某大廈商業(yè)策劃實(shí)施方案

1、MMMM 商廈承接商廈承接 XXXX 大廈商業(yè)策劃方案大廈商業(yè)策劃方案 目目 錄錄PART1PART1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究0 0一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查0 01、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查02、近期商業(yè)規(guī)劃調(diào)查0二、商圈圍及主力客戶群二、商圈圍及主力客戶群0 01、商圈圍02、主力客戶群03、商業(yè)環(huán)境的 SWOT 分析04、商圈既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成及評(píng)價(jià)0PART2PART2 商業(yè)市場(chǎng)與功能定位商業(yè)市場(chǎng)與功能定位0 0一、商用房產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況一、商用房產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況0 01、市商用房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況02、近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn)03、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場(chǎng)效果0二、二、XX

2、XX 大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位0 01、市場(chǎng)形象02、本案主力店鋪的選取原則03、營(yíng)運(yùn)效果04、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響0PART3PART3 商業(yè)配比及組合方案商業(yè)配比及組合方案0 0一、一、XXXX 大廈收益能力測(cè)算大廈收益能力測(cè)算0 01、銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算02、租金水平測(cè)算03、XX 大廈營(yíng)運(yùn)成本測(cè)算假設(shè)0二、二、XXXX 大廈商業(yè)組合模式大廈商業(yè)組合模式0 01、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇02、店鋪組合及推薦品牌03、店鋪面積及區(qū)位分布0PART4PART4 商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案與比較商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案與比較0 0一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)0 01、自營(yíng)主力店鋪

3、超市的區(qū)位設(shè)計(jì)02、超市面積控制因素03、超市總體風(fēng)格定位0二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)0 01、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布02、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動(dòng)效果03、推薦店鋪的功能要求0三、組合方案比選三、組合方案比選0 0四、營(yíng)運(yùn)模式及風(fēng)險(xiǎn)控制四、營(yíng)運(yùn)模式及風(fēng)險(xiǎn)控制0 01、整體營(yíng)運(yùn)模式02、風(fēng)險(xiǎn)及防03、管理架構(gòu)0PART5PART5 商業(yè)收益研究及測(cè)算商業(yè)收益研究及測(cè)算0 0一、承接租金水平測(cè)算一、承接租金水平測(cè)算0 0二、各方案的投資收益分析二、各方案的投資收益分析0 0三、各方案測(cè)算數(shù)據(jù)匯總?cè)?、各方案測(cè)算數(shù)據(jù)匯總0 0四、考慮廣告宣傳費(fèi)后的效果四、考慮廣告宣傳費(fèi)后的

4、效果0 0五、建議方案及收益預(yù)期五、建議方案及收益預(yù)期0 0結(jié)論結(jié)論0 0附件附件0 0part1 商業(yè)環(huán)境調(diào)查與研究一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查一、周邊商業(yè)狀況調(diào)查XX 大廈位于 B 路段與 C 外大街交叉路口東北角，是三環(huán)沿線在 X 小區(qū)地區(qū)的標(biāo)志性建筑。就建筑物所在區(qū)域的整體氛圍來(lái)看，交通便捷、通過(guò)流量大，但沉淀客流不充分，集中消費(fèi)的商業(yè)氛圍尚未形成。1、當(dāng)前商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查調(diào)查圍：以 X 小區(qū)為基準(zhǔn)點(diǎn)將調(diào)查分析的區(qū)域按地理位置分為四部分。以 A、B、C、D 分別代表劃定的區(qū)域。區(qū)域劃分參見(jiàn)附件一：XX 大廈區(qū)位圖示。A A 區(qū)區(qū) 商業(yè)種商業(yè)種類(lèi)類(lèi)數(shù)量數(shù)量基本經(jīng)營(yíng)狀況基本經(jīng)營(yíng)狀況備注備注服裝專(zhuān)賣(mài)店約

5、15家規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營(yíng)狀況一般。食品、用品店約10家規(guī)模很小，檔次較低，經(jīng)營(yíng)一般。綜合超市5規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)狀況良好。綜合商1規(guī)模大，中高檔次，經(jīng)營(yíng)一般。場(chǎng)郵政、快遞2X 小區(qū)郵局規(guī)模較大，另一家較小銀行、儲(chǔ)蓄所約10家絕大多數(shù)有一定規(guī)模，經(jīng)營(yíng)狀況較好。娛樂(lè)設(shè)施0健身設(shè)施2規(guī)模較大比較有特色，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。保健按摩等餐飲設(shè)施19大部分為中檔餐廳，主要聚集在XX 大廈以北，生意好。 B B 區(qū)區(qū) 商業(yè)種類(lèi)商業(yè)種類(lèi)數(shù)量數(shù)量基本經(jīng)營(yíng)狀況基本經(jīng)營(yíng)狀況備注備注服裝專(zhuān)賣(mài)店1規(guī)模較大，檔次較低，經(jīng)營(yíng)狀況一般。綜合超市61 家規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)狀況較好，其他規(guī)模一般。建材家居2規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)一般。電子產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店1

6、5 家左右大多數(shù)規(guī)模較大，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。郵政、快遞2規(guī)模較小銀行、儲(chǔ)蓄所9中等規(guī)模較多，經(jīng)營(yíng)較好。娛樂(lè)設(shè)施3規(guī)模中等，經(jīng)營(yíng)一般。健身設(shè)施1規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)一般。保健性質(zhì)餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營(yíng)狀況整體較好，均為中餐和西式快餐。C C 區(qū)區(qū) 商業(yè)種類(lèi)商業(yè)種類(lèi)數(shù)量數(shù)量基本經(jīng)營(yíng)狀況基本經(jīng)營(yíng)狀況備注備注服裝較多規(guī)模很大，檔次較低，多數(shù)為批發(fā)市場(chǎng)。食品、用品店較多規(guī)模小，低檔次。綜合超市4規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)狀況良好。郵政、快遞3BB 郵局，規(guī)模較大，其他規(guī)模很小。銀行、儲(chǔ)蓄所約15家工商、招商、民生、華夏等等，規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。娛樂(lè)設(shè)施2規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。餐飲設(shè)施17規(guī)模不大，有一部分為西式快餐

7、，經(jīng)營(yíng)較好。DD 區(qū)區(qū) 商業(yè)種商業(yè)種類(lèi)類(lèi)數(shù)數(shù)量量基本經(jīng)營(yíng)狀況基本經(jīng)營(yíng)狀況備注備注服裝較多規(guī)模較小，低檔次，經(jīng)營(yíng)狀況一般。綜合超市2規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)較好。郵政、快遞1規(guī)模較大，需求較大，業(yè)務(wù)很多。銀行、儲(chǔ)蓄所6中等規(guī)模，經(jīng)營(yíng)較好。工藝品1較大規(guī)模，檔次較高，經(jīng)營(yíng)一般。美容1中等規(guī)模，中等檔次，生意很好。娛樂(lè)設(shè)施4中等以上規(guī)模，經(jīng)營(yíng)較好。距離本案較遠(yuǎn)健身設(shè)施1經(jīng)營(yíng)較好。賓館3規(guī)模較大，由于客流不穩(wěn)，經(jīng)營(yíng)一般。餐飲設(shè)施29中等規(guī)模和檔次偏多，經(jīng)營(yíng)狀況整體較好，均為中餐和西式快餐。 四個(gè)區(qū)域的主要商業(yè)設(shè)施及其分布詳見(jiàn)附件二：XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布圖；附件三：XX 大廈周邊商業(yè)設(shè)施分布表。2、近期商業(yè)

8、規(guī)劃調(diào)查 區(qū)域及周邊道路交通區(qū)域及周邊道路交通XX 大廈近鄰海淀區(qū)、西城區(qū)交界處。區(qū)域的規(guī)劃及道路發(fā)展相對(duì)滯后，局部經(jīng)濟(jì)景氣度不足。區(qū)域道路拆建、擴(kuò)充為交通要道的可能性不大。A 路段主輔路改造及擴(kuò)建后，本案近鄰的交通要道通過(guò)量大增，對(duì)本案品牌店的宣傳有一定的幫助，但在主力通路與次級(jí)道路的交叉口且有雙向護(hù)欄阻隔，一定程度上會(huì)減少商業(yè)機(jī)會(huì)。 周邊地區(qū)既有商業(yè)核心區(qū)周邊地區(qū)既有商業(yè)核心區(qū) 黃金投資地區(qū)黃金投資地區(qū) 已列入市、海淀區(qū)的周邊商業(yè)規(guī)劃已列入市、海淀區(qū)的周邊商業(yè)規(guī)劃二、商圈圍及主力客戶群二、商圈圍及主力客戶群1、商圈圍 覆蓋半徑覆蓋半徑以本案所在地為圓心點(diǎn)；以 2KM 半徑為一級(jí)商圈；以3.

