工程審計(jì)與投資監(jiān)理

1、工程審計(jì)投資監(jiān)理一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和基本建設(shè)項(xiàng)目是主要的審計(jì)對(duì)象一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和基本建設(shè)項(xiàng)目是主要的審計(jì)對(duì)象 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要特點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)效益的取得主要是通過銷售所建樓盤實(shí)現(xiàn)，多數(shù)情況下，形成固定資產(chǎn)較少 基本建設(shè)項(xiàng)目常常又被稱作固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，主要特點(diǎn)在于項(xiàng)目有一個(gè)較長的生命周期，項(xiàng)目竣工投產(chǎn)后，形成新增生產(chǎn)能力，經(jīng)濟(jì)效益的取得主要是通過日常經(jīng)營獲取 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目與基本建設(shè)項(xiàng)目都屬于工程建設(shè)項(xiàng)目，在項(xiàng)目管理方面有很多共同之處，使得實(shí)施審計(jì)的主要內(nèi)容大體相同 基本建設(shè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)也使得實(shí)施審計(jì)的內(nèi)容也有一定的差異，比如，房地產(chǎn)項(xiàng)目審計(jì)需要關(guān)注到項(xiàng)目的銷售，對(duì)已清盤

2、的項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注其最終取得的效益狀況；而基建項(xiàng)目審計(jì)需要更多的關(guān)注項(xiàng)目竣工后交付使用資產(chǎn)的情況，審計(jì)關(guān)注的最終節(jié)點(diǎn)多為竣工投產(chǎn)之時(shí)，由于后續(xù)的經(jīng)營期較長，很難對(duì)項(xiàng)目最終取得的效益狀況展開評(píng)價(jià) 二、審計(jì)實(shí)施二、審計(jì)實(shí)施1、內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)指南第1號(hào)建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部審計(jì) 2、具體審計(jì)內(nèi)容 共分11部分，包括：投資立項(xiàng)審計(jì)、勘察設(shè)計(jì)管理審計(jì)、招投標(biāo)審計(jì)、合同管理審計(jì)、工程管理審計(jì)、工程造價(jià)審計(jì)、竣工驗(yàn)收審計(jì)、財(cái)務(wù)管理審計(jì)、后評(píng)價(jià)審計(jì)、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售審計(jì)以及上述項(xiàng)目管理各個(gè)環(huán)節(jié)的制度建設(shè)及執(zhí)行情況審計(jì) 3、投資立項(xiàng)審計(jì) 對(duì)項(xiàng)目的決策程序、立項(xiàng)審批情況、可行性研究報(bào)告的真實(shí)性、完整性和科學(xué)性進(jìn)行的審查與評(píng)價(jià) 審查決

3、策程序； 審查項(xiàng)目建議書及可行性研究報(bào)告是否得到政府審批； 審查可行性研究報(bào)告財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的科學(xué)性。 了解政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄及各地方實(shí)施細(xì)則 案例 惡意拆項(xiàng)，降低決策層次，違背決策原則； 廠區(qū)內(nèi)擴(kuò)建項(xiàng)目回避政府審批，建設(shè)投資存在損失的風(fēng)險(xiǎn)； 實(shí)際建設(shè)內(nèi)容與立項(xiàng)內(nèi)容不一致，該調(diào)整事項(xiàng)未經(jīng)相應(yīng)決策。4、勘察設(shè)計(jì)管理審計(jì) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中勘察、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)各項(xiàng)管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià) 審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證，及建設(shè)工程規(guī)劃許可證是否齊 全； 審查初步設(shè)計(jì)及概算是否經(jīng)過審批； 審查概算是否超投資估算，設(shè)計(jì)內(nèi)容是否符合可行性研究報(bào) 告相應(yīng)的建設(shè)內(nèi)容。 案例 設(shè)計(jì)方案大幅調(diào)整造成投資規(guī)模大幅增長，對(duì)

