《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》的理解與適用

1、關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋司法解釋的理解與適用的理解與適用主講人：趙世偉主講人：趙世偉 第一條第一條【本司法解釋的適用范圍本司法解釋的適用范圍】 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋,是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解

2、釋。經(jīng)濟適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋?！纠斫馀c適用理解與適用】 1 1、關(guān)于本、關(guān)于本司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參司法解釋的適用范圍，本條文共分適用、參照、不適用三層：照、不適用三層： （1 1）適用本司法解釋的糾紛案件適用本司法解釋的糾紛案件 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃糾紛。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要內(nèi)的房屋的租賃糾紛。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體所有，均 適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

3、內(nèi)的適用本解釋，實踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城城中村中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。 （2 2）參照本司法解釋的糾紛案件）參照本司法解釋的糾紛案件 鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛, ,可以參照本解釋處理。可以參照本解釋處理。 （3 3）不適用本司法解釋的糾紛案件）不適用本司法解釋的糾紛案件 依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。

4、全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。 2 2、關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為、關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃行為 有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要體現(xiàn)在有關(guān)軍產(chǎn)房的租賃行為，主要體現(xiàn)在中國人民解放中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例軍房地產(chǎn)管理條例等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃基本等相關(guān)法律文件中，軍產(chǎn)房租賃基本 屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保屬于完全的市場行為，并不存在政府補貼的福利和社會保障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用障性內(nèi)容，最高院民一庭認為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。本解釋。第二條第二條【違法建筑物租賃合同無效違法建筑物租賃合同無效】 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工出

5、租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。 【理解與適用理解與適用】 1 1、 關(guān)于關(guān)于“違法建筑物違法建筑物”的的 理解理解 所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證

6、的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。臨時建筑管理規(guī)定的臨時建筑。 2、租賃合同的效力的補正、租賃合同的效力的補正 否定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于否定就違法建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審維護城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進交易，當事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正，此處批準建設(shè)的，租賃合同的效力會得以補正，此處“

7、一審法一審法庭辯論終結(jié)前庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。的情形。第三條第三條【違法臨時建筑物租賃合同無效違法臨時建筑物租賃合同無效】 出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當認定有效。 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前

8、經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準延長使用期限的，人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。人民法院應(yīng)當認定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 【理解與適用理解與適用】 1 1、 關(guān)于關(guān)于“臨時建筑臨時建筑”的理解的理解 所謂臨時建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客所謂臨時建筑，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后，在核定的臨時觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準后，在核定的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時使用的建筑物。造的供臨時使用的建筑物。 未取

9、得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使應(yīng)的房屋租賃合同無效。對于租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。用期限，超過部分無效。 2 2、租賃合同的效力的補正（如同第二條所述）、租賃合同的效力的補正（如同第二條所述） 第四條第四條【登記備案與房屋租賃合同的效力登記備案與房屋租賃合同的效力】 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手

10、續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對條件的，從其約定。但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。方接受的除外。 【理解與適用理解與適用】 1 1、我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定、我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律規(guī)定 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法（19951995年年1 1月月1 1日）第日）第5353條：條：“房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當房屋租賃，出租人和承租

11、人應(yīng)當，并向房產(chǎn)管理部，并向房產(chǎn)管理部門登記備案門登記備案”。這就是我國城市房屋租賃實行登記備案制。這就是我國城市房屋租賃實行登記備案制度的法律依據(jù)，但該條規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性度的法律依據(jù)，但該條規(guī)定屬于管理性規(guī)定，并非效力性強制強制 性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。合同未登記備案的，其有效性不受影響。 2 2、關(guān)于第、關(guān)于第2 2款的理解款的理解 若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生若當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)

12、的，合同效條件的，則以約定為準，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登視為當事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條第五條【無效合同的處理無效合同的處理】 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持

13、。金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。 當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。十四條的規(guī)定處理。 【理解與適用理解與適用】 按照按照合同法合同法第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃后果為返回財產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場合。合同無效的場合。 (1) (1)房屋租賃合同無效的財產(chǎn)返還房屋租賃合同無效的財產(chǎn)返還 參照

14、合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，屬于返還原物的范疇。返還原物的范疇。 (2) (2)房屋租賃合同無效的損失賠償房屋租賃合同無效的損失賠償 合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任，賠合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責任，賠償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，償范圍限于信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支當事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支 出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備出一定的成本，主要包括用于締約的合理費用和準備履約所支出的合理費用，此

