2015年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：計(jì)價(jià)方式考試試題

1、2015年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價(jià)師制度和政策：計(jì)價(jià)方式測(cè)試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某寫字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為萬(wàn)元。A. 45805580B. 658075802、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元，年平均空置率20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)

2、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于萬(wàn)元。A:536B:549C:557D:816E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、竣工驗(yàn)收費(fèi)，屬于房地產(chǎn)價(jià)格的。A:開發(fā)成本B:銷售費(fèi)用C:管理費(fèi)用D:投資利息E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、下列不屬于物業(yè)管理基本特性的是_0A.城市化社會(huì)化B. 專業(yè)化市場(chǎng)化5、拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可以自收到估價(jià)報(bào)告之日起日內(nèi)，向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。A. 57B. 1015&建設(shè)用地規(guī)模在萬(wàn)平方米以上的新建小區(qū)及組團(tuán)都要進(jìn)行綜合驗(yàn)收。A. 123B. 57、大跨度廠房指跨度在m以上的單層工業(yè)廠房。A:6B:

3、10C:12D:15E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的政策表述中，正確的是_0A.設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)有不少于2000萬(wàn)元人民幣的實(shí)有資本B.設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，再報(bào)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)C. 擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主D. 擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本9、李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開始的月還款額為

4、元。A.B.10、開發(fā)項(xiàng)目總投資包括和經(jīng)營(yíng)投資。A:前期投資B:后續(xù)投資C:建設(shè)投資D:管理投資E:借款合同11、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在下的估價(jià)結(jié)果具有近似性.【2006年考題】A:同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)B:同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法C:同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)D:同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年伯開工之日起算），計(jì)劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8

5、%，折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為萬(wàn)元。A.B. 4768.505652.0913、某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為_08.8%A. 10%18%B. 18.6%14、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是_oA.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B. 房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積C. 房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積15、下列有關(guān)資產(chǎn)負(fù)債表的表述，不正確的是_。A.資產(chǎn)負(fù)債表是綜合地反映企業(yè)一定日期

6、財(cái)務(wù)狀況的報(bào)表，由企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源即資產(chǎn)，企業(yè)的債務(wù)即負(fù)債，以及投資者對(duì)企業(yè)的所有權(quán)即所有者權(quán)益三個(gè)部分組成通過資產(chǎn)負(fù)債表可以了解企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的收支狀況及獲利能力；企業(yè)獲得的利潤(rùn)總額和分配情況，可供企業(yè)負(fù)責(zé)人做出經(jīng)營(yíng)決策，投資者做出投資決策的參考資產(chǎn)負(fù)債表是根據(jù)會(huì)計(jì)等式的原理設(shè)計(jì)的B. 資產(chǎn)負(fù)債表的編制方法，主要是根據(jù)各種賬簿記錄編制16、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是_。A.空置率B. 利息備付率容積率C. 成本利潤(rùn)率17、當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量和市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以采用的定價(jià)法是_0A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法挑戰(zhàn)定價(jià)法B. 隨行就市定價(jià)法滲透定價(jià)法18

7、、一購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)用于零售商業(yè)，購(gòu)買的價(jià)格為150萬(wàn)元，其中購(gòu)房者自有現(xiàn)金100萬(wàn)元，其余部分申請(qǐng)銀行貸款。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為15萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是_014%A. 10%33%B. 15%19、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，工業(yè)用地出讓最高年限為年。A:50B:60C:70D:40E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過確定是否進(jìn)行投資。A:等待投資型期權(quán)估價(jià)B:放棄型期權(quán)估價(jià)C:成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D:柔性期權(quán)估價(jià)E:借款合同21、以房地產(chǎn)

8、抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為.【2007年考題】A:簽訂估價(jià)委托合同之日B:發(fā)放抵押貸款之日C:完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日D:未來(lái)處置抵押房地產(chǎn)之日E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、現(xiàn)有總建筑面積為1500川的某在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日起算），計(jì)劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為。A:3939.61萬(wàn)元B:4433.88萬(wàn)元C:4768.50萬(wàn)元D:5652.09萬(wàn)元E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求

9、和總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120m2以上的住宅供過于求，70m2以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（）狀態(tài)。A.均衡周期性失衡B. 結(jié)構(gòu)性失衡區(qū)域性失衡24、中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例屬于。A:房地產(chǎn)的法律B:房地產(chǎn)的行政法規(guī)C:房地產(chǎn)的部門規(guī)章D:房地產(chǎn)的規(guī)范性文件E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、成本法最基本的公式是。A:房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊B:房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊C:房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊D:房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，

