房地產市場環(huán)境調研報告

1、2012年株洲市房地產市場環(huán)境調研報告一、 株洲宏觀分析（一）. 株洲簡介株洲古稱建寧，全國兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)之一，也是全國首批重點建設的工業(yè)城市之一。株洲地處中國中部腹地湖南省東部、湘江下游，是湖南第二大城市；中部地區(qū)重要的區(qū)域中心城市；是中國華中南部、華東、華南、西南地區(qū)之間最大的鐵路樞紐，與鄭州并稱為“南株北鄭”；全國8個重點建設的工業(yè)城市之一。經過半個多世紀的建設和發(fā)展，“被火車拖來的城市”株洲由一個昔日的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為在電力機車上具有一定國際影響力的新興現(xiàn)代化工業(yè)城市。古時株洲于地名一詞最早見于南宋人文集?！爸辍笨赡苋∽灾晏镏爸辍?。株洲、株田相距數里，五代時株田已較著名。

2、“洲”字取自古人以湘水兩岸為洲之“洲”。聯(lián)綴而成地名。一說因地多櫧木，且“櫧”、“株”同音，故又名“櫧洲”。自南宋紹熙元年（公元1190年）正式定名株洲后，株洲之名沿用至今?，F(xiàn)在的株洲由4個市轄城區(qū)、一個兩型社會示范區(qū)、一個國家級高新區(qū)及醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣組成，轄134個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）。分蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)、天元區(qū)四個行政區(qū)，及云龍示范區(qū)。其中，天元區(qū)因在株洲湘江西側，習慣性稱之為河西，其余三區(qū)籠統(tǒng)地稱之為河東。株洲地處亞熱帶地區(qū)，全年氣候分明，風景秀麗，環(huán)境整潔。因而擁有“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“國家環(huán)保模范城市”“中國優(yōu)秀旅游城市“等稱號，因在電力機車上的強

3、大優(yōu)勢，株洲同時享有”中國電力機車的搖籃，“中國電力機車之都”的美譽。“火車頭精神是株洲無可爭議的城市特色。（二）人口經濟按市區(qū)建成區(qū)面積市區(qū)戶籍人口及市域綜合實力（人均GDP、財政收入、綜合競爭力等）來衡量城市大小，株洲是湖南省第二大城市。2011年社科院發(fā)布的城市競爭力排名顯示，株洲位列全國第64名。為湖南省第二位，中部第六位，中部六省非省會城市第一位。 株洲市域的總面積為11262平方千米，常住總人口為385.56萬人（2010年人口普查數據）；其中市區(qū)的總面積為853.4平方千米，常住總人口為105.54萬（為2010年人口普查數據，因為2011年原市區(qū)周圍株洲縣的衛(wèi)星城鎮(zhèn)納入城區(qū)，現(xiàn)

4、人口應達到約120萬）。經濟上，2011年全市GDP達到1563.9億元，增長14.1%；財政收入達到175.4億元，增長33.9%；實現(xiàn)全社會固定資產投資849億元，增長35.6%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到22633元，農民人均純收入達到9237元，分別增長14.6%、21.8%；2011年各項數據增速較快，經濟總量穩(wěn)居全省第5位，而人均GDP達到約40562元，按平均匯率計算約合6280美元，各項人均數據繼續(xù)保持全省第2位，高于全國平均水平。下轄縣市中，醴陵市經濟增速創(chuàng)新高，躋身全國經濟百強縣，攸縣穩(wěn)居全省縣域經濟十強縣。二、 房地產市場分析(一). 2011年株洲市房地產行業(yè)總體狀況1

5、、房地產業(yè)基本運行情況（1）房地產開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展，行業(yè)規(guī)模日益壯大。2011年末，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)349家，比上年增加25家。房地產從業(yè)人員9988人，增長32.6%。（2）城市建設不斷擴容，投資規(guī)模日益擴大。近幾年來，株洲城市建設不斷加快，隨著云龍示范區(qū)的快速發(fā)展，株洲湘江風光帶的建設，武廣片區(qū)的開發(fā)，帶動了株洲房地產業(yè)的發(fā)展。2011年全市房地產業(yè)完成投資184.8億元，增長26%。（3）施工面積不斷增加，銷售面積平穩(wěn)增長。2011年，在國家宏觀調控趨嚴、貨幣政策從緊的背景下，全國樓市陷入前所未有的“寒冬”，而作為三線城市的株洲，也度過了充滿變數的一年。但旺盛的剛性需求、開發(fā)商多樣

