù)差”為由拒交物業(yè)費(fèi)嗎？ 2005年，個(gè)體戶邱先生在龍巖中山路商業(yè)城租賃

9、了一個(gè)商場(chǎng)用于經(jīng)營(yíng)娛樂(lè)城，面積940.87平方米，按每月每平方米1元的價(jià)格計(jì)算，他每月應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)940.87元。但2006年7月起他開始拖欠物業(yè)費(fèi)，理由是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)消防自動(dòng)噴淋系統(tǒng)和遠(yuǎn)程自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)無(wú)法正常運(yùn)行及歇業(yè)后多處出現(xiàn)不明噪聲情況，邱先生要求管理商業(yè)城的物業(yè)公司解決，但物業(yè)公司未給解決，導(dǎo)致其被有關(guān)部門處罰。他認(rèn)為物業(yè)公司未盡合同義務(wù)，因此有理由不交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司多次催繳無(wú)果后，2007年11月將邱先生告上法庭。法院認(rèn)為，邱先生與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理合同約定，物業(yè)管理的內(nèi)容為“房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、共用照明、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、

10、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。”而邱先生營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的消防設(shè)施并非屬所有業(yè)主共用設(shè)施設(shè)備，不在物業(yè)管理范圍，因此邱先生不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)支付拖欠物業(yè)公司2006年7月至2007年10月的物業(yè)管理費(fèi)14113.05元。 按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，應(yīng)分不同情況進(jìn)行處理：屬于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，業(yè)主應(yīng)按合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任；若是因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下法院可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供

11、服務(wù)的質(zhì)量狀況，駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)。作為業(yè)主，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)應(yīng)盡量找物業(yè)公司協(xié)商解決，不能隨意拿不交物業(yè)費(fèi)作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環(huán)。小區(qū)公位被私用時(shí)物業(yè)能否告違約業(yè)主？邱先生在康樂(lè)小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，邱先生在康樂(lè)小區(qū)購(gòu)買了一套商品房，2008年年10月他在該商品房屋頂上違章搭月他在該商品房屋頂上違章搭蓋了一間蓋了一間100多平方米的房間，嚴(yán)重影響多平方米的房間，嚴(yán)重影響了小區(qū)的安全和整體形象，其行為遭到了了小區(qū)的安全和整體形象，其行為遭到了其他業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。小區(qū)物業(yè)公司多次其他業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。小區(qū)物業(yè)公司多次制止邱先生違章

12、搭建，但對(duì)方均置之不理。制止邱先生違章搭建，但對(duì)方均置之不理。市城建監(jiān)察支隊(duì)也向其發(fā)出停止違章建筑、市城建監(jiān)察支隊(duì)也向其發(fā)出停止違章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物業(yè)公司遂向法院起訴。法院認(rèn)為，物業(yè)物業(yè)公司遂向法院起訴。法院認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的違章搭建行為，其職責(zé)和公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的違章搭建行為，其職責(zé)和義務(wù)是進(jìn)行勸阻、制止，法律和業(yè)主大會(huì)義務(wù)是進(jìn)行勸阻、制止，法律和業(yè)主大會(huì)并沒(méi)有授權(quán)其可直接提起民事訴訟，按照并沒(méi)有授權(quán)其可直接提起民事訴訟，按照物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約約，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由業(yè)主承受，

13、物業(yè)公，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)由業(yè)主承受，物業(yè)公司并非該臨時(shí)公約的權(quán)利義務(wù)相對(duì)人，也司并非該臨時(shí)公約的權(quán)利義務(wù)相對(duì)人，也不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體。因此，當(dāng)不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體。因此，當(dāng)有業(yè)主未遵守公約承諾時(shí)，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主有業(yè)主未遵守公約承諾時(shí)，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟，物業(yè)公司無(wú)或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟，物業(yè)公司無(wú)權(quán)以合同相對(duì)人的身份起訴要求業(yè)主承擔(dān)權(quán)以合同相對(duì)人的身份起訴要求業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任。 “近水樓臺(tái)先得月”。住在頂層或靠近其他公共空地的業(yè)主，很容易往公共空間打“小九九”，改造公共用地并占為己有，不僅影響了小區(qū)的整體景觀形象，也侵害了其他業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)公司對(duì)這種行為

14、應(yīng)及時(shí)進(jìn)行制止，制止無(wú)效情況下應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告房屋行政管理部門，也可建議相關(guān)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提起民事訴訟進(jìn)行維權(quán)。小區(qū)內(nèi)因共用場(chǎng)地的使用而引發(fā)的法律糾紛相關(guān)法律法規(guī)：物業(yè)管理?xiàng)l例第三十八條：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。 物業(yè)管理?xiàng)l例第五十條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。 業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。 物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條：利用物業(yè)共用部位

15、、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。物業(yè)管理?xiàng)l例第六十六條：違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： （一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； （二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； （三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用

16、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。 個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元民法通則第71條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 物權(quán)法第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 物權(quán)法第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 物權(quán)法第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)

17、性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。 物權(quán)法第七十三條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。物權(quán)法第七十六條：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （七）有關(guān)共有和共同管

18、理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 小區(qū)發(fā)生盜竊引發(fā)的糾紛相關(guān)法律法規(guī)：中華人民共和國(guó)民法通則第一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任. 合同法第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 物業(yè)管理?xiàng)l例第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物

19、業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。小區(qū)內(nèi)車輛丟失物業(yè)要不要賠償？2009年3月3日晚，居住在城市中心花園的藍(lán)先生將一輛本鈴助力車停放在樓下電梯口旁，不料被小偷盜走。藍(lán)先生認(rèn)為，管理該小區(qū)的物業(yè)公司每月向他收取車庫(kù)費(fèi)15元，雙方之間已經(jīng)形成了車輛保管合同關(guān)系，現(xiàn)在車輛停放在小區(qū)內(nèi)被盜，是物業(yè)未盡到保管義務(wù)，因此要求物業(yè)公司賠償

20、其車輛被盜損失2900元。物業(yè)公司辯稱，雙方之間沒(méi)有簽訂該車的保管合同，不存在保管關(guān)系，無(wú)需賠償。法院審理認(rèn)為，原告所交的2008年1-6月的車庫(kù)費(fèi)90元不是車輛保管費(fèi)，而是車庫(kù)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，且從2008年7月1日起，原告并未向被告交車庫(kù)費(fèi)。根據(jù)合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返還該物的合同”的規(guī)定，原告并沒(méi)有將助力車交付給被告保管，未支付車輛保管費(fèi)給被告，原、被告雙方并未建立車輛保管合同法律關(guān)系，故不支持原告的訴訟請(qǐng)求。 很多業(yè)主對(duì)保管合同存在一個(gè)認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)，認(rèn)為只要交了停車費(fèi)，保管合同就成立了。其實(shí)停車費(fèi)是物業(yè)公司代理全體業(yè)主把小區(qū)內(nèi)閑置車輛泊位的使用權(quán)提供給車主而收取的場(chǎng)地使用費(fèi)。保管合同是以標(biāo)的物移交給保管人為成立要件，也就是說(shuō)，車輛寄存人必須將能夠控制車輛轉(zhuǎn)移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，才能完成對(duì)保管車輛的交付，保管合同才能成立。業(yè)主擅自改變房屋的使用性質(zhì)引發(fā)的糾紛 相關(guān)法律法規(guī)：物權(quán)法第七十七條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)