論房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上論房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制論房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制 摘要：本文首先介紹了房地產(chǎn)管理成本控制的概念，然后分析了在房地產(chǎn)企業(yè)管理成本中進(jìn)行控制的必要性，隨后分析了在房地產(chǎn)管理成本控制中存在的問題及其原因，最后，針對管理成本控制的問題，提出了對策和建議。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；管理成本；問題；建議 2013年，國家加大了對房價(jià)的控制，隨著“國五條”及“六點(diǎn)原則”這一系列房價(jià)調(diào)控政策出臺，我國的房地產(chǎn)市場面臨著非常嚴(yán)峻的形勢。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費(fèi)用卻在逐漸地增加，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤正在逐漸地降低。如何在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中獲得生產(chǎn)和發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一件非常重要

2、的事情，既應(yīng)當(dāng)在外因上時(shí)刻掌握市場發(fā)展的方向和趨勢，還應(yīng)當(dāng)從內(nèi)因上強(qiáng)化對內(nèi)部管理成本的控制。 一、房地產(chǎn)管理成本控制的相關(guān)概念 成本控制指的是在項(xiàng)目的成本產(chǎn)生的過程中，為了控制原材料、人員、管理、機(jī)器等方面的費(fèi)用支出，實(shí)現(xiàn)降低工程的成本，完成投資目標(biāo)而采取的一系列的成本預(yù)算、實(shí)施、計(jì)劃、核算、考核等活動。成本控制的最終目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利。企業(yè)通過內(nèi)部或外部提供的各種相關(guān)的經(jīng)濟(jì)信息和成本管理的信息，通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織、核算等方法來提高成本控制的水平。具體來說，成本控制包括三個(gè)方面的內(nèi)容。一方面，通過成本控制來配合企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略目標(biāo)的選擇和實(shí)施，通過降低成本的措施，不斷地提高企業(yè)的市場競爭力，獲

3、得最終的定價(jià)權(quán)，獲得企業(yè)利潤。另一方面，成本控制通過利用成本、資源、價(jià)格、數(shù)量之間的互動關(guān)系，追求企業(yè)利潤的最大化。此外，成本控制的直接目的便是降低成本。通過降低成本，帶動相關(guān)變量，提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢。從而達(dá)到企業(yè)利潤最大化。 房地產(chǎn)管理成本控制指的是通過對房地產(chǎn)的項(xiàng)目進(jìn)行成本管理控制，達(dá)到降低企業(yè)成本，提高企業(yè)市場競爭力的目的。房地產(chǎn)管理成本的控制屬于管理項(xiàng)目的一部分，主要指的是為確保項(xiàng)目在批準(zhǔn)的預(yù)算里順利完成所需要的過程。具體來說，房地產(chǎn)管理成本的控制主要由預(yù)算成本、編制成本、估算成本和控制成本所組成的。目前，房地產(chǎn)管理成本的控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)的企業(yè)管理和生產(chǎn)經(jīng)營活動的一項(xiàng)重要的組成部分，

4、成本是其管理控制的對象。也是我國房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟和穩(wěn)定的必經(jīng)之路。房地產(chǎn)管理成本控制的目標(biāo)是降低房地產(chǎn)的運(yùn)營成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中的地位，探求房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 二、強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制的必要性 當(dāng)前，在房地產(chǎn)企業(yè)競爭非常激烈的今天，強(qiáng)化對房地產(chǎn)管理成本的控制，既是保障房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、投資收益、股東權(quán)益和再生產(chǎn)能力的重要手段，又是企業(yè)管理活動有條不紊進(jìn)行的重要保障。 首先，強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、投資收益、股東權(quán)益和再生產(chǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力體現(xiàn)的是企業(yè)的成本支出和企業(yè)收入實(shí)施的能力，主要管理的是企業(yè)的收入和支出。當(dāng)

5、企業(yè)的成本支出明顯的低于企業(yè)收益的時(shí)候，那么說明該企業(yè)的盈利能力非常強(qiáng)。因此，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的管理進(jìn)行合理控制，企業(yè)便可以節(jié)約出大量的管理費(fèi)用，然后企業(yè)可以對節(jié)約的這部分管理費(fèi)用進(jìn)行再分配，從而創(chuàng)造出更大的生產(chǎn)力，進(jìn)一步提升企業(yè)的生產(chǎn)能力，增加企業(yè)的收益。房地產(chǎn)企業(yè)每開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，都是經(jīng)過仔細(xì)分析后再進(jìn)行投資的，而且投資的目的都是期望獲得利潤。管理成本的付出會間接地影響著投資利潤的結(jié)果，通過合理的控制方法，對管理成本進(jìn)行控制，能夠減少直接成本支出，創(chuàng)造更多的剩余資金，為企業(yè)的發(fā)展提供有利的保障。 其次，強(qiáng)化房地產(chǎn)管理成本的控制，能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)管理活動有條不紊的進(jìn)行。之所以房地產(chǎn)企業(yè)管理成