15、外還包括喪失與第三人另訂立履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐合同的機會所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實踐中很難得到支持。中很難得到支持。 由于房屋租賃合同的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集由于房屋租賃合同的特殊性，損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋第九條、中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋第九條、第十三條、第十四條都有明確規(guī)定。第十三條、第十四條都有明確規(guī)定。第六條第六條【一房數(shù)租的處理原則一房數(shù)租的處理原則】 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合

16、同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：順序確定履行合同的承租人： （一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的； （二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的； （三）合同成立在先的。（三）合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。 【理解與適用理解與適用】 本條規(guī)定了本條規(guī)定了“一房數(shù)租一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均的處理原則，在數(shù)

17、份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人： （1 1）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺）已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列；騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列； （2 2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)； （3 3）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標）合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，

18、是當準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最后簽字蓋章的時間。事人中最后簽字蓋章的時間。 “ “一房數(shù)租一房數(shù)租”時，未得到履行的有效合同的承租人，時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失?？梢院贤康臒o法實現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。 第七條第七條【出租人的合同解除權(quán)出租人的合同解除權(quán)】 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人請求在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百解

19、除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。一十九條的規(guī)定處理。 【理解與適用理解與適用】 1 1、合同法合同法第第219219條條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。賠償損失。 2 2、綜合、綜合合同法合同法關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：租人享有法定解除權(quán)的情形如下： （1 1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履

20、行的；（合同合同法法第第9494條第（一）項）條第（一）項） （2 2）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴）承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的；（本建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復原狀的；（本司法解釋第司法解釋第7 7條）條） （3 3）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的；（合同法合同法第第224224條、本司法解釋第條、本司法解釋第1414條）條） （4 4）承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，）承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支出租人

21、可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的；（付的；（合同法合同法第第227227條）條） （5 5）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使）承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（用租賃房屋，致使租賃物受到損失的；（合同法合同法第第219219條）條） （6 6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。（）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時解除合同。（合合同法同法第第232232條）條） 3 3、出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自、出租人作為房屋所有權(quán)人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受到損害時，出租人有權(quán)隨時改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建受

22、到損害時，出租人有權(quán)隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在使本條規(guī)定的解除權(quán)時，必須在“合理期限合理期限”內(nèi)要求承租內(nèi)要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復的，出租人方可人恢復原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復的，出租人方可解除合同。解除合同。 4 4、實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向、實踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是向法院起訴，請求解除合同（本條文所采用的方式）；二是法院起訴，請求解除合同（本條文所采用的方式）；二是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生出租人直接通知

23、承租人解除合同，通知到達承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效。要求確認合同解除無效。 結(jié)合第二種行使解除權(quán)的方式，具體到本條文，對于結(jié)合第二種行使解除權(quán)的方式，具體到本條文，對于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：方式： （1 1）承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重）承租人未經(jīng)出租人同意變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復結(jié)構(gòu)或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復原狀，承租人在此

24、合理期限內(nèi)不予恢復的，出租人通知承原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復的，出租人通知承租人解除合同；租人解除合同； （2 2）出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)）出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復原狀，合同即恢復原狀，同時載明如果不再此期限內(nèi)恢復原狀，合同即自動解除。自動解除。第八條第八條【承租人的合同解除權(quán)承租人的合同解除權(quán)】 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持： （一）租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的；（一）租賃

25、房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的； （二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的； （三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。條件強制性規(guī)定情況的。 【理解與適用理解與適用】 1 1、綜合、綜合合同法合同法的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：的情形如下： （1 1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的；（合同合同法法第第9494條第（一）項）條第（一）項） （2 2）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理）出租人未按約定交付房屋，經(jīng)

26、承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；（期限內(nèi)仍拒不交付房屋的；（合同法合同法第第216216條）條） （3 3）因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全）因不可規(guī)責于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（部毀損、滅失，致使合同目的不能實現(xiàn)的；（合同法合同法第第231231條）條） （4 4）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；（）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時解除合同；（合合同法同法第第232232條）條） （5 5）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂）租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解立合同時

