大型購物中心策劃與運(yùn)營管理

1、大型購物中心策劃與運(yùn)營管理大型購物中心策劃與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)。實(shí)戰(zhàn)優(yōu)勢：實(shí)戰(zhàn)優(yōu)勢：成功開發(fā)經(jīng)營亞洲體驗(yàn)之都正佳廣場和廣州最大的百貨公司廣百百貨，為保利水城、海南上邦百匯城、深圳海岸城等多個(gè)大型購物中心提供策劃、招商代理等服務(wù)，具備豐富成熟的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，可為項(xiàng)目提供全程服務(wù)，擅長于招商及直接參與后期經(jīng)營管理。團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢：團(tuán)隊(duì)擁有一支包括招商、銷售、營銷、設(shè)計(jì)、營運(yùn)管理等各相關(guān)領(lǐng)域的復(fù)合型人才隊(duì)伍，資源優(yōu)勢：資源優(yōu)勢：2500多家各類優(yōu)勢品牌建立了長期合作關(guān)系，形成強(qiáng)大的商家聯(lián)盟，占據(jù)充足穩(wěn)固的供應(yīng)商資源；與政府部門及各地相關(guān)協(xié)會一直保持良好關(guān)系，受到來自多方的一貫支持；與國際性知名設(shè)計(jì)公司、物

2、業(yè)管理集團(tuán)及本地知名房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)建立有長期策略性合作伙伴關(guān)系。第一部分 購物中心的前期規(guī)劃 一 購物中心的概念及理論 二 前期調(diào)查的方法和內(nèi)容 三 定位確定 四 建筑設(shè)計(jì)要求第二部分 購物中心的總體策劃 一 功能組合和業(yè)態(tài)分布 二 定價(jià)策略及財(cái)務(wù)評估 三 整體營銷策略 四 物管及設(shè)備設(shè)施要求 五 計(jì)劃和組織第三部分 購物中心租售的執(zhí)行 一 主力店的招商 二 全面招商前的準(zhǔn)備 三 一般商鋪的招商 四 租售關(guān)系的處理 購物中心的全程策劃及運(yùn)營管理第四部分 購物中心開業(yè)組織 一 經(jīng)營管理架構(gòu)的設(shè)置 二 場地及設(shè)備設(shè)施移交 三 租戶進(jìn)場及管理 四 開業(yè)營銷準(zhǔn)備 五 公共關(guān)系及其他準(zhǔn)備第五部分 購物中心

3、的運(yùn)營管理 一 經(jīng)營的調(diào)整和優(yōu)化 二 租戶管理 三 公共管理 四 顧客服務(wù) 五 營銷推廣附：模擬服務(wù)流程第一部分 購物中心的前期規(guī)劃1.概念及表述 定義 MALL是一種零售業(yè)態(tài)？ MALL的中英文表述2.購物中心的分類 按規(guī)模大小劃分 超區(qū)域型 區(qū)域型 鄰里型 社區(qū)型 按店鋪形態(tài)劃分 美式購物中心 百貨式購物中心按建筑類型劃分 單體式組團(tuán)式 封閉型開放型混合型按選址不同劃分 城市中心型 偏郊區(qū)型 郊區(qū)型按主題劃分 綜合型 主題式時(shí)裝型 工廠直銷型 餐飲娛樂型一 購物中心的概念及理論3.購物中心的現(xiàn)狀 -多或少? 總量上大致合理 存在問題 速度快,集中 重規(guī)模,不重定位 重概念,不重市場 重招商