6、的促銷優(yōu)惠等多重因素，讓株洲樓市在2011年繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展。 2011年，全市商品房施工面積為2193.7萬平方米，增長29%；商品房銷售面積601.8萬平方米，增長17.1%。（4）樓盤品質不斷提升，高檔住宅倍受追捧。株洲別墅開發(fā)已經十余年，但早期產品始終有形無神。近年來，株洲的別墅產品漸顯規(guī)模和品質。佳兆業(yè)金域天下、美的城、尚格又見康橋等樓盤將低密度產品的稀缺性與優(yōu)越的交通、生活、商業(yè)、娛樂配套設施等因素相關聯(lián)，保值、升值潛力大，成為許多實力買家的置業(yè)選擇。別墅以大隱于市的魅力，在樓市寒冬中悄然發(fā)力。全市別墅、高檔公寓銷售面積為24.2萬平方米，增長4.6倍。2、房地產業(yè)對全市經濟社會發(fā)

7、展的作用（1）改善了居住環(huán)境。近年來，株洲房地產開發(fā)更加注重環(huán)境建設，堅持以人為本的理念，無論從開發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃設計，還是工程質量上，都有了很大的提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。（2）帶動了相關產業(yè)發(fā)展。一個大的樓盤，或者一片樓盤的建設，往往會帶動周邊產業(yè)的快速發(fā)展。特別現(xiàn)在很多樓盤本身就是一個“城”，如北歐小鎮(zhèn)、荷塘星城等，其規(guī)劃中不光有住宅，還有購物街，度假酒店等。同時，房地產市場的旺盛，對建筑裝飾、家電業(yè)以及城市基礎設施建設都有一定的拉動作用。2011年，全市限額以上商貿企業(yè)建筑及裝潢材料類實現(xiàn)零售額3.69億元，增長79.2%。（3）增加了財政收入。2011年，全市房地產業(yè)

8、營業(yè)稅為6.54億元，增長29.5%，占全部營業(yè)稅的比重由同期的26%上升至28%。3、房地產業(yè)發(fā)展中存在的主要問題（1）資質不高。我市349家房地產企業(yè)中，一級資質企業(yè)僅有1家，二級資質企業(yè)8家，二級以上企業(yè)僅占全部房地產企業(yè)總數的2.6%。大部分房地產企業(yè)規(guī)模小，實力不強，市場競爭能力較弱。有些企業(yè)甚至在開發(fā)一、兩個樓盤后就銷聲匿跡。（2）供需矛盾。住宅的特殊性決定了房地產業(yè)在營利的同時也帶有一定的公需性。從目前來看，大戶型供應比例高，中小戶型供應偏少，不能有效適應市場需求。2011年，全市90以下住宅施工面積193.6萬平方米，增長18.2%，而140以上住宅施工面積為443.3萬平方米

9、，增長51%。（3）資金壓力。2011年，全市房地產開發(fā)企業(yè)到位資金260.7億元，增長28.6%，比上年大幅下降51.9個百分點。從資金渠道來看，以定金和預收款為主的其他資金仍是主要資金來源，達109.8億元，占全部資金的比重高達42.1%。4、2011年株洲房價地圖 （二）. 房地產投資2000-2011年，株洲市房地產投資逐年穩(wěn)步增加，12年間由2000年的6.01億元增長到184.8億元，翻了近5番，年均增長率達到270.44%。2011年株洲市房地產總投資184.8億元，同比增長26%。其中，建筑工程投資1112080萬元，同比增長68.96%。商品住房投資1024762萬元，同比增

10、長43.01%，其中90以下房屋和經濟適用房分別投資106751萬元、22762萬元，同比增長73.2%、-29.5%。商業(yè)營業(yè)用房投資212374萬元，同比增長77.37%。（三）. 房地產開發(fā)2000-2011年我市房地產開發(fā)穩(wěn)步抬升。新開工面積受政策影響比較明顯，2005年、2008年、2010年新開工面積較同期有所下降，其余年份均呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢。株洲市2011年各土地類型成交情況成交宗數成交面積（萬方成效金額（萬元）土地成效單價（元/平方）住宅用地41214.693722141733.73商業(yè)用地1977.8571856923.01工業(yè)用地36163.5263661389.32其他

