房開(kāi)企業(yè)成本審核要點(diǎn)

1、開(kāi)發(fā)成本的確認(rèn)方法1、（1）可根據(jù)收款方的性質(zhì)、 支付款項(xiàng)的內(nèi)容來(lái)判斷鑒 別憑據(jù)的合法有效性： a.如對(duì)方單位是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，就必須 提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票； b.如對(duì)方是行政機(jī)關(guān)或是政府行業(yè) 管理機(jī)構(gòu)，收取的是相關(guān)政府性規(guī)費(fèi)，需提供省級(jí)財(cái)政部門(mén)監(jiān)制的行政事業(yè)性收費(fèi)收據(jù)。（2）可查看相關(guān)合同，確認(rèn)合同工程造價(jià)，關(guān)注合同中 明確的建筑工程款、材料費(fèi)及單位用量等，來(lái)查驗(yàn)票據(jù)的真 偽及開(kāi)票方與領(lǐng)票方是否一致。（3）對(duì)真?zhèn)尾淮_定的發(fā)票，通過(guò)發(fā)票查詢(xún)系統(tǒng)查詢(xún)。（4）超過(guò)一定金額的可疑發(fā)票，可查閱銀行對(duì)賬單，確 認(rèn)是否實(shí)際支付。對(duì)通過(guò)現(xiàn)金支付的大額發(fā)票，應(yīng)關(guān)注是否 真實(shí)合理。2、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取虛簽合同

2、、虛列建筑工程費(fèi) 用發(fā)票的“假業(yè)務(wù)”手段，加大建安成本的扣除金額，從而 在土地增值稅清算中少繳稅款。在確定發(fā)票真假的基礎(chǔ)上，根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的性質(zhì)、與項(xiàng)目的 關(guān)聯(lián)程度，判斷成本費(fèi)用的真實(shí)及可配比性，有：（1）對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的成本資料進(jìn)行歸集整理，同時(shí)抽 查相關(guān)建筑施工合同、施工竣工決算報(bào)告等資料，將合同金 額、竣工決算金額與開(kāi)發(fā)企業(yè)賬面歸集的建筑工程費(fèi)用發(fā)票 金額加以比對(duì)，差異處應(yīng)要求開(kāi)發(fā)企業(yè)提供合理解釋及依據(jù)。（2）將企業(yè)的單位建安成本與建設(shè)部門(mén)提供的各年度建 筑安裝工程造價(jià)參考表核對(duì)，對(duì)超出一定幅度的，要求企業(yè) 合理解釋并提供依據(jù)，不能解釋或提供依據(jù)的，按建設(shè)部門(mén) 公布的每平方米建安造價(jià)金額標(biāo)

3、準(zhǔn)核定企業(yè)的建安成本。（3）采取“實(shí)地查驗(yàn)”或聘請(qǐng)工程造價(jià)師，到施工現(xiàn)場(chǎng) 了解其真實(shí)開(kāi)發(fā)情況，從而估算項(xiàng)目工程量。3、開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)進(jìn)行自建房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，多列支房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分的開(kāi)發(fā)成本，少記自建房屋的成本，從而減輕土 地增值稅負(fù)擔(dān)。重點(diǎn)審核“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)，與有關(guān)的交易證明文件及 會(huì)計(jì)憑證核對(duì)，看是否將不屬于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的成本也記入“開(kāi)發(fā)成本”賬戶(hù)。同時(shí)，查看成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠?，?否符合稅法規(guī)定。4、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，列支憑證混亂，金額 大，如何確認(rèn)允許扣除的拆遷補(bǔ)償成本。按拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞椒譃樨泿虐仓眉皩?shí)物安置兩種，實(shí)物 安置可分為異地安置和就地安置，按是否發(fā)生補(bǔ)價(jià)分為有補(bǔ) 價(jià)及