9、5KM 半徑為二級(jí)商圈；5KM 半徑為三級(jí)商圈。由于 XX 大廈為商務(wù)寫(xiě)字樓建筑，入住商戶的社交活動(dòng)會(huì)帶來(lái)部分消費(fèi)潛能，可視為潛在商圈或第四商圈。 主通道主通道 XX 大廈處于 B 路段中路與新街口外大街交叉路口的東北街角，主力通道為 B 路段中路由東向西方向，新街口外大街由南向北方向。由于本案中商業(yè)用房部分位于四座寫(xiě)字樓中間，只能以東西方向?yàn)槌鋈肟凇＿@樣商業(yè)用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B 路段中路由東向西方向需由東進(jìn)入大廈南門(mén)再進(jìn)入商業(yè)房產(chǎn)東門(mén)，為次通道。2、主力客戶群根據(jù)本案特點(diǎn)，主力客戶群有兩部分構(gòu)成。 固定客戶群固定客戶群A、B、C、D 四個(gè)區(qū)域?yàn)楣潭蛻粑齾^(qū)，其

10、中又以 A 區(qū)為第一主力客戶群構(gòu)成區(qū)域。按 B、C、D 順序吸引力遞減。按四、三、二、一權(quán)重匯總分析可知：、人口數(shù)量在市及海淀區(qū)均屬中等密度；、常住人口與流動(dòng)人口入住比例約為 7:3；、人員結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，教育程度及收入水平跨度較大；、總體收入水平中等偏上；、家庭人口主力群體為小型化； 、日常生活消費(fèi)及社區(qū)服務(wù)狀況一般，休閑娛樂(lè)設(shè)施不足；、社區(qū)環(huán)境中等及中上等；、交通出行較為便利；、生活秩序一般，治安狀況一般；、主力消費(fèi)群體特色尚不突出。 潛在客戶群潛在客戶群 潛在客戶群由兩個(gè)群體構(gòu)成。、由 X 小區(qū)地理位置帶來(lái)的通過(guò)顧客群。A 路段是城市交通的第一要道，而 X 小區(qū)又是北 A 路段上的主要換乘

11、站。十字路口雙向?qū)﹂_(kāi)公交汽車(chē)線路近 20 條，每小時(shí)通過(guò)乘客近萬(wàn)人。按每輛車(chē)上下乘客 10 人次計(jì)算，每小時(shí)乘降人數(shù)近2000 人。下午 4 點(diǎn)至 7 點(diǎn)的晚高峰時(shí)段，每小時(shí)的乘降乘客在 5000 人以上。 （未單獨(dú)計(jì)算乘坐出租車(chē)、班車(chē)、私家車(chē)到達(dá)、離開(kāi)、通過(guò)人數(shù)）按近鄰交通線路比例折算，乘坐公交車(chē)在 XX 大廈主通道、次主通道經(jīng)過(guò)的客人在晚高峰時(shí)段，平均每小時(shí)接近 1000 人。、XX 大廈寫(xiě)字樓部分入住的業(yè)主及其商務(wù)、私人交往的客人。此部分沉淀的相對(duì)穩(wěn)定消費(fèi)群體，保守估計(jì)也可達(dá)800 人以上。發(fā)掘潛在客戶的消費(fèi)能力，提供一個(gè)空間、一種方式，讓流動(dòng)客人把交通擁堵時(shí)間用來(lái)享受休閑消費(fèi)。留住過(guò)客

12、亦是本案策劃的關(guān)鍵。3、商業(yè)環(huán)境的 SWOT 分析 S S優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)、XX 大廈地處 B 路段中路與新街口外大街的十字路口的街角，多條公交線路經(jīng)過(guò)，出行便利的地理位置賦予 XX大廈區(qū)位商機(jī)。既有商圈固定客戶的消費(fèi)支撐，又有潛在消費(fèi)能力可提升。密集的機(jī)動(dòng)車(chē)流量也為入住商戶提供了極好的廣告宣傳機(jī)會(huì)。、隨著海淀商業(yè)的整體提升，城北地區(qū)的商業(yè)價(jià)值還將進(jìn)一步提升。商業(yè)經(jīng)營(yíng)的空間還有相當(dāng)大的容量。、XX 大廈項(xiàng)目本身定位及物業(yè)檔次就將吸引大量的商務(wù)辦公人員，與之配套的商業(yè)也必將定位于同等檔次。既能為整體商務(wù)、服務(wù)配套，也能吸引周?chē)貐^(qū)的高消費(fèi)人群前來(lái)消費(fèi)。 WW劣勢(shì)劣勢(shì)、現(xiàn)階段 XX 大廈周邊地區(qū)商業(yè)檔次較

13、低、分布較散而且業(yè)態(tài)、業(yè)種不均衡，整個(gè)地區(qū)的商業(yè)還處于不成熟的狀態(tài)。固定的高檔次的理性消費(fèi)人群至今還沒(méi)有培養(yǎng)起來(lái)，而XX 大廈整體定位高檔，商業(yè)更是要打造精品、風(fēng)格及特色。要形成高檔寫(xiě)字樓配品位商業(yè)區(qū)的整體概念，形成自己固定的消費(fèi)者群體，勢(shì)必需要一定時(shí)間進(jìn)行推廣和市場(chǎng)培養(yǎng)。、與 XX 大廈同處街角的四鄰建筑檔次普遍較低，近期又不可能進(jìn)行拆遷改造，使得 XX 大廈的小環(huán)境短期檔次難以提升。雖有鶴立雞群的廣告優(yōu)勢(shì)，但沒(méi)有小環(huán)境烘托，商業(yè)特色的進(jìn)程會(huì)有一定影響，不利于 XX 大廈商業(yè)環(huán)境的建設(shè)。、XX 大廈是以區(qū)域行業(yè)先行者來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的，這對(duì) XX 大廈、特別是部的商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)遇到習(xí)

14、慣勢(shì)力及舊有商業(yè)模式的阻礙。在高檔商業(yè)與低檔商業(yè)并存期間，高檔商業(yè)所受的傷害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于低檔商業(yè)。這一點(diǎn)必須有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防準(zhǔn)備。、距離 XX 大廈不足 2 公里的東西兩區(qū)域已經(jīng)形成了整體商業(yè)配套設(shè)施較為齊全，業(yè)種業(yè)態(tài)分布比較均衡，已經(jīng)成為成熟商業(yè)中心。對(duì)比而言，XX 大廈的商業(yè)面積不大，很難在規(guī)模上與以上這兩處商業(yè)中心相抗衡。 OO機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)、XX 大廈作為提升商業(yè)品質(zhì)的先行者，將首先在周邊消費(fèi)者中留下深刻印象，一旦品質(zhì)店鋪成功推出，將會(huì)給 XX大廈帶來(lái)巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。、XX 大廈的商用房產(chǎn)雖然面積不大，但是經(jīng)過(guò)符合實(shí)際的商業(yè)定位，較少的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量更容易被市場(chǎng)所消化吸納，更快地形成整體商