4、,不重持續(xù)經(jīng)營 4.購物中心的發(fā)展趨勢 二線城市發(fā)展空間更大 區(qū)域型購物中心條件更成熟 城市中心型MALL繼續(xù)占主導(dǎo)地位 投資有上升趨勢 地產(chǎn)商為主的開發(fā)陣容 從純出租型逐步向復(fù)合型過渡第一部分 購物中心的前期規(guī)劃一 購物中心的概念及理論5.購物中心的風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營的不確定因素多 投資回收期相對較長 組合可調(diào)整性差 散戶多,租金不穩(wěn)定第一部分 購物中心的前期規(guī)劃一 購物中心的概念及理論1.調(diào)研的主要內(nèi)容 宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 零售市場的特點(diǎn) 未來的商業(yè)布局規(guī)劃 零售市場的發(fā)展趨勢 現(xiàn)有商圈 主要網(wǎng)點(diǎn)和競爭對手 潛在競爭對手 客戶資源 消費(fèi)者行為 優(yōu)勢 劣勢 應(yīng)對宏觀因素零售環(huán)境項(xiàng)目分析 第一部分 購物中

5、心的前期規(guī)劃二 前期調(diào)查的方法和內(nèi)容2.調(diào)研的主要對象 相關(guān)政府部門 主要客戶 消費(fèi)者 競爭對手 專家及行業(yè)管理者 業(yè)主3.調(diào)研方式 典型調(diào)查 抽樣調(diào)查 深度訪談 一般數(shù)據(jù)收集第一部分 購物中心的前期規(guī)劃二 前期調(diào)查的方法和內(nèi)容1.定位依據(jù) 市場需求：需求、習(xí)慣、競爭 項(xiàng)目自身特點(diǎn)：規(guī)模、結(jié)構(gòu)、區(qū)位 財(cái)務(wù)目標(biāo)2.總體定位 綜合性 / 主題性 超區(qū)域型 / 區(qū)域型 / 社區(qū)型 美式 / 百貨式第一部分 購物中心的前期規(guī)劃三 定位確定3.分類定位 形象定位 檔次定位 輻射范圍定位 目標(biāo)消費(fèi)者定位 目標(biāo)商家定位 文化定位第一部分 購物中心的前期規(guī)劃三 定位確定1.規(guī)模2.總體結(jié)構(gòu)3.中庭和動線安排4

6、.基本業(yè)態(tài)及個(gè)性要求 主力店數(shù)量及位置 次主力店 一般商鋪面積及數(shù)量 餐飲娛樂5.綜合體：各部分的相互關(guān)系第一部分 購物中心的前期規(guī)劃四 建筑設(shè)計(jì)要求1.確定主要配比的依據(jù)2.綜合性購物中心的業(yè)態(tài)配比3.主力店的選擇 位置 數(shù)量 類別 與建筑結(jié)構(gòu)的關(guān)系4.次主力店梯級結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)5.一般商鋪的分類和間隔 分類原則 數(shù)量和面積 垂直組合和平面組合 通過間隔提高價(jià)值6.餐飲娛樂的多樣化第二部分 購物中心的總體策劃一 功能組合和業(yè)態(tài)分布1.定價(jià)依據(jù)2.租賃條件 按金 優(yōu)惠 遞增 租期 管理費(fèi)3.定價(jià)策略及調(diào)整4.開業(yè)前現(xiàn)金流測算5.開業(yè)后前六年租金測算第二部分 購物中心的總體策劃二 定價(jià)策略及財(cái)務(wù)評估

7、1.總體思路和策略的確定 根據(jù)市場特點(diǎn)確定 提煉項(xiàng)目的賣點(diǎn) 與競爭對手形成差異化 與工程進(jìn)度和外部環(huán)境的結(jié)合 根據(jù)不同受眾選擇合適的推廣手段 不同推廣期有連續(xù)性2.整體形象推廣期 受眾 VI 賣點(diǎn) 現(xiàn)場氣氛:工地外墻等 以主力店及重點(diǎn)商戶參加的活動第二部分 購物中心的總體布局策劃三 整體營銷策略3.全面招商推廣期 以商戶為主要受眾 注重現(xiàn)場和體驗(yàn)行銷 主動式分散式營銷 招商中段的強(qiáng)推1.機(jī)電要求：機(jī)房、水電供應(yīng)量等2.空調(diào)3.安全保衛(wèi)系統(tǒng)4.環(huán)保系統(tǒng)5.消防系統(tǒng)6.交通設(shè)施及后勤服務(wù)7.智能化系統(tǒng) 第二部分 購物中心的總體布局策劃二 物管及設(shè)備設(shè)施要求1.各時(shí)間節(jié)點(diǎn)的計(jì)劃 通過調(diào)研確定定位,提