4、項(xiàng)目建設(shè)資金造成巨大壓力，形成項(xiàng)目開發(fā)的巨大風(fēng)險(xiǎn) 5、招投標(biāo)審計(jì) 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、施工監(jiān)理等各方面的招標(biāo)和工程承發(fā)包的質(zhì)量及績效進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià) 審查項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、材料設(shè)備采購招投標(biāo)及內(nèi)部議標(biāo)的真實(shí)性、合法性、公正性 中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法、工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法、工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定、各地方相關(guān)規(guī)定、勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 案例 不經(jīng)招標(biāo)或內(nèi)部議標(biāo)，直接簽訂合同，違反相關(guān)規(guī)定； 投標(biāo)資格審查不嚴(yán)，投標(biāo)人掛靠他人資質(zhì)，獲取中標(biāo)； 先開工，后招標(biāo)，招標(biāo)投標(biāo)不具真實(shí)性； 與不具備施工資質(zhì)的供貨商簽訂包工包料的施工合同； 內(nèi)部議標(biāo)管理薄弱，

5、缺乏相應(yīng)制度約束。6、合同管理審計(jì) 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程中各專項(xiàng)合同內(nèi)容及各項(xiàng)管理工作質(zhì)量及績效進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià) 審查合同的簽訂及履行情況； 審查項(xiàng)目合同臺(tái)帳，檢查其是否完整、是否動(dòng)態(tài)反映了合同履行情況，與財(cái)務(wù)部門的支付臺(tái)帳相互檢驗(yàn)，分析是否存在不合理的支付情況。 案例 合同管理缺失，項(xiàng)目管理不到位； 不按照招投標(biāo)結(jié)果簽訂合同，違反相關(guān)規(guī)定； 同一項(xiàng)目簽訂陰陽兩份合同，引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)； 合同管理不嚴(yán)，中標(biāo)單位轉(zhuǎn)包合同； 投資監(jiān)理不按照合同約定全面履行合同，咨詢服務(wù)存在“偷工減料”的現(xiàn)象。 7、工程管理 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中的工作進(jìn)度、施工質(zhì)量、工程監(jiān)理 和投資監(jiān)理所進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià) 審查施工許可證的辦

6、理情況； 審查進(jìn)度計(jì)劃，開竣時(shí)間，判斷現(xiàn)場進(jìn)度情況； 審查建設(shè)單位專業(yè)配備情況； 審查施工監(jiān)理和投資監(jiān)理現(xiàn)場工作人員是否到位。 案例 在未取得施工許可證的情況下，開始施工； 施工方與委托代建方為同一家單位，超出常規(guī)，造價(jià)偏高； 項(xiàng)目公司工程部專業(yè)配備不完整，現(xiàn)場管理存缺陷； 對(duì)咨詢單位管理不嚴(yán)，投資監(jiān)理現(xiàn)場工作人員與合同約定不相符合，整體素質(zhì)下降；8、工程造價(jià)審計(jì) 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目全部成本的真實(shí)性、合法性以及造價(jià)控制的有效性進(jìn)行的審查和評(píng)價(jià) 審查投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算是否齊全； 審查項(xiàng)目全部投資成本控制目標(biāo)是否建立； 審查竣工結(jié)算是否經(jīng)過造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審核； 審查項(xiàng)目的實(shí)際投資總額是否控制在目

7、標(biāo)成本之內(nèi)，是否存在超立項(xiàng)投資、超概算投資的情況。 案例 設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算未編制，成本控制目標(biāo)不明確，導(dǎo) 致項(xiàng)目超立項(xiàng)投資，造價(jià)失控； 竣工結(jié)算審核質(zhì)量不高，部分結(jié)算內(nèi)容與現(xiàn)場情況不符合，存在高估冒算的現(xiàn)象； 投資監(jiān)理提交的竣工結(jié)算審核報(bào)告存在計(jì)算錯(cuò)誤，項(xiàng)目公司疏于復(fù)核，導(dǎo)致多支出結(jié)算款。9、竣工驗(yàn)收審計(jì) 對(duì)已完工建設(shè)項(xiàng)目的驗(yàn)收情況、試運(yùn)行情況進(jìn)行的檢查和 評(píng)價(jià)活動(dòng) 審查項(xiàng)目竣工備案情況（竣工備案證、竣工驗(yàn)收報(bào)告、施工監(jiān)理所做的竣工項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告)； 檢查實(shí)際施工質(zhì)量是否達(dá)到合同的相關(guān)規(guī)定； 生產(chǎn)項(xiàng)目的試運(yùn)行情況，對(duì)暴露的問題是否進(jìn)行了整改； 審查竣工項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)登記情況。 案例 某項(xiàng)目指定分包