15、業(yè)氣氛。、XX 大廈商業(yè)已經(jīng)預(yù)先進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃，詳細(xì)分析了商用房產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布，并對(duì)大廈總體定位進(jìn)行了描述，增強(qiáng)了本案商業(yè)布局的合理性和操作的可行性。、成功品牌店鋪的入住也會(huì)呼應(yīng) XX 大廈的物業(yè)品質(zhì)，相輔相成更易確立市場(chǎng)地位及風(fēng)格特色。 T T威脅威脅、商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的產(chǎn)生既有對(duì)潛在能力的發(fā)掘和培養(yǎng)，又需要從同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。既有的商業(yè)同業(yè)是不會(huì)忽視新對(duì)手的動(dòng)作，必將動(dòng)用各種手段加劇競(jìng)爭(zhēng)。、規(guī)劃中的新興商業(yè)中心區(qū)與既有商業(yè)同樣具有威脅性，只不過(guò)時(shí)間稍稍晚些進(jìn)入而已。大規(guī)模商業(yè)區(qū)建成后，勢(shì)必分割本案培養(yǎng)出的消費(fèi)能力，造成本中心的購(gòu)買(mǎi)力外流。、項(xiàng)目的啟動(dòng)及整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都面臨一定的市場(chǎng)

16、不確定性，市場(chǎng)操作的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)本案商業(yè)物業(yè)的推廣產(chǎn)生一系列不確定性的影響。4、商圈既有商業(yè)消費(fèi)構(gòu)成及評(píng)價(jià) 商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)表現(xiàn)、中低檔商業(yè)物業(yè)供應(yīng)?，F(xiàn)有商業(yè)設(shè)施普遍舊，沒(méi)有明顯的時(shí)代氣息。、分散的消費(fèi)實(shí)現(xiàn)。固定客流的消費(fèi)沒(méi)有集中實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買(mǎi)場(chǎng)所，多以零散分割、外流其他區(qū)域的商業(yè)中心消費(fèi)形式實(shí)現(xiàn)。、高密度的人口流量，低量沉淀忠誠(chéng)客戶群。大量客流集散，卻沒(méi)有可以聚會(huì)、休閑的場(chǎng)所。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商業(yè)店鋪各自為戰(zhàn)，沒(méi)有統(tǒng)一的業(yè)態(tài)業(yè)種組合效果，形不成整體商業(yè)氛圍。、商業(yè)零售店鋪零散，沒(méi)有檔次。店鋪及商品均沒(méi)有規(guī)模，也沒(méi)有品質(zhì)保證。幾乎沒(méi)有能讓年輕、時(shí)尚的主力消費(fèi)群體隨便逛逛的去處。、中等規(guī)模百貨店

17、已有多次失敗經(jīng)歷。從“華泰”到“瑩虹”再到“賽麗特”無(wú)一幸免。、餐飲供應(yīng)相對(duì)充足，檔次較齊備。商圈唯有餐館數(shù)量充足，且中等水平的餐館總體營(yíng)運(yùn)效果不錯(cuò)。、快餐整體營(yíng)運(yùn)效果突出。無(wú)論麥當(dāng)勞、肯德基還是八番面屋、馬蘭拉面都經(jīng)營(yíng)得紅紅火火。 綜合分析評(píng)價(jià)綜合分析評(píng)價(jià)商圈穩(wěn)定的客戶群體及大量的流動(dòng)群體本身蘊(yùn)藏了巨大的消費(fèi)能力；現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的舊更提供了搶占市場(chǎng)的機(jī)遇；XX 大廈的高檔次建筑實(shí)物載體更提供了營(yíng)運(yùn)保證；整體商業(yè)規(guī)劃，構(gòu)筑品牌店鋪組合，統(tǒng)一營(yíng)運(yùn)市場(chǎng)效果是本案成功運(yùn)作的關(guān)鍵。part2 商業(yè)市場(chǎng)與功能定位一、商用房產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況一、商用房產(chǎn)的市場(chǎng)供需狀況1、市商用房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況 商用房產(chǎn)的供給及銷(xiāo)

18、售狀況商用房產(chǎn)的供給及銷(xiāo)售狀況近兩年來(lái)，市作為商住房產(chǎn)一部分的底商商鋪在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)也顯得格外醒目?，F(xiàn)代城 2 萬(wàn)平方米商鋪面積，售價(jià)為每平方米 22.3 萬(wàn)元，怡景園老番街 8000 平方米商鋪售價(jià)每平方米 2.2 萬(wàn)(二層)3.2 萬(wàn)元(首層)，藍(lán)籌名座 1 萬(wàn)多平方米售價(jià)為每平方米 1.62 萬(wàn)元，銀座 4 萬(wàn)平方米商鋪售價(jià)可能高達(dá)每平方米 3 萬(wàn)元以上，元嘉國(guó)際公寓 3000 平方米商鋪每平方米售價(jià) 3 萬(wàn)元，藍(lán)堡 2000 平方米商鋪每平方米售價(jià)為 1.8 萬(wàn)(二層)2.8 萬(wàn)元(首層)。總體上商鋪售價(jià)一般高出項(xiàng)目售價(jià) 30%以上，多數(shù)在 50%以上；成交效果也好于住宅及寫(xiě)字樓。目

19、前商業(yè)地產(chǎn)存量約為 160 多萬(wàn)平方米，其中百貨業(yè) 27.9萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心 66.1 萬(wàn)平方米， 外資超市 33.2 萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫(xiě)字樓底層商鋪 36.7 萬(wàn)平方米。在建項(xiàng)目 71 萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目 320 萬(wàn)平方米。商業(yè)物業(yè)的需求促進(jìn)了商業(yè)物業(yè)的供給，同時(shí)大量存量及建設(shè)中的底商店鋪也給后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)埋下了壓力。商鋪供應(yīng)設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)策劃及實(shí)施管理等日益緊迫。 商用房產(chǎn)的區(qū)位聚集性商用房產(chǎn)的區(qū)位聚集性商用房產(chǎn)在供給總量上升的同時(shí)，還表現(xiàn)出了明顯的區(qū)位需求特征。商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域主要集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從城區(qū)看，區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投

20、資者的首選目標(biāo)。其次是海淀區(qū)，其對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型鋪位物業(yè)的需求上。區(qū) CBD 區(qū)域是一級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)面積不到 10 萬(wàn)平方米，占全市總商業(yè)面積的 7%。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，以購(gòu)物中心為主，主要集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。商鋪為適應(yīng)寫(xiě)字樓辦公人員需求，餐飲、服裝等行業(yè)高檔次店鋪比例偏高，時(shí)裝更是職業(yè)化，飲食更多快餐式。主要顧客是消費(fèi)力較高的外籍人士、的演藝界名流、專(zhuān)業(yè)人士、公司白領(lǐng)，客戶購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)首層租金達(dá)2.74 美金/日平米，空置率仍能保持在 2%的低水平。同時(shí)入住的一些品牌店鋪的流水月均可達(dá)到人民幣 150200 萬(wàn)元，坪效超過(guò)百元。亞運(yùn)

