房地產(chǎn)行業(yè)與銷售人員面試的基礎(chǔ)知識

1、房地產(chǎn)行業(yè)及銷售人員面試的基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識1、房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動產(chǎn)）。2、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體3、房地產(chǎn)的特征：a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）；b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價值都不同）；c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）；d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；4、房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。5、房屋分類：a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、 商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房

2、（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他；c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；6、地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。7、土地分類：a、開發(fā)利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、 工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設(shè)施用地、 交通用地、 綠化用地、特殊用地等；8、房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：a、土地開發(fā)；b、房屋建設(shè)、維修、管理；c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓；d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃；e、 房地產(chǎn)抵押貸款；f、房地產(chǎn)市場；9、土地使

3、用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權(quán)利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式:劃拔：無償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場等市政建設(shè)工程；岀讓：從國家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200-250萬/畝）、招標(biāo)（提岀底價，根據(jù)使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；10、房地產(chǎn)市場：a、一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；b、 二級市場：開

4、發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設(shè)，通過有償或贈與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需 求者（新建商品房的買賣市場）；c、三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)善一覽表:市場稱謂一級市場二級市場三級市場土地使用權(quán)岀讓市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、增量商品房市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場、存量商品房市場、二場場、住房一級市場等手房市場、住房二級市場等市場主體政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主市場客體國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房交易方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議岀售、岀租等買賣、租賃、交換等11、土地使用權(quán)岀讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和

5、城市規(guī)劃等 條件，將城市土地使用權(quán)岀讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)岀讓金的行為。 岀讓交易雙方是國家和用地單位或個人。12、土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。地上權(quán)：指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán);地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他 擔(dān)保的權(quán)利；租賃權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限將土地租給他人使用以獲取收益，承租 人即取得該塊土地的租賃權(quán)；13、土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)岀讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的

6、年限。1 ）土地使用權(quán)岀讓年限：a、居住用地70年；b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；c、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；PS:使用用途需轉(zhuǎn)換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執(zhí)行；2） 土地使用年限到期后如何處理：a、國家有權(quán)無條件的收回該土地；b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房；c、項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地岀讓金可以繼續(xù)使用。PS： b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時的地價購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回；14、商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)

7、證后，可自行轉(zhuǎn)讓、岀租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。15、商品房的預(yù)售制度：五證二書五證：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證二書：質(zhì)量保證書、使用說明書、兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計、 施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，非常建設(shè)等。17、樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工

8、的 最初階段，離交房時間長，價格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價。18、 炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年不許轉(zhuǎn)讓，交 5%的營業(yè) 稅，為了控制炒房）19、期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）20、現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）21、經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價岀售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。房口， 25歲以

9、上，65就以以經(jīng)濟(jì)價購買，65就以外以商品房價購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。22、二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安 置房等福利房。23、誠意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得 開發(fā)商的折扣承諾）。24、定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán) 人的作用）不能返還。25、訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。26、玄關(guān)：登堂入室的第一門進(jìn)去的地方，開門區(qū)域。27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。28、純辦公樓：專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓。29、綜合樓：居家、辦公

10、、商場、集合一體的大樓。30、商住住宅：SOHO居家，辦公于一體。31、 別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRH OUSE聯(lián)體別墅、單排 別墅）。32、SHOPPINGMALL一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美 國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。33、物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對物業(yè)實話專業(yè)化管理， 并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。34、物業(yè)管理容：對房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對房屋區(qū)域的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共 綠化、公用設(shè)施、道路等實施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū) 管理

11、疇。35、業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。36、業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主代表組成的對本區(qū)域物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。37、業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織， 由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。38、一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款 一次性付給售房單位的付款方式。39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進(jìn)度分批交納房款 （針對期房），交房時，款項全部付清。40、銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購房貸款的方式。即購房

12、者在購房時，向 銀行提岀擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期 按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購房合同和產(chǎn)權(quán)證 作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。41、公積金：“全稱住房公積金"，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體 企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費的資金（門面不行）。 繳存比例：均不得低于職工上一年度月平均工資的 有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位 繳存；42、

