房開企業(yè)收入口徑問題

1、土地增值稅應稅收入的計算一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含 增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入 不含增值稅應納稅額。（國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告國家稅務總局公告2016年第70號）規(guī)定了土地增值稅應稅收入，“不含增值稅（銷項稅額或應納稅額）”。第二十二條銷項稅額，是指納稅人發(fā)生應稅行為按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=銷售額x稅率第二十三條一般計稅方法的銷售

2、額不包括銷項稅額，納稅人采用銷售額和銷項稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額*（1+稅率）第二十四條 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額X征收率第三十五條簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額， 納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額+（1+征收率）（關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知財稅201636號附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法） 規(guī)定了銷項稅額如何計算，銷項稅額=銷售額X稅率。第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般

3、 納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法 計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房 地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用 -當期允許扣除的土地價款）-（1+11% ）第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡 易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售 額，不得扣除對應的土地價款。第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 應按照試點實施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生 時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額。（國家稅務總局關于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理

4、暫行辦法的公告法規(guī)文號：國家稅務總局公告 2016年第18號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項 目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的 全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在 2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照 5%的征收率計稅.（關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知財稅201636號附件2營業(yè)稅改征增值

5、稅試點有關事項的規(guī)定）七、營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定（財稅201636號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆 遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地 產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取 得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許 在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費 用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。（財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知財稅2016140號）規(guī)定了銷售額的計算方法，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款 和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款（包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費 用、土地前期開發(fā)費