21、村地區(qū)總體商業(yè)表現(xiàn)為周邊居民區(qū)中穩(wěn)定、高知化、高智化的消費(fèi)群體與它九十年代中后期建設(shè)的商業(yè)區(qū)住宅底商的小空間、混雜式的商業(yè)布局極不相稱，對(duì)新型商業(yè)物業(yè)的需求極為迫切。此時(shí) 3.6 萬(wàn)平方米規(guī)模、大空間的隨意組合的“第五大道”推出，定位于滿足大圍高收入居住區(qū)居民的高品質(zhì)生活需求。吸引了不少專(zhuān)業(yè)品牌店進(jìn)駐或聚合在其附近，全聚德、量販?zhǔn)?KTV 之王錢(qián)柜、星巴克咖啡廳等已進(jìn)入施工階段。 “第五大道模式”值得思考和借鑒。海淀商業(yè)相對(duì)于 CBD 和亞運(yùn)村明顯滯后，特別是品味感不足。這與海淀整體上流動(dòng)人口多且高新技術(shù)人員比例過(guò)高，目的消費(fèi)強(qiáng)于沖動(dòng)消費(fèi)不無(wú)關(guān)系。海淀的技術(shù)創(chuàng)新水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其自身商業(yè)發(fā)展水平

22、。正因?yàn)槿绱耍５韰^(qū)成為了商業(yè)跨國(guó)企業(yè)的首選。建材方面，德國(guó)第一家居超市歐倍德落戶海淀，英國(guó)百安居選址海淀區(qū)，美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的歐尚正在積極準(zhǔn)備中。711 便利店、迪亞折扣店正處于報(bào)批和選址階段。海淀區(qū)在不久的將來(lái)與世界同步的不僅僅是其生產(chǎn)能力，還有商業(yè)服務(wù)能力及消費(fèi)能力。2、近期商用房產(chǎn)的需求特點(diǎn)零售業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出兩個(gè)趨勢(shì)：從商業(yè)類(lèi)型上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)餐飲和服裝類(lèi)商業(yè)物業(yè)的需求量較大，而對(duì)娛樂(lè)商業(yè)物業(yè)的需求量較小，這主要是因?yàn)槭袏蕵?lè)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不夠。從商業(yè)物業(yè)的需求主體看，中小投資者異軍突起，由此帶動(dòng)了小型底商需求量的增加。與此相呼應(yīng)的餐飲、服裝類(lèi)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)容量開(kāi)始趨于飽和，餐飲的風(fēng)

23、格、服裝類(lèi)的款式和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)也愈加殘酷。而娛樂(lè)消費(fèi)市場(chǎng)仍有較大經(jīng)營(yíng)空間，特別是軟性、自助娛樂(lè)消費(fèi)如自助 KTV、小廳電影、數(shù)碼影像、網(wǎng)絡(luò)游戲、FLASH 制作等上升潛力較大，盈利空間也相對(duì)較大。3、本案所在地的商用房產(chǎn)的市場(chǎng)效果 綜上述分析，可以得出 XX 大廈及其商用房產(chǎn)市場(chǎng)定位時(shí)，需把握的基本要素。 區(qū)域交通因素區(qū)域交通因素 區(qū)域交通便利。既可以吸引大商圈消費(fèi)者前來(lái)，也能幫助小商圈客戶流動(dòng)到其他區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)需求。 商務(wù)環(huán)境因素商務(wù)環(huán)境因素X 小區(qū)地區(qū)區(qū)域歷史發(fā)展時(shí)間短，沒(méi)有人文沉淀的基礎(chǔ)，欠缺文化設(shè)施、個(gè)性化商鋪。XX 大廈的業(yè)態(tài)組合要凝聚商氣、人氣，更要有靈氣。 商業(yè)配套因素商業(yè)配套因素

24、XX 大廈商業(yè)配套要以自身功能配套為主，與大商圈、大商業(yè)的呼應(yīng)及互補(bǔ)為輔。切不可與小商圈現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施配套而制約本身品質(zhì)。 品牌因素品牌因素 品牌是本案商業(yè)的生命線。要樹(shù) XX 大廈商業(yè)品牌，首先要用好成功商戶品牌。古為今用、洋為中用。站在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者的角度進(jìn)行整體商業(yè)規(guī)劃是品牌商業(yè)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。 商圈顧客因素商圈顧客因素 主力客戶群的現(xiàn)狀消費(fèi)表現(xiàn)只是水面上面的冰山，真正的冰山在水下。真正的消費(fèi)需求需要探究和發(fā)掘。二、二、XXXX 大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位大廈總體商業(yè)風(fēng)格定位1、市場(chǎng)形象與高檔寫(xiě)字樓相匹配的商鋪多以綜合性業(yè)態(tài)組合模式為主，小規(guī)模、多品類(lèi)、少品牌的精品型 Shopping mal

25、l 占市場(chǎng)主流。未來(lái)趨勢(shì)中的幾大商業(yè)模式大規(guī)模專(zhuān)業(yè)店、大型娛樂(lè)中心、超大型市場(chǎng)、連鎖經(jīng)營(yíng)店鋪及休閑新概念型店鋪，都有一定的發(fā)展要求，但在大型商業(yè)中心中間的單體高尚建筑XX 大廈部的商業(yè)組合應(yīng)突出中、小型精品店、品牌店形式。21 世紀(jì)的商業(yè)在注重商品品質(zhì)的同時(shí)，開(kāi)始進(jìn)入體驗(yàn)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。商家普遍推崇“酒香也怕巷子深”的現(xiàn)代商業(yè)理念，因此 XX 大廈外對(duì)品牌店的宣傳與展示也是本案實(shí)施的關(guān)鍵之一。2、本案主力店鋪的選取原則引入一家中高檔西餐廳或主題西餐廳，價(jià)位在人均消費(fèi)100-200 元之間。與西餐廳相輝映，應(yīng)引入一家具有深厚中國(guó)文化底蘊(yùn)的中餐廳，以傳統(tǒng)特色及品牌為首選，達(dá)到中西合璧的效果。中餐廳檔

26、次與消費(fèi)水平應(yīng)高于西餐廳。充分盤(pán)活 F1 最有效的商業(yè)面積。將咖啡廳或酒吧、汽車(chē)快餐廳、超市、數(shù)碼影像、品牌展示等集中在一層推出，吸引客流，搶占市場(chǎng)。引進(jìn)有品牌、有規(guī)模，規(guī)經(jīng)營(yíng)的娛樂(lè)健身項(xiàng)目。3、營(yíng)運(yùn)效果上述主力店鋪的區(qū)位分布及規(guī)模控制將在 Part3 部分給出組合設(shè)計(jì)建議方案。本案為各業(yè)態(tài)組合的區(qū)域商業(yè)中心且為高檔次寫(xiě)字樓的底商，在總體風(fēng)格上要有品味能與 XX 大廈物業(yè)檔次相匹配，并且能夠組合區(qū)域既有的商業(yè)設(shè)施形成吸引中心。設(shè)計(jì)方案要保證主力店鋪的特色充分展現(xiàn)，更要保證以超市為根基，組合休閑、餐飲、娛樂(lè)及新生活方式體驗(yàn)的整體商業(yè)特色。日常營(yíng)運(yùn)管理將采用物業(yè)分租與自主經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的模式，把統(tǒng)一規(guī)

27、劃設(shè)計(jì)及功能定位與分散經(jīng)營(yíng)、分散風(fēng)險(xiǎn)，提高收益相結(jié)合。以“穩(wěn)定收益，打造精品”為XX 大廈商用房產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)目標(biāo)。4、本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)、業(yè)種的影響本案主力店鋪選取原則是基于商圈相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)狀況及目標(biāo)客戶群的消費(fèi)潛能設(shè)定的。目標(biāo)客戶群的狀況已在前面進(jìn)行了分析。這里只簡(jiǎn)述一下關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的影響。 通過(guò)對(duì)周邊的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)在 A 區(qū)域 XX 大廈以北的花園東路聚集了大量的中高檔餐廳，有家常菜、燒烤、火鍋、茶樓等等，各色口味一應(yīng)俱全；且已經(jīng)聚集了較強(qiáng)的人氣，生意普遍很好，已構(gòu)成對(duì) XX 大廈擬引進(jìn)餐館的較大威脅。同樣 B、C、D 其他三個(gè)區(qū)域也有幾家經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的中高檔餐廳。如果 XX 大廈也一味地引進(jìn)一些類(lèi)似檔次、