11、用地22.0736711773.43匯總98458.135114022011年，全市房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別為2193.7萬、441.09萬、601.8萬，同比增長29%、-30.6%、17.1%。（四）. 房地產交易1. 房產一級市場（新建商品房）1）、商品房供應量分析2004-2011年，株洲市商品房批準預售面積持續(xù)增長，其中2006年增長迅速，其余年份增長較為平穩(wěn)。2011年全年商品房批準預售330.19萬平米，同比增長17.2%。表示：2004-2011年株洲市本級商品房供應情況批準預售面積(萬)同比增長2004年145.83-2005年152.994.9%2006年

12、204.7133.8%2007年167.14-18.4%2008年230.6538.0%2009年240.014.1%2010年281.5317.3%2011年330.1917.2%從商品房供應分區(qū)情況來看，2010年荷塘區(qū)商品房批準預售75.69萬，其中商品住房66.53萬；蘆淞區(qū)69.88萬，商品住房56.20萬；石峰區(qū)28.66萬，商品住房26.70萬;天元區(qū)92.41萬，商品住房83.55萬；云龍示范區(qū)14.88萬，商品住房13.07萬。2）、商品房銷售量分析2004-2010年，株洲市商品房銷售穩(wěn)步增長，特別是 2008年后銷售量占穩(wěn)200萬大關并逐步接近300萬。2010年株洲市累

13、計銷售商品房285.07萬、25970 套，同比增長7.17%、12.04%。其中，商品住房銷售261.82 萬、22947 套，同比增長2.84%、4.72%，分別占銷售總量的91.84%、88.36%。表示：2004-2011年株洲商品房銷售情況年 份銷售套數銷售面積(萬)銷售金額(億元)均價(元)2004年1291415514.21-2005年9069277.7815.18-2006年13133161.8334.9619882007年20900240.6256.5823462008年15873166.8743.4626042009年23180265.9972.8327382010年259

14、70285.07103.9336472011年-601.8225.637482011年，株洲市內四區(qū)新建商品房批準預售為330.19萬方，而市場銷售量為194.13萬方，2011年新推未售面積達136.06萬方。從商品房銷售分區(qū)情況來看，2010年荷塘區(qū)商品房銷售72.35萬，其中商品住房68.83萬；蘆淞區(qū)商品房73.79萬，商品住房61.69萬；石峰區(qū)29.80萬，商品住房28.66萬；天元區(qū)95.80萬，商品住房90.15萬，云龍示范區(qū)13.33萬，商品住房12.49萬。3、商品房供銷對比分析2004-2011年8年里，2006年、2008、2011年供應量略大于本年的銷售量，其余年份均

15、為供應量略小于銷售量。2011年，株洲市商品房供銷比為1.70，供大于求，嚴重失衡。并且去化速度呈現(xiàn)負增長，按目前約16萬方每月的銷量，在不考慮新貨上市的情況下，市場存貨需8.5個月才能完全消化。2. 商品住房供求結構分析1）、商品住房套型結構分析2010年，我市商品住房供銷主力戶型均為120144的中等戶型，該戶型供應8167套、銷售8729套，分別占供銷總套數的37.5%、38.0%。2）、商品住房價位結構分析2010年，株洲市商品住房銷售主力價位段為30004000元/，占商品住房銷售總套數的44%；2500-3000元/價位段次之，占商品住房銷售總套數的25%；5000元/以上的商品住

16、房銷售了1706套，占商品住房銷售總套數的7%,2009年的這兩項數據分別為497套、2.27%。3. 房產二級市場（二手房）2004-2010年，株洲市二手房交易情況較商品房而言略有起伏。二手房交易一方面對新建商品房的成交表現(xiàn)出一定的支撐，同時其交易量受政策影響容易出現(xiàn)較大波動。2010年，我市二手房交易121.56萬、10872套，同比增長20.86%、11.81%；其中二手住房交易84.81萬、9672套，同比增長25.94%、21.51%，分別占二手房交易的比重為69.77%、88.96%。分區(qū)來看，2010年荷塘區(qū)二手房交易29.41萬，其中住房22.88萬；蘆淞區(qū)42.00萬，住房

