論述對(duì)房地產(chǎn)稅的看法

1、論述對(duì)房地產(chǎn)稅的看法一、房地產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容及分析說(shuō)明（一）房地產(chǎn)稅相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬 于房地產(chǎn)稅。中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值 稅、契稅。其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種主要有固定投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維 護(hù)建設(shè)稅、教育附加、企業(yè)所得稅、外國(guó)投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、印花稅。（二）房地產(chǎn)稅分析說(shuō)明1.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。（1） 納稅人凡在中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，經(jīng)營(yíng)管理

2、單位為納稅義務(wù)人；產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅義務(wù)人；產(chǎn)權(quán)所有人、 承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用 人為納稅義務(wù)人。（2） 課稅對(duì)象房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)。中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村。（3） 計(jì)稅依據(jù)對(duì)于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。租金收入是房屋所有權(quán)人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)務(wù)收入。對(duì)以勞務(wù)或其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)

3、的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額按租計(jì)征。（4） 稅率房產(chǎn)稅采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計(jì)征的額，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為 12%2. 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是以土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收的一種稅。（1）納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，在土地所由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。(2) 課稅對(duì)象在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。課稅對(duì)象是上述范圍內(nèi)的土地。(3) 計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用

4、稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的土地面積為準(zhǔn)。(4)適用稅額和應(yīng)納稅額的計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅采用分類分級(jí)的幅度定額稅率，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)具體規(guī)定如下：大城市0.5 ? 10 元；中等城市0.4 ? 8 元；小城市0.3 ? 6 元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2 ? 4元。城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)中的不同地方，其自然條件和經(jīng)濟(jì)繁榮程度各不相同，情況復(fù)雜。據(jù)此，國(guó)家規(guī)定，城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的具體適用稅額幅度，由各省、自治區(qū)、

5、直轄市人民政府確定。考慮到一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為落后，需要適當(dāng)降低稅額以及一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)需要適當(dāng)提高稅額的情況，但降低額不得超過(guò)最低稅額的30%;經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可以適當(dāng)提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，但必須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)。3. 土地增值稅土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。(1) 納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。(2) 課稅對(duì)象課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑

6、物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。(3) 計(jì)稅依據(jù)土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。(4) 稅率土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%，速算扣除數(shù)為 0; 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%，速算扣除數(shù)為 5%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%,速算扣除數(shù)為 15%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數(shù)為35%。

7、4. 契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括 ：土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。(1) 納稅人契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。境內(nèi)是指中華人民共和國(guó)實(shí)際稅收行政管轄范圍內(nèi)。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營(yíng)者及其他個(gè)人，包括中國(guó)公民和外籍人員。(2)課稅對(duì)象契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。(3)計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價(jià)方法不同，

8、因而具體計(jì)稅依據(jù)視不同情況而決定。國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。也就是說(shuō)，交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。為了避免偷、逃稅款，

9、稅法規(guī)定，成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)可以參照市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù)。(4)稅率契稅實(shí)行3%? 5%勺幅度稅率。實(shí)行幅度稅率是考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的實(shí)際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%? 5%勺幅度稅率規(guī)定范圍內(nèi)，按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定。契稅采用比例稅率。當(dāng)計(jì)稅依據(jù)確定以后，應(yīng)納稅額的計(jì)算比較簡(jiǎn)單。應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)X稅率二、房地產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀及問(wèn)題（一）房產(chǎn)稅改革的具體內(nèi)容是什么一是出臺(tái)房產(chǎn)稅改革方案，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度

10、，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，研究實(shí)施個(gè)人所得稅制度改革，完善消費(fèi)稅制度。如下：納稅人的范圍擴(kuò)大。現(xiàn)行房產(chǎn)稅只對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)征收，改革后，納稅人將擴(kuò)大到外資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。征稅范圍擴(kuò)大?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍只限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。為了體現(xiàn)公平稅負(fù)，平等競(jìng)爭(zhēng)的原則，改革后，房產(chǎn)稅的征稅范圍將擴(kuò)大到農(nóng)村。納稅人為所有在中華人民共和國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。改變了計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的價(jià)值和房租收入，采用租金為計(jì)稅依據(jù)的，稅負(fù)明顯高于按房屋價(jià)值計(jì)算的稅負(fù)，而且我國(guó)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅已有對(duì)租金征稅的規(guī)定，再按租金征稅有可能造成重復(fù)征。因此，改革后的房產(chǎn)稅采用了房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。調(diào)整

