廈門市酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢

1、廈門市酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢目錄第一章廈門市酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1. 廈門市酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述 22. 現(xiàn)有四星級以上酒店市場分析 3 區(qū)域分布 4 市場總量分析 6 供應(yīng)量分析 7 管理團(tuán)隊(duì)分析 7 酒店特點(diǎn)分析 93. 現(xiàn)有四星級以上酒店經(jīng)營情況分析 10 租金分析 11 入住率分析 11 客群分析 12 品牌知名度分析 124. 廈門市酒店式公寓發(fā)展分析 12第二章廈門市酒店業(yè)發(fā)展趨勢1. 未來 3-5 年內(nèi)廈門酒店業(yè)發(fā)展趨勢概述 152. 廈門市待推酒店項(xiàng)目匯總 16結(jié)論17第一章廈門市酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1 . 廈門市酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀概述上世紀(jì) 90 年代以中檔酒店為主，高星級酒店相對匱乏廈

2、門酒店業(yè)起步于上世紀(jì)80 年代， 1984 年建起了第一家五星級酒店一一悅?cè)A酒店，也是整個(gè)80 年代和 90 年代唯家五星級酒店。在上世紀(jì) 90 年代，涌現(xiàn)了大量中檔酒店，高星級酒店相對匱乏。進(jìn)入 21 世紀(jì)，酒店業(yè)發(fā)展進(jìn)入提升期，高星級酒店涌現(xiàn)進(jìn)入 21 世紀(jì)后，出于城市形象提升及旅游業(yè)、會展業(yè)發(fā)展的需要，廈門酒店業(yè)發(fā)展進(jìn)入提升期，高星級酒店涌現(xiàn)，如寶龍、國際會展酒店等。從2005 年開始，廈門市政府開始有意識地以市場運(yùn)作的方式，對酒店用地實(shí)行公開掛牌拍賣，改變了原有在酒店用地出讓方面采取劃撥、協(xié)議出讓等吸引投資方的優(yōu)惠方式，促進(jìn)酒店開發(fā)。政府鼓勵(lì)規(guī)劃建設(shè)高星級酒店，引進(jìn)國際酒店品牌，如索菲

3、特、喜來登、洲際等，廈門酒店業(yè)進(jìn)入全面發(fā)展時(shí)期。經(jīng)濟(jì)型酒店異軍突起2002 年起，經(jīng)濟(jì)型酒店開始在廈門嶄露頭角，海峽酒店改建成國內(nèi)最大一家新經(jīng)濟(jì)型連鎖品牌酒店一一如家快捷酒店；另一家本土的新經(jīng)濟(jì)型酒店一一夏商旅游集團(tuán)下屬怡亭連鎖酒店已接手管理湖濱大飯店、東海大廈等，上海錦江之星，美國圣達(dá)特酒店集團(tuán)公司旗下的知名經(jīng)濟(jì)型酒店品一一“速8”進(jìn)軍福建的第一家分店也正式開業(yè)。酒店式公寓遍地開花，但高檔酒店式公寓較少近幾年酒店式公寓遍布廈門，發(fā)展得如火如荼。目前我市現(xiàn)有的酒店式公寓 30 多家，參差不齊，高檔酒店式公寓較少。目前廈門主要有都市家園、青年陽光、時(shí)代雅居、摩登世家、阿里巴巴、創(chuàng)奇世家、海灣都市

4、、廈門之家等 店式公寓多分布在廈門市江頭、蓮坂、輪渡、嘉禾路、湖濱南路等商務(wù)區(qū)30多家，這類酒 及高檔住宅區(qū)整體運(yùn)行良好從1999年開始，廈門酒店出租率一宜保持在50%X上，即使在2003年受非典影響的情況下，出租率也達(dá)到 51.98%。根據(jù)廈門旅游局提供的數(shù)據(jù), 店從56家增加至62家，2006年為64家，加上未評星級的酒店超過2005年廈門星級酒100 家。2006年全市星級飯店平均住房率為63.03%,住房率比去年同期下降 2.39個(gè)百分點(diǎn)。在新酒店持續(xù)增加的情況下，2004-2006年廈門酒店出租率仍穩(wěn)定在 60%上，這樣的出租率在西方發(fā)達(dá)國家屬于最佳水平1999 2006耳隨門址鎖梢