27、明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時解除合同；（除合同；（合同法合同法第第233233條）條） （6 6）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導致承）司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的；（本司法解釋第租人不能使用的；（本司法解釋第8 8條第一種情形）條第一種情形） （7 7）租賃房屋權(quán)屬有爭議導致承租人不能使用的；）租賃房屋權(quán)屬有爭議導致承租人不能使用的；（本司法解釋第（本司法解釋第8 8條第二種情形）條第二種情形） （8 8）不符合）不符合建筑法建筑法、消防法消防法等法律關(guān)于房屋等法律關(guān)于房屋使用條件的強制性規(guī)定并導致承租人不能使用的；（本司使用條件的強制性規(guī)定并導

28、致承租人不能使用的；（本司法解釋第法解釋第8 8條第三種情形）條第三種情形） （9 9）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。（本司法）一房數(shù)租之有效合同不能實際履行的。（本司法解釋第解釋第6 6條）條） 2 2、關(guān)于、關(guān)于“無法使用無法使用”的理解的理解 在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、在出現(xiàn)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)（主要包括不權(quán)屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(guī)（主要包括不符合符合建筑法建筑法、消防法消防法等）關(guān)于房屋使用條件強制等）關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權(quán)并非任性規(guī)定情況任何一種情形

29、時，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現(xiàn)導致“租租賃房屋無法使用賃房屋無法使用”。所謂。所謂“無法使用無法使用”是指無法按照租賃是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。 3 3、關(guān)于、關(guān)于“查封查封”的理解的理解 司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有司法機關(guān)對房屋的查封，實務(wù)中有“活封活封”和和“死死封封”之分，其中之分，其中“死封死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保受到

30、限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義管的義 務(wù)；而務(wù)；而“活封活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承解除合同的同時也可要求出租人賠償損失；如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要

31、求承租起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。人賠償損失。第九條第九條【合同無效時，經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理合同無效時，經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復原狀。房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復原狀。 已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折已形成附合的裝飾裝修物，出

32、租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。 【理解與適用理解與適用】 1 1、關(guān)于、關(guān)于“未形成附合未形成附合”“ ”“ 形成附合形成附合”的理解的理解 按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。（即未形成附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費

33、巨大，可以認定形成非毀損不可分離或者雖可分離但花費巨大，可以認定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等；附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等；裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達到不可分離狀態(tài)，則不能認定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、不能認定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機等。抽油煙機等。 對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，對于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，房屋租賃無效時，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當支付相應(yīng)對

34、價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)應(yīng)當支付相應(yīng)對價，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利恢復原狀。對于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，用的前提下，可折價歸承租人所有；出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。 2 2、關(guān)于、關(guān)于“裝飾裝修物的現(xiàn)值損失裝飾裝修物的現(xiàn)值損失”的理解的理解 裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人

35、已租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。 3 3、實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝、實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)修物糾紛時，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責任原則，分別對待：合過錯責任原則，分別對待： （1 1）純屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾）純屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失：對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物裝修損失：對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的

36、折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形成附合的，該損失是租同無效而受到的其他損失；對于形成附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現(xiàn)值。 （2 2）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。損失。 （3 3）屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當事人按過錯責任）屬雙方共同過錯的，應(yīng)由雙方當事人按過錯責任分擔裝

37、飾裝修現(xiàn)值損失。分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。第十條第十條【合同履行期間屆滿或解除時，未形成符合的裝飾合同履行期間屆滿或解除時，未形成符合的裝飾裝修物的處理裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當恢復原狀。當恢復原狀。 【理解與適用理解與適用】 1 1、適用本條的前提條件有三：、適用本條的前提條件有三： （1 1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾

38、裝修，即善意添附；）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附； （2 2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列； （3 3）裝飾裝修未形成附合。）裝飾裝修未形成附合。 2 2、適用本條的注意事項：、適用本條的注意事項： （1 1）承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，）承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件；且不以出租人同意為必要條件； （2 2）承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意）承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務(wù)義務(wù), ,不得對房屋造成毀損不得對房屋造成毀損, ,否則應(yīng)恢復原狀或

39、賠償損失；否則應(yīng)恢復原狀或賠償損失； （3 3）當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)）當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。依照意思自治原則從其約定。 第十一條第十一條【合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租（一）因出租人違約導致合同解除

40、，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持； （二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償；出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當補償； （三）因雙方違約導致合同解除（三）因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內(nèi)的裝飾剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失裝修殘值損失,由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任；由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應(yīng)的責任；