4、無(wú)補(bǔ)價(jià)兩種情況。（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的， 安置用房視同銷(xiāo)售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)： 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格 確定；b.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng) 價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定確認(rèn)，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；C.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款， 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；d.回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià) 款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)?；剡w安置時(shí)，著重鑒別房地產(chǎn)的確認(rèn)收入，同時(shí)，注意 拆遷成本與拆遷安置房視同銷(xiāo)售收入在金額上是一致的。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按下列

5、方法和順序確認(rèn)：a.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；b.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或 評(píng)估價(jià)值確定，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；c.異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置時(shí)，鑒別憑證合法有效性，依據(jù)合法有效的憑 證予以扣除。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。貨幣安置時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，在確認(rèn)扣除金額時(shí)，依據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”以及“合 理性”的原則加以判斷，強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生。有證明該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的書(shū)面憑據(jù)（合同協(xié)議、收據(jù)），具備對(duì)方單位或個(gè)人 簽章要件且金額合理，簽收花名冊(cè)或簽收

6、憑證能一一對(duì)應(yīng)，予以認(rèn)可扣除。5、前期工程費(fèi)中列支的填土、灌漿等支出金額較大，如 何確認(rèn)這部分支出允許扣除的具體金額。鑒別方法：房地產(chǎn)企業(yè)在前期三通一平時(shí)， 發(fā)生的填土、 灌漿等支出，真實(shí)發(fā)生的，允許扣除。在審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)對(duì) 施工合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā)票和銀行支付記錄金額的一致性進(jìn) 行核對(duì)，并了解有無(wú)渣土買(mǎi)賣(mài)記錄，同時(shí)，要求企業(yè)提供地 質(zhì)勘探部門(mén)的驗(yàn)收決算報(bào)告及造價(jià)事務(wù)所出具的決算書(shū)，看 填土、灌漿工程量與實(shí)際發(fā)生額是否相近或一致。對(duì)明顯不 合理、支出過(guò)大的，應(yīng)作為疑點(diǎn)進(jìn)一步核實(shí)。6、樁基、基坑及地下隱藏工程發(fā)生的建安支出金額較大， 如何確定其真實(shí)性。鑒別方法：結(jié)合房產(chǎn)的類(lèi)型（低層、多層、小高層、

7、高 層）、結(jié)構(gòu)（磚混、框架），查核相關(guān)合同、監(jiān)理報(bào)告、發(fā) 票、付款記錄、決算報(bào)告，核實(shí)發(fā)票合法性，業(yè)務(wù)真實(shí)性， 測(cè)算樁基工程占整個(gè)土建工程比例，看有無(wú)異常。包括：（1）查閱樁基購(gòu)入發(fā)票，是否存在舍近求遠(yuǎn)等明顯不符 合商業(yè)常規(guī)的現(xiàn)象，樁基款是否已作甲供材料處理。（2）確定是否發(fā)生樁基檢測(cè)費(fèi)、樁基測(cè)試費(fèi)等相關(guān)支出， 查看樁基測(cè)試報(bào)告，核對(duì)樁工程量，確定樁基工程的合理性。（3）測(cè)算樁基工程占整個(gè)土建工程比例，看有無(wú)異常， 一般低密度住宅（別墅、聯(lián)體、六層以下住宅）樁基工程造 價(jià)占土建工程總額的 7%左右，小高層、高層的 9-10%;打 樁費(fèi)用占樁基價(jià)格的 15%-20%。(4) 查看基坑及地下隱蔽工