8、工程未驗(yàn)收，項(xiàng)目存在事故隱患； 某生產(chǎn)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)試運(yùn)行不暢，產(chǎn)品質(zhì)量問題多，整改不力，項(xiàng)目未組織竣工驗(yàn)收。 10、財(cái)務(wù)管理審計(jì) 對(duì)建設(shè)項(xiàng)目資金籌措、資金使用及其賬務(wù)處理的真實(shí)性、合規(guī)性進(jìn)行的監(jiān)督和評(píng)價(jià) 審查工程進(jìn)度款的支付手續(xù)是否完備（現(xiàn)場形象進(jìn)度，施工監(jiān)理支付證書，投資監(jiān)理審核報(bào)告，內(nèi)部流轉(zhuǎn)程序）； 審查工程進(jìn)度款是否存在超付的現(xiàn)象； 審查竣工決算的編制情況，是否含有不屬于本項(xiàng)目的其他支出。 案例 進(jìn)度款支付未按照合同約定執(zhí)行，手續(xù)不完備； 將未經(jīng)立項(xiàng)審批的其他建設(shè)內(nèi)容計(jì)入竣工決算； 將其他日常的維護(hù)修理支出列入竣工決算。 11、后評(píng)價(jià)審計(jì) 對(duì)項(xiàng)目交付使用經(jīng)過試運(yùn)行后，或房地產(chǎn)銷售清盤后有關(guān)經(jīng)

9、濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的審查和評(píng)價(jià) 基于的基礎(chǔ)，項(xiàng)目通過竣工驗(yàn)收，竣工決算工作完成 目前，后評(píng)價(jià)審計(jì)做得比較少，關(guān)鍵是竣工決算工作較薄弱，有的基建項(xiàng)目甚至不進(jìn)行竣工驗(yàn)收，有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目還未銷售完畢，工程結(jié)算審價(jià)工作還未結(jié)束，就進(jìn)行了后評(píng)估工作，造成審計(jì)很難對(duì)項(xiàng)目展開后評(píng)價(jià)工作，這需要我們企業(yè)在規(guī)范相關(guān)制度的前提下予以實(shí)施 主要方法：與可研相一致，只不過將預(yù)測的數(shù)據(jù)替換為實(shí)際數(shù)據(jù)，做分析比較，得出結(jié)論 12、房地產(chǎn)銷售管理審計(jì) 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售業(yè)績以及銷售控制的合理性、有效性進(jìn)行審計(jì)和評(píng)價(jià) 審查銷售定價(jià)及內(nèi)部審批； 審查銷售折扣政策的制定及實(shí)施； 核實(shí)銷售業(yè)績； 審查營銷費(fèi)

10、用支出的真實(shí)性、合理性 案例 超越折扣政策實(shí)施銷售； 超越銷售底價(jià)實(shí)施銷售； 13、項(xiàng)目管理內(nèi)控審計(jì) 對(duì)項(xiàng)目管理各個(gè)環(huán)節(jié)制度建設(shè)的健全性及執(zhí)行的有效性進(jìn)行審查及評(píng)價(jià) 審查項(xiàng)目管理制度建設(shè)是否涵蓋了所有的業(yè)務(wù)流程； 審查項(xiàng)目管理制度與上級(jí)單位的相關(guān)制度是否相違背； 審查項(xiàng)目管理制度的執(zhí)行情況。 案例 支付進(jìn)度款之前，未對(duì)現(xiàn)場實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行有效計(jì)量，不符合內(nèi)控制度相關(guān)規(guī)定； 簽證審批流程，不符合制度規(guī)定。14、除項(xiàng)目管理之外，其他需要關(guān)注的事項(xiàng) 如發(fā)生項(xiàng)目的收購或轉(zhuǎn)讓的情況，審查該等事項(xiàng)的決策是否完備、程序是否合規(guī)、交易價(jià)格是否合理 審查大額資金運(yùn)作情況，包括是否存在為施工企業(yè)墊資，或者虛擬工程支出