28、特點(diǎn)的餐廳，肯定會(huì)面臨異常激烈的競(jìng)爭(zhēng)。而在此大規(guī)模的餐飲氛圍中，真正的中餐老字號(hào)、頂級(jí)品牌店并不多。縱觀四個(gè)區(qū)域的餐飲業(yè)，各種檔次的中式、西式快餐、便餐為數(shù)很多，而高檔次的特色西餐廳或風(fēng)味主題餐廳只有C 區(qū)域的展覽館的莫斯科餐廳一家。從市場(chǎng)供給的角度來(lái)看引進(jìn)中高檔西餐廳應(yīng)是 XX 大廈餐飲店鋪較為明智的選擇。XX 大廈位于城北，城北總體消費(fèi)水平高于城南，但消費(fèi)的產(chǎn)品國(guó)際化特點(diǎn)不如城東南部。在 XX 大廈開(kāi)設(shè)一家中高檔且很有品位的西餐廳，可以吸引的主力客戶群應(yīng)有三部分。一為中關(guān)村科技園區(qū)的 IT 精英。這部分人收入高、年紀(jì)輕，又有相當(dāng)一部分的海歸派，對(duì)西餐的接受程度及需求程度都比較高。二為附近的

29、住戶。該區(qū)域整體消費(fèi)為的強(qiáng)群體勢(shì)，中高檔的西餐廳定會(huì)吸引他們?nèi)L試新鮮。三為附近高校的大學(xué)生、留學(xué)生。海淀區(qū)為市大學(xué)校園聚集地，大學(xué)生、留學(xué)生的消費(fèi)傾向一定程度上影響著區(qū)域的市場(chǎng)供給。雖然大學(xué)生、留學(xué)生多數(shù)沒(méi)有穩(wěn)定收入，卻有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，消費(fèi)的渴望最為強(qiáng)烈。即便是非經(jīng)常性的消費(fèi)也是不可忽略的一個(gè)群體。從市場(chǎng)需求的角度來(lái)看高檔西餐廳會(huì)吸引這三部分人群經(jīng)常光臨，并有帶動(dòng)其他消費(fèi)的可能。A、B、C、D 四個(gè)區(qū)域有較多彩擴(kuò)店，但規(guī)模不大，設(shè)備老舊，經(jīng)營(yíng)狀況一般。X 小區(qū)作為一個(gè)客流較大的交通樞紐，且有以遠(yuǎn)望樓為代表的相當(dāng)一部分中檔旅游定點(diǎn)飯店，國(guó)游客在此旅游住宿的比例較高，且西南、東北的辦事處也在

30、商圈。對(duì)純正的風(fēng)味、特色產(chǎn)品、履行紀(jì)念品都有較大的需求。在 XX 大廈辟出一點(diǎn)空間經(jīng)營(yíng)彩擴(kuò)、數(shù)碼沖印業(yè)務(wù)也會(huì)吸流動(dòng)顧客群進(jìn)行消費(fèi)。目前市場(chǎng)上的寫(xiě)字樓的底商一層絕大多數(shù)的組合為一家銀行加一家中高檔中餐廳。但我們不建議 XX 大廈采用這種形式。首先 XX 大廈周?chē)y行較多，且多為分理處，已有一定規(guī)模且業(yè)務(wù)比較全面。其次本案有效面積不大，應(yīng)以客流吸引力較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)方式為首選。個(gè)人金融服務(wù)可選擇在店鋪組合中的剩余空間或公共空間安裝 24 小時(shí) ATM 機(jī)的方式滿足需求。Part3 商業(yè)配比及組合方案一、一、XXXX 大廈收益能力測(cè)算大廈收益能力測(cè)算1、銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算商用房產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格一般為住宅價(jià)格的 1

31、.53 倍。2003 年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均售價(jià)為 2008 美元/平方米(建筑面積報(bào)價(jià))，售價(jià)指數(shù)為 121，比 2003 年第一季度下降了 1.5%。查詢 2002 年、2003 年 X 小區(qū)周邊地區(qū)商用房產(chǎn)、新建住宅的成交價(jià)格比較修正后選定四組參考價(jià)格，再根據(jù) XX 大廈商用房產(chǎn)部分的樓層面積折算權(quán)重，加權(quán)平均計(jì)算得出收益測(cè)算的四組參考價(jià)格：1.14 萬(wàn)元/平米，1.31 萬(wàn)元/平米，1.49 萬(wàn)元/平米，1.73 萬(wàn)元/平米。測(cè)算表格參見(jiàn)附件四：XX 大廈售價(jià)測(cè)算表。在后續(xù)的分析中，我們將以此銷(xiāo)售價(jià)格為參考折算 MM 商廈整體運(yùn)作 XX 大廈商用房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)承擔(dān)的合理租金水平。2、

32、租金水平測(cè)算租金水平測(cè)算，測(cè)算的是 XX 大廈擬引進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種在相鄰區(qū)位、相近物業(yè)的成交租金價(jià)格平均水平。2003年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金為 31.3 美元/月/平方米(使用面積報(bào)價(jià))，租金指數(shù)為 74.6，比 2003 年第一季度下降了 1.9%甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均空置率由第一季度的 15.7%上升為 16.4%，上升了 0.7 個(gè)百分點(diǎn)。商用房產(chǎn)的空置率水平，新增銷(xiāo)售項(xiàng)目平均在 20%25%。比較分析后選定五種租金組合方案，組合測(cè)算得出五個(gè)平均租金收入水平。分別為：組合方案組合方案合合計(jì)計(jì)年年租租金金 （萬(wàn)萬(wàn)元元）平平均均日日租租金金 （元元/ /平平米米日日）租金組合方案一3

33、5124.98租金組合方案二29194.14租金組合方案三33144.70租金組合方案四34604.91租金組合方案五28904.10組合測(cè)算表見(jiàn)附件五：XX 大廈租金收入水平測(cè)算表3、XX 大廈營(yíng)運(yùn)成本測(cè)算假設(shè)以 MM 商廈整體運(yùn)作 XX 大廈商業(yè)用房為前提。項(xiàng)目投資及成本構(gòu)成設(shè)定為： 承租承租 B1B1F4F4 全部面積應(yīng)付全部面積應(yīng)付 XXXX 集團(tuán)租金總額；集團(tuán)租金總額； 經(jīng)營(yíng)超市的設(shè)備、裝修及營(yíng)運(yùn)成本、所需流動(dòng)資金；經(jīng)營(yíng)超市的設(shè)備、裝修及營(yíng)運(yùn)成本、所需流動(dòng)資金； 管理分租部分的管理費(fèi)、日常維修費(fèi)；管理分租部分的管理費(fèi)、日常維修費(fèi)； 分租房產(chǎn)項(xiàng)目空置損失；分租房產(chǎn)項(xiàng)目空置損失； 應(yīng)繳納

34、的各項(xiàng)稅金及附加；應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅金及附加； 所有商用面積均可以分割使用。所有商用面積均可以分割使用。二、二、XXXX 大廈商業(yè)組合模式大廈商業(yè)組合模式1、業(yè)態(tài)及業(yè)種選擇XX 大廈商用房產(chǎn)的業(yè)態(tài)、業(yè)種選擇將本著立足大廈、服務(wù)大廈，面向一級(jí)商圈，吸引目標(biāo)顧客群體的原則進(jìn)行。 業(yè)態(tài)模式主要有超市零售、餐飲、商務(wù)服務(wù)、文體娛樂(lè)業(yè)態(tài)模式主要有超市零售、餐飲、商務(wù)服務(wù)、文體娛樂(lè)等四大板塊；等四大板塊； 每一板塊都有一個(gè)主力樓面空間，輻射到關(guān)聯(lián)樓面空間；每一板塊都有一個(gè)主力樓面空間，輻射到關(guān)聯(lián)樓面空間； 每一樓面空間力推每一樓面空間力推 1 12 2 家主力店鋪，其余為優(yōu)選店鋪；家主力店鋪，其余為優(yōu)選店鋪；