8、程驗(yàn)收、監(jiān)理報(bào)告及工程造 價(jià)決算書(shū)，存在明顯差異的，以工程造價(jià)決算書(shū)的確定金額 予以扣除。7、環(huán)境及綠化工程的成本費(fèi)用難以確認(rèn)和把握的扣除問(wèn) 題。環(huán)境及綠化工程的支出的應(yīng)查核相關(guān)的合同及發(fā)票，核 對(duì)票據(jù)的合法性。同時(shí)可考慮其支出的合理性。按照住建部 門(mén)提供的數(shù)據(jù)，綠化工程的成本費(fèi)用約為 35-50元/平方米(按 整個(gè)項(xiàng)目的建筑面積計(jì)算)。&房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行提供鋼筋、水泥等材料，如何判定企業(yè)是否重復(fù)列支甲供材的成本。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采用甲供材方式自行提供部分建筑材料的， 應(yīng)審查其是否存在重復(fù)列支成本問(wèn)題。重點(diǎn)審核企業(yè)與施工 企業(yè)簽訂的建安合同中甲供材條款。核對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)甲供材 核算的記賬憑證，同時(shí)

9、查驗(yàn)建安發(fā)票的開(kāi)具金額是否包含甲 供材部分，如果同時(shí)列支的，應(yīng)予以調(diào)出。9、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)能型房產(chǎn)項(xiàng)目，如提供恒溫、 恒氧等設(shè)施，其發(fā)生的支出，其真實(shí)性的確認(rèn)較難。部分房地產(chǎn)企業(yè)為提升樓盤(pán)品質(zhì)，采用新型材料或先進(jìn) 設(shè)備，其發(fā)生的支出由于各樓盤(pán)間不具有可比性，確認(rèn)較難。 在審核時(shí)，應(yīng)查看企業(yè)與供貨商簽訂的供貨合同與發(fā)票金額 是否一致，在必要時(shí)，應(yīng)向第三方咨詢(xún)節(jié)能設(shè)施和新型材料 的市場(chǎng)價(jià)格，以確認(rèn)這類(lèi)支出的合理性。10、房地產(chǎn)企業(yè)支付的設(shè)計(jì)費(fèi)用名目繁多，特別是支付 給境外設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)，金額大，如何確認(rèn)其真實(shí)性？查看企業(yè)的設(shè)計(jì)合同和樓盤(pán)銷(xiāo)售廣告，看設(shè)計(jì)費(fèi)收款單 位與設(shè)計(jì)單位是否一致；查看房

10、地產(chǎn)企業(yè)銀行轉(zhuǎn)帳記錄與發(fā) 票所載的收款單位與收款金額是否一致；如果向同一設(shè)計(jì)單 位或不同設(shè)計(jì)單位重復(fù)支付某設(shè)計(jì)項(xiàng)目款項(xiàng)的，責(zé)令企業(yè)合 理解釋原因。11、房地產(chǎn)企業(yè)建造精裝修房出售，各企業(yè)裝修費(fèi)用差 別很大，有的企業(yè)甚至提出應(yīng)客戶(hù)需求進(jìn)行個(gè)性化裝修（改 造），存在重復(fù)列支裝修費(fèi)用，和以其他項(xiàng)目裝修發(fā)票入賬 的情形。（1）查看企業(yè)與客戶(hù)簽訂的購(gòu)房合同，企業(yè)實(shí)際列支的 單位建筑面積裝修費(fèi)用一般應(yīng)小于合同相關(guān)條款的金額。（2）關(guān)注從裝修市場(chǎng)取得的發(fā)票、手工票，舍近求遠(yuǎn)取 得的發(fā)票，與付款記錄不符的發(fā)票，只有金額無(wú)明細(xì)內(nèi)容的 發(fā)票。（3）核查是否存在納稅人將多個(gè)類(lèi)似裝修項(xiàng)目分開(kāi)發(fā)包， 分別審計(jì)后開(kāi)票結(jié)算