6、本的控制具有合理性，是因?yàn)槿绻鄙倭似髽I(yè)管理成本，那么企業(yè)管理的活動就沒辦法順利進(jìn)行。對房地產(chǎn)企業(yè)管理成本進(jìn)行合理的控制應(yīng)當(dāng)對合理的成本支出與不合理的成本支出進(jìn)行合理的界定，使得投資金能夠得到有效利用，發(fā)揮其最大作用。同時(shí)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本控制的一條重要的原則。在進(jìn)行管理成本是不是有效界定的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)通過對成本支出產(chǎn)生的效果來分析，如果效果不明顯或沒有效果，那么說明這項(xiàng)管理成本的支出效率比較低或者無效。 此外，房地產(chǎn)企業(yè)管理成本支出和企業(yè)收入效果之間的對應(yīng)關(guān)系表現(xiàn)的范圍比較開放，支出的效果不容易進(jìn)行量化，而且支出對企業(yè)受益的影響在時(shí)效方面具有持續(xù)性。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)管理成本的控制主

7、要是從管理成本的科學(xué)性和合理性方面來說的，而不是需要壓縮多少管理成本。通過科學(xué)的、合理的安排管理成本，最大限度地發(fā)揮管理成本的效果。這樣才能夠更好地向企業(yè)自身要利潤，才能夠在激烈的市場競爭中處于有利的地位，也可以確保企業(yè)為以后的長久發(fā)展打好結(jié)實(shí)的根基。 三、房地產(chǎn)管理成本的控制過程中存在的問題及其原因 （一）房地產(chǎn)企業(yè)管理在成本控制制度方面存在的問題及其原因 房地產(chǎn)管理成本控制的制度主要包括預(yù)算管理制度、成本控制的崗責(zé)制度和內(nèi)部控制制度三個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)管理在成本控制制度方面存在的問題也體現(xiàn)在這三個(gè)方面上。 首先，關(guān)于預(yù)算管理制度方面存在的問題及其原因。房地產(chǎn)預(yù)算管理主要包括部門成本費(fèi)用、項(xiàng)

8、目投資成本的預(yù)算和銷售預(yù)算等方面。當(dāng)前，我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理制度在一定程度上對于成本控制發(fā)揮了約束作用，但是預(yù)算科目沒有細(xì)化，而且預(yù)算的數(shù)據(jù)沒有科學(xué)性，缺乏一定的依據(jù)。另一方面，由于企業(yè)對于預(yù)算的執(zhí)行效果缺乏分析和評價(jià)，導(dǎo)致預(yù)算管理的制度相當(dāng)?shù)牟煌晟?，對成本控制也造成了一定的影響?其次，關(guān)于管理成本控制的權(quán)責(zé)制度方面存在的問題及其原因。關(guān)于成本控制的責(zé)權(quán)方面，我國多數(shù)的房地產(chǎn)存在著成本控制制度覆蓋范圍相對較窄，沒能在管理層、實(shí)施層形成有效的約束機(jī)制，在項(xiàng)目的施工和決算等階段也缺乏相應(yīng)的控制方法和措施。雖然部分企業(yè)在分工和責(zé)任上進(jìn)行了規(guī)定，但是，這些規(guī)定相對來說比較的陳舊，不符合房

9、地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，具有一定程度的滯后性，而且缺乏預(yù)見性。 再次，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制制度方面存在的問題及其對策。內(nèi)部控制主要由公司高層、經(jīng)營管理層以及具體員工所組成。進(jìn)行內(nèi)部控制的目的是確保企業(yè)經(jīng)營的效果，保證財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性。當(dāng)前，由于管理人員對于內(nèi)控制度存在著認(rèn)識上的誤區(qū)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度的評價(jià)體系還沒有形成，其有效性也沒能很好地發(fā)揮出來，其相關(guān)職能也沒有進(jìn)行不斷地強(qiáng)化。造成很多資源和人員的浪費(fèi)，公司內(nèi)部部門人員的重疊，資源不能最大化，從而企業(yè)成本不斷上升。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制在組織管理方面存在的問題及其原因 當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制在組織管理方面存在的問題主要存

10、在兩個(gè)方面。一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)框架方面主要存在著組織機(jī)構(gòu)臃腫，組織管理比較松散和企業(yè)組織機(jī)構(gòu)缺乏相應(yīng)的責(zé)權(quán)評價(jià)體系等問題。同時(shí)，部分的企業(yè)織機(jī)構(gòu)在設(shè)置的時(shí)候沒能從企業(yè)的長期經(jīng)營目標(biāo)方面考慮。另一方面，房地產(chǎn)成本控制在組織管理方面還存在著人員方面的問題。由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)的人員招聘多為校園招聘和社會招聘兩種形式，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在人員方面存在著專業(yè)水平相對較低，綜合素質(zhì)相對較差等問題。加之，房地產(chǎn)企業(yè)在員工的崗責(zé)體系方面也不是很完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)員工在成本控制意識方面比較的落后。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制在成本核算方面存在的問題及其原因 房地產(chǎn)企業(yè)管理成本控制在成本核算的方面存在著