11、了稅率。改革后的房產(chǎn)稅將采用幅度比例稅率，稅負(fù)與以前大體持平。實(shí)行幅度稅率可以便于地方根據(jù)本地實(shí)際靈活確定適用稅率。擴(kuò)大了地方的權(quán)力。房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，改革后將把房產(chǎn)稅稅率的具體確定權(quán)、實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)和解釋權(quán)下放給地方，便于調(diào)動(dòng)地方組織財(cái)政收入的積極性。出臺(tái)資源稅改革方案：一是統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人城建稅、教育費(fèi)附加制度，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，研究實(shí)施個(gè)人所得稅制度改革，完善消費(fèi)稅制度，研究開(kāi)征環(huán)境稅的方案。二是全面編制核心和地方政府性基金預(yù)算，試編社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算，完善國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統(tǒng)一、有機(jī)銜接的公共預(yù)算體系。推進(jìn)預(yù)算公開(kāi)透明 ，健全監(jiān)督機(jī)制。研究建立地

12、方政府財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。三是建立行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)告和收入管理制度。完善核心企業(yè)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收益上繳和使用管理制度。（二）房地產(chǎn)業(yè)稅改革現(xiàn)狀1.一些基層的稅務(wù)部門執(zhí)法行為不規(guī)范由于人員素質(zhì)等問(wèn)題而導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)或稅務(wù)工作人員沒(méi)有嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定依收征管被當(dāng)作隨意的個(gè)人行為，多征稅、少征稅、虛征稅，征“人情稅” “關(guān)法征稅，稅系稅”等現(xiàn)象大量存在，嚴(yán)重削弱了稅法應(yīng)有的嚴(yán)肅性。2.信息交換機(jī)制不暢通，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能及時(shí)掌握納稅人的涉稅信息房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督，這 些行政部門都掌握一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息，但是根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行體制，各個(gè)職能部門相互 獨(dú)立

13、，缺乏相互間的信息交換和溝通制度。因此，僅僅依靠房地產(chǎn)稅收征管部門，對(duì)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅提供了機(jī)會(huì)。3.財(cái)政體制不完善，地方保護(hù)主義盛行我國(guó)目前實(shí)行的是“分稅制”財(cái)政體制，根據(jù)對(duì)稅種的劃分，房地產(chǎn)稅收多屬于地 方稅源，其與地方政府的利益相關(guān)性較強(qiáng)，但目前的稅收立法中，賦予地方的自主權(quán)較 小，不能讓地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況， 進(jìn)行一些自主的調(diào)控管理。一些地方政府為了自身的利益，在房地產(chǎn)稅收征收范圍、時(shí)間界定、稅率等進(jìn)行了適度放寬，這樣就造成中央政府一些稅收調(diào)控措施得不到很好的實(shí)施，政策力度大大減弱，調(diào)控目標(biāo)也就不能夠完全實(shí)現(xiàn)。4. 稅收征管成本偏高。長(zhǎng)期

14、以來(lái)，我們只強(qiáng)調(diào)了稅收收入的增長(zhǎng)，卻忽略了成本的付出，雖然每年的稅收收入都在以兩位數(shù)的高速度增長(zhǎng)，但成本也在增長(zhǎng)。5. 現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理。我國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入。這種規(guī)定實(shí)際上帶有靜態(tài)考慮問(wèn)題色彩，導(dǎo)致水機(jī)不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長(zhǎng)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)始終保持高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)了土地和房產(chǎn)大幅度升值，特別是城市新房市值與舊房市值相差非常大，因而以余值為計(jì)稅依據(jù)無(wú)疑大大縮小了稅基。另一方面，把租金收入作為計(jì)稅金額又帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題：一是租金與房產(chǎn)余值差距很大，因而引起按不同計(jì)稅方式計(jì)稅稅負(fù)高度不均等情二是房產(chǎn)租金本身是營(yíng)業(yè)稅課稅對(duì)象，又當(dāng)做房產(chǎn)稅計(jì)稅

