寫字樓和商業(yè)物業(yè)管理專業(yè)課件

1、1 寫字樓和商業(yè)物業(yè)管理http:/2一、寫字樓的物業(yè)管理 （一）寫字樓的含義 “寫字樓”一詞是由境外傳入的，按照國內(nèi)的習(xí)慣，通常稱為“辦公樓”，主要用作辦公用途。 現(xiàn)在物業(yè)管理中，寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事務(wù)和從事商業(yè)經(jīng)營活動的大廈。3 寫字樓就是交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完備,位于城市的CBD,行政配套齊全建筑設(shè)計風(fēng)格鮮明,氣勢宏大,外立面裝修質(zhì)素較高平均每200平方米至少一個停車位樓層吊頂后凈高2.6米以上平均每5層有一部電梯服務(wù),等待時間不超過30秒最少具備50-60瓦/平方米電力供應(yīng),并配備足夠的后備電力供應(yīng)設(shè)施平均每20平方米建筑面積有一條電話線,提

2、供或支持DDN,ISDN線路,備有視像會議設(shè)備提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應(yīng)擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗的物業(yè)管理公司設(shè)施齊備,包括有銀行,郵局,商務(wù)中心及餐飲等系列配套,且均以服務(wù)于大廈客戶為主。4 （二）寫字樓的類型 1、按建筑面積劃分 小型寫字樓，1萬平米以下 中型寫字樓，1-3萬平米 大型寫字樓，3萬以上5 2、按使用功能劃分 單純型寫字樓，商住型寫字樓，綜合型寫字樓， 3、按現(xiàn)代化程度劃分 非智能型寫字樓，智能型寫字樓 4、按綜合條件劃分 甲級寫字樓，乙級寫字樓，丙級寫字樓甲級寫字樓管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務(wù)化等等。

3、6（三）寫字樓的特點 建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中。 建筑檔次高，設(shè)備先進(jìn)。 地理位置優(yōu)越，交通便利。 使用時間集中，人員流動性大。 功能齊全，設(shè)施配套。7（四）寫字樓物業(yè)管理的要求 1、要求確保設(shè)備能完好運(yùn)行，正常使用。2、要求加強(qiáng)安全管理，提供安全保障。3、要求保持環(huán)境優(yōu)雅、整潔。4、寫字樓的科技含量大，對物業(yè)管理人員提出了更高要求 8二、寫字樓物業(yè)管理的組織實施 寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作 房屋維修維護(hù)管理 寫字樓設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù) 安全管理服務(wù) 清潔服務(wù) 綠化服務(wù) 寫字樓前臺服務(wù) 寫字樓商務(wù)服務(wù) 寫字樓租賃管理9（一）寫字樓使用前的準(zhǔn)備工作 簽訂物業(yè)服務(wù)合同，制定業(yè)主公約 成立大廈業(yè)

4、主委員會 制定物業(yè)管理方案，各項管理制度等。 編寫物業(yè)管理維修公約 制定創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃和具體的實施方案并落實 做好接管、驗收工作。10（二）房屋的維修維護(hù)管理 寫字樓裝修監(jiān)督管理 日常維護(hù) 大修改造9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-192022-3-192022-3-193/19/2022 11:36:52 PM11、人總是珍惜為得到。2022-3-192022-3-192022-3-19Mar-2219-Mar-2212、人亂于心，不寬余請。2022-3-19

5、2022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202213、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-193/19/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月19日星期六2022-3-192022-3-192022-3-1915、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-3-192022-3-192022-3-193/19/202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022-3-192022-3-19March 19, 202217、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。20

6、22-3-192022-3-192022-3-192022-3-1912（三）設(shè)備設(shè)施使用管理及維修養(yǎng)護(hù) 應(yīng)制定嚴(yán)格的設(shè)備養(yǎng)護(hù)和維修制度，做好設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)、檢修工作。 設(shè)備管理人員應(yīng)實行24小時值班制度9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2022-3-192022-3-192022-3-193/19/2022 11:36:52 PM11、人總是珍惜為得到。2022-3-192022-3-192022-3-19Mar-2219-Mar-2212、人亂于心，不寬余請。202