11、，將資金挪作他用的情況 對(duì)于合資項(xiàng)目，關(guān)注其他股東出資是否到位，建設(shè)資金是否按配比投入，對(duì)于銀行貸款是否按照同比例提供擔(dān)保15、一些個(gè)人體會(huì) 全面審計(jì)，跟蹤審計(jì)，專項(xiàng)審計(jì)相結(jié)合 重視方案制定，明確審計(jì)目標(biāo)和審計(jì)重點(diǎn) 審計(jì)過程中應(yīng)與被審計(jì)單位多交流 重視審計(jì)底稿編制質(zhì)量，做到事實(shí)清楚，觀點(diǎn)明確，結(jié)論可靠 不懼怕與經(jīng)營管理者的觀點(diǎn)碰撞，保持審計(jì)的獨(dú)立性和客觀性，體現(xiàn)審計(jì)的價(jià)值 在揭示問題的同時(shí)，多提建議，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)三、投資監(jiān)理三、投資監(jiān)理1、投資監(jiān)理簡介投資監(jiān)理的主要工作內(nèi)容： 造價(jià)咨詢+招標(biāo)代理（含內(nèi)部招標(biāo)）造價(jià)咨詢企業(yè)資質(zhì)信息及注冊造價(jià)師注冊信息可以在中國造價(jià)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站查詢：http:/

12、工程造價(jià)咨詢企業(yè)管理辦法 造價(jià)咨詢單位資質(zhì)分甲級(jí)、乙級(jí)（包括暫定乙級(jí)），資質(zhì)有效期三年，甲（乙）級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：專職從事工程造價(jià)專業(yè)工作的人員不少于20人（12），其中，具有工程或者工程經(jīng)濟(jì)類中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱的人員不少于16人（8）；取得造價(jià)工程師注冊證書的人員不少于10人（6），其他人員具有從事工程造價(jià)專業(yè)工作的經(jīng)歷，企業(yè)注冊資本不少于人民幣100萬元（50）企業(yè)；近3年工程造價(jià)咨詢營業(yè)收入累計(jì)不低于人民幣500（50）萬元； 工程造價(jià)咨詢企業(yè)從事工程造價(jià)咨詢活動(dòng)不受行政區(qū)域限制，甲級(jí)工程造價(jià)咨詢企業(yè)可以從事各類建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)，乙級(jí)工程造價(jià)咨詢企業(yè)可以從事工程造價(jià)5000萬元人民幣以

13、下的各類建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)； 第二十二條工程造價(jià)咨詢企業(yè)從事工程造價(jià)咨詢業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定的要求出具工程造價(jià)成果文件，工程造價(jià)成果文件應(yīng)當(dāng)由工程造價(jià)咨詢企業(yè)加蓋有企業(yè)名稱、資質(zhì)等級(jí)及證書編號(hào)的執(zhí)業(yè)印章，并由執(zhí)行咨詢業(yè)務(wù)的注冊造價(jià)工程師簽字、加蓋執(zhí)業(yè)印章。 工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法 工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理是指對(duì)工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備（進(jìn)口機(jī)電設(shè)備除外）、材料采購招標(biāo)的代理。注：進(jìn)口設(shè)備國際招標(biāo)代理（商務(wù)部）注：進(jìn)口設(shè)備國際招標(biāo)代理（商務(wù)部） 工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格分為甲、乙（含暫定資格）兩級(jí)，資質(zhì)有效期三年，甲（乙）級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：具有工程建設(shè)類執(zhí)業(yè)

14、注冊資格或者中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱的專職人員不少于20（10）人，其中具有造價(jià)工程師執(zhí)業(yè)資格人員不少于2人，企業(yè)注冊資本不少于人民幣100萬元（50）企業(yè)；近3年內(nèi)代理中標(biāo)金額3000（1000）萬元以上的工程不少于10個(gè)，或者代理招標(biāo)的工程累計(jì)中標(biāo)金額在8（3）億元以上； 招標(biāo)代理企業(yè)從事招標(biāo)代理活動(dòng)不受行政區(qū)域限制，乙級(jí)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)只能承擔(dān)工程投資額（不含征地費(fèi)、大市政配套費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)）3000萬元以下的工程招標(biāo)代理業(yè)務(wù) ； 2、投資監(jiān)理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)內(nèi)容 投資監(jiān)理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 各地都有相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，如選擇上海本地的投資監(jiān)理單位，可參照上海標(biāo)準(zhǔn)，即上海市建設(shè)工程造價(jià)服務(wù)和工程招標(biāo)代理服務(wù)