15、依據(jù)，人為造成雙重課稅。6.實(shí)行內(nèi)外兩套稅制有違公平。況。目前我國(guó)針對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的稅還有城市房地產(chǎn)稅。后者的納稅人為外商投資企業(yè)和外籍人員、華僑、港澳臺(tái)同胞。這也就是說(shuō)，在房產(chǎn)保有課稅方面我們采用了內(nèi)外兩套稅制。這種格局實(shí)際上意味著雙重差別：一是對(duì)房產(chǎn)保有活動(dòng)的課稅內(nèi)外有別；二是對(duì)房產(chǎn)使用效益課稅內(nèi)外有別。拋開(kāi)兩套稅制帶來(lái)的稅負(fù)不等問(wèn)題，但從制度安排效應(yīng)角度來(lái)看，兩套房產(chǎn)課稅制度分別運(yùn)轉(zhuǎn)本身是不公平的。同時(shí)也會(huì)干擾其他個(gè)稅稅制效應(yīng)的正常發(fā)揮。7. 房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂抑制房產(chǎn)稅收入正常增長(zhǎng)。房產(chǎn)稅市房地產(chǎn)稅費(fèi)體系的一員。從理論上看，對(duì)統(tǒng)一稅源，稅費(fèi)品種應(yīng)盡量控制。然而，我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是房地

16、產(chǎn)業(yè)面對(duì)的稅費(fèi)數(shù)量與日俱增，這些稅的設(shè)置帶有強(qiáng)烈的因事設(shè)稅、因項(xiàng)目設(shè)稅色彩。如此眾多的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)，不僅使納稅人產(chǎn)生了強(qiáng)烈的逆反心理，以致避稅逃費(fèi)時(shí)又發(fā)生，而且從政府角度看，也加大了稅費(fèi)制度建設(shè)成本和稅費(fèi)征管成本。但更深層次的問(wèn)題還在于稅費(fèi)數(shù)量過(guò)多格局形成之后，政府各部門自然形成了一種財(cái)源建設(shè)心態(tài)，造成收費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)，直接扭曲了收費(fèi)性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收。（三）我國(guó)房地產(chǎn)稅存在的問(wèn)題分析。分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征收過(guò)程中存在的問(wèn)題，其深層次的根源在于：1. 稅收征管優(yōu)化目標(biāo)嚴(yán)重錯(cuò)位。由于稅收工作的考核是以收入計(jì)劃的完成情況為主要內(nèi)容，沒(méi)有把執(zhí)行稅法和征管質(zhì)量的情況作為考核稅收工作的重要標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各級(jí)征稅

17、機(jī)關(guān)事實(shí)上以計(jì)劃為依據(jù)進(jìn)行稅收征管活動(dòng)，一切稅收工作都以完成稅收任務(wù)為核心，這就形成了與依法治稅根本對(duì)立的“收入中心論”，從而產(chǎn)生了許多的不規(guī)范行為。2. 現(xiàn)行征管模式的定位超前于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。我國(guó)目前仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制才剛剛建立，社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序還未理順，公民的納稅意識(shí)比較薄弱，與西方國(guó)家“納稅和死亡是人生不可避免的兩大現(xiàn)實(shí)”的觀念深入人心的情況相比，我國(guó)公民對(duì)稅收認(rèn)識(shí)模糊，對(duì)稅法規(guī)范的內(nèi)在價(jià)值缺乏足夠的認(rèn)同，從而引致其稅法的異己感和外在感，認(rèn)為稅收是種額外“負(fù)擔(dān)”，能少則少，能偷則偷。3. 稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國(guó)稅務(wù)部門檢查稅收一般是以年度為