35、 主力店鋪分割后的剩余空間按照業(yè)態(tài)互補(bǔ)、業(yè)種關(guān)聯(lián)的主力店鋪分割后的剩余空間按照業(yè)態(tài)互補(bǔ)、業(yè)種關(guān)聯(lián)的原則選取優(yōu)選店鋪；原則選取優(yōu)選店鋪； 空間面積劃分以主力店鋪與優(yōu)選店鋪組合，獲取最大空空間面積劃分以主力店鋪與優(yōu)選店鋪組合，獲取最大空間收益效果。間收益效果。2、店鋪組合及推薦品牌 根據(jù)業(yè)態(tài)、業(yè)種選取原則，我們給出兩種商用房產(chǎn)分割使用方案，并再此基礎(chǔ)上給出主力店鋪推薦品牌及優(yōu)選店鋪推薦品牌。方案一方案一 B1/F1B1/F1 分割組合為超市方案。分割組合為超市方案。方案二方案二 F1F1 /F2/F2 分割組合為超市方案。分割組合為超市方案。方案一店鋪組合及推薦品牌樓樓層層主力店鋪主力店鋪推薦品牌

36、推薦品牌優(yōu)選店鋪優(yōu)選店鋪推薦品牌推薦品牌B1B1食品、日用品超市MMMM 超市超市（自營(yíng)）茶餐廳、保齡球館、商務(wù)中心、閱讀吧臺(tái)北小站/仙蹤林；保齡球館、閱讀吧分租；商務(wù)中心自營(yíng)F1F1咖啡廳星巴克/上島汽車(chē)展示、汽車(chē)餐廳、數(shù)碼沖印、MMMM 超市超市本田/別克/帕薩特等一一個(gè)個(gè)中高檔品牌車(chē)展示、專(zhuān)賣(mài)；麥當(dāng)勞汽車(chē)餐廳；Kodak 數(shù)碼彩擴(kuò)店F2F2西餐廳Hard Rock/Friday量販?zhǔn)終TV錢(qián)柜/麥樂(lè)迪（需要餐飲配套，作一層半）F3F3量販?zhǔn)?KTV錢(qián)柜/麥樂(lè)迪F4F4健身中心青鳥(niǎo)/中體倍力/寶迪沃英派斯方案二店鋪組合及推薦品牌樓樓層層主力店鋪主力店鋪推薦品牌推薦品牌優(yōu)選店鋪優(yōu)選店鋪推薦品

37、牌推薦品牌B1B1健身中心青鳥(niǎo)/中體倍力/寶迪沃英派斯保齡球館保齡球館分租F1F1咖啡廳、日式餐廳星巴克/上島；京樽/花碟/易喜數(shù)碼產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)；MMMM 超超市、市、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心三星數(shù)碼；Kodak 數(shù)碼彩擴(kuò)店；商務(wù)中心自營(yíng)F2F2食品、日用品超市MMMM 超市超市（自營(yíng)）F3F3西餐廳Hard Rock /Friday茶餐廳臺(tái)北小站/仙蹤林F4F4中餐廳譚家菜/全聚德3、店鋪面積及區(qū)位分布方案一對(duì)應(yīng)的店鋪面積樓樓層層總面積總面積（）主力店鋪主力店鋪 建議面積建議面積（）優(yōu)選店鋪優(yōu)選店鋪建議面建議面積（積（）B16817.42MMMM 超超市市2800茶餐廳、保齡球館、電影院、閱讀吧、商務(wù)

38、中心、美容美發(fā)1000、1600、1000、150、50、200F14057.91星巴克/上島300汽車(chē)展示、汽車(chē)餐廳數(shù)碼沖印、MMMM 超市超市2500、400、100、600F22791.84Hard Rock/ Friday1300錢(qián)柜/麥樂(lè)迪1500F32957.83錢(qián)柜/麥樂(lè)迪整層F42957.83青鳥(niǎo)/寶迪沃英派斯整層合合計(jì)計(jì)1958219582.83.83區(qū)位分布示意圖見(jiàn)附件六：店鋪組合方案一區(qū)位分布示意圖方案二對(duì)應(yīng)的店鋪面積樓樓層層總面積總面積（）主力店鋪主力店鋪建議面積建議面積（）優(yōu)選店鋪優(yōu)選店鋪建議面積建議面積（）B16817.42青鳥(niǎo)/中體倍力/寶迪沃英派斯4000保齡球

39、館、電影院、美容美發(fā)1600、1000、200F14057.91星巴克/上島；京樽/花碟/易喜300、1200數(shù)碼產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)；MMMM 超超市、市、數(shù)碼沖印、商務(wù)中心1700、600、100、100F22791.84MMMM 超超市市（自營(yíng)）整層F32957.83Hard Rock /Friday1500茶餐廳1400F42957.83譚家菜/全聚德整層合合計(jì)計(jì)1958219582.83.83區(qū)位分布示意圖見(jiàn)附件七：店鋪組合方案二區(qū)位分布示意圖Part4 商業(yè)功能設(shè)計(jì)方案與比較一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)一、主力店鋪的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)1、自營(yíng)主力店鋪超市的區(qū)位設(shè)計(jì)本方案給出了兩種超市區(qū)位分布方案。

40、方案一為 B1/F1方案，即在 B1 部分劃分出 2800左右，在 F1 部分劃分出600左右，共計(jì) 3400左右。包含收貨區(qū)、滯貨區(qū)在。收貨區(qū)、滯貨區(qū)統(tǒng)一設(shè)在 B1 部分，B1、F1 通過(guò)中央扶梯貫通一體，出入口、收銀臺(tái) F1 部分雙側(cè)出入口共設(shè)四個(gè)收銀臺(tái)，B1 部分設(shè)置六個(gè)收銀臺(tái)。方案二為 F1/F2 方案，即在 F1 部分劃分出 600左右，F(xiàn)2 使用整層，共計(jì)約為 3300。滯貨區(qū)設(shè)在 F2，收貨區(qū)在F1，通過(guò)垂直電梯送達(dá) F2 滯貨區(qū)。 F1 部分設(shè)置六個(gè)收銀臺(tái)，F(xiàn)2 部分設(shè)計(jì)兩個(gè)收銀臺(tái)（方便顧客去三、四層消費(fèi)） 。方案一、方案二中的超市區(qū)位可參見(jiàn)附件六、附件七。方案一、方案二中的超

41、市區(qū)位可參見(jiàn)附件六、附件七。2、超市面積控制因素?zé)o論是方案一、還是方案二，對(duì)自營(yíng)超市部分的面積都進(jìn)行了控制，總面積不超過(guò) 3500。這應(yīng)的面積控制基于如下三方面考慮。 消費(fèi)能力消費(fèi)能力 本案所在位置不是商業(yè)核心區(qū)，也不是居民社區(qū)商業(yè)核心區(qū)。對(duì)日常生活消費(fèi)品的需求能力有一定的限度。一級(jí)、二級(jí)商圈已有“美廉美” 、 “超市發(fā)”等型超市，價(jià)格、品種平民化色彩很濃。如 MM 超市一味與之比規(guī)模、比價(jià)格，未必占優(yōu)勢(shì)。 營(yíng)運(yùn)成本營(yíng)運(yùn)成本MM 超市作為 MM 整體運(yùn)作 XX 大廈配套商業(yè)的一部分，要以總的投資報(bào)酬率為評(píng)價(jià)選擇的依據(jù)。為符合整體成本控制要求，超市部分不宜過(guò)大。在保證整體營(yíng)運(yùn)收益上，分租其他業(yè)態(tài)