41、 （四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。 【理解與適用理解與適用】 1 1、關(guān)于、關(guān)于“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”的理解的理解 所謂所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方

42、法是按照剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾時剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行裝修投資數(shù)額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構(gòu)進行鑒定。鑒定。 2 2、本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于、本條與第十條相對應(yīng)，規(guī)定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則： （1 1）因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約）因出租人違約導

43、致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾修物價值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。裝修物殘值損失。 （2 2）因承租人違約導致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔）因承租人違約導致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。裝飾裝修物殘值。 （3 3

44、）因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同）因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過補償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。 （4 4）因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，）因不可歸責于當事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平責任原則，由雙

45、方共同分擔，一般為平均分擔。按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。 第十二條第十二條【租賃期限屆滿時，形成附和裝飾裝修物的處理租賃期限屆滿時，形成附和裝飾裝修物的處理】 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。當事人另有約定的除外。 【理解與適用理解與適用】 對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承對于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形租人可在不損

46、害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，成附合的裝飾裝修物，對于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租承租人無權(quán)要求出租人予以補償，出租人亦無權(quán)要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。 第十三條第十三條【承租人擅自裝飾裝修、擴建費用的處理承租人擅自裝飾裝修、擴建費用的處理】 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原

47、狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。的，人民法院應(yīng)予支持。 【理解與適用理解與適用】 本條文之前的四個條文，即第本條文之前的四個條文，即第9 9、1010、1111、1212條分別條分別規(guī)范了承租人在經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修的前提下，合規(guī)范了承租人在經(jīng)出租人同意進行裝飾裝修的前提下，合同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態(tài)中的裝同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態(tài)中的裝飾裝修的護理方式。雖然本條文只原則性規(guī)定了承租人未飾裝修的護理方式。雖然本條文只原則性規(guī)定了承租人未經(jīng)出租人同意進行了裝飾裝修或者擴建的法律后果，但結(jié)經(jīng)出租人同意進行了裝飾裝修或者擴建的法律后果，但結(jié)合前述四條進行

48、體系解釋可知，本條文就其適用范圍而言，合前述四條進行體系解釋可知，本條文就其適用范圍而言，應(yīng)涵括了合同無效、被撤銷、合同解除、合同履行期限屆應(yīng)涵括了合同無效、被撤銷、合同解除、合同履行期限屆滿等多種可能糾紛類型。滿等多種可能糾紛類型。 第十四條第十四條【房屋擴建費的處理房屋擴建費的處理】 承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；擔； （二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的

49、，擴建造價費用由雙方按（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。照過錯分擔。 【理解與適用理解與適用】 1 1、有關(guān)、有關(guān)“擴建擴建”“ ”“ 合法建設(shè)手續(xù)合法建設(shè)手續(xù)”的理解的理解 所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)所謂擴建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴充的建設(shè)項目。對于房屋，其擴建一般通過加高、加層，增加其使項目。對于房屋，其擴建一般通過加高、加層，增加其使用面積。用面積。 房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是否符合城市規(guī)劃要求。根據(jù)否符合城市規(guī)劃要求。根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法城鄉(xiāng)規(guī)劃法第第4040條第條第1 1款款

50、之規(guī)定，擴建行為是以取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為其已之規(guī)定，擴建行為是以取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為其已辦理合法建設(shè)手續(xù)的標志。因此，本條文規(guī)定的辦理合法建設(shè)手續(xù)的標志。因此，本條文規(guī)定的“ “ 合法合法建設(shè)手續(xù)建設(shè)手續(xù)”，應(yīng)是指取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。，應(yīng)是指取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 2 2、本條所規(guī)定的、本條所規(guī)定的“過錯過錯”僅指導致僅指導致“未辦理合法建未辦理合法建設(shè)手續(xù)設(shè)手續(xù)”的過錯。具體包括以下四種情況：的過錯。具體包括以下四種情況： （1 1）若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租）若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租人承擔；人承擔； （2 2）若系單純承租人的過錯所致，則