5、裁客出那變比趨勢國價(jià)格方面，根據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，2006年廈門市五、四、三、二星級酒店包括團(tuán)隊(duì)在內(nèi)全年的平均房價(jià)為 623、429、242、129元/間？天，而2005年這一數(shù)據(jù)則為 683、423、252、147元/間?天，對比兩年的數(shù)據(jù)可以看出，雖然價(jià)格略有下跌，但整體變化不大，價(jià)格保持在健康水平。其中五星級酒店價(jià)格下跌比較明顯相對于一些酒店競爭激烈的城市來說，與高星 級酒店增加、競爭激烈有關(guān)?？傮w來說，目前廈門酒店業(yè)仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)。2 .廈門市現(xiàn)有四星級以上酒店市場分析21家，成為全國高級酒店最密集 的目前廈門的四星級以上的高星級酒店總數(shù)已達(dá)到 城市之一。廈門市五星級酒店一覽表（營業(yè)中

6、）f ft開比時(shí)間A4 （問）湖里區(qū)枕甲蹄19S4和月（2003林修）AJt湖施中溥自常擁同怕耳&月口（H4耳4典1X9詹嘛i林丸酒店五星耗賓北難2005-A-?月593五罩H哺年B月360環(huán)舟然黃母M帖年、fl366列鷺國隔丸酒庖2<H)6>9fl1525日月容St弱度Mifl/EL15廈門市四星級酒店一覽表（營業(yè)中）星域位矍齊堂時(shí)間容竦（間）閩曲丸酒店湖庸肉段中戟19時(shí)主門向2甲青聯(lián)善19*曲星潮瑕南珞財(cái)號1腫1 1月（2QQI年裝卜知3U月可：r y ： ffi瞎撇沆北建業(yè)蹲N。占玉11月350寶茶丸阪厲曲膏洲薄201號199AA9 R G DM 牟笨懵)408重門弄

7、館四履園超號199749 (20(1人八44223 £祈華踣飛-M手H護(hù)牟四年和伸）24g善江賓囂告江道W號河對牟1203年番修153溥希立社氓H; 0>H海路門號遲E1992A-6 月(lOWJMt 鍥 9351鳴門國竦鈿廉應(yīng)四曼2001鶴月2Q*京閔中心畫唐1?7*8月（2啊3羊艮矜）490葷餐達(dá)長升丸港需四崔哉青酹打1 f2001*233力奉丸酒店四筆臺溥臚0號1004-A9 42U丸!尢酒酹四里曲鷺洲丸梢廣場1004A-161 廈門市主要四星級以上酒店分布廈門高星級酒店主要集中在：中山路老市區(qū)、白鷺洲景觀帶、廈大一一會展中心環(huán)島路沿線、松柏江頭、湖里中心區(qū)。中山路老市區(qū)

8、是廈門發(fā)展最早、最為成熟的區(qū)域，是90年代的城市中 心區(qū)，是廈門旅游商貿(mào)中心區(qū)，為廈門酒店最早的集中地。早期的中檔酒店鷺江賓館、華僑大酒店、海景皇冠假日大酒店等經(jīng)過裝修改善,目前已步入了四星級酒店行列。白鷺洲景觀帶是目前廈門的城市中心區(qū)，是政府、商業(yè)、金融中心，擁有多家新建設(shè)的高星級湖景酒店，如寶龍、金雁、馬可李羅等。廈大-會展中心環(huán)島路沿線 具有良好景觀資源，為廈門旅游新窗口，也是廈門國際會展中心所在地，隨著旅游業(yè)和會展業(yè)發(fā)展，新建了以會展、度假定位的高星級海景酒店：廈門國際會展酒店、亞洲海灣大 酒店。隨著廈門城市發(fā)展的需求，松柏江頭片區(qū)被定位為城市次中心區(qū)。多 年的發(fā)展和積累，這一片區(qū)已經(jīng)

9、成為廈門本島東北部地區(qū)最繁榮的商 貿(mào)區(qū)和居民居住集 中區(qū)之一。近年來，京閩中心酒店、華美達(dá)長升酒 店、喜來登大酒店等高星級 酒店陸續(xù)開業(yè)，填補(bǔ)了長期以來該區(qū)域酒店市場的空白。湖里中心區(qū)是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，眾多廈門大型骨干企業(yè)所在地，臨近機(jī)場。該區(qū)域擁有廈門首家五星級酒店 悅?cè)A酒店和最新開業(yè)的客房數(shù)量為廈門之最的五星級酒店一一翔鷺國際大酒店.也是 該區(qū)域僅有的兩家高星級酒店廈門市主要同星級以上酒店分布圖勻南大酒店Anfte翱鷺國際酒店枕華酒店寶龍A洎店萬豪大酒店京聞中斗滴店華矣達(dá)也開西戲廈門國尿含展灑店亞洲海浦丸酒店金箍酒店茨ip大飯店口 1星圾口 四星級市場總量分析截止到2006年10月，