18、單位，但由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，流動(dòng)性比較大，很容易造成虧損的假象。如果一個(gè)樓盤還沒(méi)有賣完，但是開(kāi)發(fā)商看錢賺得差不多了，有等到結(jié)算，用賣房款去開(kāi)發(fā)第二個(gè)樓盤，盡管一個(gè)一個(gè)樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。其次，我國(guó)目前的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財(cái)產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財(cái)產(chǎn)為私有財(cái)產(chǎn)的非法行為，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。同時(shí)，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)稅政策不健全。應(yīng)當(dāng)看到，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢(shì)，需要定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，這就對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員提出 了較高的要求。 以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有

19、的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。4. 稅權(quán)過(guò)度集中于中央，難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性特點(diǎn)。根據(jù)我國(guó)分稅制財(cái)政體系的規(guī)定，房地產(chǎn)稅收絕大多數(shù)的立法權(quán)都集中在中央， 地 方只有征管權(quán)而無(wú)立法權(quán)，但房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性的特點(diǎn)，這種高度集權(quán)的模式無(wú)法促 進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。5.多方面因素導(dǎo)致稅收征管成本偏高。目前我國(guó)征收成本較高的原因有稅制設(shè)計(jì)上的，但從稅收征管方面來(lái)看，主要存在以下幾個(gè)方面：一是稅務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置不規(guī)范、不科學(xué)，硬件設(shè)施貪大求全，盲目追求高檔次，設(shè)備使用率不高；二是目前實(shí)行的集中征收、重點(diǎn)稽查制度，將本應(yīng)在日常管理解決的事項(xiàng)轉(zhuǎn)到了稽查，而稽查又進(jìn)行選案、審

20、理、檢查和執(zhí)行，成了相互制約、相互配套的第二稅務(wù)局，增大了稽查的成本。三是稅收征管中缺乏部門之間有效的銜接協(xié)調(diào)，重復(fù)工作過(guò)多；這些問(wèn)題的存在，增加了稅收征收成本。（四）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管優(yōu)化對(duì)策針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)稅收征管改革和征管模式存在的問(wèn)題以及形成的原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的優(yōu)化從總體上看，應(yīng)從以下幾個(gè)方面采取措施：1. 非正式規(guī)則大眾化 一是建設(shè)稅收文化體系，加強(qiáng)納稅人的納稅意識(shí)。稅收文化對(duì)稅務(wù)人員、納稅人行 為的影響是潛移默化的，它著眼于一種文化氛圍的形成，使人一置身其中，便會(huì)感覺(jué)到 一種巨大的強(qiáng)制力量。通過(guò)導(dǎo)向、凝聚和規(guī)范作用，引導(dǎo)稅務(wù)人員和納稅人的行為，使 征稅人樹(shù)立“公平、

21、公開(kāi)、公正、文明辦稅”的新思想，使納稅人逐漸形成依法納稅光 榮，偷稅逃稅可恥的思想觀念，從而形成良好的征收管理繳納機(jī)制，達(dá)到依法征稅、依 法納稅，實(shí)現(xiàn)稅收管理的最優(yōu)化。二是明確稅收征管目標(biāo)，強(qiáng)化納稅服務(wù)意識(shí)。解決當(dāng)前收征管目標(biāo)錯(cuò)位的問(wèn)題，就 是要把促進(jìn)納稅人依法納稅作為稅收征管優(yōu)化的目標(biāo)， 不應(yīng)把完成稅收計(jì)劃任務(wù)作為稅 收征管的目標(biāo)，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到組織收入是稅收的基本職能，但不是惟一。2. 正式約束可操作化 一是完善房地產(chǎn)稅收立法制度體系，實(shí)施規(guī)范的房地產(chǎn)稅收征管。由于房地產(chǎn)稅征 收政策性強(qiáng)，管理工作要求細(xì)，交給地方政府更便于管理和操作，也有利于調(diào)動(dòng)地方積極性。因而，我國(guó)的房地產(chǎn)稅收立法上應(yīng)該下放