8、出要求和設(shè)計(jì)要點(diǎn)：3個(gè)月 設(shè)計(jì)及商討調(diào)整、報(bào)規(guī)劃：3個(gè)月 主力店和次主力店招商：6個(gè)月 全面租售開始：12個(gè)月 開業(yè)前準(zhǔn)備：3個(gè)月 重點(diǎn):確定科學(xué)的開業(yè)時(shí)間 各專業(yè)團(tuán)隊(duì)之間與工程協(xié)調(diào)交叉推進(jìn)、嚴(yán)格配合第二部分 購物中心的總體布局策劃五 計(jì)劃和組織2.開發(fā)期發(fā)展商與專業(yè)公司的合作 經(jīng)營公司 設(shè)計(jì)公司 廣告公司 物業(yè)公司3.開發(fā)期人員組織架構(gòu) 工程建設(shè)指揮中心 招商中心 營銷中心 公共事務(wù)及財(cái)務(wù)中心 介入的時(shí)間及 合作模式選擇業(yè)主統(tǒng)籌第二部分 購物中心的總體布局策劃五 計(jì)劃和組織1.主力店的談判策略2.主力店基本物業(yè)要求3.合同的要點(diǎn)4.主力店與其他關(guān)系第三部分 購物中心租售的執(zhí)行一 主力店的招商

9、1.主力店和重點(diǎn)商戶的落實(shí)2.工程達(dá)到一定進(jìn)度3.執(zhí)行方案 平面和功能的確定 均價(jià)確定和分解 其他招商條件的確定:定金、管理費(fèi)、租期等 法律文件及物料4.團(tuán)隊(duì)和場地準(zhǔn)備 人員招聘和培訓(xùn) 內(nèi)部管理權(quán)限 激勵(lì)制度:公傭和私傭的結(jié)合 招商中心第三部分 購物中心租售的執(zhí)行二 全面招商前的準(zhǔn)備1.各品類的領(lǐng)導(dǎo)性品牌2.節(jié)奏把握3.動態(tài)調(diào)整4.招商區(qū)域選擇5.招商方式第三部分 購物中心租售的執(zhí)行三 一般商鋪的招商1.商鋪銷售的一般原則 根據(jù)財(cái)務(wù)目標(biāo)確定銷售數(shù)量 選擇獨(dú)立的銷售區(qū)域 包裝主題 返租并確定合適的方式和時(shí)間 租售間隔一致2.返租方式的選擇3.銷售節(jié)奏的把握4.銷售定價(jià)及策略5.銷售的稅務(wù)處理第三

10、部分 購物中心租售的執(zhí)行四 租售關(guān)系的處理1.設(shè)置時(shí)間2.經(jīng)營和物業(yè)的關(guān)系3.物業(yè)公司的合作及銜接4.各項(xiàng)制度的建立第四部分 購物中心開業(yè)組織一 經(jīng)營管理架構(gòu)的設(shè)置第四部分 購物中心開業(yè)組織一 經(jīng)營管理架構(gòu)的設(shè)置總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理租賃部營銷部物業(yè)部工程部保安部公共關(guān)系部財(cái)務(wù)部人力資源部5.具體的部門設(shè)置1.制訂接管計(jì)劃2.編制接收表格3.場地接管4.設(shè)備設(shè)施接管5.保安接管6.專業(yè)合作的選擇第四部分 購物中心開業(yè)組織二 場地及設(shè)備設(shè)施移交1.租戶檔案整理移交，確定進(jìn)場流程2.收鋪3.審圖4.營運(yùn)期費(fèi)用的確定： 審圖費(fèi)、管理費(fèi)、水電費(fèi)、清潔費(fèi)、空調(diào)改裝、消防改裝費(fèi)用等。5.大中小租戶