17、22.17萬；石峰區(qū)28.00萬，住房21.66萬；天元區(qū)22.14萬，住房18.10萬。4. 房產一、二級市場對比分析以2008年為分水嶺，2008年之前商品房、二手房成交面積之比均小于2，2008年后該比值均在2之上，即商品房每成交2平米甚至更多，對應二手房成交1平米。2010年株洲市房產一、二級市場交易面積之比為2.35:1，交易套數之比為2.39:1。統(tǒng)計數據顯示，2010年除石峰區(qū)二手房交易套數超過了新建商品房交易套數外，其他各區(qū)新建商品房交易均占主導地位。5. 抵押情況統(tǒng)計分析2010年株洲市共成交商品房25970套，285.07 萬，成交金額103.93億元，其中利用按揭貸款購房

18、的14414套、163.94萬，貸款金額35.13億元，分別占成交總量的55.50%、57.51%、33.80%。2010年累計辦理房屋抵押28230套、441.47萬，貸款金額192.45億元。其中，在建工程抵押6601套、94.17萬，貸款金額28.11億元；一般抵押13622套、179.87萬，貸款金額46.06億元；最高額抵押8002套、167.37萬，貸款金額118.26億元。2010年房屋他項比值為0.77，房屋抵押貸款日益成為各行業(yè)融資的重要手段。四、 2012年一季度房地產市場分析2010年以來,國家加大對房地產的調控力度。今年，溫總理繼續(xù)提出要堅持房地產調控政策不動搖，絕不讓

19、調控出現(xiàn)反復，進一步明確了調控的決心。受大環(huán)境影響，一季度，株洲樓市初顯退勢。1. 房地產開發(fā)投資下降一季度，全市房地產開發(fā)企業(yè)僅完成投資28.7億元，下降18.5%。這是近年來株洲房地產投資首次出現(xiàn)負增長。（1）、政策影響。在樓市調控政策的影響下，房地產開發(fā)企業(yè)對于項目開發(fā)更為謹慎。特別是一些中小企業(yè)，購買了土地不急于開發(fā)，如九億房地產、嘉泰房地產等。一季度全市房地產新開工項目僅17個，完成投資3.3億元，同比下降61.2%。在新開工項目減少的同時，續(xù)建項目又臨近收尾。目前，全市5成的續(xù)建項目已完成80%的施工進度。（2）、拆遷影響。拆遷難導致土地不能如期交付，影響了房地產開發(fā)項目的啟動。如

20、外海房地產購買了一塊土地，但由于拆遷問題影響了開發(fā)計劃。一季度全市房地產待開發(fā)土地面積147.9萬平方米，增長1倍。（3）、氣候影響。今年一季度長達50多天的陰雨天氣影響，普遍延緩了工程的進度。房地產開發(fā)企業(yè)在3月份僅完成投資10.2億元，為去年同期的一半。2. 商品房銷售下降一季度，全市商品房銷售面積69.5萬平方米，同比下降41.2%；商品房銷售額26.1億元，同比下降32.4%。（1）、觀望情緒濃重。受調控政策的影響，株洲房價連續(xù)7個月出現(xiàn)回調，開發(fā)商紛紛采取各種促銷手段來吸引客戶，這在側面給消費者傳達了一個信息-房價出現(xiàn)松動。在這種情況下，部分購房者采取觀望的態(tài)度，以期房價進一步下調時

21、再出手。（2）、市場供應減少。隨著房地產開發(fā)投資力度的減弱，市場上新建商品房源隨之減少。一季度，全市商品房施工面積1557.3萬平方米，下降2.6%。（3）、投資行為減弱。在調控政策的影響下，隨著房價的松動和成交量的減少，商品房投資行為也在逐漸減弱。 3. 株洲樓盤均價3648元/ 分析一季度的房產銷售情況，團購房顯然是拉動今年一季度增長的主要動力。據了解，1、2、3月，株洲城區(qū)分別批準預售商品房6.60、9.66、19.24萬平米，分別銷售商品房9.71、11.96、34.496萬平米。這其中，團購房占供銷的40%，其中，3月團購房約為60%。團購房基本為2010年或者2011年意向購買，到