10、有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)的統(tǒng)計(jì)。A:平均價(jià)格B:加權(quán)價(jià)格C:抽樣價(jià)格D:成交價(jià)格E:借款合同2、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括。A:待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B:待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C:續(xù)建開發(fā)成本D:銷售費(fèi)用E:銷售稅金3、建設(shè)工程開工實(shí)行許可證制度。A規(guī)劃施工C拆遷D.用地4、應(yīng)當(dāng)和城市規(guī)劃一起報(bào)批的是_。A.城市黃線城市藍(lán)線B. 城市紅線城市綠線5、城市維護(hù)建設(shè)稅是隨附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。A:房產(chǎn)稅B:增值稅C:消費(fèi)稅D:營(yíng)業(yè)稅E:流轉(zhuǎn)稅

11、6住房公積金管理中心要設(shè)立住房公積金個(gè)人明細(xì)賬，實(shí)行三級(jí)明細(xì)核算，即。A:住房公積金總賬核算B:住房公積金單位賬戶核算C:住房公積金個(gè)人賬戶核算D:住房公積金分賬核算E:住房公積金綜合核算7、下列說法不正確的是_。A.完整的所有權(quán)包含占有、使用、收益、處分等四項(xiàng)權(quán)能，這四項(xiàng)權(quán)能可以和所有權(quán)發(fā)生分離B. 共同共有和按份共有的最顯著區(qū)別在于：共同共有是平等地共有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)包括土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)等C. 建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對(duì)共同共有享有的共有權(quán)利以及對(duì)該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，視為一并轉(zhuǎn)讓8、收益乘數(shù)有。A.毛租金乘數(shù)B. 利潤(rùn)乘數(shù)凈收益乘數(shù)C. 銷售收

12、入乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)9、價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”，是長(zhǎng)期內(nèi)平均來(lái)看的，而且還需要具備下述條件中的_。A.生產(chǎn)成本高于市場(chǎng)平均成本生產(chǎn)成本低于市場(chǎng)平均成本B. 自由競(jìng)爭(zhēng)該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)C. 生產(chǎn)成本等于市場(chǎng)平均成本10、當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。A. 50%60%B. 80%90%11、甲公司開發(fā)建設(shè)一個(gè)普通住宅小區(qū)，并向社會(huì)公開預(yù)售。2009年3月1日,王某和甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同（王某為首次購(gòu)房）。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70,陽(yáng)臺(tái)面積為6,套內(nèi)墻體建筑面積9,分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e13。（2009年試題）下列關(guān)于王某簽訂商品房預(yù)售合同的

13、表述中，正確的為。A:商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無(wú)效B:在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式C:王某可以將預(yù)購(gòu)的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓D:商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。E:要求查詢的資料不存在的12、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)主要有。A:市場(chǎng)供給在短期缺乏彈性B:市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性C:具有高度的壟斷性D:具有競(jìng)爭(zhēng)的完全性和充分性E:具有高度的適應(yīng)性13、某家庭購(gòu)買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/m2,首付款為房?jī)r(jià)的30%,其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%,期限均為10年，公積金貸款

14、的最高限額為10萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A.B.14、建筑是目前我國(guó)城市建筑工程中采用最多的一種建筑結(jié)構(gòu)類型。A.磚木結(jié)構(gòu)B磚混結(jié)構(gòu)B. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)15、我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)主要有等。A:使用物權(quán)B:他物權(quán)C:所有權(quán)D:擔(dān)保物權(quán)E:用益物權(quán)16、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2,規(guī)劃容積率為3,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%,項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2,假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為_元/m2。A.B.17、施工人員對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，

15、應(yīng)當(dāng)在監(jiān)督下現(xiàn)場(chǎng)取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位檢測(cè)。A:建設(shè)單位或工程監(jiān)理單位B:建設(shè)單位C:工程監(jiān)理單位D:建設(shè)單位和工程監(jiān)理單位E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、債務(wù)人為自己的信用投保的，是。A:財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)B:責(zé)任保險(xiǎn)C:信用保險(xiǎn)D:保證保險(xiǎn)E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%;而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%B. 可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93320、凈利潤(rùn)為等三個(gè)項(xiàng)目的總額減去所得稅費(fèi)用之后的余額。A:營(yíng)業(yè)利潤(rùn)B:營(yíng)業(yè)支出C:投資凈收益D:營(yíng)業(yè)內(nèi)收支凈額E:營(yíng)業(yè)外收支凈額21、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。A.B.22、折價(jià)處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)參照A:原購(gòu)買價(jià)B:重建價(jià)格C:重置價(jià)格D:市場(chǎng)價(jià)格E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、以下難以用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的有_0A.住宅B. 寫字樓房地