22、一定的權(quán)力，由中央制定房地產(chǎn)稅的基本法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市一級(jí)立法機(jī)關(guān)，根據(jù)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)稅源分布和財(cái)政需要，自行設(shè)立地方性稅種。二是建立健全的監(jiān)督體系，規(guī)范稅收?qǐng)?zhí)法。稅收?qǐng)?zhí)法的規(guī)范化是優(yōu)化稅收征管，保障依法治稅落到實(shí)處的重要一環(huán)。三是完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策。首先，強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。其次，完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。再次，建立納稅人誠(chéng)信納稅評(píng)價(jià)制度。最后，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。3. 實(shí)施機(jī)制有效化 一是建立有效的信息溝通交換機(jī)制，加強(qiáng)稅務(wù)部門與

23、其他相關(guān)部門的合作。二是完善稅務(wù)部門的內(nèi)控機(jī)制，形成嚴(yán)密的房地產(chǎn)業(yè)稅收征管系統(tǒng)。三是強(qiáng)化稅收稽查，加大稅收處罰力度。四是努力降低稅收成本。首先，科學(xué)地設(shè)置稅收征管機(jī)構(gòu)，合理分工，加強(qiáng)稅收征管各部門之間有分工合作和相互協(xié)作，減少重復(fù)工作，另外，還要充分利用稅收征管設(shè)施，在部門之間有效地實(shí)行資源共享。其次，盡量減少像建設(shè)豪華辦稅大廳等這種不必要的費(fèi)用。最后，通過(guò)一些稅收制度設(shè)計(jì)，降低稅收成本。4.在稅基計(jì)算中統(tǒng)一計(jì)稅依據(jù)。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分為兩類：一是從價(jià)計(jì)征；二是從租計(jì)征。現(xiàn)在可以考慮統(tǒng)一規(guī)定為從價(jià)計(jì)征。因?yàn)樽饨鹗杖牒茈y核實(shí)，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，對(duì)此可以通過(guò)流轉(zhuǎn)稅來(lái)解決。實(shí)行從價(jià)

24、計(jì)征應(yīng)以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對(duì)象。目前是按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值為計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒(méi)有合理依據(jù)。為確保計(jì)稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計(jì)稅金額而不必做減除。計(jì)稅基礎(chǔ)合一畢然是稅率合一。具體稅率可參考中國(guó)的匯率管理機(jī)制，實(shí)行有管理的浮動(dòng)稅率制度，中央設(shè)定某一參考稅率和稅率浮動(dòng)幅度，各地方政府可在浮動(dòng)區(qū)間內(nèi)選擇適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的稅率。這一做法的原因是中國(guó)地域面積廣闊，各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡，由此而導(dǎo)致各地居民可支配收入不一致和級(jí)差地租的差異。稅率的合理設(shè)定將會(huì)有重點(diǎn)、有節(jié)奏、有針對(duì)性地調(diào)控各地方房?jī)r(jià)，

25、對(duì)房?jī)r(jià)控制從深度上起到抑制作用。5.建立健全合理有效的稅源監(jiān)控體系。由于信息不對(duì)稱所引發(fā)的稅收流失能以建立健全的稅源監(jiān)控體系的途徑彌補(bǔ)。首先，通過(guò)建立健全的稅源監(jiān)控體系，使房源信息在稅務(wù)機(jī)關(guān)及其他部門之間共享，從而實(shí)現(xiàn)房源信息流動(dòng)暢通以及及時(shí)、有效獲?。黄浯危ㄟ^(guò)制定配套的法律法規(guī)以規(guī)范房產(chǎn)稅的納稅申報(bào)流程以及房產(chǎn)評(píng)估行為；最后，可建立與稅收申報(bào)相關(guān)的信用體系，減 少納稅義務(wù)人的機(jī)會(huì)主義行為?？傊⒔∪侠碛行У亩愒幢O(jiān)控體系能從根本上解決房產(chǎn)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的問(wèn)題。三、房地產(chǎn)稅的意義及影響（一）房地產(chǎn)稅的意義1. 對(duì)政府：可靠的財(cái)政收入開(kāi)征房地產(chǎn)稅,無(wú)疑是一項(xiàng)可靠的財(cái)政收入, 可以不必在意當(dāng)?shù)胤?/p>