22、目前已達到預售條件進行網簽的項目。這部分住房，因量大價格低于預訂時的市場均價，拉低了目前的房價。 另外，大部分開發(fā)商為回籠資金，減少資金壓力，在今年春節(jié)前后采取了一系列較大幅度的價格優(yōu)惠政策，推動了樓市3月回暖，由此，全市的房產均價下降。據中國指數研究院發(fā)布的2012年3月中國房地產指數系統(tǒng)百城房價指數，株洲以均價3648元/，環(huán)比跌幅排第七位。注：由于缺乏較多房地產相關數據，尤其是2011年房產開發(fā)、交易等數據，故分析較多以2010年為分析年份。且本報告圖表較少，獲取相關數據可以出差至株洲市房產局開發(fā)辦。附：株洲市發(fā)展規(guī)劃1. 十二五規(guī)劃主要內容（一）空間布局根據大區(qū)域城鎮(zhèn)空間布局影響、市域

23、經濟區(qū)劃及現(xiàn)狀本身的空間結構特點，確定市城鎮(zhèn)體系空間布局結構。以中心城市為主體，干道交通網絡為依托，形成一個結構優(yōu)化、等級分明、布局合理、和諧有序的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系和“一主兩次、兩軸四帶”的市域空間結構。2015年之后，逐步轉向網絡狀發(fā)展模式。1、市域構筑“一主兩次、兩軸四帶”的空間格局以株洲市區(qū)為主中心，以醴陵市區(qū)、攸縣縣城為次中心；以106國道（岳汝高速）、S211沿線（長株攸快道）為縱向軸，以原320國道、S315省道、S320省道、S321省道及炎資公路為四個橫向城鎮(zhèn)發(fā)展帶。2、主城區(qū)打造“一體三極、三環(huán)七射”的空間結構一體三極：突出中心城市的整體性，加快城區(qū)的提質改造，完善配套城市功能。

24、同時形成三個方向的城市發(fā)展極：北接長沙，依托云龍大道，建設云龍新城。西連湘潭，延伸拓寬株洲大道，建設新馬衛(wèi)星城；南帶“兩江三鎮(zhèn)”，規(guī)劃建設王家坪至王十萬道路、改造提升楓溪新城至淥口道路，建設楓溪新城和大淥口區(qū)；拓寬提升紅旗廣場至滬昆鐵路客運專線株洲東站道路，建設白井衛(wèi)星城。三環(huán)七射：“三環(huán)”為株洲城區(qū)內、中、外三環(huán)，即建設鐵東路，形成城市內環(huán)；加快北環(huán)路及中環(huán)大道輔道與城市主次干道接口的建設，完善城市中環(huán)；以京珠高速、醴潭高速為基礎，爭取建設京珠高速東線（或星淥大道）、株潭南環(huán)線，形成城市外環(huán)?！捌呱洹笔墙ㄔO進出中心城區(qū)的七條通道，即時代大道、迎賓大道、荷塘大道、紅旗廣場至滬昆高鐵株洲東站、楓

25、溪大道延伸段、王家坪至王十萬道路以及株洲大道延伸段。 （二）規(guī)模等級按照近期與遠期相結合、局部和整體相結合的原則，將市域城鎮(zhèn)規(guī)模等級分為六級：1、一級城市（城鎮(zhèn)人口在100萬人以上的特大城市）：株洲市區(qū)，共1個；至2015年，城市規(guī)模達到150平方公里左右，城市人口150萬人左右。2、二級城市（城鎮(zhèn)人口為2050萬人的中等城市）：醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共2個；至2015年，醴陵城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到33萬人，建成區(qū)面積35平方公里；攸縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到21萬人，建成區(qū)面積22平方公里。3、三級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為1020萬人的城鎮(zhèn)）：茶陵縣城，株洲縣淥口鎮(zhèn)共2個；至2015年，茶陵縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到