15、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施； 收費(fèi)計(jì)算按照累進(jìn)制分檔計(jì)算 如：某編制工程量清單的建安工程造價(jià)為3000萬元，計(jì)算編制工程量清單收費(fèi)額如下： 100萬元0.37%=0.37萬元 （500-100）萬元0.35%=1.40萬元 （1000-500）萬元0.33%=1.65萬元 （3000-1000）萬元0.29%=5.80萬元 合計(jì)收費(fèi)=0.37+1.40+1.65+5.80=9.22萬元 服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容 編制項(xiàng)目投資估算、編制設(shè)計(jì)概算、編制工程建安造價(jià)、勘察招標(biāo)代理、設(shè)計(jì)招標(biāo)代理、施工招標(biāo)代理、施工監(jiān)理招標(biāo)代理、施工全過程造價(jià)控制、工程造價(jià)審核、鋼筋及預(yù)埋件計(jì)算； 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際需要選擇相關(guān)服務(wù)內(nèi)容，并在

16、招標(biāo)文件中明確相關(guān)技術(shù)要求，技術(shù)要求可參照上海市建交委批準(zhǔn)的建設(shè)工程造價(jià)咨詢規(guī)范的相關(guān)內(nèi)容。 3、投資監(jiān)理內(nèi)部招標(biāo) 資格預(yù)審 主要審核內(nèi)容：資質(zhì)條件+類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)， 具體操作：可要求對(duì)方提供服務(wù)建議書，內(nèi)部招標(biāo)小組評(píng)議； 招標(biāo)文件必須明確招投標(biāo)日程、對(duì)投標(biāo)文件的要求、具體咨詢服務(wù)技術(shù)要求、報(bào)價(jià)原則、評(píng)標(biāo)原則及合同條件； 評(píng)標(biāo)辦法 一般采用綜合評(píng)分法，即技術(shù)標(biāo)評(píng)分+商務(wù)報(bào)價(jià)得分，取 最高分為中標(biāo)單位； 商務(wù)報(bào)價(jià)得分可按照比重法或者平均報(bào)價(jià)法計(jì)算： 比重法：某投標(biāo)人商務(wù)報(bào)價(jià)得分=權(quán)重分（最低報(bào)價(jià)/投標(biāo)報(bào)價(jià)） 平均報(bào)價(jià)法： 全體平均報(bào)價(jià)合格投標(biāo)人報(bào)價(jià)全體合格投標(biāo)人家數(shù)； 高于平均報(bào)價(jià)的某投標(biāo)人商務(wù)報(bào)

17、價(jià)得分權(quán)重分（該投標(biāo)人報(bào)價(jià)平均報(bào)價(jià)）平均報(bào)價(jià)100%每百分點(diǎn)扣減分值 ； 低于平均報(bào)價(jià)的某投標(biāo)人商務(wù)報(bào)價(jià)得分權(quán)重分（平均報(bào)價(jià)該投標(biāo)人報(bào)價(jià)）平均報(bào)價(jià)100%每百分點(diǎn)扣減分值2 。4、 投資監(jiān)理現(xiàn)場工作評(píng)價(jià) 核實(shí)現(xiàn)場投資監(jiān)理班子是否與合同約定相一致 按照合同約定及建設(shè)工程造價(jià)咨詢規(guī)范，檢查投資監(jiān)理的咨詢成果文件，判斷其工作質(zhì)量，對(duì)其存在的問題應(yīng)提請相關(guān)企業(yè)或部門督促其整改，視具體情況建議按照合同條款扣減對(duì)方咨詢服務(wù)費(fèi)用5、投資監(jiān)理服務(wù)存在的典型問題 及相應(yīng)對(duì)策 投資監(jiān)理掛靠他人資質(zhì)或者中標(biāo)人轉(zhuǎn)包咨詢合同 對(duì)策：加強(qiáng)資格預(yù)審，核對(duì)監(jiān)理班子人員的注冊信息及社保繳納情況 班子大換班，整體素質(zhì)明顯下降 對(duì)策：完善合同條件，加強(qiáng)現(xiàn)場對(duì)投資監(jiān)理的管理，約束投資監(jiān)理單位的類似行為 履行合同不完善，提交成果文件不規(guī)范 對(duì)策：建立定期評(píng)估機(jī)制，督促其整改，并在合同中明確相關(guān)處罰條款 不重視進(jìn)度款支付審核 對(duì)策：應(yīng)要求其出具審核報(bào)告，而非