26、地產(chǎn)業(yè)是否過(guò)熱或過(guò)冷,因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)保有稅。且房地產(chǎn)稅是直接稅,比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。據(jù)稱,此次改革將房地產(chǎn)稅的定價(jià)權(quán)有條件地交給地方政府。有分析認(rèn)為,這有利于充分調(diào)動(dòng)地方政府的積極性,增強(qiáng)稅收調(diào)控的靈活性。隨著地方自主權(quán)的增強(qiáng),地方政府將能夠在一定的區(qū)間范圍內(nèi)根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況自主確定具體稅率。這對(duì)使房地產(chǎn)稅逐漸成為地方政府的主體稅源, 化解困擾已久的土地財(cái)政難題,具有積極的意義。2.對(duì)投資者：遏制房地產(chǎn)的投資需求房地產(chǎn)行業(yè)，可以說(shuō)是一個(gè)暴利行業(yè)，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)越高。而房產(chǎn)稅的到來(lái)，從消費(fèi)環(huán)節(jié)的前期一次性征稅，逐漸轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)的征稅。如此將提高持有成本，降低去收益預(yù)期，從

27、而遏制房地產(chǎn)的投資需求。當(dāng)然，試點(diǎn)地區(qū)的做法和全國(guó)的統(tǒng)一的方式仍有待進(jìn)一步觀察，但毫無(wú)疑問(wèn)，這都是對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)、投資需求的較大打擊，起到抑制 房?jī)r(jià)的作用。3.對(duì)剛需人群：減少大多數(shù)老百姓稅收負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)高端人群收入狀況，可以讓更多高收入者、富裕者繳納更多稅收，為大多數(shù)老百姓減少稅收負(fù)擔(dān)，在實(shí)際運(yùn)行中具有非常明確“削富濟(jì)貧”效果。一方面可以將以往開(kāi)征的多種間接稅負(fù)擔(dān)并入房地產(chǎn)稅稅種，減少大多數(shù)老百姓的稅收負(fù)擔(dān)；另一方面，作為直接稅，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)不能輕易轉(zhuǎn)嫁給別人。房地產(chǎn)稅屬于直接稅，可以如愿以償?shù)卣{(diào)節(jié)到社會(huì)收入結(jié)構(gòu)中的高端人群，從而可以置換、替代間接稅收入，減少中低收入人群的稅收負(fù)擔(dān)

28、、稅收痛苦。4.對(duì)樓市：房地產(chǎn)稅可減少房?jī)r(jià)泡沫長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制度是使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的制度建設(shè)，對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，它是使它更沉穩(wěn)、減少泡沫的一個(gè)配套條件。但總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅制度建設(shè)不會(huì)改變中國(guó)在城鎮(zhèn)化發(fā)展水平上從低走高，這個(gè)比較長(zhǎng)期的歷史過(guò)程中間，這個(gè)上揚(yáng)曲線的基本模樣基本不會(huì)改變。不動(dòng)產(chǎn)包括消費(fèi)住房，它的均價(jià)表現(xiàn)在曲線上是一個(gè)上揚(yáng)曲線，這 是可以預(yù)期的長(zhǎng)期演進(jìn)之下的一個(gè)圖景。房地產(chǎn)稅在這方面所能夠改變的只是這個(gè)上揚(yáng)曲線讓它不那么陡峭，斜率低一些，發(fā)展過(guò)程中間減少那種大起大落的負(fù)面效應(yīng)，所以它是一個(gè)健康的制度。（二）房地產(chǎn)稅的影響1.縮小貧富差距，優(yōu)化資源配置財(cái)產(chǎn)稅是通過(guò)對(duì)高收入者多征收，