10、廈門共有旅游廈門酒店客房緒構(gòu)示廉圖酒店106家，客房16715間。目前包括未 掛牌的準(zhǔn)四星、準(zhǔn)五星酒店共有約7600間客房，占廈門星級酒店總客房M的45%-雖標(biāo)準(zhǔn)酒匡匚話刈|匚25底|五星杯小I:二星標(biāo)榷一刪閭曲5100 問 30%三星標(biāo)準(zhǔn)灑膽39930 24?四1M標(biāo)準(zhǔn)酒店5957IB35*其中五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店客房數(shù)M約占口五星環(huán)理涸店門沙：卅酒店口三星熱淮阿上|口二星標(biāo)淮酒店一耳標(biāo)準(zhǔn)摘店旅游酒店客房數(shù)M的10燦才5 2家掛牌五星級酒店及3 家試營業(yè)期五星級酒店 四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店總客房數(shù) 5957 間，占旅游酒店客房數(shù)量的35%比例最大, 包括了 2 家準(zhǔn)五星級酒店、12 家掛牌四星酒店、8 家

11、準(zhǔn)四星級酒店，是國內(nèi)商務(wù)、會議、旅游團(tuán)隊(duì)的接待主力。供應(yīng)量分析從每年新增供應(yīng)角度看，2004 年開始四星級以上的高星級酒店客房數(shù)量增長較快。2004 年全市掛牌四星級和四星級以上的酒店一共約有2400 間， 2005 年增加 了將近 1200間房，而2006 年又增加了2000 多間酒店客房。2004 年開始，政府降低酒店等設(shè)施的建設(shè)門檻，加大島內(nèi)五星級酒店、島外四星級酒店等設(shè)施的土地供應(yīng)量，實(shí)行掛牌出讓，促進(jìn)了酒店開發(fā)。2004 年酒店土地拍賣推出5 幅， 2005 年推出 4 幅。 2006 年總共推出了11 幅酒店用地，總建筑面積達(dá)506191 平方米。其中出讓的酒店用地大部分規(guī)劃為高星

12、級酒店。高星級酒店的迅速發(fā)展得益于城市發(fā)展需求和廈門政府大力發(fā)展旅游業(yè)的決策。2004 年之前廈門只有悅?cè)A酒店和寶龍大酒店兩間高星級酒店，高星級酒店缺乏。在市場需求和政府大力發(fā)展旅游業(yè)的決策導(dǎo)向下，高星級酒店紛紛搶灘廈門，特別是國際級五星級酒店涌入廈門，推動廈門高星級酒店全面升級和擴(kuò)容。與此同時(shí)，早期開發(fā)的中檔星級酒店在市場競爭壓力下，不得不提高自身的軟硬件，向高星級酒店邁進(jìn)。管理團(tuán)隊(duì)分析廈門市五星級酒店一覽表（營業(yè)中）悅?cè)A酒店寶尼丸酒涇發(fā)展裔/投商覽境集5合許稠底理公司建發(fā)祇禪臬皿寶雄莫國1：昆黑曲索菲特大酒唐岳奇加城犬華（JS門）房產(chǎn)眉隈公耳送困雅高集團(tuán)“仇0町喜來整：t酒唐軌鋼集團(tuán)美國率

13、干迭屋酒店及度假甘集團(tuán)(St a rwood LudinATrus L jStarwood Led ing Corp.)亞洲痔灣無酒戀廣州以灌實(shí)業(yè)發(fā)展宥展公司、深判審賽搭達(dá)）*肛份有限仝甸深圳格宜椎酒店管理羲團(tuán)翔鷲國際無滔戀中圉期善集團(tuán)廈門國際大酒廟有股公可H月菲溫泉度假卅灑店東孚政舟寫新舸城零商合H日月眷星泉度幌*才青限必司廈門市四星級酒店一覽表（營業(yè)中）底門熱曲壩業(yè)吐稱百限公圖滿店管現(xiàn)鳥誨I名F滴店<rw空黑團(tuán)峻門齪空酒底管理芾配金司卜有呱公司令責(zé)香港馬哥字騫酒店臬別【巴飛興業(yè)與奮港普盤超彳麥有曦住司合皆香港金遐熊底帝理公司門賓館卜立軍團(tuán)建發(fā)臧游著團(tuán)壤門中BIJMi社肚口中蟲片亥仔杜

14、t門申臧酒忠矗哥與竹商箭專H門咐就并站掛F哥Jtn帶親隹溥總摩司易Bf舸斌豐吐氧圈音蹭半矗匚際弄卷莎民金可至資英同弟帶硒樂土氐(TntcrCantinentil Hotels Group PL 口廈門閏標(biāo)會展?jié)M四杲因建戲碳游集團(tuán)求閨中5農(nóng)p家開發(fā)投賁公司臭固雖.仕雞力崔 H 1 bests11rnInternet ionil t Int )康門貢當(dāng)開岌蟄旬烏杳涯推-卜國際疽喂掛卜四疊耳圣疇筆店管理幕 用 ccndanl corpA uU耳|貶門忑地井吃建設(shè)公司戰(zhàn)門瓦堪井電if許處It斯城集因i福筆】有很此可新城集團(tuán)（碣建 有配必司目前廈門已有7家國際酒店管理集團(tuán)聚集。廈門索菲特大酒店是首家由國