26、16萬人，建成區(qū)面積15平方公里；株洲縣淥口鎮(zhèn)城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到12萬人，建成區(qū)面積15平方公里。4、四級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為510萬人的城鎮(zhèn)）：炎陵縣城、網嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)，共3個；至2015年，炎陵縣城區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到8萬人，建成區(qū)面積8平方公里。網嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)分別達到5萬人左右。5、五級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為25萬人的城鎮(zhèn)）：泗汾鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)等10個；6、六級城鎮(zhèn)（城鎮(zhèn)人口為12萬人的城鎮(zhèn)）：雷打石鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)等20個。 城鎮(zhèn)體系規(guī)模結構規(guī)劃等級分類城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬人）數量（個）城鎮(zhèn)名稱I1001株洲市區(qū)II20502醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)III10201茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)IV5103炎陵縣城、網嶺鎮(zhèn)

27、、白兔潭鎮(zhèn)V2510泗汾鎮(zhèn)、船灣鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)VI12萬人20雷打石鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、白關鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、嚴塘鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、龍渣鎮(zhèn) （三）職能結構1、城鎮(zhèn)職能等級規(guī)劃按照近期與遠期相結合、局部和整體相結合的原則，將市域城鎮(zhèn)職能等級劃分為五級：第一級：市域中心城市株洲市區(qū)，共1個；第二級：市域次中心城市醴陵市區(qū)和攸縣城區(qū)，共2個；第三級：縣域中心城市茶陵縣城、炎陵縣城和株洲縣淥口鎮(zhèn)，共3個；第四級：重點建制鎮(zhèn)朱亭鎮(zhèn)、白關鎮(zhèn)等10個；第五級

28、：一般建制鎮(zhèn)古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)等22個。城鎮(zhèn)職能等級規(guī)劃規(guī)模等級城鎮(zhèn)名稱中心城市株洲市區(qū)次中心城市醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)縣域中心城市茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)、炎陵縣城重點建制鎮(zhèn)朱亭鎮(zhèn)、白關鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、網嶺鎮(zhèn)、酒埠江鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn)古岳峰鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、王仙鎮(zhèn)、黃獺嘴鎮(zhèn)、均石鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、新霞鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、嚴塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、龍渣鎮(zhèn)2、城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃綜合型工業(yè)和第三產業(yè)綜合水平較高，為區(qū)域內政治、經濟、文化中心，主要有株洲市區(qū)及五縣（市）城區(qū)。工礦型礦產資源相對密集，采礦和礦產品

29、加工基礎較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如黃豐橋、火田等。工貿型工業(yè)基礎好，具有一定商貿流通優(yōu)勢的城鎮(zhèn)，如王仙、泗汾等。商貿型交通條件優(yōu)越，商貿流通較為發(fā)達的城鎮(zhèn)，如皇圖嶺、界首、白兔潭等。旅游型旅游資源豐富，旅游開發(fā)潛力較大的城鎮(zhèn)，如鹿原、酒埠江等。城鎮(zhèn)體系職能結構規(guī)劃職能類型城鎮(zhèn)名稱綜合型株洲市區(qū)、醴陵市區(qū)、攸縣城區(qū)、茶陵縣城、株洲縣淥口鎮(zhèn)炎陵縣城、網嶺鎮(zhèn)、白兔潭鎮(zhèn)工礦型黃豐橋鎮(zhèn)、桃水鎮(zhèn)、鸞山鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)工貿型王仙鎮(zhèn)、泗汾鎮(zhèn)、大障鎮(zhèn)、潼塘鎮(zhèn)、仙霞鎮(zhèn)、均楚鎮(zhèn)、腰陂鎮(zhèn)、虎踞鎮(zhèn)、嚴塘鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、水口鎮(zhèn)、淦田鎮(zhèn)、丫江橋鎮(zhèn)、湖口鎮(zhèn)、淥田鎮(zhèn)、神福港鎮(zhèn)、大同橋鎮(zhèn)商貿型黃獺嘴鎮(zhèn)、皇圖嶺鎮(zhèn)、古岳峰鎮(zhèn)、朱亭鎮(zhèn)、界首鎮(zhèn)、高垅鎮(zhèn)、龍渣

