房屋質(zhì)量問題是找物業(yè)還是開發(fā)商

1、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題是找物業(yè)還是開發(fā)商作者：裴凈凈河南煥廷律師事務(wù)所【導(dǎo)讀】辛辛苦苦半輩子，買了套房子，入住后卻遇到諸多問題，一是對物業(yè) 公司的服務(wù)不滿，二是房子質(zhì)量還出現(xiàn)問題，這個時候賭氣不交物業(yè) 費(fèi)是否可取，房子質(zhì)量出現(xiàn)問題是找物業(yè)還是開發(fā)商呢？【事件回顧】林某一家于2013年購買了鄭州中原區(qū)的一套房，入住以后，發(fā)現(xiàn)房 屋質(zhì)量出現(xiàn)問題,林某多次找開發(fā)商，要求開發(fā)商解決問題。但開發(fā) 商早已將樓盤銷售完畢，對此不聞不問。同時，林先生一家對物業(yè)公 司也感到不滿，在此情況下，林先生拒交物業(yè)管理費(fèi)，作為抗議和斗 爭的方法。協(xié)商無果的情況下，原告將被告訴至法院?！緹ㄍ⒄f法】簡單的說：1.房屋主體工程出現(xiàn)問

2、題，不管任何時間發(fā)現(xiàn)，直接找開發(fā)商，要求退房，解除合同、賠償損失；2房屋出現(xiàn)嚴(yán)重影響居住的問題，可要求解除合同、賠償損失；3、其他質(zhì)量問題，如漏雨，要分情況。在質(zhì)保期內(nèi)，找開發(fā)商；質(zhì)保期外，自己維修；如果物業(yè)是開發(fā)商的一個部門或有其他資金關(guān)系，可以不交物業(yè)費(fèi)，作為債務(wù)抵充。另外，開放商將房屋交付給業(yè)主后，會與物業(yè)公司簽一個合同 業(yè)主應(yīng)該注意物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)有無關(guān)于房屋維護(hù)和修繕的約 定，如有約定，業(yè)主可直接找物業(yè)公司；無約定，可以要求物業(yè)協(xié)助 業(yè)主找開發(fā)商解決問題。【案件評析】1首先，不管是因為房屋質(zhì)量問題還是因為對物業(yè)公司不滿，業(yè)主采用不繳費(fèi)用的方式都不理性。原因在于：根據(jù)2011年1月4

3、日施行的鄭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫 行規(guī)定：(1) 如對物業(yè)公司不滿，只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積50%以上且占總業(yè)主人數(shù)50%以上的業(yè)主同意，就可以解聘目前的物業(yè)公司， 不過，業(yè)主們欠繳的物業(yè)費(fèi)還得繳清。原物業(yè)公司可自行收取，或委 托新公司收取。對于不肯繳納欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過司法途徑 解決。法律依據(jù)：規(guī)定第16條第二項“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同解 除之日，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù) 費(fèi)提供幫助，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠繳的物業(yè) 服務(wù)費(fèi)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可通過司法途徑解決業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù) 費(fèi)。(2) 不交物業(yè)費(fèi)有什么后果?物業(yè)費(fèi)

4、如果很多人長時間不交的話，物業(yè)會對沒有繳費(fèi)業(yè)主進(jìn)行起 訴，起訴的結(jié)果就是補(bǔ)齊物業(yè)費(fèi)。 一般情況下，即使是物業(yè)本身沒有做到位，為了保護(hù)物業(yè)，免得其他 小區(qū)效仿，法律也會傾向于物業(yè)這邊的。至于物業(yè)做的不到位的地方， 建議你用相機(jī)、手機(jī)等留下時間、 證據(jù)， 以備不時之需。2、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，找誰解決？接著上文說， 物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系， 物業(yè)管理公司與 開發(fā)商是兩個不同的企業(yè)法人， 業(yè)主不應(yīng)該因為開發(fā)商的問題而拒絕 向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。那么房屋問題該如何解決？現(xiàn)實(shí)生活中，房屋的質(zhì)量問題一般可分為以下三種：（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。（二）嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題。（三

5、）其他質(zhì)量問題。對于出現(xiàn)問題究竟該找誰這一問題， 針對不同的質(zhì)量問題， 業(yè)主要依 據(jù)相關(guān)法律找尋不同對策。（1）只要通過國家有關(guān)部門的質(zhì)量鑒定后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不 合格的，購房者就可以依法退房并要求開發(fā)商賠償損失。法律依據(jù)是“最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋”第十二條： “因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能 交付使用， 或者商品房交付使用后， 商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。（2）對于嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，上述解釋第十三條規(guī) 定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同 和賠償損失的，應(yīng)

6、予支持?！钡螢椤皣?yán)重影響正常居住”尚無法律 明確，因此只能由法官自由裁量。（3）對于其他質(zhì)量問題，如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等的處 理。買受人不能因此要求退房。 （這也是大多數(shù)業(yè)務(wù)入住后遇到的問 題）在質(zhì)保期內(nèi)， 購房者可以要求開發(fā)商履行保修義務(wù)并對造成的損失 承擔(dān)賠償責(zé)任。 依據(jù)是上述解釋第十三條第二款：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題， 在保修期內(nèi)， 出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任； 出賣人拒絕修復(fù)或者在合理 期限內(nèi)拖延修復(fù)的， 買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。 修復(fù)費(fèi)用及 修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”。 當(dāng)然，需要提醒的是，業(yè)主應(yīng)該注意物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)有無關(guān) 于房屋維護(hù)和修繕的約定，

7、如有約定，業(yè)主可直接找物業(yè)公司； 當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題時， 業(yè)主收集相應(yīng)的證據(jù)也很重要， 必要時可通 過拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù)，文字性的記錄，最好要有 開發(fā)商的員工或第三人見證，以增強(qiáng)證據(jù)效力。切勿通過不交物業(yè)費(fèi)來解決問題， 從而耽誤了向開發(fā)商主張權(quán)利的最佳時機(jī) 但如果物業(yè)管理公司確實(shí)是開發(fā)商的一個部門或者有其他的資產(chǎn)紐 帶關(guān)系，那么，房屋質(zhì)量若有問題，業(yè)主可以拒交物業(yè)管理費(fèi)。這實(shí) 際上可以理解為一種債務(wù)的抵銷。房屋過質(zhì)保期后，出現(xiàn)了滲水等質(zhì)量問題： 則要根據(jù)出現(xiàn)問題的具體部位， 來找直接負(fù)責(zé)方。 如果是自用部分損 壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己出錢維修，物業(yè) 可幫助

8、聯(lián)系有關(guān)維修人員。如果非人為造成的問題出現(xiàn)在共用部分， 如大樓墻面滲水、下水道淤積等，或是小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備，如小區(qū)內(nèi) 道路損壞、欄桿磨損等，則由物業(yè)提取小區(qū)物業(yè)維修資金維修。附：住宅質(zhì)量保證書保修范圍和期限（一般是 25 年） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時， 向購買人提供住宅質(zhì)量保 證書和住宅使用說明書。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的 約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。其依據(jù)是“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例”第三十一條。住宅質(zhì)量保 證書的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、 保修范圍、 保修期和保修單位等內(nèi)容。另外，根據(jù)“房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法”第七條：在正常使用下， 房屋建筑工程的最低保修期限為： （一 ）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程， 為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有 防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年；（三）供熱與 供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、 設(shè)備安裝為 2 年；（五）裝修工程為 2