42、更易獲得投資收益時(shí)，應(yīng)選擇分租聯(lián)營(yíng)。此外商務(wù)大廈的配套超市也有一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模限制，以品質(zhì)形象和客單價(jià)的訴求為店面規(guī)模的控制要素。 店面效果店面效果 MM 超市要把握業(yè)態(tài)本質(zhì)，做出形象、做出效益。店面形象上要符合整體高檔商務(wù)樓配套商業(yè)整體風(fēng)格，并且與引進(jìn)的品牌店鋪相呼應(yīng)。為明顯區(qū)別于“美廉美” 、 “利客隆”總店的店面效果，我們建議 XX 大廈 MM 超市借鑒中糧廣場(chǎng)百佳超市、國(guó)貿(mào)中心華潤(rùn)超市、豐聯(lián)廣場(chǎng)屈臣氏店模式定位于高端客戶，強(qiáng)調(diào)人性化，舒適度及明亮色彩，合理價(jià)格，新鮮商品。 3、超市總體風(fēng)格定位 高鮮度高鮮度高鮮度包含雙重含義。一是賣(mài)場(chǎng)整體風(fēng)格時(shí)尚、新鮮，與一流商務(wù)大廈相匹配；二是商品列要

43、有強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。 高品質(zhì)高品質(zhì) 所有商品都有嚴(yán)格、規(guī)的管理措施，特別是進(jìn)口商品的選擇及銷(xiāo)售標(biāo)識(shí)必須符合國(guó)家規(guī)定；生鮮商品必須符合食品加工企業(yè)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；商品保管及蟲(chóng)害防治有專(zhuān)業(yè)規(guī)及專(zhuān)業(yè)合作單位定期防控。 平價(jià)格平價(jià)格超市客戶定位高端不等于價(jià)格定位高端。對(duì)高客單價(jià)的追求應(yīng)通過(guò)商品結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而不是商品單價(jià)的畸高來(lái)實(shí)現(xiàn)。在 Part 5 部分中我們給出的超市綜合毛利率是同行業(yè)、同規(guī)模的平均水平，我們不建議因?yàn)槲飿I(yè)檔次的提升而帶來(lái)商品價(jià)格提升。盡管物業(yè)檔次的提升會(huì)帶來(lái)費(fèi)用提升，但應(yīng)通過(guò)商品組合、營(yíng)運(yùn)管理水平的提升來(lái)化解。高流轉(zhuǎn)商品應(yīng)保持不高于市場(chǎng)平均價(jià)格，特色商品不高于主力銷(xiāo)售價(jià)格。二、組合業(yè)態(tài)的功

44、能及區(qū)位設(shè)計(jì)二、組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計(jì)1、各業(yè)態(tài)的選擇及樓層分布在業(yè)態(tài)組合上，方案一只有 MM 超市一間零售店鋪，汽車(chē)展示部分雖有銷(xiāo)售但以展示為主，銷(xiāo)售為輔。方案二有MM 超市和數(shù)碼產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)兩間零售店鋪，但兩間店鋪并不屬于同業(yè)，沒(méi)有部競(jìng)爭(zhēng)。餐飲、娛樂(lè)同樣遵循保證主力店鋪唯一性及與優(yōu)選店鋪有相近目標(biāo)顧客群或關(guān)聯(lián)消費(fèi)原則，在店鋪間保持合力效果大于單體運(yùn)行效果。在樓層分布上，對(duì)店面形象展示要求高，租金負(fù)擔(dān)能力強(qiáng)的店鋪給予首層、二層。對(duì)店鋪特色明顯，定向消費(fèi)群體比例較高的給予三、四層及 B1 部分，使特色店鋪能獲得相對(duì)低廉的租金，利于其發(fā)展。2、組合業(yè)態(tài)店鋪間的互動(dòng)效果方案一、方案二的業(yè)態(tài)面積比重及

45、綜合貢獻(xiàn)評(píng)價(jià)如下表對(duì)比方案對(duì)比方案零售零售面積面積比重比重%餐飲餐飲面積面積比重比重%娛樂(lè)娛樂(lè)面積面積比重比重%體育體育健身健身面積面積比重比重%綜合綜合服務(wù)服務(wù)面積面積比重比重%展示展示空間空間面積面積比重比重%方案獻(xiàn)系數(shù)1.11.31.51.11.51.1綜合效果綜合效果18.718.719.519.5424226.426.44.54.514.314.3方案二263803420貢獻(xiàn)系數(shù)11.501.31.50綜合效果綜合效果262657570 044.244.23 30 0方案一匯總綜合效果為 125.4/7.6；方案二匯總綜合效果為 130.2/5.3。3、推薦

46、店鋪的功能要求店店 鋪鋪上上下下水水動(dòng)動(dòng)力力電電燃燃?xì)鈿庀婪拉h(huán)環(huán)保保面積面積 租期租期樣板店樣板店超市2000以上35年百佳超市、屈臣氏星巴克10040068年國(guó)貿(mào)店、安貞店麥當(dāng)勞30050010 年以上家和超市中體倍力3000以上5 年以上長(zhǎng)安大戲院錢(qián)柜3000以上5 年以上門(mén)店全聚德1000以上5 年以上和平門(mén)店汽車(chē)展示500 以上1 年以上長(zhǎng)安俱樂(lè)部、崇光百貨注：“”表示此項(xiàng)有專(zhuān)門(mén)要求；“”表示此項(xiàng)無(wú)特別要求。三、組合方案比選三、組合方案比選 方案一優(yōu)勢(shì)方案一優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)、業(yè)種進(jìn)入比較全面，互動(dòng)能力強(qiáng)；、自營(yíng)超市以 B1 為主，一定程度上增加分租收益能力；、F4 做健身中心通風(fēng)、采光效

47、果好，利于推廣。 方案一劣勢(shì)方案一劣勢(shì)、B1、F1 分割過(guò)多會(huì)增加分?jǐn)偯娣e，導(dǎo)致實(shí)際分租面積減少；、F4 做健身中心租金相對(duì) B1 要高，對(duì)其市場(chǎng)推廣壓力有所增加； 、B1 的使用功能重新劃分，會(huì)增加部分改造投資。 方案二優(yōu)勢(shì)方案二優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)、業(yè)種相對(duì)集中，便于發(fā)揮群體效應(yīng)；、餐飲總體定位高，易于構(gòu)建高端消費(fèi)群體，提升商鋪總體檔次。 方案二劣勢(shì)方案二劣勢(shì) 、店鋪行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，抗擊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力有所減弱； 、中餐設(shè)定檔次較高，在招商方面會(huì)有一定難度。四、營(yíng)運(yùn)模式及風(fēng)險(xiǎn)控制四、營(yíng)運(yùn)模式及風(fēng)險(xiǎn)控制1、整體營(yíng)運(yùn)模式XX 大廈商用房產(chǎn)要承擔(dān)其借助大廈物業(yè)基礎(chǔ)，提升 XX大廈的責(zé)任。在營(yíng)運(yùn)模式上必須選擇整體

48、營(yíng)運(yùn)模式。對(duì)商用房產(chǎn)的使用先期整體規(guī)劃，按規(guī)劃方案進(jìn)行定向招商、招租。自營(yíng)、分租聯(lián)營(yíng)部分統(tǒng)一管理、獨(dú)立核算。必須改變規(guī)劃用途時(shí)，應(yīng)選擇相近使用功能替代。統(tǒng)一策劃營(yíng)銷(xiāo)方案，統(tǒng)一進(jìn)行市場(chǎng)推廣，做大營(yíng)銷(xiāo)、小銷(xiāo)售結(jié)合的營(yíng)銷(xiāo)模式。理念創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、業(yè)績(jī)創(chuàng)新。2、風(fēng)險(xiǎn)及防 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體商用房產(chǎn)投資走強(qiáng)，但強(qiáng)勢(shì)并不穩(wěn)定也不均衡。2003 年第二季度總體情況以開(kāi)始走低，價(jià)格下降、空置率上升，新樓盤(pán)還在增加。整體行業(yè)短期大幅上升的空間不大。但進(jìn)入三季度世界經(jīng)濟(jì)及國(guó)經(jīng)濟(jì)都有上升跡象，從風(fēng)險(xiǎn)防的角度應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度把握整體經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)策略。 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)以 MM 商廈運(yùn)作 XX 大廈的個(gè)別風(fēng)