7、2-3-192022-3-192022-3-19Saturday, March 19, 202213、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-193/19/202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月19日星期六2022-3-192022-3-192022-3-1915、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月2022-3-192022-3-192022-3-193/19/202216、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2022-3-192022-3-19March 19, 202217、一個人即使已登上頂峰，也仍要自

8、強(qiáng)不息。2022-3-192022-3-192022-3-192022-3-1914（四）安全管理服務(wù) 建立組織機(jī)構(gòu)，配齊安全管理人員 建立安全制度，并保證實施。 確立保安巡邏的崗位和路線 應(yīng)用電視監(jiān)控設(shè)備 建立小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。 配備消防設(shè)備設(shè)施，建立消防管理檔案。定期組織及安排消防檢查 做好停車場管理工作15（五）清潔、綠化服務(wù)和前臺服務(wù) 要實行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，制定完善的清潔細(xì)則，由專人負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督。指定地點設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)店等保潔設(shè)備。 寫字樓的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目 做好綠化管理工作 前臺服務(wù)主要項目 16（六）寫字樓的商務(wù)服務(wù)硬件配置商務(wù)中心工作人

9、員的要求商務(wù)中心的服務(wù)項目商務(wù)中心的工作程序 17（七）寫字樓的租賃管理 日常性的租賃業(yè)務(wù)是寫字樓經(jīng)營必不可少的活動。做好寫字樓營銷推廣的管理工作 營銷推廣服務(wù)范疇：寫字樓營銷的市場調(diào)研和營銷計劃制定，整體形象設(shè)計、宣傳推廣，引導(dǎo)買租客戶考察物業(yè)，客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，幫助客戶和業(yè)主溝通等18三、商場的物業(yè)管理 商場物業(yè)管理的特點與要求 商場物業(yè)管理的組織實施 19（一）商 場 的 含 義 商場是能同時供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營服務(wù)活動的大型收益性物業(yè) 20（二）商 場 的 類 型 按建筑規(guī)模劃分 居住區(qū)商場、地區(qū)購物商場、市級購物中心 按建筑功能劃分 綜合型、商住

10、兩用型 按建筑結(jié)構(gòu)劃分 敞開型、封閉型21（三）商 場 物 業(yè) 的 特 點 商場要合理布局，精心策劃 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計要新穎、別致，有特色 商務(wù)齊全，客流量大，人員素質(zhì)雜22（二）商場物業(yè)管理的要求要求樹立商場的良好形象需要確保商場的安全性要確保顧客消費的便利性要確保設(shè)備、設(shè)施的可靠性23（三）商場物業(yè)管理的組織實施安全保衛(wèi)管理消防管理工作環(huán)境保潔及綠化管理車輛管理房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理建立商場識別系統(tǒng)承租客商的選配24（四）安 全 保 衛(wèi) 管 理 所有固定裝置設(shè)備要達(dá)到高度安全 不間斷值班巡邏 在商場的重要部位安裝閉路電視監(jiān)控器 營業(yè)時間結(jié)束要進(jìn)行嚴(yán)格清場 制定安全管理預(yù)案 同當(dāng)?shù)毓膊块T建立工

11、作聯(lián)系25（五）消 防 管 理 工 作 制定嚴(yán)密的消防制度。 組建專業(yè)消防隊 對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查維護(hù)，保證能正常使用。 完善各種消防標(biāo)識配置 保持消防通道暢通無阻 制定商場消防預(yù)案26（六）環(huán)境保潔及綠化管理 制定保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立清潔檢查機(jī)制，并有效落實和實施。 基本的保潔工作安排在非營業(yè)時間 設(shè)專人收集垃圾雜物，并清運(yùn)到垃圾存放點。 定期清潔商場外墻面、廣告牌 置放的綠化、盆栽植物保持干凈、鮮活，枯萎的要及時調(diào)換。27（七）車 輛 管 理 商場車輛管理要分設(shè)貨車、小車、摩托車、自行車專用停放場所。 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)專人負(fù)責(zé)指揮維持交通，安排車輛停放 要與交通管理部門建立工作聯(lián)系28（