11、的差異第四部分 購物中心開業(yè)組織三 租戶進(jìn)場及管理1.確認(rèn)營銷計(jì)劃： 主題、媒體、節(jié)奏、投入、時(shí)間等2.對外推廣的重點(diǎn)3.開業(yè)活動的組織4.場內(nèi)氣氛的營造5.場內(nèi)廣告6.指示系統(tǒng)的建立第四部分 購物中心開業(yè)組織四 開業(yè)營銷準(zhǔn)備1.社區(qū)關(guān)系 商業(yè)主管部門、行業(yè)協(xié)會、工商稅務(wù)、銀行、專業(yè)主管部門等2.經(jīng)營合法性證照3.在完善經(jīng)營方法方面對租戶的支持第四部分 購物中心開業(yè)組織五 公共關(guān)系及其他準(zhǔn)備1.整體定位的調(diào)整2.功能調(diào)整3.品類和品牌的優(yōu)化4.租金調(diào)整策略:優(yōu)惠5.分成客戶的管理6.危機(jī)公關(guān)第五部分 購物中心的運(yùn)營管理一 經(jīng)營的調(diào)整和優(yōu)化1.租戶管理流程 簽約與續(xù)約 手冊 進(jìn)場 驗(yàn)收開業(yè) 退場

12、2.租戶租金3.投訴處理4.日常業(yè)務(wù)5.租戶檔案管理 建立租戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)。 第五部分 購物中心的運(yùn)營管理二 租戶管理1.營業(yè)現(xiàn)場管理2.保潔（根據(jù)物業(yè)公共場所及配套設(shè)備的特點(diǎn)，制定清潔保 潔率和物業(yè)管理區(qū)保潔工作作業(yè)書）3.綠化（綠化方案的制定實(shí)施；綠化完好率標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定）4.消防、安全管理（制定消防、安防管理?xiàng)l例及工作內(nèi)容， 明確責(zé)任人；制定消防、安防設(shè)備的管理維護(hù)、使用規(guī)定 及作業(yè)指導(dǎo)書，確保符合國家規(guī)定。）5.水電設(shè)備的管理、維修6.商戶裝修管理7.車輛管理8.房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護(hù)、管理第五部分 購物中心的運(yùn)營管理三 公共管理9、物業(yè)管理公共事務(wù)

13、：1）電梯、通道、平臺等設(shè)施的維護(hù)和維修；2）供水、供電、供氣、通訊、空調(diào)、照明等設(shè)施的維護(hù)和維修；3）排水、排污、排氣等設(shè)施的維護(hù)和維修；4）消防設(shè)施的維護(hù)和維修，以及消防制度的制度和實(shí)施；5）保安設(shè)施的維護(hù)和維修，以及保安制度的制度和實(shí)施；6）停車場的管理；7）環(huán)境衛(wèi)生；8）環(huán)境綠化、美化；9）負(fù)責(zé)公用休閑設(shè)施的維護(hù)和維修；10）提供代收、代繳水費(fèi)、電費(fèi)和租金服務(wù)；11）負(fù)責(zé)商鋪的信函、報(bào)刊、雜志的分發(fā)；12）處理承租人及其商鋪和顧客的投訴；13）負(fù)責(zé)商業(yè)廣場的推廣、宣傳活動；14）解答承租人對商鋪管理工作的咨詢；15）店鋪的裝修管理；16）物業(yè)管理人交辦的其他事務(wù)。第五部分 購物中心的運(yùn)營管理三 公共管理1.服務(wù)咨詢和管理2.服務(wù)項(xiàng)目 咨詢、導(dǎo)購 會員卡 禮品卡 其他配套服務(wù)3.投訴處理第五部分 購物中心的運(yùn)營管理四 顧客服務(wù)1.對外推廣的連續(xù)性2.營銷活動的組織3.與租戶的互動4.軟宣傳5.內(nèi)部氣氛的營造第五部分 購物中心的運(yùn)營管理五 營銷推廣模擬服務(wù)流程項(xiàng)目前期評估項(xiàng)目總體開發(fā)策劃基本規(guī)劃可行性分析開發(fā)計(jì)劃設(shè)計(jì)市場調(diào)研項(xiàng)目定位項(xiàng)目