49、險(xiǎn)突出表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是 XX 大廈本身不處于核心商圈，商業(yè)氛圍不夠成熟；二是以經(jīng)營(yíng)超市的經(jīng)驗(yàn)拓展為商業(yè)物業(yè)全案營(yíng)運(yùn)管理，管理經(jīng)驗(yàn)方面有所欠缺。對(duì)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的防應(yīng)以揚(yáng)長(zhǎng)避短為原則。在商圈培養(yǎng)及招商初期，應(yīng)給予客戶較大幅度的優(yōu)惠政策，以短期獲利損失換取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。對(duì)管理能力方面的快速提升可以大膽創(chuàng)新，廣泛合作，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員或?qū)I(yè)公司進(jìn)行咨詢或委托進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)管理、策劃等，以專(zhuān)業(yè)管理技術(shù)化解個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，抗擊行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3、管理架構(gòu)XX 大廈項(xiàng)目啟動(dòng)后，MM 商廈可采用合署辦公方式，逐步整合公司業(yè)務(wù)。整合后的公司可按業(yè)務(wù)職能設(shè)立五個(gè)業(yè)務(wù)部、兩個(gè)管理部。 五個(gè)業(yè)務(wù)及主要職能五個(gè)業(yè)務(wù)及主要職能、超市經(jīng)營(yíng)部：負(fù)責(zé)

50、連鎖超市部分的日常經(jīng)營(yíng)。以門(mén)店管理、商品管理為核心業(yè)務(wù)。、商業(yè)發(fā)展部：負(fù)責(zé)整體商業(yè)策劃及營(yíng)運(yùn)效果分析，投資收益測(cè)算、核算，與專(zhuān)業(yè)人員、專(zhuān)業(yè)公司合作等。、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部：負(fù)責(zé)招商、招租，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃等。、稽核部：負(fù)責(zé)防損、安全保衛(wèi)、員工瀆職追查及員工誠(chéng)信管理等。、物業(yè)、工程部：負(fù)責(zé)商鋪的日常維修、工程改造管理、審核等。工程實(shí)施以專(zhuān)業(yè)合作公司的方式進(jìn)行。 兩個(gè)管理部及主要職能兩個(gè)管理部及主要職能、財(cái)務(wù)管理部：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算及財(cái)務(wù)分析。、人事行政部：負(fù)責(zé)人力資源及日常行政管理工作。Part5 商業(yè)收益研究及測(cè)算一、承接一、承接租金水平測(cè)算租金水平測(cè)算 計(jì)算依據(jù)計(jì)算依據(jù)以 MM 商廈運(yùn)作 XX 大廈商用房產(chǎn)

51、，其可承受的租賃費(fèi)可按兩種方法確定，一是比較分析法，比較市場(chǎng)同業(yè)物業(yè)的平均租金水平扣除房產(chǎn)稅；二是以投資置業(yè)方式測(cè)算投資收益，以投資回收期的收益年金為租賃費(fèi)用計(jì)算依據(jù)。 貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率 貼現(xiàn)率選擇參考商用房產(chǎn)的貸款利率與現(xiàn)房地產(chǎn)投資收益率。商用房產(chǎn)貸款利率為 5.75%，商用房地產(chǎn)平均投資收益率為 4%6%。考慮整體接受 XX 大廈替業(yè)主方承接了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及空置損失因素，選擇 5% 、4%兩個(gè)貼現(xiàn)率分別計(jì)算。 投資回收期投資回收期房地產(chǎn)投資的正常投資回收年限為 1020 年，我們分別選擇 10 年，15 年，18 年，20 年四種方案計(jì)算。 承租標(biāo)準(zhǔn)承租標(biāo)準(zhǔn)租金比較結(jié)果：整體承接 XX 大廈，可比

52、寫(xiě)字樓租金價(jià)格為 3.5 元/平米日；商用物業(yè)租金一、二層均價(jià)為 4.5 元/平米日。均包含物業(yè)費(fèi)。收益年金測(cè)算見(jiàn)附件八：XX 大廈投資收益年金測(cè)算表根據(jù)租金水平比較結(jié)果及收益年金測(cè)算，選定 MM 商廈承接 XX 大廈的租賃費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。以五年為合同定價(jià)周期，可接受的租金水平分別為 1800 萬(wàn)元、2200 萬(wàn)元、2400 萬(wàn)元、2400 萬(wàn)元、2500 萬(wàn)元。租金水平及分擔(dān)方式見(jiàn)附件九：MM 商廈支付租金測(cè)算表二、各方案的投資收益分析二、各方案的投資收益分析將給出的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布方案一、方案二與組合租金方案相組合，共有十個(gè)組合方案。我們分析其中六個(gè)總體投資收益較好的組合方案，分別為：方案一：租金

53、組合方案一和方案一：租金組合方案一和 B1/F1B1/F1 組合組合1 1、 出租部分的出租部分的效益分析效益分析項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年空置率為 0 時(shí)總租金收入19130000.929077419.0830240515.8531450136.4832708141.94設(shè)定空置率30%25%20%16%16%考慮空置率的租金133910218080241924264181274748收入合計(jì)數(shù)00.6364.3112.6814.6439.23物業(yè)費(fèi)(1.5 元/平米.日)6049141.856481223.426913304.987258970.

54、227258970.22應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅及附加1069207.841555910.821710814.471852239.671910359.52支付 XX 的租金1700000021000000230000002300000024000000項(xiàng)目管理費(fèi)360000360000360000360000360000出租和物業(yè)損益1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.932 2、自營(yíng)部分效益、自營(yíng)部分效益分析分析項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年預(yù)期日銷(xiāo)售額115000120000125000135000135

55、000預(yù)期年收入4197500043800000456250004927500049275000毛利及通道利潤(rùn)率13%15%15%15%15%毛利及通道利潤(rùn)54567506570000684375073912507391250營(yíng)運(yùn)費(fèi)用率13.50%12.30%12.00%11.00%11.00%營(yíng)運(yùn)費(fèi)用56666253874054750054202554202550000流動(dòng)資金占用的資金成本20000 20000 20000 20000 20000開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)400000400000400000400000400000支付的租金100000010000001000000100000010000

56、00費(fèi)用合計(jì)70866256807400689500068402506840250超市經(jīng)營(yíng)損益合計(jì)-1629875-237400-51250 5510005510003 3、總效益分析、總效益分析項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年出租及物業(yè)損益合計(jì)1010934.645373376.916034903.198464845.198463449.93超市經(jīng)營(yíng)損益合計(jì)-1629875-237400-51250 551000551000總的稅前凈收益-618940.365135976.915983653.199015845.199014449.93所得稅016948

57、72.381974605.5532975228.9132974768.477稅后凈收益-618940.363441104.534009047.6376040616.2776039681.453投資報(bào)酬率-3.44% 15.64%16.70%25.17%24.16%4 4、超市部分的盈、超市部分的盈虧平衡分析虧平衡分析項(xiàng)項(xiàng) 目目第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年經(jīng)營(yíng)超市每年付出的固定成本14200001420000142000014200001420000超市的貢獻(xiàn)毛益率-1%2.70%3.00%4%4%達(dá)到盈虧平衡的年銷(xiāo)售收入52592592.5947333333.335500