12、八）房屋及附屬設(shè)備設(shè)施管理 確保商場外觀完好整潔，引導(dǎo)標(biāo)志齊全完好 制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃 加強(qiáng)對供電設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)管理，要保證兩路供電系統(tǒng)并配置備用發(fā)電機(jī) 建立有效的巡視檢查制度 對設(shè)備設(shè)施的報修工作及時處理。29（九）建立商場識別系統(tǒng) 企業(yè)識別系統(tǒng)（簡稱）是強(qiáng)化商場形象的一種重要方式。 建立企業(yè)識別系統(tǒng)是一種籍以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費者注意，進(jìn)而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法30（十）承 租 客 商 的 選 配 依據(jù)商場物業(yè)的規(guī)模大小和不同層次選配承租客商 大型商場應(yīng)盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶 中型公共商業(yè)樓宇應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商

13、店的分店作為基本承租戶 小型商場其主要功能是為附近居民提供生活方便31四、工 業(yè) 物 業(yè) 的 管 理 工業(yè)物業(yè)的特點與管理要求 工業(yè)物業(yè)管理的組織實施 32工業(yè)物業(yè)的含義 工業(yè)物業(yè)是指已建成并投入工業(yè)使用的房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)的場地 工業(yè)廠房 標(biāo)準(zhǔn)廠房 倉庫 工業(yè)園區(qū) 33工 業(yè) 物 業(yè) 的 分 類 根據(jù)工業(yè)項目對環(huán)境的影響情況分類： 無污染工業(yè)物業(yè) 輕污染工業(yè)物業(yè) 一般工業(yè)物業(yè) 特殊工業(yè)區(qū)34工 業(yè) 物 業(yè) 的 管 理 要 求 對治安保衛(wèi)和消防工作有嚴(yán)格要求 要求加強(qiáng)對重點設(shè)備設(shè)施的管理35工 業(yè) 物 業(yè) 的 特 點 投資大，投資回收期長 非流動性 工業(yè)設(shè)備的功能容易過時 對周圍環(huán)

14、境容易產(chǎn)生污染 建筑獨特，基礎(chǔ)設(shè)施齊全 對保潔、綠化等常規(guī)性服務(wù)要求高標(biāo)準(zhǔn) 對物業(yè)管理的專業(yè)性要求強(qiáng)36工業(yè)物業(yè)管理的組織實施 制定嚴(yán)格的管理制度 工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理 工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度 工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理 工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理 安全管理 車輛管理37制定嚴(yán)格的管理制度 工業(yè)廠房與倉庫的管理規(guī)定。 各個崗位的工作職責(zé)與操作規(guī)定。 機(jī)器設(shè)備的安裝、管理、使用規(guī)定。 材料領(lǐng)取、加工、檢驗、耗用等規(guī)定。 產(chǎn)品入廠、入庫的規(guī)定。 成品發(fā)貨出廠、出庫等制度。 安全保衛(wèi)制度。 消防制度。 制定物業(yè)管理公約。 38工業(yè)廠房和倉庫公用部位的管理 各企業(yè)不得隨意堆放物品。 加強(qiáng)對企業(yè)員工愛

15、護(hù)公共部位及維護(hù)公共場所清潔衛(wèi)生的教育。 各企業(yè)不可占用園林綠地面積。 各企業(yè)不得在規(guī)定范圍內(nèi)的基地上或屋頂、外墻、技術(shù)層搭建和安裝設(shè)備39工業(yè)廠房和倉庫的內(nèi)部管理制度 因使用水、電不當(dāng)而給其它企業(yè)造成損失的，其損失由責(zé)任者承擔(dān)。 廠房和倉庫進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時，施工前向管理者提供圖紙，并取得認(rèn)可，施工時接受管理者的監(jiān)督和管理。 的工業(yè)廢棄物自行妥善處理。 應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物 未經(jīng)允許，不得擅自改變物業(yè)的用途和功能。40工業(yè)物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理 物業(yè)管理公司要制訂設(shè)備設(shè)施的使用、維修、保養(yǎng)制度，保證其正常運(yùn)行 定期對道路路面加以維護(hù)，其保證完好 維護(hù)工業(yè)區(qū)各種公共標(biāo)志