11、兩方面的問題。一方面表現(xiàn)在會計(jì)核算狀況方面，具體來說，在執(zhí)行企業(yè)會計(jì)制度方面，存在著進(jìn)行核算成本費(fèi)用的時(shí)候，比較的簡單，而且很難完成對每個(gè)部門的成本費(fèi)用進(jìn)行控制。此外，當(dāng)前的財(cái)務(wù)核算沒有按照部門進(jìn)行科學(xué)合理的分配和歸集成本費(fèi)用。另一方面，在成本控制的核算水平方面比較低。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在會計(jì)核算方面，僅僅存在于靜態(tài)成本控制的水平，沒能夠很好地發(fā)揮管理成本控制的作用。在目標(biāo)成本控制的方面，我國房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本控制的基礎(chǔ)非常薄弱，還未形成比較完善的動態(tài)成本控制制度。 （四）沒有先進(jìn)的成本控制方法 主要根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對滯后，

12、這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測和過程控制在企業(yè)成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對癥下藥，應(yīng)采取有效的措施控制企業(yè)成本。 四、房地產(chǎn)管理成本控制的對策和建議 （一）完善房地產(chǎn)管理成本的控制制度的建設(shè) 首先，關(guān)于預(yù)算管理制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算編制是為了更好的對企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行控制，逐步的把成本投入落實(shí)到資金的方面，從而達(dá)到控制和約束資金使用的目的。對一個(gè)新開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算編制的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)首先對目標(biāo)的成本進(jìn)行拆分，然后根據(jù)計(jì)劃分解與控制項(xiàng)目，制定出資金使用規(guī)劃來控制和

13、約束項(xiàng)目成本，按照預(yù)算要求使用資金。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立、健全預(yù)算的調(diào)整制度，緊密聯(lián)系動態(tài)成本控制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化對預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析和考核工作，讓企業(yè)的每個(gè)部門都參與到預(yù)算編制中，在所有員工間形成成本控制的意識。 其次，關(guān)于管理成本控制的崗責(zé)制度方面。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立、健全成本控制的崗責(zé)制度，通過確定企業(yè)每個(gè)崗位及其人員的分工和責(zé)任，讓企業(yè)的員工明確自己的職務(wù)級別和權(quán)利，每個(gè)部門擁有的職權(quán)范圍，從而實(shí)現(xiàn)管理的成本控制。在建立、健全崗責(zé)制度的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)做到分工明確，履行職責(zé)，相互協(xié)作。 再次，關(guān)于管理成本控制的內(nèi)部控制制度方面。管理成本控制屬于內(nèi)部控制，內(nèi)部控制主要有

14、風(fēng)險(xiǎn)評估、內(nèi)控環(huán)境、控制活動、監(jiān)督、信息與溝通等方面。通過構(gòu)建內(nèi)部的控制制度，不斷地完善房地產(chǎn)企業(yè)管理的成本控制。強(qiáng)化內(nèi)部控制制度可以明確責(zé)任、急早的發(fā)現(xiàn)問題，診斷問題，解決問題，最大限度地降低損失。強(qiáng)化內(nèi)控制度一方面應(yīng)當(dāng)從加強(qiáng)企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識和責(zé)任意識，建立完善企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)。另一方面，建設(shè)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理框架和體系，防范和預(yù)防潛在的風(fēng)險(xiǎn)。 （二）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)督管理 首先，通過進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)框架的調(diào)整，來強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)的部門一般會設(shè)置的非常的多，這就要求在進(jìn)行管理成本的控制的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資源整合。通過整合，實(shí)現(xiàn)部門分工明確，責(zé)權(quán)分明，從而提升企業(yè)的競爭力。另一

15、方面，在進(jìn)行框架調(diào)整的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)充分地結(jié)合管理成本控制，建立項(xiàng)目管理責(zé)任人的制度，最大限度地發(fā)揮各個(gè)部門的優(yōu)勢。 其次，通過對企業(yè)員工進(jìn)行培養(yǎng)，提高員工的素質(zhì)。一方面，通過對企業(yè)員工進(jìn)行培訓(xùn)，有利于提升企業(yè)員工的能力和整體素質(zhì)，進(jìn)而強(qiáng)化企業(yè)的組織領(lǐng)導(dǎo)，提高管理成本的控制水平。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立科學(xué)的人才評價(jià)體系。人才體系的評價(jià)工作是一項(xiàng)重大而繁瑣的項(xiàng)目，通過建立科學(xué)的人才評價(jià)體系，實(shí)現(xiàn)人盡其才。此外，還可以通過輪崗的形式，提高全體員工的成本控制意識，從而增強(qiáng)管理成本的控制結(jié)果。 （三）創(chuàng)新成本控制核算的方法 房地產(chǎn)企業(yè)的核算科目體系非常的龐大，在進(jìn)行成本控制核算的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)盡量的將核算科目進(jìn)行細(xì)化，同時(shí)增加輔助科目的核算工作。通過精細(xì)化管理，有助于企業(yè)強(qiáng)化對管理成本的控制水平。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)完善企業(yè)的動態(tài)成本管理，具體來說，應(yīng)當(dāng)首先做好動態(tài)成