51、由承租人承擔；）若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔； （3 3）若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程）若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔；度分別承擔； （4 4）若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。）若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。 3 3、關(guān)于、關(guān)于“擴建造價費用擴建造價費用” 關(guān)于擴建造價費用的計算，一般有關(guān)于擴建造價費用的計算，一般有“支出費用年度分支出費用年度分攤法攤法”、“工程工程造價費用支出法工程工程造價費用支出法”、“現(xiàn)存價值審計現(xiàn)存價值審計鑒定法鑒定法”，最高院主張采用工程造價費用支出法，即以擴，最高院主張采用工程造價費用支出法，即

52、以擴建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。建時，承租人實際支付的工程造價費用作為擴建費用。第十五條第十五條【超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力】 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。 【理解與適用理解與適用】 1 1、適用本條文時應(yīng)多注意但書條款。比如：承租人雖、適用本條文時應(yīng)多注意但書條款。比

53、如：承租人雖超期轉(zhuǎn)租，但承租人事前關(guān)于此問題已與出租人達成相關(guān)超期轉(zhuǎn)租，但承租人事前關(guān)于此問題已與出租人達成相關(guān)協(xié)議；承租人超期轉(zhuǎn)租后，如果事后取得了出租人的認可；協(xié)議；承租人超期轉(zhuǎn)租后，如果事后取得了出租人的認可；承租人超期轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人續(xù)約，將原租賃期延承租人超期轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人續(xù)約，將原租賃期延長到超過轉(zhuǎn)租合同期限。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所長到超過轉(zhuǎn)租合同期限。等等諸如此類，均應(yīng)視為本條所稱的稱的“出租人與承租人另有約定。出租人與承租人另有約定?！?2 2、再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適、再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。用本條規(guī)定。

54、 第十六條第十六條【出租人同意轉(zhuǎn)租的推定出租人同意轉(zhuǎn)租的推定】 出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。租人作為第三人參加訴訟。 【理解與適用理解與適用】 1 1、“6 6個月個月”期限的性質(zhì)期限的性質(zhì) 合同法合同法第第224224條規(guī)定：條規(guī)定：“承租

55、人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。租的，出租人可以解除合同。”為督促出租人及時行使合為督促出租人及時行使合同解除權(quán)，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)同解除權(quán)，維護交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6 6個月內(nèi)未提出異議的，推定為個月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該出租人同意轉(zhuǎn)租。該6 6個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適個月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。用訴訟時效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。 2 2、關(guān)于次承租人的訴訟地位、關(guān)于次承租人的訴訟地位 在房屋租賃合同被解除或被

56、認定無效情形下，都涉在房屋租賃合同被解除或被認定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時，案件的處理結(jié)果必然與次承租及房屋的返還問題，此時，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當次承租人對租賃房屋進行裝人具有法律上的利害關(guān)系，當次承租人對租賃房屋進行裝飾裝修或者擴建，則次承租人對訴訟標的享有獨立的請求飾裝修或者擴建，則次承租人對訴訟標的享有獨立的請求權(quán)。因此，本條依照權(quán)。因此，本條依照民事訴訟法民事訴訟法第第5656條的規(guī)定，次承條的規(guī)定，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨立請求權(quán)的第三人，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人，具

57、體情形可由第三人，也可以是無獨立請求權(quán)的第三人，具體情形可由受訴法院根據(jù)案情確定。受訴法院根據(jù)案情確定。 3 3、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當?shù)美?。的租金不?gòu)成不當?shù)美?理由：在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，理由：在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收出租人以租金為對價將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益，益，其收益已經(jīng)確定而不能再對租賃物進行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益而至于承租人向次

58、承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了受到損害，故不能因為承租人因轉(zhuǎn)租而獲益就認為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉?gòu)成要出租人的利益，承租人收取租金不符合不當?shù)美臉?gòu)成要件。件。 第十七條第十七條【次承租人的代償請求權(quán)次承租人的代償請求權(quán)】 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時, ,次承租人次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人

59、合同解除權(quán)的解除權(quán)的, ,人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。 【理解與適用理解與適用】 合同法合同法第第227227條規(guī)定：條規(guī)定：“承租人無正當理由不支付承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同?；蜻t延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。”在在轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支轉(zhuǎn)租合同有效的場合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使

60、合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗付租金而行使合同解除權(quán)時，次承租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。 次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享次承租人代出租人支付租金與違約金后，對承租人享有兩種權(quán)利有兩種權(quán)利, ,一是對于承租人的追償權(quán)一是對于承租人的追償權(quán), ,二是對于其支付的二是對于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。第十八條第十八條【次承租人