29、對(duì)低收入者少征或者不征稅，以調(diào)節(jié)富裕階層財(cái)富為主的稅種，其目標(biāo)是通過(guò)對(duì)社會(huì)財(cái)產(chǎn)的征稅，縮小貧富差距。房地產(chǎn)稅是對(duì)納稅人不動(dòng)產(chǎn)的征稅，對(duì)富人的財(cái)產(chǎn)和收入起著調(diào)節(jié)作用，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值越高的人，交稅越多。通過(guò)設(shè)置免征額，對(duì)一般家庭和貧窮家庭只征收比較少量的稅甚至不征稅。通過(guò)房地產(chǎn)稅的這種有效的調(diào)控方式，有利于加強(qiáng)對(duì)富人財(cái)富的調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，緩解社會(huì)矛盾。同時(shí)，也有利于優(yōu)化房地產(chǎn)的資源配置，使占有房產(chǎn)較多的人，為減輕稅收負(fù)擔(dān)，必然主動(dòng)出讓部分房屋，這樣就可以起到調(diào)節(jié)房產(chǎn)余缺的作用，促進(jìn)房屋資源的優(yōu)化配置。2.健全財(cái)產(chǎn)稅體系，規(guī)范財(cái)產(chǎn)稅制度財(cái)產(chǎn)稅是當(dāng)今世界大多數(shù)國(guó)家普遍設(shè)置的稅制，是一個(gè)國(guó)家稅收體系

30、的重要組成部分。而在我國(guó)根本沒(méi)有建立規(guī)范的財(cái)產(chǎn)稅制體系，財(cái)產(chǎn)稅不僅稅種單一，而且征稅范圍窄、稅收規(guī)模也小。雖然從形式上看有兩個(gè)稅種：房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，其實(shí)，都是對(duì)房產(chǎn)的征稅，只不過(guò)一個(gè)對(duì)內(nèi)征收一個(gè)對(duì)外征收而已。這種稅制結(jié)構(gòu)既導(dǎo)致納稅人之 間稅負(fù)不平，又無(wú)法保障地方政府對(duì)財(cái)政收入的基本需要，于是很多地方政府便依靠出賣土地使用權(quán)、在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)設(shè)置各種各樣的收費(fèi)，造成“以費(fèi)擠稅”、“費(fèi)大于稅”的現(xiàn)象。開(kāi)征房地產(chǎn)稅，一方面可以改變內(nèi)外兩種房產(chǎn)稅制并存的狀況，貫徹“簡(jiǎn)稅制”的原則，規(guī)范財(cái)產(chǎn)制度，平衡稅收負(fù)擔(dān);另一方面，可以通過(guò)財(cái)產(chǎn)稅制改革拓寬稅基，增加財(cái)政收入。隨著房地產(chǎn)稅成為地方政府的一個(gè)主體性

31、稅種，地方政府也會(huì)因?yàn)槭艿郊?lì)而去優(yōu)化投資環(huán)境，提升轄區(qū)內(nèi)的繁榮程度，令房地產(chǎn)不斷升值，同時(shí)也擴(kuò)大自己的稅源，使財(cái)產(chǎn)稅收入與房地產(chǎn)升值同步，從而形成良性循環(huán)。3.開(kāi)征房地產(chǎn)稅是公平稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要目前，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)征稅實(shí)行內(nèi)、兩套稅制，這不僅造成稅制復(fù)雜，增大征收成本，而且導(dǎo)致稅負(fù)不公，影響企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，外妨礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。開(kāi)征房地產(chǎn)稅，把現(xiàn)行對(duì)房屋、土地征收的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅以及有關(guān)收費(fèi)合并為房地產(chǎn)稅，這樣一方面可以建立統(tǒng)一的征收標(biāo)準(zhǔn)，改變目前內(nèi)、外兩套稅制并存所造成的稅負(fù)不公。另一方面通過(guò)改革稅收制度，合理確定稅收負(fù)擔(dān)，降低開(kāi)發(fā)成本，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。4. 開(kāi)征房地產(chǎn)稅可以合理利用土地，抑制“炒房”行為房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收，對(duì)閑置的土地和空置的房屋也要繳稅。這樣一方面可以促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商節(jié)約使用土地，盡量減少土地閑置，達(dá)到土地資源的合理有效利用。另一方面，通過(guò)對(duì)空置房屋征稅，可以起到增加“炒房”者的成本，抑制炒