15、際 酒店管理公司管理的五星級酒店，由法國雅高集團(tuán)管理。其他包括廈門海景皇冠假日酒店的“管家”洲際飯店，京閩中心的“管家”最佳西方，喜來登的“管家”喜達(dá)屋，即將開業(yè)的國際萬豪酒店的“管家”萬豪，希爾頓酒店“管家”希爾頓 ,以及建設(shè)中的和平里國際大酒店 未來將由溫德姆酒店管理集團(tuán)管理。現(xiàn)在多數(shù)新建成的高端酒店都希望聘請國際酒店管理集團(tuán)。為了避免多元化帶來的管理力M不足，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的酒店業(yè)主，都寧愿選擇交給專業(yè)的 酒店管理公司。國際酒店管理集團(tuán)采取的方式基本上是采取委托經(jīng)營、特許經(jīng)營和宜接投資等三種方式。但是，在廈門市場上的幾家國際大型酒店管理集團(tuán)基本上采取的是委托經(jīng)營和特許經(jīng)營，很少是宜接

16、投資或帶資管理。廈門高星級酒店主要由國有企業(yè)和外資企業(yè)開發(fā)或投資。附：國際酒店集團(tuán)介紹英國洲際酒店集團(tuán)成立于1946年，是目前全球最大及網(wǎng)絡(luò)分布最廣的專業(yè)酒店管理集團(tuán)，擁有洲際、 皇冠 假日、假日酒店等多個(gè)國際知名酒店品牌和超過55年國際酒店管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)洲際酒店集團(tuán) 也是世界上客房擁有量最大（高達(dá) 540,000間）、跨國經(jīng)營范圍最廣，分布將近100個(gè)國家，弁且在中國接管酒店最多的超級酒店集團(tuán)。包括中國大陸25個(gè)省、區(qū)、市。法國雅高集團(tuán)成立于1967年，飯店業(yè)務(wù)涉及 140個(gè)國家，是歐洲飯店、餐飲行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，也是世 界最大的飯店和服務(wù)集團(tuán)之一。雅高在世界范圍內(nèi)約有4000家飯店，從經(jīng)濟(jì)型

17、到豪華飯店，雅高提供了全系列不同檔次的飯店服務(wù)。亞洲區(qū)雅高集團(tuán)旗下主要品牌：索菲特（豪華型）諾富特(商務(wù)型)、美居(多層次中等市場品牌)、宜必思及Formule 1 (經(jīng)濟(jì)型大眾化旅館)。美國最佳西方集團(tuán)成立于 1946 年，在全球擁有成員酒店4200 余家， 總客房數(shù)30 余萬間，廣泛分布于八十多個(gè)國家和地區(qū)，尤其在美國、加拿大及歐洲的多個(gè)國家具有廣泛影響，是全球單一品牌下最大的酒店連鎖集團(tuán)。目前最佳西方目前在中國有8 家酒店，主要分布在香港、澳門、北京及廈門等地。美國喜達(dá)屋酒店與度假村集團(tuán)在世界 95 個(gè)國家與地區(qū)，擁有800 多家酒店。喜達(dá)屋以其飯店的高檔豪華著稱，喜達(dá)屋重點(diǎn)放在豪華高檔

18、細(xì)分市場，同時(shí)， 其各種品牌分別側(cè)重于該市場中不同的二級市場，其規(guī) 模有力地支持它的核心市場營銷和預(yù)定系統(tǒng)。集團(tuán)的品牌包括圣?瑞吉斯(St.Regis )、至尊金選(The Luxury Collection )、寰鼎(Westin )、喜來登(Sheraton )、福朋司( FourPoints )以及 W 飯店( W Hotels )。目前喜達(dá)屋在中國區(qū)管理20 多家酒店。美國圣騰酒店集團(tuán)是全球最大的酒店運(yùn)營商之一，在全球五大洲擁有十大著名品牌為：速 8( Super8? )、戴斯( Dayslnn )、華美達(dá)(？ Ramada 、 ？ Baymontlnn 、 ？ Travelodge