13、個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住 住房時，因資金不足愿以新購或其他住房產(chǎn)權(quán)作抵押而向住房公積金管理中心申請的貸款。43、契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約，按房價的一定比例，向產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一次性稅收（普通住宅：2%非普通住宅：4%）。2%44、公共維修基金：指住宅、樓房的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金（普通住宅: 電梯房、門面：3%。45、生地：指未經(jīng)開發(fā)，尚未開成建設(shè)用地條件的農(nóng)地或荒地。46、起價：即“起步價”是指物業(yè)所有房源中的最低銷售價格（一般指戶型、朝向、格局不好 的樓房價格，各層的差價幾十 幾百元）。47、基價：

14、即“基礎(chǔ)價”指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房的基本價格。是針對房地產(chǎn)定價 方法而言的，與起步價沒有關(guān)系（樓層、朝向不同價格也不同）。48、均價：即物業(yè)的平均銷售價格，將本物業(yè)各套房子的銷售價格相加之后的和除以各單位建 筑面積的和數(shù)，即可得岀每平方米的均價）。49、成本價：指住房制度改革中，岀售公有住房時按照建筑公有住宅的平均成本測定的價格。包括：A、征地和拆遷補償費;B、勘察設(shè)計和前期工程費;C、建安工程費;D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;息;E、管理費;G、稅金；F、貸款利二、建筑基礎(chǔ)知識1、三通一平： 是指在土地開發(fā)時進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。2、七通一平： 給水、排水、電力、通訊、燃

15、氣、熱力、道路通和土地平整。3、占地面積： 紅線圍的面積。4、建筑面積： 指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地 下室、室外樓梯等。5、銷售面積：指商品房按套岀售，其銷售面積為購房者所購買的套建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偯娣e的共 有建筑面積之和。6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在住房買賣中，一般不 采用使用面積來計算價格）。7、公攤面積標(biāo)準(zhǔn)： 指商品房銷售中應(yīng)分?jǐn)傆嬋脘N售面積的商品房中公共建筑空間的面積，由兩 部分組成：一）室外樓梯、外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) 換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服

16、務(wù)的值班警衛(wèi)室，建筑物的垃圾房以及突 出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等；二）套單元與公用建筑空間之間的分隔以及 外墻（包括山墻）墻體水平投影面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：公用建筑面積/套建筑面積之和。8、實用面積： 建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。9、計租面積：住宅用房按使用面積計算，非住宅用房按建筑面積計算。10、 套建筑面積： 指商品房套各部分建筑面積的總和。套建筑面積=套使用面積+套墻體面積+陽臺建筑面積套建筑面積=套使用面積/標(biāo)準(zhǔn)層的使用面積系數(shù)11、 容積率：總建筑面積/總用地面積（多層容積率大致為 3,高層為5,超高層為7,別墅為0.3-0.45 左右、容積率越低，居家

17、環(huán)境越好、單價高、品質(zhì)高；容積率越高，單價低、品質(zhì)低）12、建筑密度： 基底面積之和/總占地面積*100%13、綠化率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地圍的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。公式：植被垂直面積 /占地面積*100%14、 綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%舊區(qū) 改造時不宜低于 25%（不包括屋頂、曬臺的人工綠地）。綠化覆蓋率綠化率（綠化所占面積）綠地率15、 得房率：套建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比套建筑面積=套使用面積+套墻體面積+陽臺建筑面積套建筑面積=套建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e16、 開間：住宅房子的橫向?qū)挾?。進(jìn)深：住宅的實際長度。17

18、、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離。19、 綠地面積： 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆蓋土小于2平方 米的土地。20、 躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。21、復(fù)式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。22、錯層：房高度不一至，一米以分離。23、磚混結(jié)構(gòu)：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動，梁柱都不能動）。24、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，承重墻 在梁柱，墻面可以自由打通。其次還有：磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、框簡結(jié)構(gòu)、鋼體結(jié)構(gòu)等。25、 房屋的耐用年限：指房屋能夠維持正常使用的年限，與設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)、建筑的材料、施工質(zhì) 量、使用狀況、維護(hù)保養(yǎng)相關(guān)。鋼筋結(jié)構(gòu)：60-80年 磚混結(jié)構(gòu)：40-60年磚木結(jié)構(gòu)：30-50年 其他：15年以下26、土地計量單位：1平方公里=100萬平方米（km2）1公頃=1萬平方米（hm2）1公頃=15畝1畝=667平方米27、住宅的樓層劃分的規(guī)定：低層住宅為：1-3層多層住宅為：4-6層中高層住宅：7-9層高層住宅為：10-30層超高層住宅為：40層以上小高層是指樓層在8至11層間，配備載