30、鎮(zhèn)旅游型酒埠江鎮(zhèn)、鹿原鎮(zhèn)、沔渡鎮(zhèn)、仙庾鎮(zhèn)五、重點城鎮(zhèn)規(guī)劃（一）株洲市中心城區(qū)。按照“內提外拓”發(fā)展思路，圍繞“一體三極、三環(huán)七射”的城市發(fā)展格局，加快城市建設，強化城市管理，增強城市實力。（“一體”主要指現(xiàn)狀株洲市區(qū)建成區(qū)，“三極”指未來株洲市區(qū)城市空間拓展、與整個區(qū)域空間發(fā)展相銜接的西、北、南等三個主要方向；第一極為湘江以西的天元區(qū)在現(xiàn)狀基礎上向西發(fā)展，與湘潭市相銜接的方向；第二極為東北部云龍新城區(qū)域；第三極為株洲市城區(qū)向南的蘆淞區(qū)至株洲縣城及周邊一帶。）繼續(xù)加大基礎設施建設力度，逐步建立系統(tǒng)化、網絡化、現(xiàn)代化的基礎設施主體框架。在構建基礎設施網絡的同時，推進主城區(qū)的外沿擴展和內涵提升。 （

31、二）醴陵市。加快陶瓷產業(yè)的改造升級，建設陶瓷城。鞏固和提升在全省縣域經濟中的排名，建成區(qū)域次中心城市，形成全市的重要發(fā)展極。按照綜合配套改革試驗區(qū)建設的要求，保護自然山水生態(tài)格局、強化自身產業(yè)地位、大力推進基礎設施與公共服務設施建設，積極發(fā)揮醴陵市作為長株潭城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、山水園林特色的生態(tài)宜居城市、世界釉下五彩陶瓷之都、湘東贛西現(xiàn)代物流中心的作用，擴大醴陵在長株潭外圍東部地區(qū)的輻射與吸引能力，提升城市競爭力。至2015年，將城區(qū)建成33萬人口、35萬平方公里用地，城鎮(zhèn)化率達到48%的中等城市。（三）攸縣。依托煤電一體化項目建設，建成全省重要的能源供應基地。立足擴大城市規(guī)模，提高城市品質，打造

32、湘東南次中心城市。結合“長株潭城市群的能源原材料基地和農產品加工基地”的職能定位，充分挖掘自身優(yōu)勢，搞好城市經營文章，致力于推進新型城市化進程，打造長株潭區(qū)域次中心城市和湘東南贛西北地區(qū)物流服務中心城市。（四）株洲縣。積極發(fā)展風電，力爭國家布局核電，建成我市能源基地。依托區(qū)位優(yōu)勢，加快建成產業(yè)轉移基地、城郊高效農業(yè)基地。緊緊把握淥口納入長株潭城市群核心區(qū)的有利時機，著眼同城融合和區(qū)域帶動，加快實施“南拓北融、東提西連”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，推進“一區(qū)三鎮(zhèn)”組團化發(fā)展（一區(qū)指南洲新區(qū)，三鎮(zhèn)即淥口、雷打石和三門鎮(zhèn)）。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化水平。到2015年，縣城人口接近12萬人，建成區(qū)面積達到15平方

33、公里，實現(xiàn)創(chuàng)建全國文明城區(qū)目標，縣域城鎮(zhèn)化水平突破40%。（五）茶陵縣。依托泉南、岳汝高速公路、衡茶吉鐵路等重大交通項目開工建設，建成湘贛交通樞紐和湘贛邊界物流中心。發(fā)揮區(qū)位交通優(yōu)勢，建成我市重要的產業(yè)承接轉移基地?！笆濉逼陂g，茶陵縣城區(qū)將逐漸形成“一心一帶兩軸兩區(qū)兩組團”的城市空間格局。逐漸成為“經濟平穩(wěn)發(fā)展、產業(yè)發(fā)達的經濟強縣；環(huán)境優(yōu)美、文化底蘊深厚的旅游城市；城鄉(xiāng)協(xié)調、社會文明的宜居山水城市；生態(tài)友好型和資源節(jié)約型兩型社會示范縣”。（六）炎陵縣。加強生態(tài)建設和環(huán)境保護，引導人口集中居住，加快發(fā)展旅游業(yè)，建成低碳經濟示范縣和湖南重要的旅游目的地。逐步形成縣城重點鎮(zhèn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級城鎮(zhèn)體系，總體構建“一中心、兩軸線、四組團”的空間格局。 “十二五”期間，爭取提前完成近期建設規(guī)劃，擴大