19、、豪生？( HowardJohnson )、 ?Knightslnn?Wingatelnn 、 ？ AmeriHostInn 以及溫德姆？ Wyndham?Hotels全球雇員超過25000 并支持著它旗下6460 多家加盟酒店、540000 多個(gè)房間。所有酒店都擁有圣騰集團(tuán)的特許及管理協(xié)議并獨(dú)自經(jīng)營運(yùn)作。其下的溫德姆酒店管理集團(tuán)還擁有全球最大的分時(shí)度假交換機(jī)構(gòu)。溫德姆則屬于高檔豪華酒店品牌，廈門溫德姆和平里國際大酒店是溫德姆在亞太地區(qū)的第一家。在此之前，圣騰旗下的華美達(dá)、速8 以及豪生都已經(jīng)在廈門落地。美國萬豪集團(tuán) 業(yè)務(wù)遍及美國及其它67個(gè)國家和地區(qū)管理超過 2,800家酒店，提供約490,

20、500間客房。目 前，萬豪在中國有30多家酒店，超過14000間客房，有麗思-卡爾頓、JWJ豪、萬豪、萬豪行 政公寓、萬 麗、萬怡6個(gè)品牌。酒店特點(diǎn)分析廈門市五星級酒店一覽表（營業(yè)中）商芬25m ,特點(diǎn)花因ZUS紙章務(wù)菱議刑扁.完殳挽j.的怦索葷特火灑培32-孫忻喜來餐丸酒衣36-4(10A定耳日勺配JL備式備井醺略迥異富啟現(xiàn)氏感的舍堞24-53nf劇驗(yàn)扎全淖黛*花忸K酒廟.寡眉艮有痕 郁的歐式鳳格. 好逢典雅曲薛翰#虜翹鷺國陣丸酒店2A42 肝休閑、會弄.腳嵋傘提禾宰為一體目月襖我恥廢館林活#爐陰m1提供林甦休閩耳光的曲犍式黑大事展，4內(nèi)均鐵啟丸熱述泉泡也目前廈門高星級酒店主要以商務(wù)海峽西岸

21、經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)型、旅游休閑型為主。只有少量酒店 /二觀光休閑旅游業(yè)發(fā)展為典型的度假型酒店，女口：亞洲* - -會議展覽業(yè)發(fā)展F向大酒堆臭型21腫刖粉點(diǎn)期笑，擁宥廈門唯一的直轉(zhuǎn)野廳IS-Jffm* *測;E,擁有眩ft崎邑巧啦惠朋態(tài)宛-F以叮直趣加 兀也帆J 換的離港系庇jonf28ni JJS門箕館26nf鳳門年忤丸吐丸甬店26m 12D- 2Sm J海盍*與吐浪峙嚅母相噪.是土矗門聶臭If錄空冠聚日若瞎簡*?味閨掘琳押有升全杓存枚罐斥謖旄：挑有fj己的 全*和腭申心廈門國陋會葩俄店29-J8O'海H' 15力平才來專芋綠邑羋坪和屯堆丸海章閩中心酒年商務(wù)就游24-44nf抑有齊金的

22、螯tt摸樂誅鏈：橢有求嶺式華矣這悅升丸為店聞開22-2? m l22-32m*海灣大酒店、日月谷溫泉大酒店多數(shù)酒店標(biāo)間面積集中在：22-30叭 除了索菲特、喜來登和日月谷溫泉大酒店標(biāo)間面積較大，大于30 m20多數(shù)酒店以湖景、海景和地理位置吸引客尸，酒店本身無顯著特點(diǎn)。日月谷溫泉酒店特點(diǎn)較顯著，酒店提供精致的園林式露天溫泉和客房內(nèi)私人溫泉。3 .廈門市現(xiàn)有四星級以上酒店經(jīng)營情況分析4-5星級詭府（藥元】（力尢）餐優(yōu)收入弁兒J平均易恂 元*觀斗年（作5B569. 330361.812 （1187. 6170. 07%479.232005A （I 斗拿）76511.941239.126712. 1

23、69, 62%454. 76比增30. 17135. 3 3%32. m-0. 45%-24. 47JL年（利比蠕駐用浙1:站門幣旅弟血租金分析根據(jù)旅游局統(tǒng)計(jì)，2006年廈門市五、四星級酒店包括團(tuán)隊(duì)在內(nèi)全年的平均房價(jià)為623、429元/間？天，而2005年這一數(shù)據(jù)則為683、423元/間？天，對比兩年 的數(shù)據(jù)可以看出，五星級酒店價(jià)格下跌比較明顯。而在今年春節(jié)期間，價(jià)格一向堅(jiān)挺的五星級酒店索菲特推出特價(jià)房，四星級酒店也紛紛推出特價(jià)房和打折房。這與高星級酒店增加、競爭激烈有關(guān)。抵簡門審價(jià) 屬早餐）1 49R折唐價(jià)（元7問/死5SS12505s85特大酒出1743顧16609069984期期鶯國床弋