11、，然后總項(xiàng)目再審計(jì)開(kāi)票，從而重復(fù)列 支成本的情況出現(xiàn)。（4）要求企業(yè)提供住宅裝修清單及標(biāo)準(zhǔn)，包括裝修項(xiàng)目 的品牌、規(guī)格、單價(jià)等，核對(duì)企業(yè)提供的裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格與產(chǎn) 品市場(chǎng)平均價(jià)格，如果明顯高于市場(chǎng)價(jià)格，要求企業(yè)解釋原 因或進(jìn)行納稅調(diào)整。12、車(chē)位銷(xiāo)售時(shí)，是否確認(rèn)收入及相關(guān)成本費(fèi)用？車(chē)位分二種，地上車(chē)位和地下車(chē)位二種。地上車(chē)位不允 許轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉谕恋卦鲋刀惖恼鞫惙秶鷥?nèi)，不計(jì)算收入，不扣 除成本。地下車(chē)位分三種：一是人防工程，是以人防部門(mén)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建造的，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)作為配套設(shè)施，可以 扣除發(fā)生的成本費(fèi)用。二是無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認(rèn)為發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為（參 考營(yíng)業(yè)稅的

12、規(guī)定要求，如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā) 票，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交稅），按已轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣 除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形 式合同，如租賃合同，開(kāi)服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅） 不確認(rèn)收入，也不扣除相關(guān)成本費(fèi)用。三是有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車(chē)庫(kù)（位），清算時(shí)，按已 轉(zhuǎn)讓部分確認(rèn)收入，并扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。13、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、 地下車(chē)庫(kù)等采取出租形式， 獲取租金收入，這部分成本是否允許扣除？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，建設(shè)物業(yè)管理用 房、變電站、熱力站、托兒所、幼兒園、公共廁所、無(wú)法確 權(quán)的人防工程和地下車(chē)庫(kù)等公共設(shè)施，這些公共設(shè)施屬

13、于全 體業(yè)主所有，業(yè)主可無(wú)償使用該類(lèi)資產(chǎn)，其對(duì)應(yīng)的成本可在 土地增值稅清算中予以扣除。但實(shí)際上，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)此 類(lèi)公共配套設(shè)施實(shí)施繼續(xù)控制，如對(duì)人防工程、地下車(chē)庫(kù)等 采取出租形式從中獲取租金收入。對(duì)此類(lèi)情況，如果該公共 配套設(shè)施在房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)賬上無(wú)記錄，又不能提供將 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主的證明，就可斷定房地產(chǎn)企業(yè)已將此項(xiàng) 公共配套設(shè)施的成本，計(jì)入了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，即虛增了成 本扣除項(xiàng)目。在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)將這些公共配套設(shè)施 的成本從開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。若成本無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分，可采 用該部分公共配套設(shè)施的面積占總面積的比例來(lái)劃分扣除 成本（詳見(jiàn)15）。14、售樓處、樣板房發(fā)生的成本費(fèi)用是否

14、可作為公共配 套設(shè)施予以扣除？對(duì)公共配套設(shè)施的認(rèn)定上，以產(chǎn)權(quán)是否歸全體業(yè)務(wù)所有 為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。單獨(dú)建造的售樓處、樣板房建造支出一般作為 銷(xiāo)售費(fèi)用而不是開(kāi)發(fā)成本處理，但仍應(yīng)區(qū)分具體情況對(duì)待， 若銷(xiāo)售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主所有的，其發(fā)生的成本費(fèi) 用（不含可拆除或移動(dòng)部分及其他家具設(shè)備）應(yīng)作為公共配 套設(shè)施成本扣除；若房產(chǎn)銷(xiāo)售完畢后拆除的，應(yīng)作為銷(xiāo)售費(fèi) 用；若銷(xiāo)售結(jié)束后產(chǎn)權(quán)歸房產(chǎn)公司所有的，應(yīng)作為固定資產(chǎn) 處理。15、配套設(shè)施如何進(jìn)行成本分?jǐn)?，保證成本費(fèi)用沒(méi)有重 復(fù)列支扣除？(1) 按項(xiàng)目清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額+清算的總建筑面 積，計(jì)算單位建筑面積成本。(2) 核實(shí)確定配套設(shè)施的面積：配套設(shè)施包括地下人防 工程、居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、 托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等的建筑面積。著重核實(shí)人防工程 的面積，地下設(shè)施不等于人防工程，人防工程的面積在竣工 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中有單獨(dú)列示。