16、的完好性 定期對地下管線進(jìn)行檢查、測試及維護(hù)41工業(yè)物業(yè)的環(huán)境管理 工業(yè)物業(yè)內(nèi)環(huán)境污染的防治 綠化和環(huán)衛(wèi)工作 認(rèn)真清理工業(yè)物業(yè)內(nèi)的違章搭建 努力建設(shè)新型的人文環(huán)境42安全管理 安全保衛(wèi)管理 建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度 無關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉庫重地 廠房與倉庫要嚴(yán)格執(zhí)行值班、巡邏制度以及其他安全措施。 執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉庫、鎖門等制度。 消防管理43車輛管理 建立健全車輛管理制度 將機(jī)動車和非機(jī)動車分區(qū)，設(shè)專人管理 配置相應(yīng)的監(jiān)控、防盜措施 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽訂車輛停放管理合同檢查、放行進(jìn)出門衛(wèi)的車輛 44其它物業(yè)的管理 其它物業(yè)的類型與管理特點 酒店的物業(yè)管理 醫(yī)院的物業(yè)管理 學(xué)校的物業(yè)管理

17、 45其它物業(yè)的主要類型 文化類物業(yè) 體育類物業(yè) 傳媒類物業(yè) 衛(wèi)生類物業(yè) 餐飲類物業(yè) 交通類物業(yè) 娛樂類物業(yè) 宗教類物業(yè)46其它物業(yè)管理的特點服務(wù)對象不同服務(wù)需求不同管理要求不同經(jīng)費來源不同47酒 店 的 特 點 賓客流動頻率高 服務(wù)時間既短又長 衛(wèi)生管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求高 建筑規(guī)模大，檔次高48酒店物業(yè)管理的組織實施 客人接待服務(wù) 酒店鑰匙的管理 酒店建筑及設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理 酒店的保潔服務(wù) 酒店的安全保衛(wèi)服務(wù) 環(huán)境綠化管理 多種經(jīng)營項目管理49醫(yī)院物業(yè)管理的特點 工作專業(yè)性強(qiáng) 設(shè)備運(yùn)行具有連續(xù)性50醫(yī)院物業(yè)管理的組織實施 房屋及附屬設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)與運(yùn)行管理 安全保衛(wèi)服務(wù) 病區(qū)被褥用品洗滌及供

18、應(yīng)管理服務(wù)。 環(huán)境管理服務(wù) 醫(yī)院的飲食管理 護(hù)工服務(wù)管理 開設(shè)便民服務(wù)51學(xué)校物業(yè)管理的特點 作息時間相對固定，管理時段性強(qiáng) 對設(shè)備設(shè)施的安全性要求高52學(xué)校物業(yè)管理的組織實施 學(xué)生公寓的管理 教學(xué)樓的管理53學(xué)生公寓的管理 安全管理 住宿管理 衛(wèi)生管理 處理好“物業(yè)企業(yè)、學(xué)校、學(xué)生”三者之間的關(guān)系54教 學(xué) 樓 的 管 理 教學(xué)樓內(nèi)外的衛(wèi)生保潔 電梯的管理 設(shè)備的管理 綠化環(huán)境的管理http:/559、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。22.3.1922.3.19Saturday, March 19, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。*3/19/2022 11:36:52 PM11、人總是珍惜為得到。22.3.19*Mar-2219-Mar-2212、人亂于心，不寬余請。*Saturday, March 19, 202213、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。22.3.1922.3.19*March 19, 202214、抱最大的希望，作最大的努力。2022年3月19日星期六*22.3.1915、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。2022年3月*22.3.19*Mar