24、滴店14稻518曰月芥二品孰/£鍛村灑戀11礎(chǔ)7A0赫聞1帝川（舍早 著）（元f間#天）（元7問/天闔解人.已/ £?4739B1150460令可常羅：酉底l$QD57699$448履門賓結(jié)1 0(10A98忒門華僑丸直乂酒痣10S0J98站江賓第I 01245；海掙-電址倩7：屈總12S0678Jt門國際會晝酒底1040590京閡申心血姑1 340華美達(dá)蚤什大諂底104g46090QS9891546M目前喜來登酒店和索菲特酒店租金高于廈門市其他酒店。兩家酒店均為國際酒店集團(tuán)管理。入住率分析即使在客房數(shù)M高增長的情況下，高星級酒店仍然保持了良好的入住率。截止2006年10月

25、，根據(jù)市旅游局統(tǒng)計(jì)，在各星級酒店出租率中：四星級酒店客房入住率最高，達(dá)到70.59%;三星級酒店出租率為 64唯近平均水平；五、二星級酒店出租率則分別為59% 57疣別不大；整體呈現(xiàn)中間高、兩頭低的情況，四星級酒店在房價(jià)、檔次、配套等方面具有綜合競爭優(yōu)勢。根據(jù)旅游局統(tǒng)計(jì)，員當(dāng)湖周邊及沿海一帶住宿條件好的酒店逐漸成為客人入置，因而，住的首選隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的客人更注重舒適、方便的住宿條件和優(yōu)越的地理位這類飯店的平均房價(jià)、平均住房率、利潤指標(biāo)等增長較快。 客群分析廈門市各區(qū)擁有的高星級酒店在位置分布、主要客源又各有不同特征。九十年代，中山路老市區(qū)是廈門發(fā)展最早、最為成熟的區(qū)域，是當(dāng)時(shí)的市中

26、心區(qū)。擁有中山路商業(yè)街，與鼓浪嶼隔海相望，商業(yè)繁華度高，吸引了國內(nèi)大批旅游者，人流如鯽。中山路老市區(qū)的高星級酒店早期主要客源以國內(nèi)外旅游者、旅游團(tuán)體為主，后期由于商務(wù)活動日益頻繁，商務(wù)旅游客源也占有一定的比率。白鷺洲景觀帶是目前廈門的行政、商業(yè)、金融中心，擁有豐富的景觀資源，交通便利，這里高星級酒店的主要客源以商務(wù)人士、國內(nèi)外短期旅游者和旅游團(tuán)為主。近幾年隨著環(huán)島路段景觀點(diǎn)的建設(shè)，和周邊環(huán)境的改善，廈大- 會展中心環(huán)島路沿線已成為廈門最具特點(diǎn)的旅游休閑區(qū)。周邊的高星級酒店擁有無敵的海景，環(huán)境景觀優(yōu)美，是度假休閑客群的優(yōu)先選擇。而且廈門會議會展業(yè)的發(fā)展，吸引大量商務(wù)人士入住該路段的高星級酒店。松

27、柏江頭片區(qū)是廈門本島東北部地區(qū)最繁榮的商貿(mào)區(qū)和居民居住集中區(qū)之一，這里高星級酒店的主要客源以商務(wù)人士、國內(nèi)外短期旅游者為主。而湖里區(qū)的悅?cè)A酒店是廈門第一家五星級酒店，舉辦重要政治、商務(wù)會議等，國內(nèi)外享有聲譽(yù)，主要客群為國內(nèi)外政治、商務(wù)人士。 品牌知名度分析悅?cè)A酒店是廈門第一家五星級酒店，舉辦重要政治、商務(wù)會議等，國內(nèi)外享有聲譽(yù)。華僑酒店、鷺江賓館為廈門早期的高星級酒店，在華僑和同胞中擁有廣大的影響。喜來登酒店、索菲特酒店、假日皇冠海景酒店等由國際酒店集團(tuán)管理，為世界連鎖品牌，其優(yōu)秀的服務(wù)和設(shè)施受認(rèn)可，在國內(nèi)外擁有很高的知名度。廈門馬哥孛羅東方大酒店被全球著名旅游雜志一一商旅（中國版）雜志評選為

28、 2006 年度廈門最佳商務(wù)酒店。4. 廈門市酒店式公寓發(fā)展分析酒店式公寓是指保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。而酒店式公寓這個(gè)概念真正流行是從2001 年開始。在“酒店式公寓”這一概念風(fēng)靡全國的同時(shí)，廈門從 2002 年底也開始了酒店式公寓概念的炒作。 2004 年，官

29、邸double 、裕發(fā)廣場、美新廣場等都定位為酒店式公寓進(jìn)行推廣，將酒店式公寓這一概念推進(jìn)到一個(gè)新高度。2005 年 11 月，位 于廈禾路的九龍城開盤。廈門在經(jīng)營的酒店式公寓中，具有真正意義的只有大華文雅公寓，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓有鴻運(yùn)酒店、廈門西海岸酒店、長升酒店三家，其它的陽光VISA、美麗新 殿、四川大廈只能算是小尸型。區(qū)域分布廈門的酒店式公寓主要分布在火車站 -蓮坂-富山、嘉禾、濱北等地。項(xiàng)目地址入住時(shí)間吉彈家園虞門建業(yè)路馬哥學(xué)羅東方大酒莊對面2Q01年02月裕發(fā)廣場官 double莫新廣場廈禾路富山好又多南側(cè)2005年08月火車站訐對而（華夏大酒店為） 金榜公園時(shí)面2QM年12月2005

30、年07月摩整時(shí)代春衣路與仙岳踣丸匯處2005年日勺月一代庵華仙岳路茂警綜僉大摟西側(cè)20心年傭月九龍城廈禾路與輕球溪路交又口2007年04月永同呂國際假日公寓江頭西路與仙岳路交匯處2003年12月廈門市主要酒店式公寓分布圖等及廣的doubts*新廣烯商務(wù)人流M是決定 酒店式公寓 是否興建的最重要的條件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年廈門鐵路到發(fā)總M達(dá)549萬人次，航空進(jìn)出總?cè)舜芜_(dá) 425萬，每年來廈的國內(nèi)外游客總計(jì)超過1000萬人次，其中商務(wù)精英超過 20萬人次因此，“酒店式公寓”周邊必須有成熟的商務(wù)環(huán)境，交通方便，人流旺盛。裕發(fā)和官邸能搶先一步，引領(lǐng)廈門“酒店式公寓”的潮流，正是因?yàn)樗麄兌继幱?廈門的“黃金地段

31、”一一火車站商圈 租金分析項(xiàng)目囿積 < 平方束）瘙罔敦（向）租金（應(yīng)月）出租型占祥家阿83 S9 117-129962 胳：130003 辣：160006 0 %33-36它1 c35 55吳新廣場30 - 60辱登時(shí)代47-63一代鞏華3547 61永問；i國前彳固日仝寓40客群分析供給分析據(jù)有關(guān)資料顯示：廈門島內(nèi)酒店式公寓共有151家，提供2647間客房和3537個(gè)床位。經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，思明區(qū)內(nèi)共有酒店式公寓128家，客房2096套、床位2787個(gè)。廈門酒店式公寓的市場前景以北京近兩年市場情況為例，其酒店式公寓租金總體約25-30 美元/ m2/月,部分高達(dá)近56美元/ m/月，而出租率

32、普遍在70蛆上?？梢哉f，廈門酒店式公 寓的市場雖然剛剛發(fā)展 起來，但她將擁有良好的市場前景。a）廈門城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，整體帶動市場發(fā)展作為中國最主要的對外貿(mào)易、國際招商口岸之一， 廈門擁有發(fā)展平穩(wěn)而富有 活力經(jīng)濟(jì)，同時(shí)她是閩南乃至福建省的中心城市，具有強(qiáng)勁的吸引力、輻射力。b) 商務(wù)環(huán)境的改善，發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)廈門政府十分重視其商務(wù)環(huán)境的建設(shè)，觀音山商務(wù)運(yùn)營中心、五緣灣商務(wù)中心等成片區(qū)、高起點(diǎn)、高強(qiáng)度開發(fā)，未來廈門寫字樓、商務(wù)區(qū)、會展業(yè)均將得到更長遠(yuǎn)的發(fā)展，商務(wù)環(huán)境將逐漸成熟，商務(wù)往來將持續(xù)增多，這將為酒店式公寓市場帶來更大的客源，市場潛力將逐漸體現(xiàn)。c) 旅游市場繼續(xù)升溫，面臨良好發(fā)展機(jī)遇廈門作為

33、著名的旅游城市，據(jù)資料統(tǒng)計(jì)廈門市2005 年全年共接待海內(nèi)外游客 1712.88 萬人次，比上年增長6.0%，其中，接待過夜海內(nèi)外游客311.08 萬人次。隨著廈門城市的發(fā)展，國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展，廈門旅游市場將繼續(xù)升溫。旅游人群的增多，將使廈門酒店式公寓市場面臨更好的發(fā)展機(jī)遇。d) 填補(bǔ)酒店類產(chǎn)品的市場空白據(jù)廈門旅游局資料，目前廈門旅游酒店、飯店有80 多家，客房近萬間，床位約 2 萬張。此外，還有社會旅館、旅社、招待所等400 多家，床位約3 萬張。 資料顯示，廈門酒店類產(chǎn)品以酒店及傳統(tǒng)的旅館等為主的，而酒店式公寓產(chǎn)品在目前市場上數(shù)量極少，僅一家真正意義的酒店式公寓項(xiàng)目在經(jīng)營。所以，廈門酒店類

34、產(chǎn)品市場存在一定的酒店式公寓產(chǎn)品的空白。因此，未來酒店式公寓面臨很大的市場機(jī)遇。綜合而言，酒店式公寓作為新型產(chǎn)品，目前市場尚未成熟，但發(fā)展前景看好。第二章廈門市酒店業(yè)發(fā)展趨勢1. 未來 3-5 年內(nèi)廈門酒店業(yè)發(fā)展趨勢概述城市價(jià)值帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，存在多元化需求的空間廈門以海濱旅游城市的魅力聞名于世，近年來隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)、會議展覽業(yè)的發(fā)展，以及通過國際馬拉松比賽、國際人居城市、園博會、國際游艇碼頭等大型城市項(xiàng)目運(yùn)作，城市魅力不斷增強(qiáng)，廈門酒店業(yè)發(fā)展前景看好。并出現(xiàn)多元化市場需求趨勢，例如長線商務(wù)型居住、家庭旅館、度假型等居住需求。根據(jù)廈門市旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃， 2010 年廈門游客接待

35、總量達(dá)到3100 萬人次，接待游客總量年均增長13%按照同樣的增長速度，以2006 年底廈 門酒店客房數(shù)16715 間計(jì)算，預(yù)計(jì)在未來四年僅游客對酒店客房需求將新增10538 間。同時(shí)在會議展覽業(yè)、商貿(mào)業(yè)等帶動下，這方面的酒店需求即使以經(jīng)濟(jì)增長率的一半7.5%計(jì)算，也將需要新增客房5607 間。綜合上述兩項(xiàng)預(yù)計(jì)，到2010 年總共將需要新增客房16145 間。而按照高星級酒店占45%勺現(xiàn)有水平來計(jì)算，到2010 年將需要增加高星級酒店客房約7265 間， 折合酒店約15- 22 家。高星級酒店劇增，普遍具有海景資源、國際品牌2005 年政府部門調(diào)整策略，相繼出臺鼓勵(lì)改建、新建高星級酒店的優(yōu)惠政

36、策，并提出“十一五”旅游酒店發(fā)展規(guī)劃，引進(jìn)國際品牌酒店，興建十大旅游飯店，廈門高星級酒店供應(yīng)將會有大的突破?！笆晃濉睆B門旅游酒店發(fā)展規(guī)劃中計(jì)劃興建的十大旅游飯店包括：喜來登 大酒店、亞洲海灣大酒店、索菲特大酒店、和平里大酒店、磐基酒店、花園國際大酒店、鼓浪灣大酒店、豪生大酒店、國際會議中心、廈門翔鷺國際大酒店。目前喜來登、索菲特、亞洲海灣、翔鷺等酒店已經(jīng)投入使用。據(jù)統(tǒng)計(jì)廈門在建、將建五星級酒店有12 家，新增客房數(shù)超過5690 間；在建、將建準(zhǔn)五星、四星級酒店 15 家，增加客房數(shù)4341 間。這些酒店預(yù)計(jì)在2010 年前都 可對外試營業(yè)，總共新增加四、五星級酒店 27 家，新增客房數(shù)約10

37、031 間，大部分酒店擁有景觀資源。島外酒店市場大躍進(jìn)隨著島內(nèi)酒店市場的飽和，五星級酒店開始往島外擴(kuò)展。去年9? 8 期間，海滄開工了島外首家五星級酒店一一廈門萬豪大酒店。而已經(jīng)立項(xiàng)或者在建的島外五星級酒店超過5 家，分布在島外4 個(gè)區(qū)。目前島外的酒店市場還很不成熟，五星 級酒店的建設(shè)相當(dāng)于讓?shí)u外酒店市場來了一個(gè)大躍進(jìn)，直接從無星級到五星級。價(jià)格調(diào)整隨著高星級酒店巨增，同時(shí)又受到經(jīng)濟(jì)型酒店的沖擊，廈門整個(gè)酒店市場不斷飽和，價(jià)格調(diào)整不可避免。國有外資民營三足鼎立2005 年之前，廈門五星級酒店市場是國有和外資兩強(qiáng)爭霸，而隨著索菲特、喜來登和翔鷺的開業(yè)，外資五星級酒店迅速占了上風(fēng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2006年到 2009 年新增的1